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| サービス名 | 特典 | 企業名 | 所在地 | 上場市場 | 投資対象 |
|---|---|---|---|---|---|
| JPリターンズ | えらべるデジタルギフト ：50,000円分 （Amazonギフト券・PayPay・楽天ポイント） |
J.P.Returns株式会社 | 東京都千代田区丸の内2-6-1 丸の内パークビルディング6階 |
非上場 | 区分マンション投資 |
| リノシー | PayPayポイント ：50,000円分 |
株式会社GA technologies | 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー 40F |
東証グロース | 区分マンション投資 |
| 勝つための 不動産投資ドットコム |
Amazonギフト券 ：50,000円分 |
株式会社イード | 東京都中野区本町一丁目32番2号 ハーモニータワー17階 |
東証グロース | 区分マンション投資 |
| ミラップ | Amazonギフト券 ：50,000円分 |
株式会社 SURE INNOVATION | 大阪府大阪市北区梅田2丁目4-9 ブリーゼタワー2F SYNTH×Business-Airport |
非上場 | 区分マンション投資 |
民泊の始め方
日本国内外の観光業が拡大する中、民泊は新しい宿泊スタイルとして注目を集めています。
都市部のホテルだけでなく、地方の一軒家やアパートでも、旅行者が宿泊できる場所として提供されるようになりました。
しかし、このビジネスモデルには、始める前に知っておくべき手順や法律、そして成功の秘訣があります。
この記事では、2024年
- 民泊を始めるための基本的なステップ
- 民泊運営の注意点
- 民泊成功するためのヒント
まで詳しく解説します。
民泊は、文字通り「民家に泊まる」という意味を持ちます。
これは、一般の家庭が自宅の一部を旅行者などの宿泊者に提供する宿泊サービスを指します。
伝統的なホテルや旅館とは異なり、より家庭的な雰囲気や地域の文化を体験できるのが特徴です。
世界中で利用されている”Airbnb”。
所謂、民泊仲介ウェブサイトなどが有名です。
自分の家や部屋を宿泊施設として提供、
- 部屋を貸したい人
- 部屋を借りたい人
を仲介するサービスです。
部屋を借りたいという人は簡単に情報を検索し借りたい部屋を予約する事ができますし、
部屋を貸したい人も情報を提供していれば借りたい人からの申請があるのでそれを受けてサービスを提供する事ができます。
部屋を借りたい人の時は、ホテルよりも安く宿泊する事が出来たりホストとの交流を楽しむことができます。
また、部屋を貸す人も宿泊料金の一部を収入として得ることができるようになっているほか、こちらも宿泊客との交流を楽しめるなど、それぞれメリットがあるということで世界中で利用されています。
ちなみに、民泊は、大きく分けて
- 家主在住型
- 家主不在型
の2つの形態が存在します。
家主在住型は、家主が同じ家に住んでいる形態で、ゲストとの交流が深まるメリットがあります。
一方、家主不在型は、家主が別の場所に住んでいる形態で、ゲストはまるで自分の家のように自由に過ごすことができます。
また、宿泊業・民泊の運営には、いくつかの法的なカテゴリーが存在します。
- 旅館業
- 民泊新法
- 特区民泊
の3つに分けられます。
【民泊を行うための許可・認定制度】
平成30年6月の住宅宿泊事業法の施行以降は、
日本国内で民泊を行う場合には、
- 旅館業法（昭和23年法律第138号）の許可を得る
- 国家戦略特区法（平成25年法律第107号）（特区民泊）の認定を得る
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出を行う
などの方法から選択することとなります。
これらのカテゴリーは、運営する物件の条件や、宿泊者の受け入れ方、営業日数などによって異なる要件が設定されています。
旅館業
「旅館業」とは、伝統的な日本の宿泊業を指す言葉です。
旅館業法に基づき、宿泊者に対して宿泊施設を提供する事業を指します。
伝統的な日本の文化や風情を感じることができるため、国内外から多くの観光客が訪れます。
しかし、近年の観光業界の変化や消費者のニーズの多様化に対応するため、新しい法律や制度が求められるようになりました。
民泊新法
2018年に施行された「住宅宿泊事業法」、通称「民泊新法」は、民泊事業のルールを明確にしたものです。
この法律により、一般の住宅でも宿泊事業が可能となりました。
しかし、運営には一定の条件が設けられており、例えば、宿泊日数の制限や、自治体の条例に従った手続きが必要となります。
この法律の施行により、民泊市場は大きく拡大し、多くの人々が新しい宿泊スタイルを楽しむことができるようになりました。
住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？
特区民泊
「特区民泊」とは、特定の地域でのみ許可される民泊の形態を指します。
これは、観光資源が豊富で、宿泊施設が不足している地域などでの宿泊需要を補うための制度です。
特区民泊では、通常の民泊新法よりも緩やかなルールが設けられており、より柔軟な運営が可能となっています。
【3つの制度比較】
| 旅館業法 （簡易宿所） |
国家戦略特区法 （特区民泊に係る部分） |
住宅宿泊事業法 | |
|---|---|---|---|
| 所管省庁 | 厚生労働省 | 内閣府 （厚生労働省） |
国土交通省 厚生労働省 観光庁 |
| 許認可等 | 許可 | 認定 | 届出 |
| 住専地域での営業 | 不可 | 可能 （認定を行う自治体ごとに、制限している場合あり） |
可能 条例により制限されている場合あり |
| 営業日数の制限 | 制限なし | 2泊3日以上の滞在が条件 （下限日数は条例により定めるが、年間営業日数の上限は設けていない） |
年間提供日数180日以内 （条例で実施期間の制限が可能） |
| 宿泊者名簿の作成・ 保存義務 |
あり | あり | あり |
| 玄関帳場の設置義務 （構造基準） |
なし | なし | なし |
| 最低床面積、最低床面積 （3.3㎡/人）の確保 |
最低床面積あり （33㎡。ただし、宿泊者数10人未満の時は、3.3㎡/人） |
原則25㎡以上/室 | 最低床面積あり （3.3㎡/人） |
| 衛生措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供 | 換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等 |
| 非常用照明等の 安全確保の措置義務 |
あり | あり 6泊7日以上の滞在期間の施設の時は不要 |
あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい時は不要 |
| 消防用設備等の設置 | あり | あり | あり 家主同居で宿泊室の面積が小さい時は不要 |
| 近隣住民との トラブル防止措置 |
不要 | 必要 （近隣住民への適切な説明、苦情及び問合せに適切に対応するための体制及び周知方法、その連絡先の確保） |
必要 （宿泊者への説明義務、苦情対応の義務） |
| 不在時の管理業者への 委託業務 |
規定なし | 規定なし | 規定あり |
参考ページ：はじめに「民泊」とは
民泊を運営するには、さまざまな法律や規制を理解し、遵守する必要があります。
特に、住宅宿泊事業法（民泊新法）は、民泊を運営するための基本的な法律となっています。
物件の条件や安全対策、近隣住民との関係など、民泊運営に関するさまざまな要件が定められています。
また、各自治体によっては、独自の条例やガイドラインが設けられている場合もあります。
これらの条例やガイドラインは、地域の特性や住民のニーズに応じて、民泊の運営方法や条件をさらに詳しく定めています。
オリンピック前
海外からの観光客が増え、ホテル需要が高くなったことで、民泊がホテル不足を解決する最善策だと言われていました。
そして、多くの人は所有しているマンションだけでなく、賃貸マンションを借り民泊運用を行う人までいました。
しかし、マンションの管理組合が民泊を禁止、そして民泊新法制定により、そのハードルが高くなり民泊運営が難しくなりました。
その結果、AirBNBなどで民泊を行っていた人も一気に減りました。
民泊を始めるメリット・デメリット
脱コロナを迎え、「新型インフルエンザ等感染症（いわゆる2類相当）」が令和5年5月8日から「5類感染症」になり、
水際対策も終了・解除され海外からの渡航者が一気に増えています。
観光業界において急速に普及してきた新しい宿泊形態”民泊”のメリット・デメリットを確認してみました。
宿泊事業を始める際の注意点と課題
その一方で、民泊には様々なデメリットや課題が存在します。
「180日ルール」とは、日本の民泊新法（住宅宿泊事業法）における重要な規定の一つです。
このルールにより、民泊事業者は、1つの物件について年間180日を超えて宿泊サービスを提供することが禁止されています。
*6か月以下の懲役もしくは3万円以下の罰金
具体的には以下の点が挙げられます
☆制限の背景：この180日の制限は、住宅の供給を確保し、長期の賃貸市場を保護するために設けられました。また、近隣住民とのトラブルを防ぐ意味合いもあります。
☆自治体の裁量：一部の自治体では、この180日を下回る日数を設定している場合があります。そのため、民泊を開始する前に、事業を行う地域の条例やガイドラインを確認することが必要です。
☆違反のペナルティ：この180日ルールを遵守しない場合、罰金や事業の停止命令などのペナルティが科される可能性があります。
以上のように、民泊には多くのメリット・デメリットや課題が存在します。
特に、これらの課題を乗り越え、成功するためには、適切な知識や対策、努力が必要です。
民泊の始め方：成功するためのステップ
民泊の始め方とし、最初のステップは、適切な物件の選定です。
まず、エリア選定は非常に重要です。
観光地や交通の便が良い都市部、または静かな住宅地など、ゲストのニーズに合わせて最適な場所を選ぶ必要があります。
次に、物件の条件や設備を検討します。
例えば、Wi-Fiやエアコン、キッチン設備など、ゲストが快適に過ごせる環境を整えることが求められます。
また、リノベーションを検討することで、古い物件でも魅力的な宿泊施設に生まれ変わることができます。
【必要な手続き】
民泊を始めるためには、さまざまな手続きが必要です。
まず、冒頭で紹介した届出を行い、その後申請をして許可を取得する必要があります。
住宅宿泊事業法に基づく手続きは欠かせませんし、
各自治体によっては独自の条例やガイドラインが設けられているため、それらの要件もしっかりと確認しておく必要があります。
【運営のノウハウ】
民泊の運営には、多くのノウハウが必要です。
まず、ゲストの受け入れに関しては、予約の管理や鍵の受け渡し、さらにはゲストとのコミュニケーション方法などを考慮する必要があります。
料金設定に関しては、競合との比較や季節に応じた変動価格設定など、戦略的なアプローチが求められます。
また、トラブル対応については、事前のリスク管理や迅速な対応が必要となります。
【マーケティングと集客】
成功するためには、適切なマーケティングと集客の方法を知っておくことが重要です。
民泊サイトの利用はもちろん、SNSを活用した宣伝や、地域の観光協会との連携など、さまざまな方法でゲストを増やすことができます。
特に、AirbnbやBooking.comなどの大手サイトは、多くの宿泊者を獲得するための強力なツールとなります。
また、ゲストからの口コミやレビューを活用することで、信頼性を高めることができます。
Airbnb（エアビーアンドビー）
STAY JAPAN（ステイジャパン）
Agoda(アゴダ)
Flipkey(フリップキー)
Booking.com（ブッキングコム）
などなど
リスクと対策
民泊ビジネスは大きなチャンスを秘めていますが、同時に多くのリスクも伴います。
「リスクと対策」のセクションでは、これらのリスクを具体的に解説し、それに対する効果的な対策を提案します。
トラブルの予防から法的な問題、近隣との関係構築まで、安全かつ円滑な運営のための知識を深めましょう。
《空室リスク》
「空室リスク」は、民泊運営において死活問題です。
このリスクが高まると、期待した収益が得られない、固定費の回収が難しくなるなど、経営上の問題が生じます。
空室リスクが発生する原因
- 適切な料金設定
市場調査を行い、競合との比較を基に適切な料金を設定する。 - マーケティング活動の強化
SNSや民泊ポータルサイトを活用し、宿泊施設の魅力をアピールする。 - 施設の品質向上
定期的なメンテナンスやリノベーションを行い、宿泊客に快適な滞在を提供する。 - 季節外のイベントやキャンペーンの実施
オフシーズンに特別なイベントやキャンペーンを実施し、宿泊需要を喚起する。
《トラブルの事例》
民泊運営には多くのメリットがありますが、同時に様々なトラブルが発生する可能性もあります。
例えば、ゲストが物件内でのルールを守らない、物件に損傷を与える、騒音を出すなどの事例が報告されています。
また、ゲストとのコミュニケーション不足からくる誤解や、料金に関するトラブルも考えられます。
| 近隣住民との騒音トラブル |
|
| 宿泊施設の破損 |
|
| 法律・条例違反 |
|
| 宿泊客とのトラブル |
|
| 安全対策の不備 |
|
適切な対応策や予防策を講じることで、これらのリスクを最小限に抑えることができます。
安全かつ円滑な運営のために、民泊を始める前に検討しておきましょう。
《近隣住民との関係》
民泊ビジネスを成功させるためには、宿泊客だけでなく、近隣住民との関係も非常に重要です。
特に、日本の住宅地域では、住民同士のコミュニケーションが密であるため、トラブルを未然に防ぐための対策が求められます。
近隣住民との関係は、民泊ビジネスの成功を左右する重要な要素の一つです。適切なコミュニケーションを取りながら、地域との共生を目指すことで、長期的な運営が可能となります。
安全対策は、民泊運営の基盤となる要素です。
適切な対策を講じることで、宿泊客からの信頼を得ることができ、長期的な運営を支えることができます。
新型コロナウイルスと民泊
東京オリンピック・外国人観光客増、そのタイミングで民泊が盛り上がりました。
そのため、国は法整備として民泊新法を制定し、国内の民泊整備に動きました。
しかし、そこに新型コロナウイルス「COVID-19」という世界的なパンデミックおきました。
2019年に中国武漢市で発見され、全世界に感染拡大しました。
特に観光業と宿泊業は大きな打撃を受け、民泊も例外ではなく打撃を受けました。
そもそも民泊の成功・失敗の分かれ目は、空室リスクです。
観光客減
《外国人・中国人観光客》
もともと、Airbnb（エアビーアンドビー）などは海外で当たり前に行われた習慣（ゲストハウス・宿泊）的なものなので、海外からの観光客の利用者が多かったのは事実です。
コロナによって、中国人だけでなく、海外からの渡航者が減り、民泊オーナーは大打撃を受けました。
ホテルも稼働率は一気に下がり、倒産（経営破綻・民事再生手続き）を判断する旅館も増えました。
WBFホテル＆リゾーツ㈱: ホテルWBF東京浅草など
㈱ファーストキャビン: ファーストキャビン羽田ターミナル1など
KOSCOINN㈱: アゼリア松山など
瑞穂リゾート㈱: 上田プラザホテル、武雄センチュリーホテルなど
㈱グラッドシステムズ: 北九州第一ホテル、ホテルグラッドワン京都四条大宮、大阪シティホテル京橋など
㈱フェリーチェ: ストーク、リリーフ、フェリーチェ、イチホテルなど
㈱ビスタホテルマネジメント: ビスタホテル
ユニゾホールディングス㈱: ホテルユニゾ
まるい商事㈲: 民泊苫小牧ハスカップ
㈱自然塾: 名湯の森ホテルきたふくろう（旧 川湯国際ホテル）
など
《日本人の国内観光》
日本国内も緊急事態宣言で学校が休校、企業もオンライン・テレワークが中心となり、国内旅行自体ストップしました。
ホテル・旅館・民泊、そして旅行会社の廃業・倒産も目立ちました。
民泊のリスク管理として、
- 撤退
- つなぎ資金
- 事業譲渡・M＆A
- 売却
コロナを体験した民泊オーナーの判断も紹介します。
【撤退】
キャッシュが回らなくなる前に逃げることは基本です。
民泊はいつでもできます。
キャッシュが回らなくなる前であれば、多少の持ち出しであれば授業料ということで納得もいくでしょう。
【つなぎ資金】
コロナが収まるまで、つなぎ資金でとりあえず、我慢という判断をしたオーナーも。
金融機関からの融資や、不動産担保ローン・つなぎ資金の相談も。
＊キャッシングは金利が高すぎるので事業主(個人・法人）向けのローンなどを検討を
【事業譲渡・M＆A】
事業譲渡も選択肢の１つです。
民泊新法の許可、ビジネスモデル、賃貸契約、内装を含め、賃貸マンションでの民泊オーナーも事業として譲渡は可能です。
【売却】
不動産を所有している場合、事業譲渡に併せて不動産売却も検討の１つです。
特にローンが残っている場合、抵当権を付いているわけですから、事業譲渡額と売却を天秤にかける必要があるでしょう。
コロナによる経済環境・市場環境は大きく崩れましたが、不動産市況は、意外と持ちこたえています。
参考ページ：おすすめの不動産査定サイト
民泊のよくある質問・Q&A
民泊について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラマンションで民泊を禁止していなくても、届け出制となっている以上、届け出なしで民泊は問題です。
例えば、区分マンションを所有し、賃貸として貸し出している場合、借主が民泊を行っていたら？
マンションの住民が気づき、管理組合（管理人）に連絡が行き、不動産賃貸管理会社もしくはオーナーに連絡が入るという流れでしょう。
管理人が、警告の書面位は掲示・告知してくれるかもしれませんが責任は大家であるあなたです。
民泊の始め方：まとめ
民泊ビジネスは、新しい収入源として、また異文化交流の場として非常に魅力的です。
しかし、その背後には多くの手続きや法律、そして運営のノウハウが必要です。
この記事では、民泊を始める際の基本的な手順や法律、成功のためのポイント、リスク管理を紹介しました。
民泊は近隣住民やゲストとの関係を大切にし、持続的なビジネスとして続けるための努力が必要です。
適切な知識と準備を持って、あなたも成功する民泊経営者となることを願っています。
《おすすめサイト》
民泊管理バンク
民泊管理バンクは全国対応のオーターメイド型民泊運営代行会社です。
月額19,800円から依頼可能で、月額の民泊運営コストを下げたい方におすすめです。
同じエリアに多数の民泊施設が存在する場合、競争が激化し、宿泊率が低下する可能性があります。