不動産投資にかかる税金、不動産所得における節税対策、青色申告のメリット、税理士は必要？

 

不動産投資は、多くの人々が資産を増やすための手段として選択しています。

特に、家賃収入を得ることができるマンション投資やアパート経営は、安定した収益を期待することができるため、サラリーマンや個人事業主の副業としても人気があります。

しかし、不動産投資には多くの税金の仕組みが関わってきます。

所得税、固定資産税、不動産取得税など、さまざまな税金が関連しており、これらの税金の計算や節税対策を知らないと、思わぬ税金の負担が発生することも。

この記事では、不動産投資と税金として、

• 不動産投資を始める前に知っておくべき税金の基本
• 不動産投資における節税のポイント

また、青色申告のメリット、税理士は必要なのか？
などまでを詳しく解説します。

《不動産投資のメリット》
不動産投資の最大のメリットは、家賃収入や節税効果が挙げられます。

まず、家賃収入を得ることができる点が挙げられます。

安定した月々の収益（インカムゲイン）を期待することができます。

また、物件の価格上昇を期待することで、将来的な売却時（キャピタルゲイン）に資産価値の増加を享受することも可能です。

さらに、税制上のメリットとして、経費の控除や減価償却を活用することで節税効果を実現することができます。

不動産所得とは、不動産を賃貸した際の家賃収入や、不動産を売却した際の利益を指します。

具体的には、家賃収入から経費（修繕費、管理費、固定資産税など）を差し引いた金額が不動産所得となります。

この所得に対して、所得税や住民税が課税されることとなります。

【税率の概要】

不動産所得に対する税率は、その所得の金額や個人の総所得に応じて変動します。

所得税の税率は、所得金額（不動産所得・給与所得等）が増えるにつれて段階的に上がる累進課税となっています。

また、住民税も所得に応じて課税されます。

これらの税金は、確定申告をおこなうことで正確な税額を算出し、納税することとなります。

不動産投資・購入時にかかる税金

不動産投資や購入時にかかる主な税金には以下のものがあります。
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税
これらの税金は不動産取引の際に必ず発生するため、購入前にこれらのコストを考慮することが重要です。

適切な計画と理解をもって進めることで、予想外の出費を避けることができます。

購入時にかかる税金：不動産取得税

不動産を購入する際にかかる一度限りの税金です。

この税金は物件の取得価額に応じて税率が異なります。

取得価額の3%が標準税率ですが、住宅用地の場合は軽減措置が適用される場合があります。

購入時にかかる税金：登録免許税

不動産の名義変更時に発生する税金で、登記手続きを行う際に支払われます。

この税率は不動産の種類（新築・中古）や価値によって変わり、土地や建物の登記にはそれぞれ異なる税率が適用されます。

参考ページ：登録免許税の税額表

購入時にかかる税金：印紙税

不動産を購入する際に契約書に貼付する印紙にかかる税金です。

契約内容や契約金額によって必要な印紙の額が決まります。

不動産投資・運用時にかかる税金

不動産投資運用時にかかる税金として
・所得税
・固定資産税
・都市計画税
・消費税
・個人事業税
これらの税金の理解と適切な管理は、不動産投資の成功において重要な要素です。

適切な税務対策を行うことで、投資の効率を高めることが可能です。

運用時にかかる税金：所得税

不動産から得られる家賃収入（敷金・保証金）に対して課税される税金です。

収入から必要経費を差し引いた金額に対して、個人の所得税率が適用されます。

累進課税制のため、所得が高いほど税率も高くなります。

運用時にかかる税金：固定資産税

不動産の所有者（毎年1月1日時点）に年に一度課される税金で、不動産の公示価格に基づいた税率で計算（固定資産税評価額×税率）されます。

この税金は地方自治体（市町村）によって徴収され、物件の位置や特性によって税率が異なる場合があります。

運用時にかかる税金：都市計画税

固定資産税と同時に課される場合が多いこの税金は、都市計画区域内の不動産に対して課され、地方自治体がその用途や位置に応じて設定する税率に基づいています。

運用時にかかる税金：消費税

不動産の賃貸業を行う場合、事業者として消費税の課税対象となることがあります。

消費税は賃料に上乗せして徴収し、国に納付します。

運用時にかかる税金：個人事業税

不動産賃貸業の規模（所得額：290万円）が大きくなると、個人事業税が課される場合があります。

不動産投資・売却時にかかる税金

不動産投資において、物件を売却する際には、取得時とは異なる種類の税金がかかります。
・譲渡所得税
・印紙税
・登録免許税
売却によって得られた利益に対して課税されるため、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

売却時にかかる税金：譲渡所得税

不動産を売却して利益が生じた場合、その利益（買った時より高く売却した場合）に対して課税されます。

この税率は短期（所有期間が5年以下）と長期（所有期間が5年超）で異なり、短期の場合は所得税率が高くなります。

売却時にかかる税金：印紙税

不動産売買契約を書面にする際に必要となる印紙税があります。

契約書に貼る印紙の額は、上記で紹介した通り、契約金額によって異なります。

売却時にかかる税金：登録免許税

不動産の売買や相続など、所有権が移転したり、抵当権が設定・抹消されたりする際に、その事実を登記簿に記録する手続きが必要です。

この登記手続きを行う際に納める税金が、登録免許税です。

不動産投資における税金の計算方法

不動産投資における所得の計算は、収入から経費を差し引いた金額となります。

簡単に言えば
家賃収入や不動産の売却利益などの収入から、修繕費、管理費、ローンの利息、固定資産税などの経費を差し引いた金額が所得となります。
この所得が課税の対象となります。

不動産投資に関連する経費は、所得を減少させるための重要な要素です。
経費として計上できるものには、物件の修繕費、管理費、広告宣伝費、ローンの利息、固定資産税、仲介手数料などがあります。
これらの経費を適切に計上することで、所得税や住民税の負担を軽減することができます。

減価償却の取り扱い

減価償却とは、建物や機械設備などの固定資産の価値が、時間の経過や使用によって徐々に減少することを考慮し、その減少分を耐用年数にわたって費用として計上する会計処理です。

この処理により、企業は将来の設備投資に備え、資金を蓄えることができ、会計上の資産価値を現実の価値に近づけることができます。

不動産投資においては、賃貸用不動産の建物が主な減価償却資産となります。

建物の取得価額と耐用年数に基づいて算出された減価償却費を毎年経費として計上することで、家賃収入から経費を差し引いた所得を減らし、所得税の課税所得を圧縮することができます。

これにより、税負担を軽減し、投資収益の向上に貢献します。

減価償却の方法としては、毎年同じ金額を償却する定額法と、初期に多額を償却し、年々減額していく定率法があります。

どちらの方法を用いるかは、企業の会計方針や税務上の判断によって決定されます。

参考サイト：主な減価償却資産の耐用年数表：国税庁

所得税の算出は、所得金額と所得税率をもとに計算されます。
具体的な税率は、国税庁の公式サイトなどで確認することができます。

不動産投資における節税対策

不動産投資における節税対策は、多岐にわたります。

まず、経費の適切な計上は節税の基本となります。

修繕費や管理費、ローンの利息など、不動産投資に関連する経費をしっかりと計上することで、所得を減少させることができます。

また、青色申告を選択することで、特別な控除を受けることができます。

さらに、不動産の取得時期や売却時期を適切に選ぶことで、税金の負担を軽減することも可能です。

節税対策：1.減価償却の活用

不動産投資における最も一般的な節税対策です

。建物は、時間の経過とともに価値が減少するため、その減少分を毎年経費として計上できます。

これにより、所得を圧縮し、所得税の負担を軽減することができます。

この減価償却の活用は、不動産の価値が時間とともに低下することを前提としており、この減価分を税務上の経費として認められるため、節税に大きく貢献します。

節税対策：2.青色申告の活用

青色申告を行うことで、所得控除額が増え、所得税の負担を軽減できます。

特に、複式簿記を整備することで、より多くの所得控除を受けることができます。

青色申告を利用することで、最大65万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。

財務状況を詳細に記録し、税務申告時により有利な条件を享受することを可能にします。

節税対策：3.経費の適切な計上

不動産の維持管理費、修繕費、借入金の利息などは、経費として計上することができます。

経費を適切に計上することで、所得を圧縮し、節税効果を高めることができます。

実質的な税負担を減少させ、不動産投資の収益性を向上させることが期待できます。

節税対策：4.中古物件の活用

中古物件は、新築物件に比べて価格が安く、耐用年数が短いものが多いため、減価償却費を多く計上することができます。

この戦略により、初期投資額を抑えつつ、節税効果を最大化することが可能です。

中古物件の選定には、物件の状態や位置、将来性を考慮することが重要です

節税対策：5.損益通算

不動産投資で赤字が発生した場合、他の所得と損益通算を行うことで、所得税の負担を軽減することができます。

特に不動産投資が多様な収益波及を持つ場合に有効で、損失を他の所得と相殺することで、全体の税負担を減らすことが可能です。

節税対策：6.贈与税・相続税の対策

不動産を贈与したり相続したりする場合、評価額を下げることで、贈与税や相続税の負担を軽減することができます。

不動産の評価を適切に行うことで、税負担を最小限に抑えることが可能です。

特に、不動産の評価においては市場価値や利用可能性を考慮することが求められます。

不動産投資と税金のよくある質問・Q&A

不動産投資と税金について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

不動産投資 税金：まとめ

不動産投資は、安定した収益を期待することができる魅力的な投資方法の一つです。

しかし、その背後には多くの税金の仕組みが存在します。

所得税、固定資産税、取得税など、不動産投資に関連する税金は多岐にわたります。

これらの税金を適切に理解し、節税対策を講じることで、不動産投資の収益を最大化することが可能です。

特に、経費の適切な計上や青色申告の活用など、節税のポイントを押さえることは非常に重要です。

また、税金の計算や節税対策に不安がある時は、サポートが手厚い不動産投資会社、税理士との相談を検討することもおすすめです。

不動産投資をおこなう際は、税金の知識をしっかりと身につけ、より効果的な投資活動を心がけましょう。

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