【築40年マンション】売却か？賃貸か？古くても売れるケースと売れにくいケース

• 「築40年のマンション、売れるのだろうか？」
• 「売却よりも賃貸に回したほうがいいのでは？」

長年住んできたマンションを手放すタイミングになると、多くの人がこのような悩みに直面します。

築年数が40年ともなると、建物の老朽化や設備の古さから「もう価値がないのでは…」と不安に感じる方も少なくありません。

しかし、築40年だからといって必ずしも売れないわけではありません。 

実際には需要のあるエリアや物件条件によっては、古くてもスムーズに売却できるケースもあります。

一方で、築年数や立地、修繕の状況によって「売れにくい」ケースがあるのも事実です。

また、売却だけが選択肢ではありません。

賃貸に出して家賃収入を得るという方法もあります。

特に、今すぐ大きなお金が必要ではない場合や、将来の資産活用を考えたい場合には「賃貸」という道も十分に検討する価値があります。

本記事では、

• 築40年マンションを売却する場合のメリット・デメリット
• 賃貸に回した場合に得られる可能性と注意点
• 古くても売れるケースと、売れにくいケースの違い

をわかりやすく整理していきます。

「築年数が古い＝価値がない」と決めつけてしまう前に、まずはご自身のマンションがどのケースに当てはまるのかを冷静に見極めることが大切です。

選択を誤らなければ、築40年のマンションであっても納得のいく売却や有効な活用方法を見つけることができます。

本記事を読み進めて、売却と賃貸、どちらが今の状況に合っているのかを判断するヒントを得てください。

ここ数年で、マンション市場の常識は大きく変わりました。

首都圏では中古マンション価格が2010年比で2倍以上になり、築年数が古い物件でも「立地と管理が良ければ高値で売れる」ケースが増えています。逆に、築年数だけでなく、耐震性や管理状態、修繕計画といった“中身”まで厳しくチェックされる時代にもなりました。

また、2022年以降は「マンション管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」など、管理の良し悪しが“見える化”される仕組みもスタート。築40年のマンションでも、これらの認定や評価を受けている物件は、購入検討者から「安心できる物件」として選ばれやすくなっています。

つまり今は、「築年数が古い＝売れない」ではなく、「管理と立地次第で結果が大きく変わる」時代です。

本記事では、こうした最新の市場トレンドもふまえながら、築40年マンションを「売却するべきか？」「賃貸に回すべきか？」を分かりやすく整理していきます。

2026年時点の最新動向は？

1.築40年超マンションの成約増加

最新の取引データを見ると、首都圏の中古マンション市場では築40年超の成約比率が全体の約2割近くまで増えてきています。新築価格の高騰で、中古・築古マンションに目を向ける買い手が増え、「立地が良ければ築40年でも十分検討対象」という流れが強まっています。

• 駅近・都心エリアなら「築年数より便利さ」を優先する層が増加
• リノベーション前提で、あえて築古を選ぶ20〜40代も増えている
• 築40年でも管理状態が良いマンションは、価格下落が緩やか

2. 管理計画認定マンションの評価向上

2022年からスタートした「マンション管理計画認定制度」では、管理規約や長期修繕計画、修繕積立金の水準などが一定の基準を満たすと、自治体から「管理計画認定マンション」として認定されます。

すでに不動産ポータルサイトやマンション情報サイトでは、認定の有無を表示する動きも広がっており、「管理がきちんとしているマンション＝選ばれやすい・売れやすい」という傾向が強くなっています。

• 認定マンションは購入者の安心材料になり、価格面でも有利になりやすい
• 築40年クラスでも、管理・修繕が評価されることで資産価値を維持しやすい
• 売却前に管理組合で認定取得を検討する動きも増えている

3. マンション管理適正評価制度の影響

さらに、業界団体が実施する「マンション管理適正評価制度」では、管理状態を点数化し、6段階のランクで評価する仕組みも始まっています。ホテルの星評価や口コミスコアのように、マンションの管理が“見える化”されることで、買い手は管理の良し悪しを事前に把握できるようになりました。

評価ランクの高いマンションは、

• 売却時に「管理の良さ」を客観的にアピールできる
• 長期的な修繕計画がしっかりしていると判断され、購入の安心感につながる
• 金融機関からの評価も得やすくなり、ローン面で有利になる可能性も

4.旧耐震基準の重要性

築40年前後のマンションでは、「旧耐震基準」か「新耐震基準」かも重要なポイントです。1981年6月1日以前の建築確認で建てられたマンションは旧耐震の可能性が高く、住宅ローン審査や減税の面で不利になるケースがあります。

とはいえ、旧耐震だから必ずしも売れないわけではありません。以下のような条件を満たせば、十分に売却・賃貸ニーズが見込めます。

• 耐震診断を実施し、必要に応じて耐震補強を行っている
• 長期修繕計画が整っており、今後の修繕方針が明確になっている
• 立地・管理・間取りなど、他の強みで十分にアピールできる

売却を検討する際は、「旧耐震だからダメ」と決めつけるのではなく、耐震診断書や管理状況をセットで提示できるよう準備しておくことがポイントです。

築40年マンションは売れる？

築40年ともなると、「もう売れないのでは？」と感じる方も多いのではないでしょうか。

確かに新築や築浅と比べれば、古いマンションは資産価値が下がりやすいのは事実です。

しかし、中古マンション市場の需要が高まっている今、必ずしも「古い＝売れない」わけではありません。

とくに都心部や利便性の高いエリアでは、築40年のマンションでも一定の需要があり、リノベーションを前提とした購入者から注目されるケースもあります。

築古マンションの一般的イメージ

多くの人にとって「築40年」という響きは

• 「老朽化」
• 「古い設備」
• 「将来の修繕不安」

といったネガティブなイメージにつながります

特に、耐震性や水回り、配管など目に見えにくい部分に不安を抱く購入者は少なくありません。

一方で、築40年以上のマンションは価格が相場より安くなるため、「リノベーション前提で安く購入したい」という層にとっては魅力的でもあります。

つまり、古さをどう捉えるかによって「敬遠される対象」にも「価値のある選択肢」にもなり得るのです。

中古マンション需要の変化

近年、首都圏を中心に中古マンションの需要は右肩上がりです。

新築価格が高騰していることから、「築年数が古くても立地が良ければ購入したい」というニーズが増えてきました。

特に若い世代の購入者は「リノベーション」を前提に検討することが多く、築40年クラスのマンションでも需要があります。

市場の動き	内容
新築価格の上昇	手が届かない層が中古にシフト
リノベ需要の拡大	古い物件でも再生して活用
立地重視の傾向	駅近・都心部なら築年数より利便性優先

このように、中古市場全体が活性化していることが、築40年マンションにも一定のチャンスをもたらしています。

引用：イエウール

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売却難易度を左右する要因

もちろん、すべての築40年マンションがスムーズに売れるわけではありません。

売却が難しくなる要因としては、以下が挙げられます。

• 駅から遠く、立地の利便性が低い
• 修繕積立金が不足しており、将来の修繕計画に不安がある
• エレベーターがないなど生活利便性が乏しい
• 管理組合の運営が不十分で、資産価値の維持に課題がある

特に「管理状態」は購入者が重視するポイントです。

築40年という年数自体よりも、管理が行き届いているかどうかが売却成功の分かれ目になります。

売却のメリット・デメリットは？

築40年のマンションを売却するかどうか迷うとき、メリットとデメリットを整理することが成功のカギです。

老朽化や資産価値の低下が気になる一方、売却によって得られる現金やリスク回避の効果は大きいです。

しかし、希望通りの価格で売れるとは限らない点も踏まえて判断する必要があります。

そこで、売却することで得られる利点と注意点を整理します。

1.老朽化リスクの現金化

築40年ともなると、建物や設備の老朽化は避けられません。

配管や電気、給湯設備の劣化、外壁の傷みなどが今後の負担となる可能性があります。

売却することでこうしたリスクを回避し、まとまった現金を得られるのが大きなメリットです。

例えば、将来的に数百万円単位の修繕費用が見込まれる場合、売却して現金化してしまうほうが安全な選択になるケースもあります。

また、売却資金を活用して、新しい住まいへの住み替えや老後資金に充てることも可能です。

つまり、「古いマンションにかかるコストとリスク」を現金に置き換えることができるのです。

2.資産価値下落の回避可能性

マンションは築年数が経つほど価値が下がる傾向にあります。

特に管理不十分な物件や立地条件が悪い場合、売却を先延ばしにすると価格がさらに下がるリスクがあります。

早めに売却することで資産価値の下落を最小限に抑えられるのは大きなメリットです。

表にまとめると分かりやすくなります。

ポイント	説明
売却タイミング	古くなる前に売ることで高値維持が可能
管理状態	修繕が行き届いていれば価格を維持しやすい
エリア条件	駅近・利便性の高い場所は価値が下がりにくい

資産価値の下落リスクを考慮すると、「築40年でもまだ価値があるうちに売る」という戦略が有効です。

3.想定より価格が伸びないリスク

一方で、築40年マンションは希望通りの高値で売れるとは限らない点に注意が必要です。

市場の需要や立地、建物の状態によっては、予想より低い査定額になるケースもあります。

特に、修繕履歴が不十分、エレベーターがない、駅から遠いなどの条件がある場合は価格が下がりやすいです。

また、売却を急ぐ場合や買い手の少ないエリアでは、価格交渉で希望額を下げざるを得ない場合もあります。

メリットだけで判断せず、現実的な売却価格を把握することが重要です。

賃貸活用のメリット・デメリットは？

築40年マンションを売却せずに賃貸として活用する選択肢もあります。

売却せずに家賃収入を得たい、将来的に資産として残したいと考える方に向いています。

一方で、古い物件であるほど入居者募集や修繕、管理に手間や費用がかかることも事実です。

ここでは、築40年マンションを賃貸に回すことで得られるメリットと、注意すべきデメリットを整理します。

1.家賃収入の期待

築40年マンションでも、立地条件や間取り、リノベーションの有無によっては安定した家賃収入を得られる可能性があります。

特に駅近や生活利便性の高いエリアでは、古くても需要があり、空室リスクを抑えられる場合があります。

賃貸に出すメリットとしては、毎月の収入が生活費や老後資金の補填になる点です。

売却では一度きりの現金化ですが、賃貸に回せば長期的に資産を運用でき、家計の安定に寄与します。

ポイント	内容
立地条件	駅近・商業施設近くなら入居者がつきやすい
間取り	2LDK以上やファミリー向けは人気
リノベ	内装を整えることで賃料アップも可能

築年数がネックになる場合でも、工夫次第で収益物件として活用できることを押さえておきましょう。

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2.活用選択肢の広がり

賃貸に回すことで、単に現金化するだけでなく、将来的な選択肢を広げられるのも大きなメリットです。

例えば、子どもに相続したり、将来的に売却してリノベーション再販したりすることも可能です。

さらに、賃貸収入を活用してローン返済や修繕費に充てられるため、資産としての柔軟な活用ができます。

売却の場合は一度手放すと再取得には多額の費用がかかりますが、賃貸なら選択肢を残したまま活用できる点が魅力です。

参考サイト：

• おすすめのリフォーム会社：リフォーム施工会社の選び方・探し方・比較方法・口コミ・評判、価格（一括見積もり・相談も）
• おすすめのリノベーション会社：リノベーション施工会社の選び方・比較・口コミ・評判、工事のポイント、業者の見分け方

3.修繕・管理コスト負担

一方で、築40年マンションを賃貸に出す場合は修繕・管理コストの負担が増えることに注意が必要です。

水回りや給排水管、外壁や屋上防水など、老朽化に伴う定期的なメンテナンス費用がかかります。

また、空室期間が長くなると家賃収入が途絶え、修繕費とのバランスが悪くなる場合もあります。

管理会社に委託する場合は手数料もかかるため、収支計画を事前にシミュレーションしておくことが重要です。

注意点	内容
修繕費	配管・設備・外壁などの老朽化対応
空室リスク	長期空室時は収益がゼロに
管理手間	管理会社委託費用が発生する場合も

築40年の物件でも、メリットとデメリットを正しく把握して計画を立てることが、賃貸運用成功のポイントです。

 

古くても売れるマンションの特徴！

築40年ともなると「古いマンション＝売れにくい」という印象を持つ人が多いですが、実際には条件次第で売却可能な物件も存在します。

特に購入希望者が求めるポイントを満たしているマンションは、築年数に関わらず注目されることがあります。

そこで、古くても売れるマンションの特徴を整理し、どの条件を満たせば売却の可能性が高まるかをわかりやすく解説します。

1.高需要エリアの立地条件

マンションの売却で最も大きな影響を与えるのは「立地」です。

駅から近い、商業施設や医療施設が充実している、学校や公園が近いといった利便性の高いエリアにある物件は、築年数が古くても需要があります。

特に都心部や人気のベッドタウンでは、新築よりも価格が手頃な中古物件として注目されることがあります。

立地の良さは入居希望者・購入希望者の数に直結するため、築40年でも「売れやすさ」に大きく影響します。

ポイント	内容
駅徒歩	10分以内なら需要が高い
商業・医療	生活利便性が高く購入者に人気
教育・公園	ファミリー層の購入意欲を後押し

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2.良好な管理・修繕履歴

築年数が経過していても、マンションの管理状況が良好で、修繕履歴が整っている場合は売却しやすくなります。

外観や共用部分が清潔に保たれ、修繕積立金が適切に積み立てられている物件は、購入者に安心感を与えます。

例えば、過去に大規模修繕を実施しているかどうか、配管や給排水設備が更新されているかなどは重要な判断材料です。

築年数だけで判断せず、管理状態が良いかどうかで価値を見極めることがポイントです。

3.リノベーション・再建築余地

古いマンションでも、リノベーション前提で購入したい層や、建物自体の構造が丈夫で再建築可能なケースでは売却しやすくなります。

購入者にとって、古い物件は「価格が手頃で自由にリノベできる」というメリットがあります。

特に人気の間取りや広さ、日当たりの良さ、梁や柱の構造がしっかりしている物件は、再生後の価値が高まるため売却に有利です。

築40年でも、工夫次第で新たな価値を生み出せる物件は売れやすい傾向があります。

売れにくいマンションの特徴は？

築40年マンションの中には、条件によっては売却が非常に難しくなる物件もあります。

立地や管理状態、建物自体の耐久性など、購入希望者が重視するポイントを満たさない場合、買い手が付きにくくなることがあります。

ということで、売れにくいマンションの典型的な特徴と、注意すべき点を整理します。

購入希望者が避ける理由を把握することで、売却戦略を考える際の指針になります。

1.利便性の低い立地条件

マンションの利便性は、売却の成否に直結します。

特に駅から遠い、エレベーターがない、高齢者に不便な階数などは購入者の敬遠ポイントです。

日常生活での利便性が低い物件は、ファミリー層や単身者からの需要が減少します。

また、駅徒歩15分以上や商業施設から離れている場合、価格を下げても買い手が現れにくい傾向があります。

表で整理すると分かりやすくなります。

利便性が低い要素	購入者の印象
駅から遠い	通勤・通学の負担が大きい
エレベーターなし	高層階は特に敬遠されやすい
商業施設が遠い	生活利便性が低いと判断される

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2.修繕積立金不足・管理不全

管理組合の運営や修繕積立金の状況も、売却に大きく影響します。

修繕積立金が不足している物件や、共用部分の管理が行き届いていない物件は、購入者に不安を与えます。

過去に大規模修繕を実施していない場合や、管理組合が機能していない場合は、将来の修繕費用を購入者が負担する可能性があるため、売却価格が下がる原因になります。

築年数以上に「管理状態が悪い＝売れにくい」という印象を与えてしまうのです。

3.建替え・大規模修繕の困難性

築40年マンションでは、建て替えや大規模修繕が困難な物件も売れにくい傾向があります。

耐震性の問題や土地権利の制約、老朽化による構造的な問題がある場合、購入者はリスクを避ける傾向があります。

特に建物の耐震基準が旧基準であったり、再建築不可の土地であったりすると、将来的な資産価値の維持が難しいと判断されます。

その結果、購入希望者は敬遠し、売却に時間がかかるケースが増えます。

売却と賃貸どちらを選ぶ？

築40年マンションを手放すか賃貸として活用するかは、単に価格だけで判断できるものではありません。

ライフスタイルや資金計画、家族構成など、さまざまな条件を踏まえて検討することが重要です。

ここでは、判断の際に押さえておきたいポイントを整理し、売却と賃貸、どちらが自分に適しているかの目安をわかりやすく解説します。

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資金需要の有無

売却と賃貸の大きな違いは、資金をすぐに得られるかどうかです。

売却すればまとまった現金を一度に手に入れることができ、ローン返済や生活費、老後資金として活用できます。

一方で、賃貸に回す場合は家賃収入という形で長期的に少しずつ収入を得ることになります。

資金が急ぎで必要な場合は売却が有利ですが、収益の長期化を重視する場合は賃貸活用が検討対象となります。

判断基準	売却	賃貸
資金調達	まとまった現金を一度に得られる	毎月の家賃収入として分散
緊急度	高い場合に有効	低い場合に向く
リスク	価格変動の影響少ない	空室リスクあり

相続・家族方針

築40年マンションの扱いは、将来の相続や家族の意向も判断に大きく関わります。

子どもに相続させたい場合や、家族が引き続き住む可能性がある場合は賃貸として保持する選択肢も考えられます。

逆に、相続の必要がなく資産を現金化したい場合は売却のほうが合理的です。

家族の意向や将来的な住まいの計画を整理することで、単なる価格だけではなく長期的な視点で判断できます。

ポイント	売却	賃貸
相続予定	なしなら売却	ありなら賃貸も検討
家族の住まい	他に確保可能なら売却	継続的に住むなら賃貸
ライフプラン	現金化で柔軟性	資産として維持

長期資産価値の見通し

マンションを売却するか賃貸に回すかを考えるとき、長期的な資産価値の見通しも重要です。

築年数が経過すると価値は下がる傾向がありますが、立地や管理状態によっては賃貸収益として活用できる場合があります。

売却すれば価格変動リスクから解放されますが、賃貸に回す場合は空室リスクや修繕費用の負担を考慮する必要があります。

資産価値の維持や収益性の見込みを具体的に比較することで、最適な選択がしやすくなります。

ポイント	売却	賃貸
資産価値	下落リスク回避	収益で補填可能
維持費	発生しない	修繕・管理費が必要
将来性	確定利益	長期的収益に期待

まとめ｜築40年マンション活用で後悔しないために！

築40年のマンションは、古いから売れない・価値がないと決めつける必要はありません。

立地や管理状態、家族構成や資金状況によっては、売却して現金化するのも、賃貸として長期的に収益を得るのも、どちらも有効な選択肢です。

後悔なく築40年マンションを活用するためのポイントを整理します。自分の目的や状況に合わせて最適な判断をすることが重要です。

目的別の最適判断

マンションを売却するか賃貸に回すかは、資金の必要性・家族のライフプラン・資産価値の維持など、複数の要素を踏まえて判断することが重要です。

例えば、今すぐまとまった現金が必要な場合は売却が適しています。

一方で、将来的に家族に残したい、あるいは毎月の家賃収入を得たい場合は賃貸活用が向いています。

ポイントを整理すると以下の通りです。

判断ポイント	売却向き	賃貸向き
資金の必要性	すぐに現金が必要	長期収入を重視
家族のライフプラン	相続不要	相続や住まいの継続を考慮
資産価値	価格下落リスク回避	維持・収益化で活用可能

築年数だけで決めず、自分の状況に合わせて最適な選択をすることが後悔しないポイントです。

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専門家相談の重要性

築40年マンションの売却や賃貸は、個人だけの判断では見落としがちなリスクや条件があります。

価格相場、修繕費用、税金やローンの残債、管理状況など、多くの要素が絡むため、専門家への相談が有効です。

不動産会社やマンション管理組合、税理士やファイナンシャルプランナーに相談することで、売却・賃貸のメリット・デメリットを具体的に把握できます。

また、複数社に査定や意見を聞くことで、より納得感のある判断が可能です。

専門家の種類	相談内容	メリット
不動産会社	売却価格や賃料相場	現実的な収益・価格の見極め
管理組合	修繕履歴や管理状況	将来的なコスト把握
税理士・FP	税金・資産計画	負担軽減・長期計画策定

築40年マンションをどう扱うか迷ったら、プロの意見を取り入れながら最適な判断をすることが、後悔しない活用への近道です。

とくに「築40年 マンション 売却」や「築古マンション 賃貸」といったキーワードで情報収集している方は、ネット上の一般論だけで判断せず、ご自身のマンションの「立地・管理・耐震性・修繕計画」がどう評価されるのかを、実際の査定や専門家への相談を通じて確認することが大切です。