空き家を売るなら?特定空き家に指定される前に売却がおすすめ!固定資産税だけではないデメリット・注意点・失敗しない方法

空き家を売るなら?特定空き家に指定される前に売却がおすすめ!固定資産税だけではないデメリット・注意点・失敗しない方法 空き家問題

空き家 売却

近年、深刻な社会問題となっている空き家。

放置された空き家は景観を損ねるだけでなく、倒壊の危険や犯罪の温床となる可能性も高くなります。

さらに、「空家等対策の推進に関する特別措置法」により、一定の条件を満たす空き家は「特定空き家」に指定され、行政による指導や勧告、場合によっては強制的な措置を受ける可能性も出てきました。

こうした状況下で、空き家を所有している方は、早めの売却を検討することが重要です。

しかし、いざ売却となると、何をすればいいのか、どのような点に注意すべきなのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、空き家を売却する際のデメリット、注意点、そして失敗しないための方法について詳しく解説します。

このページのポイント
空き家売却に関して、
・そのままの状態で売却
・更地にして売却
・なかなか売れず悩んでいる方への解決法

空き家にまつわる固定資産税”6倍”リスク

少なからず昔から空き家はありました。

ただ、核家族化が進む現状、その件数が、毎年増えています。

このページでも空き家に関してのいくつかの記事を紹介しています。

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など。
空き家問題を語る場合、相続・固定資産税という単語は無視できません。

相続で実家を取得しても、誰も住むことなく、空き家状態、使い道が見つからず放置されていることも多々あります。

空き家は年々増え続けていて、賃貸や売却用の住宅を除いた空き家の数は2018年時点で349万戸。

2030年には470万戸まで増えるとみられています。

特定空き家で固定資産税”6倍”

そこで人口減少などの影響で増え続ける空き家の問題をうけ、管理ができていない空き家の所有者を、固定資産税の軽減措置の対象から外すなどして管理強化を促す法律の改正法が施行されました。

  1. 住居としての使用がなく、かつ、10年以上空き家である。
  2. 建築物が倒壊の危険性がある。
  3. 衛生上または防災上、周辺の生活環境に著しい影響を及ぼすおそれがある。

簡単に説明すると、

  • 草木でボーボーの空き家
  • 窓ガラスや外壁などの修繕・補修が必要な空き家
  • 不法投棄・ゴミが散らかっている空き家

など、放置すれば「特定空き家」になる可能性のある空き家を「管理不全空き家」に指定し、「特定空き家」と同じく軽減措置が受けられなくなります。

税負担が増えることになります。

空き家 売却

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特定空き家になったどうなる?

特定空き家になると、

  1. 行政による措置
  2. 固定資産税の増税
  3. その他、リスク

3つのリスクが考えられます。

行政による措置

指導・勧告
特定空き家に指定されると、市町村は所有者に対して、状況の改善を指導・勧告します。
具体的には、建物の修繕や解体、敷地内雑草の除去などを求めてきます。
命令
所有者が指導・勧告に従わない場合は、市町村は命令を出すことができます。
命令に従わない場合は、過料の徴収や強制執行などの措置を受ける可能性があります。
☆命令に従わない場合:50万円以下の過料
☆立入調査を拒んだ場合:20万円以下の過料
強制執行
最悪、市町村が所有者の同意を得ずに、建物の修繕や解体、敷地内雑草の除去などの工事を進める場合もあります。
ちなみに、強制執行にかかる費用は、所有者が負担することになります。

固定資産税の増税

特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍に増税されます。
空き家を放置することによる社会的なコストを抑制するため措置です。
具体的には、以下の2つの税金が対象となります。

固定資産税
土地の広さに応じて課税される税金です。
都市計画税
固定資産税だけでなく都市計画税の住宅用地に係る課税標準の特例も適用対象から除外されます。
*都市の公共施設整備などに充当される税金です。

その他のリスク

建物の倒壊
老朽化した建物は、地震や台風などの災害によって倒壊する危険性が高くなります。
倒壊すれば、周辺住民に被害を与えるだけでなく、所有者自身が損害賠償責任を負う可能性もあります。
犯罪の温床
空き家は、犯罪の温床となる可能性があります。
実際に、空き家で殺人や放火などの犯罪が発生した事例もあります。
近隣住民への迷惑
放置された空き家は、外観の悪化や害虫の発生、悪臭など、様々な問題を引き起こし、近隣住民に迷惑をかける可能性があります。
固定資産税・過料等のお金の問題だけでなく、近所への迷惑・事件性に発展すれば、法的な責任を問われることになります。

空き家の売却を真剣に考える

そもそも空き家であっても、通常の不動産売却とは違いハードルが高い中、特定空き家となれば、更にそのハードルは上がります。

特定空き家を避けるために、空き家の管理にチカラを入れたとしても。
年間20万30万円程度の費用がかかります。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 水道代・電気代
  • 火災保険料
  • 空家見守り費用
  • 草刈り・補修費用
  • 交通費

特に、下の2つは、これまで以上に真剣に考えなくてはなりません。
・火災保険料
・空家見守り費用

火災保険料:空き家は高い?

空き家は、管理されていない家の扱いですので、契約を受けていない保険会社もあります。

ただ、火災のリスク、倒壊のリスク(自然災害)、第3者への迷惑行為・賠償責任のリスクがあるため、火災保険の加入は無視できません。

とはいえ、居住用物件とは判断されないため、火災保険料が高くなります。

空き家の見守りサービスとは?

・相続はしたけど後回し
・生まれ育った家を解体に躊躇
・再建築不可で手が付けられない

など、いろいろな状況から”空き家の見守りサービス”を検討している人も少なくないと思います。

空き家の見守りサービスは、
空き家の外観や内観の状況を確認するサービスです。

例えば、セキュリティ会社の見守りサービス料金
・見回り + 投函物整頓:月額4,400円 (税込)
・見回り + 投函物整頓 + ホームセキュリティ:月額5,500円 (税込)
・オプション:換気サービス:月額5,500円 (税込)

基本的に、見守りが中心です。

草刈り・窓ガラス交換や外壁修理などの補修は、基本プランに入っていません。

よって、何かあった時に依頼する業者選びも必要となります。

そのため、早期売却を真剣に考えたいところです。

そこで、売却方法として

  1. そのままの状態で売却
  2. 更地にして売却

の上記2つが考えられます。

そのままの状態で売却

まずは空き家の売却方法として、そのままの状態で売却を紹介します。

空き家をそのままの状態で売却する方法は、建物を壊したり内部をリノベーションしたりする手間をかけなくて済むため、コストを抑えたい場合に適しています。

ただし、そのままの状態ということで建物の劣化(老朽化)程度によっては買い手がつきにくい場合も少なくありません。

倒壊や破損した建物はそのままでは住めないため、必ず修繕や建て直しをしなければならず、居住にかかる費用を考えて購入を躊躇する可能性があります。

逆に、保存状態の良い古民家であれば、経年劣化も含めた味わいを求めて買い手がつくことがあります。

都心部や大都市圏にある空き家も、立地条件によってはすぐに買い手が見つかる可能性があるでしょう

《空き家売却の流れ》

  1. 不動産会社に相談する
    まず、空き家を売却したい旨を不動産会社に相談します。
    この際、空き家の所在地、広さ、築年数、建物の状態などを伝えます。
  2. 媒介契約を締結する
    不動産会社との間で媒介契約を締結します。
    媒介契約には、専属媒介契約、一般媒介契約、限定媒介契約の3種類があります。
    ☆専属媒介契約: 最も一般的な契約形態で、不動産会社にのみ売却を依頼する契約です。
    ☆一般媒介契約: 自分で買主を見つけることも可能ですが、不動産会社に売却が決まった場合は手数料を支払う必要があります。
    ☆専属専任媒介契約: 特定の買主候補のみを対象とした契約です。
    参考ページ:媒介契約とは
  3. 物件調査を行う
    不動産会社が、空き家の調査を行います。
    調査内容は、建物の状態、周辺環境、法規制などを含みます。
  4. 売却価格を決定する
    不動産会社が、過去の取引事例や周辺の相場などを参考に、売却価格を決定します。
  5. 買主を探す
    不動産会社が、買主を探します。
    インターネット広告、チラシ配布、オープンハウスなどの方法で買主を探します。
  6. 買主と売買契約を締結する
    買主が見つかったら、買主と売買契約を締結します。
    売買契約には、売買代金、引き渡し時期、諸条件などを記載します。
  7. 物件の引き渡しを行う
    買主に対して、物件を引き渡します。
    同時に、所有権移転の手続きを行います。
  8. 売却代金の受領
    買主から、売却代金を受領します

あくまでも、一般的なフローなので、この形が必ずしも最適解とは限りません。

空き家という特殊物件であるため、事前の売却戦略が重要となります。

更地にして売却

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空き家を更地にしてから売却する流れは、まず解体業者に解体の見積もりを依頼し、契約後に解体作業を行います。

更地になった後は、土地の整地を行い、不動産会社を通じて販売活動を開始します。

《空き家を更地にして売却するメリット》

高値で売却できる
更地であれば、買主が自由に建物を建てることができるため、高値で売却することができます。

早く売却できる
買主が建物の状態を気にする必要がないため、早く売却することができます。

トラブルが発生する可能性が低い
建物がないため、瑕疵担保責任を問われる可能性が低くなります。

《空き家を更地にして売却するデメリット》

解体費用がかかる
建物を解体する費用がかかります。解体費用は、建物の大きさや構造によって異なりますが、数百万円から数千万円程度かかる場合もあります。

固定資産税が高くなる
更地になると、土地の評価額が上がり、固定資産税が高くなります。

更地にするための時間が必要
建物を解体し、土地を整備するのに時間がかかります。

解体費用はどれくらいかかるの?

空き家の解体費用は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって解体費用は大きく異なります。
目安としては、
・木造住宅: 30坪で約90万円~150万円
・鉄骨造: 30坪で約150万円~210万円
・鉄筋コンクリート造: 30坪で約180万円~240万円

また、老朽化が進んでいる建物や、アスベストなどの有害物質が含まれている建物、解体以前に遺品整理・残置物撤去が必要な場合は、解体費用が高くなります。

空き家を更地にして売る

空き家を更地にして売る

解体に補助金は活用できるの?

空き家問題は、国や自治体も頭を悩ませています。

そのため、老朽危険空き家解体事業補助という形で、自治体によっては、補助金を設けています。

例えば、

東松山市の場合、
以下の基準に全て該当するものが補助対象となります。
・倒壊等により隣接地及び周辺の道路、住宅等に危険を及ぼすおそれがあるもの
・市内にある空き家(一戸建て住宅又は、兼用住宅の場合は住宅以外の部分の床面積が延べ面積の2分の1未満であるもの。)
・住宅地区改良法第2条第4項に規定する不良住宅であるもの(基礎や柱、外壁などの状況について、市職員が空き家の内外を確認させていただき、判定をします。)
・1年以上空き家で使用していないもの
・公共事業の補償の対象となっていないもの
・個人所有であること(当該空き家の所有者が複数いる場合は、全員の同意を得ているもの。)
・空家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127条)第14条第2項の規定による勧告を受けていないもの
交付額は、補助対象工事に要した費用の2分の1の額
補助金限度額:20万円

長野市の場合、
1:主な解体建物の延べ面積に応じて国が定める除却工事費の10分の8の額
2:補助対象経費(解体工事に要する費用)の10分の5の額
3:限度額100万円

杉並区の場合、
助成対象:老朽危険空家
・特定空家等(空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項に規定するもの)
・特定空家等に準じる建築物(区から特定空家等に準じる建築物の判定通知を受けたもの)
助成率:除却工事費の80%
助成限度額:150万円
参考ページ:空き家を駐車場・コインパーキングにするには?

なぜ、更地にすると固定資産税が高くなるの?

そもそも、人が住むための家が建てられている土地に対して固定資産税が軽減(1/6)されています。
更地になることで、その軽減措置が取られてます。

具体的な空き家売却のプロセス

タワーマンションも空き家も同じ不動産です。

とはいえ、売却の難しさは雲泥の差です。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、

・新人なのか?
・有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴がこれです。

売却が難しい空き家において、これを当たり前だと思うのは避けたいところです。

少なからず、空き家売却で重要なのは、明確な売却プランを持って売却活動を始めることです。

そこで本来は、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところですが、全国対応の不動産は意外とありません。

例えば、ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営する不動産テック事業者:SRE不動産。

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専属エージェントの仲介

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  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案することが出来れば、希望価格を上回る売却が実現できると思いますか?

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占め・自社ので契約を目指すため、情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりを当たり前のように行います。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。
囲い込みとは

SRE不動産では、売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

ちなみにエージェントの確保は非常に難しく対応エリアは現状、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県に限られます。
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