空き家売却について：空き家売却時の注意点—住んでいる家を売る場合の特別な配慮と対策

近年、深刻な社会問題となっている空き家。

地域の空き家率30%を越えるスラム化が進むと言われています。

空き家率30%超えは、地域社会にとって深刻な問題であり、早急な対策が必要です。

放置された空き家は景観を損ねるだけでなく、倒壊の危険や犯罪の温床となることが考えられます。。

さらに、「空き家等対策の推進に関する特別措置法」により、特定空家になる可能性のある空き家を管理不全空き家に指定され、行政による指導や勧告、場合によっては強制的な措置を受けることもあります。

こうした状況下で、空き家を所有している方は、早めの売却を検討することが重要です。

しかし、いざ売却となると、何をすればいいのか、どのような点に注意すべきなのか分からないという方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、空き家を売却する際のデメリット、注意点、そして失敗しないための方法について詳しく解説します。

空き家にまつわる固定資産税”6倍”リスク

少なからず昔から空き家はありました。

ただ、核家族化が進む現状、その件数が、毎年増えています。

このページでも空き家に関してのいくつかの記事を紹介しています。

など。
空き家問題を語る場合、相続税・固定資産税という単語は無視できません。

相続で実家を取得しても、誰も住むことなく、空き家状態、使い道が見つからず放置されていることも多々あります。

空き家は年々増え続けていて、賃貸や売却用の住宅を除いた空き家の数は2018年時点で349万戸。

2030年には470万戸まで増えるとみられています。

そこで人口減少などの影響で増え続ける空き家の問題をうけ、管理ができていない空き家の所有者を、固定資産税の軽減措置の対象から外すなどして管理強化を促す法律の改正法が施行されました。

これまで、

• 家屋の倒壊の恐れ　保安上の危険
• 景観を損なっている
• 衛生上有害・周辺環境への悪影

などの空き家を特定空き家と認定し、自治体は勧告、場合によっては過料も課せられていました。

2023年12月の空家等対策特別措置法の改正によって、

• 1年以上住んでいない
• 管理が不十分

特定空き家になる可能性のある空き家を管理不全空き家とという区分が新たに設置されました。

簡単に説明すると、

• 草木でボーボーの空き家
• 窓ガラスや外壁などの修繕・補修が必要な空き家
• 不法投棄・ゴミが散らかっている空き家

「管理不全空き家」に指定されれば、「特定空き家」と同じく軽減措置が受けられなくなります。

税負担が増えることになります。

特定空き家になった場合、どうなる？法的な影響とその後の対応

特定空き家になると、

1. 行政による措置
2. 固定資産税の増税
3. その他、リスク

3つのリスクが考えられます。

行政による措置

固定資産税の増税

特定空き家に指定されると、固定資産税が最大6倍に増税されます。
空き家を放置することによる社会的なコストを抑制するため措置です。
具体的には、以下の2つの税金が対象となります。

その他のリスク

空き家売却の方法：住んでいる方でもできる簡単な手順

空き家を売却する方法は、建物の状態や、売却したい時期、希望する売却価格などによって様々です。

代表的な4つの売却方法について、

1. 空き家をそのまま売却する
2. 空き家を更地にして売却する
3. 空き家をリフォームして売却する
4. 空き家の買取を依頼する

それぞれの特徴を詳しく解説します。

空き家をそのまま売却する方法

空き家をそのまま売却する方法は、手間やコストを最小限に抑える最もシンプルな方法です。

この方法のメリットは、迅速に不動産市場に出すことができる点です。

しかし、建物の状態が良くない場合、買い手が見つかりにくいことがあります。

そのため、売却価格が低く抑えられがちであり、物件の魅力を高めるための事前のクリーニングや簡易的な修繕が推奨されます。

空き家を更地にして売却する方法

空き家を更地にしてから売却する方法は、特に土地の価値が高い地域で有効です。

建物を解体して更地にすることで、新たに建築を計画している買い手にとって魅力的な選択肢となります。

更地にすることで、土地の用途が広がり、より多くの投資家や開発者からの関心を引くことができます。

ただし、解体にはコストがかかり、その準備（必要書類）と申請手続きに時間が必要です。

空き家を更地にして売却するメリット

高値で売却できる
更地であれば、買主が自由に建物を建てることができるため、高値で売却することができます。

早く売却できる
買主が建物の状態を気にする必要がないため、早く売却することができます。

トラブルが発生する可能性が低い
建物がないため、瑕疵担保責任を問われる可能性が低くなります。

空き家を更地にして売却するデメリット

解体費用がかかる
建物を解体する費用がかかります。解体費用は、建物の大きさや構造によって異なりますが、数百万円から数千万円程度かかる場合もあります。

固定資産税が高くなる
更地になると、土地の評価額が上がり、固定資産税が高くなります。

更地にするための時間が必要
建物を解体し、土地を整備するのに時間がかかります。

空き家の解体費用は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって解体費用は大きく異なります。
目安としては、
・木造住宅: 30坪で約90万円～150万円
・鉄骨造: 30坪で約150万円～210万円
・鉄筋コンクリート造: 30坪で約180万円～240万円

また、老朽化が進んでいる建物や、アスベストなどの有害物質が含まれている建物、解体以前に遺品整理・残置物撤去が必要な場合は、解体費用が高くなります。

解体に補助金は活用できるの？

空き家問題は、国や自治体も頭を悩ませています。

そのため、老朽危険空き家解体事業補助という形で、自治体によっては、補助金を設けています。

例えば、

東松山市の場合、
以下の基準にすべて該当するものが補助対象となります。
・倒壊等により隣接地および周辺の道路、住宅等に危険を及ぼすおそれがあるもの
・市内にある空き家(一戸建て住宅又は、兼用住宅の場合は住宅以外の部分の床面積が延べ面積の2分の1未満であるもの。)
・住宅地区改良法第2条第4項に規定する不良住宅であるもの(基礎や柱、外壁などの状況について、市職員が空き家の内外を確認させていただき、判定をします。)
・1年以上空き家で使用していないもの
・公共事業の補償の対象となっていないもの
・個人所有であること(当該空き家の所有者が複数いる場合は、全員の同意を得ているもの。)
・空き家等対策の推進に関する特別措置法(平成26年法律第127条)第14条第2項の規定による勧告を受けていないもの
交付額は、補助対象工事に要した費用の2分の1の額
補助金限度額：20万円

長野市の場合、
1:主な解体建物の延べ面積に応じて国が定める除却工事費の10分の8の額
2:補助対象経費（解体工事に要する費用）の10分の5の額
3:限度額100万円

杉並区の場合、
助成対象：老朽危険空家
・特定空家等（空家等対策の推進に関する特別措置法第2条第2項に規定するもの）
・特定空家等に準じる建築物（区から特定空家等に準じる建築物の判定通知を受けたもの）
助成率：除却工事費の80%
助成限度額：150万円
参考ページ：空き家を駐車場・コインパーキングにするには？

なぜ、更地にすると固定資産税が高くなるの？

そもそも、人が住むための家が建てられている土地に対して固定資産税が軽減（1/6）されています。
更地になることで、その軽減措置が取られてます。

空き家をリフォームして売却する

空き家をリフォームしてから売却する方法は、買い手にとって魅力的な住宅として再び市場に出す手法です。

リフォームを行うことで、物件の価値を大幅に向上させることができます。

この方法は、特に住宅市場が競争が激しい地域で効果的で、高い売却価格を期待できます。

しかし、リフォームには相応の初期投資が必要であり、その費用対効果を事前に慎重に評価する必要があります。

空き家の買取を依頼する時

空き家の買取を依頼する方法は、速やかに現金化を図りたい場合に適しています。

専門の買取業者が直接買い取ることで、売却プロセスが迅速に進み、市場の変動に左右されずに確実な売却が見込めます。

ただし、買取価格は市場価格よりも低めに設定されることが多いため、売却額については柔軟な姿勢が必要です。

空き家売却の流れを確認：法的手続きと方法

空き家の売却プロセスは、その物件の状態や市場の要求によって異なる手法を選択することができます。

通常、空き家の売却はいくつかの段階を経て進行します。

売却方法の流れと、それぞれのステップに必要な注意点について説明します。

売却の流れ：1.不動産会社に相談する

空き家の売却の第一歩として、信頼できる不動産会社に相談します。

物件の所在地、広さ、築年数、建物の現状などの詳細情報を不動産会社に提供し、初期のアドバイスを受けます。

専門家の意見を聞くことで、市場状況や法的な制約を理解し、売却プロセスをスムーズに進めることができます。

売却の流れ：2.媒介契約を締結する

適切な不動産会社を選んだ後は、媒介契約を締結します。

媒介契約には専属媒介契約、一般媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ売却活動における不動産会社との関係性や自由度が異なります。

この契約を通じて、売却活動の基本が決定され、法的な保護も確保されます。

売却の流れ：3.物件調査を行う

不動産会社は、空き家の状態を詳細に調査し、修繕が必要な箇所や法的な制約がないかを確認します。

売却価格の設定や市場へのアピールポイントの明確化に直結します。

売却の流れ：4.売却価格を決定する・売却価格の決め方と相場

物件調査の結果を基に、不動産会社は過去の取引事例や現在の市場動向を参考にして売却価格を提案します。

この価格設定は、売却の成功率を大きく左右するため、市場条件を精査したうえで決定されます。

売却の流れ：5.買主を探す

価格設定後、不動産会社は様々な販売戦略を用いて広範囲にわたる買主層へアプローチします。

主な方法としては、インターネット広告（スーモ・アットホーム・レインズなど）の展開、地元のチラシ配布、さらにはオープンハウスの開催があります。

インターネット広告では、物件の魅力を最大限に伝える写真や詳細な説明を用いて、潜在的な買主の関心を引きます。

地元のチラシは、近隣住民に直接情報を届ける手法であり、オープンハウスでは実際に物件を見てもらうことで、具体的なイメージを持ってもらえるよう工夫されます。

売却の流れ：6.買主と売買契約を締結する

適切な買主が見つかれば、次は売買契約の締結です。

売買代金、支払い条件、引き渡し時期、物件の現状有姿での引渡し、取引の条件が明記されます。

契約締結には、両者の合意が必要であり、すべての条件が双方にとって納得のいく形でまとめられることが重要です。

売却の流れ：7.物件の引き渡しを行う

売買契約に基づき、物件の正式な引き渡しを行います。

所有権の移転登記を含むすべての法的手続きが完了後、実際に物件を買主に引き渡します。

不動産登記などの手続きが含まれ、専門家（司法書士など）の協力を得ることが一般的です。

売却の流れ：8.売却代金の受領

最物件の引き渡しと同時に、売却代金の支払いが行われます。

この資金は通常、売主指定の銀行口座に振り込まれ、これにより全ての売却プロセスが完了します。

売主はこの時点で、不動産売却に伴うすべての経済的利益を確定し、新たな計画へと資金を充てることができます。

*あくまでも、一般的なフローなので、この形が必ずしも最適解とは限りません。
空き家という特殊物件であるため、事前の売却戦略が重要となります。

空き家売却のおすすめサイト・業者：一括査定サイト・買取サイト

空き家を、
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相場の確認・査定比較する重要性

不動産の査定額は、買取価格ではありません。

そのため、複数の会社に依頼し、相場の確認・一番高く評価してくれる不動産会社探しが重要です。

不動産会社には、
・マンションに強みのある不動産会社
・海外投資家とのパイプが太い不動産会社
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各々、強みが違います。

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空き家売却のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決

空き家売却について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋しご紹介します。

よくある質問詳細はコチラ

空き家売却：記事まとめ

本記事では、売却プロセスの各ステップ、最適な売却時期、買取会社の活用方法、よくある質問への回答などを紹介しました。

空き家を売却する際は、親や法人など、所有者の立場によって異なる要件に対応し、様々な課題を乗り越えることが求められます。

効果的な戦略を立てるためには、売却時期の選定から不動産会社との契約、適切な価格設定、法的手続きの完了までの流れを理解することが重要です。

所有する空き家を最大限の価値で売却するためには、まず不動産査定を行い、買取会社への相談を進めることが最初のステップとなります。

参考サイト：運営会社

＞＞訳あり不動産相談所公式サイトへ

＞＞イエウール公式サイトへｈ

空き家の売却による所得は、不動産売却所得として課税されます。

売却益が発生した場合、その益に対して所得税と住民税が課されることになります。

ただし、所有期間や物件の種類によって税率が異なるため、事前に税理士と相談することが望ましいです。

よくある質問：空き家を売却するのに最適な時期はありますか？

特に最適な時期と言えるものはありませんが、一般的には、不動産市場が活発な時期に売却することで、より高値で売れることも考えられます。

ちなみに、固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者が対象となるため、少し意識も必要した方がいいかもしれませんｎ。

よくある質問：空き家が老朽化している場合でも売却できますか？

老朽化している場合でも、売却することは可能です。

よくある質問：売却後にかかる税務申告・特例はあるの？

空き家を売却した際、税金に関する疑問は多くの方が抱えるものです。

特に、売却後に発生する税務申告や利用できる特例について、具体的な情報を知りたいという声は少なくありません。

譲渡所得は、空き家の売却によって得られた利益に対して課税される税金です。

この金額は、売却価格から取得費（空き家を取得した際の費用）と譲渡費用（売却にかかった費用）を差し引くことで算出されます。

しかし、一定の条件を満たす場合には、特別控除（3000万円特別控除）が適用され、譲渡所得から一定額が控除され、税負担を軽減することが可能です。

空き家売却における税金対策は、節税に繋がる重要な要素です。

確定申告を行うことで、適切な控除や特例の適用を受け、適正な税金を納めることができます。

税務に関する詳細や不明点は、専門の相談センター、国税庁のウェブサイトや税務署への相談を通じて確認することをおすすめします。

よくある質問：空き家のホームインスペクションは重要ですか？

空き家を売却する際、ホームインスペクション（住宅診断）を受けることは、買い手と売り手双方にとって大きなメリットがあります。

特に、長期間放置されていた空き家の場合、建物の状態や設備に問題が生じていることが多く、売却前に専門家による詳細な検査を行うことで、後々のトラブルを避けることができます。

よくある質問：親から相続した空き家の名義変更はどうすればよいですか？

相続した空き家の名義変更は、まず相続登記を行い、登記簿に自分の名前を登録する必要があります。

相続登記の申請をしないと、不動産の名義が変更されないため、売却や他の手続きができません。

司法書士に依頼して手続きを進めることも可能です。

＊2024年4月1日より、相続登記は義務化となりました。

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空き家売却について：記事まとめ

本記事では、売却プロセスの各ステップ、最適な売却時期、買取会社の活用方法、よくある質問への回答などを紹介しました。

空き家を売却する際は、親や法人など、所有者の立場によって異なる要件に対応し、様々な課題を乗り越えることが求められます。

効果的な戦略を立てるためには、売却時期の選定から不動産会社との契約、適切な価格設定、法的手続きの完了までの流れを理解することが重要です。

所有する空き家を最大限の価値で売却するためには、まず不動産査定を行い、買取会社への相談を進めることが最初のステップとなります。

参考サイト：運営会社

＞＞訳あり不動産相談所公式サイトへ

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