空き家 更地
近年、少子高齢化やライフスタイルの変化に伴い、空き家が全国的に増加しています。
放置された空き家は景観を損ねるだけでなく、倒壊の危険や害虫の発生など、地域住民にとっても様々な問題を引き起こす可能性があります。
こうした空き家問題の解決策の一つとして注目されているのが、更地化です。
更地とは、建物を取り壊し、土地を平らな状態にしたものです。
本記事では、空き家を更地にする際には、法的な手続きの確認、解体前の調査や許可申請、また信頼できる解体業者を選定まで徹底解説します。
参考ページ
以前、空き家を駐車場・コインパーキングにするには？という記事を紹介しました。
更地＋駐車場運営は、空き家対策の1つ、併せてご確認いただければと思います。
空き家の固定資産税”最大6倍”
空き家の固定資産税が最大6倍のニュースが流れました。
昔から、「更地にすると固定資産税が高くなる」と言われています。
そもそも、人が住むための家が建てられている土地に対して固定資産税が軽減（1/6）されています。
空き家も、その軽減措置が取られています。
しかし、管理ができていない空き家(特定空き家)に認定されることで、この軽減措置が対象から外れることとなったわけです。
簡単にまとめれば、
”特定空き家”に認定されると”更地”同様の固定資産税になるというわけです。
この判断、なかなか難しいと思います。
空き家を更地にする場合、解体費用がかかります。
ただ、空き家を維持するにも、それなりの費用がかかります。
「特定空き家」とは？受ける可能性
「特定空き家」とは、長期間にわたり人が住まず、使用もされていない建物のことで、空き家とは異なります。
空家等対策の推進に関する特別措置法において、以下のいずれかの状態に該当する空き家を指します。
- 住居としての使用がなく、かつ、10年以上空き家である。
- 建築物が倒壊の危険性がある。
- 衛生上または防災上、周辺の生活環境に著しい影響を及ぼすおそれがある。
簡単に説明すると、
- 草木でボーボーの空き家
- 窓ガラスや外壁などの修繕・補修が必要な空き家
- 不法投棄・ゴミが散らかっている空き家
回避するためには、管理が行き届いていることが前提となります。
参考ページ：空き家の固定資産税が6倍はいつから？
特定空き家一直線
空き家にかかる費用
特定空き家を避けるためには、今まで以上にしっかり管理する必要があります。
空き家にかかる費用は、年間20万・30万円程度です。
- 固定資産税・都市計画税
- 水道代・電気代
- 火災保険料
- 空家見守り費用
- 草刈り・補修費用
- 交通費
特に、下の2つは、これまで以上に真剣に考えなくてはなりません。
・火災保険料
・空家見守り費用
火災保険料：空き家は高い？
空き家は、管理されていない家の扱いですので、契約を受けていない保険会社もあります。
ただ、火災のリスク、倒壊のリスク（自然災害）、第3者への迷惑行為・賠償責任のリスクがあるため、火災保険の加入は無視できません。
とはいえ、居住用物件とは判断されないため、火災保険料が高くなります。
空き家の見守りサービスとは？
空き家の見守りサービスは、
空き家の外観や内観の状況を確認するサービスです。
・見回り ＋ 投函物整頓：月額4,400円 (税込)
・見回り ＋ 投函物整頓 ＋ ホームセキュリティ：月額5,500円 (税込)
・オプション：換気サービス：月額5,500円 (税込)
基本的に、見守りが中心です。
草刈り・窓ガラス交換や外壁修理などの補修は、基本プランに入っていません。
よって、何かあった時に依頼する業者選びも必要となります。
空き家を更地にするメリット・デメリット
空き家を更地にするメリットとしては、まず地域の安全性と美観が向上します。
放置された空き家はしばしば犯罪の温床となり得るため、解体することでそのリスクを減らすことができます。
また、土地を有効活用して新しい開発や公共のスペースにすることで、地域社会に新たな価値をもたらすことが可能です。
デメリットとしては、解体と土地整備には高額な費用がかかることがあります。
さらに、解体作業による騒音やほこりが一時的に周囲に影響を及ぼすこともあります。
これらを考慮した上で、空き家の更地化を進めるかどうかの判断が求められます。
・空き家を維持させるか？
・更地にするか？
・その他の打開策はあるか？
ある意味、空き家を持ち続けるリスクまで、真剣に考えるタイミングがきました。
どこから手を付けていいのか・・
空き家問題は、国や自治体も頭を悩ませています。
住宅・土地統計調査（総務省）によれば、空き家の総数は、この20年で約１.5倍（576万戸→849万戸）に増加しています。
そのため、老朽危険空き家解体事業補助という形で、自治体によっては、補助金を設けています。
倒壊や建築部材等の飛散のおそれがある危険な空き家などの除却（解体）工事にかかる費用の一部を補助
・空家等の除却工事費 × 3分の1
・国が定める標準除去費 × 延べ面積×10分の8
・50万円
*いずれかの低い額
単独では流通困難な狭小地や無接道地である空家や空地を隣地と統合する際の不動産仲介手数料や測量費、登記費用等の一部を補助
費用の1/2（限度額：30万円）の額
※1万円未満切り捨て
昭和56年５月末以前に建築確認を得て着工され、本市の耐震診断の結果、耐震性が低いと判定された２階建て以下の木造住宅（在来軸組工法）に対して、解体工事に要する費用を補助
課税世帯：20万円
非課税世帯：40万円
空家等対策を推進するため、老朽化等により著しい保安上の危険を及ぼしている空家等の除却に要する工事費の一部を補助
危険度に応じて、「老朽危険空家等の評価」表による評価が75点以上の場合は、除却に要する経費（工事費）の3分の1（最大40万円）、125点以上の場合は3分の2（最大80万円）。
周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている「不良住宅」または「特定空家等」に該当する危険な空き家を解体する方に対して、当該空き家を解体するための費用の一部を補助
・補助対象空き家の解体に要する費用【業者見積額】(税抜)×補助率(5分の4)
・補助対象空き家の延床面積[平方メートル]×単価12,000円
・補助限度額 500,000円/棟
*最も低い額
空き家の倒壊等による危険から市民の安全を確保するため、老朽化等により倒壊のおそれがあるなどの危険性を有する空き家を除却する工事費の一部を補助
除却工事費の3分の1
国が定める標準除却費（木造：32,000円、非木造：46,000円）× 延べ面積（平方メートル） × 8 / 10
*上限50万円
倒壊の恐れがある危険な空家の除去費用の一部を補助
除却費（消費税除く）×8/10×2/3
延べ床面積×（31,000円（木造）・44,000円（非木造））×8/10×2/3
*上限60万円
4m未満の道路（二項道路）に接している、または道路に接していない敷地において、一定の要件を満たす老朽化した空き家の除却に対する補助
建物除却費用（補助対象工事）の2/5
*上限額：20万円
申請条件として事前に「老朽危険空き家事前調査申請」が必要となります。
解体工事契約前に申請
※ 既に施工業者と工事請負契約をしたり，工事に着手している場合は，補助の対象となりません。
- 更地にするか？
- 空き家のまま維持するか？
- 空き家を売却するか？
- 更地にして土地活用（駐車場・アパート等）を考えるか？
など、選択肢を確認するで解決策を見いだしたいところです。
空き家の解体費用は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって解体費用は大きく異なります。
目安としては、
・木造住宅: 30坪で約90万円～150万円
・鉄骨造: 30坪で約150万円～210万円
・鉄筋コンクリート造: 30坪で約180万円～240万円
また、老朽化が進んでいる建物や、アスベストなどの有害物質が含まれている建物、解体以前に遺品整理・残置物撤去が必要な場合は、解体費用が高くなります。
まず、使いたい無料サービス
- 空き家・土地活用に強い施工会社から見積もりが取れる
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タウンライフ土地活用の活用です。
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タウンライフ土地活用は、空いている更地や眠っている遊休地などの土地活用を提案するサイトです。
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業者ごとに考え方が違う空き家
★不動産会社によっては、空き家はお荷物なので、取扱いをしていない場合があります。
★補助金を利用し、更地＋太陽光発電や駐車場等の土地活用を提案してくれます。
★空き家活用に強みのある会社は、積極的に買取・リノベを施し、再生に力を入れています。
売却価格だけでも、100万円単位で開きがでるのが空き家です。
そのため補助金を活用した更地の見積もりはもちろん、空き家の活用・買取依頼などバリエーション豊かに見積もりが取ることができます。
1社・2社の比較では、その違いに気づかず、後々、後悔してしまうことが多々あるため、土地活用に強みのある会社すべてに売却査定や活用プランを出してもらうのもおすすめです
今、判断しないと損するかも
★空き家を放っておいている方
★空き家をどうにかしたい
★相続はしたけど、正直、後悔している
★特定空き家に認定される前に売却したい方
そんな方は、売却の判断を真剣に考えることをおすすめします。
デメリットが増えるだけです。
★毎年、固定資産税をムダに払い続けることになります。
★空き家を放置し、特定空き家に認定されれば固定資産税が6倍になってしまいます
★特定空き家となれば、資産価値自体が下落することになります
★倒壊や火災・盗難や犯罪絡みとなれば、法的な責任を問われることになります。
固定資産税だけでも、毎年十数万円の垂れ流しになる計算です。
固定資産税の垂れ流しに・・
空き家は、通常の不動産と若干違うため、管理も面倒くさく売却も転売も容易ではありません。
ただ、解体することで、太陽光発電や物流倉庫等、企業や外資から、新しい需要も生まれています
《空き家のある都道府県は？》
| 北海道・東北 | 北海道、青森県、岩手県、宮城県 秋田県、山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県 山梨県、長野県、岐阜県、静岡県、愛知県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、三重県 滋賀県、奈良県、和歌山県 |
| 中国・四国 | 鳥取県、島根県、岡山県、広島県 山口県、香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県 宮崎県、大分県、鹿児島県、沖縄県 |
《土地活用プランは、売却査定まで多数用意》
まだ
更地を検討の場合、
”まだきまっていない”にチェックでOK！
タウンライフ土地活用は、
大手ハウスメーカーから地元の不動産会社まで全国130社以上（※登録企業数、業界最大級：2024年5月現在）が登録されています。
土地活用に強い、優良会社が登録されているため、安心して利用することが可能です。
”タウンライフってどんな会社？
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その名の通り土地活用の一括提案サイトなので、
バリエーションが豊かなプランを簡単に確認できます。
・空き家を更地に
・更地よりは駐車場
・休有地の太陽光発電投資・コインランドリー投資の提案
《補助金を活用して太陽光発電》
など
このタイミングで
★空き家の活用（更地・建て替え・駐車場等）にいくらかかるか？確認したくないですか？
★近隣の空き家・不動産の動きを確認してみたいと思いませんか？
★近隣の空き家・不動産が、いくらで売買されたか？知りたくないですか？
《空き家のある都道府県は？》
| 北海道・東北 | 北海道、青森県、岩手県、宮城県 秋田県、山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県 茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県 山梨県、長野県、岐阜県、静岡県、愛知県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、三重県 滋賀県、奈良県、和歌山県 |
| 中国・四国 | 鳥取県、島根県、岡山県、広島県 山口県、香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県 宮崎県、大分県、鹿児島県、沖縄県 |
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《参考サイト》
タウンライフ株式会社
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関連ページ：空き家を売るなら・空き家売却の流れ