空き家を更地にするには?特定空き家回避の1つの策、解体費用・自治体からの補助金の活用はある?

空き家を更地にするには?特定空き家回避の1つの策、解体費用・自治体からの補助金の活用はある? 空き家 更地

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近年、少子高齢化やライフスタイルの変化に伴い、空き家が全国的に増加しています。

放置された空き家は景観を損ねるだけでなく、倒壊の危険や害虫の発生など、地域住民にとっても様々な問題を引き起こす可能性があります。

こうした空き家問題の解決策の一つとして注目されているのが、更地化です。

更地とは、建物を取り壊し、土地を平らな状態にしたものです。

本記事では、空き家を更地にする際には、法的な手続きの確認、解体前の調査や許可申請、また信頼できる解体業者を選定まで徹底解説します。

参考ページ
以前、空き家を駐車場・コインパーキングにするには?という記事を紹介しました。
更地+駐車場運営は、空き家対策の1つ、併せてご確認いただければと思います。

空き家の固定資産税”最大6倍”

空き家の固定資産税が最大6倍のニュースが流れました。

固定資産税、なぜ6倍になるのか?

昔から、「更地にすると固定資産税が高くなる」と言われています。

そもそも、人が住むための家が建てられている土地に対して固定資産税が軽減(1/6)されています。

空き家も、その軽減措置が取られています。

しかし、管理ができていない空き家(特定空き家)に認定されることで、この軽減措置が対象から外れることとなったわけです。

簡単にまとめれば、
”特定空き家”に認定されると”更地”同様の固定資産税になるというわけです。

この判断、なかなか難しいと思います。

空き家を更地にする場合、解体費用がかかります。

ただ、空き家を維持するにも、それなりの費用がかかります。

「特定空き家」とは?受ける可能性

「特定空き家」とは、長期間にわたり人が住まず、使用もされていない建物のことで、空き家とは異なります。

空家等対策の推進に関する特別措置法において、以下のいずれかの状態に該当する空き家を指します。

  1. 住居としての使用がなく、かつ、10年以上空き家である。
  2. 建築物が倒壊の危険性がある。
  3. 衛生上または防災上、周辺の生活環境に著しい影響を及ぼすおそれがある。

簡単に説明すると、

  • 草木でボーボーの空き家
  • 窓ガラスや外壁などの修繕・補修が必要な空き家
  • 不法投棄・ゴミが散らかっている空き家

回避するためには、管理が行き届いていることが前提となります。

参考ページ:空き家の固定資産税が6倍はいつから?

空き家 更地

特定空き家一直線

空き家にかかる費用

特定空き家を避けるためには、今まで以上にしっかり管理する必要があります。

空き家にかかる費用は、年間20万30万円程度です。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 水道代・電気代
  • 火災保険料
  • 空家見守り費用
  • 草刈り・補修費用
  • 交通費

特に、下の2つは、これまで以上に真剣に考えなくてはなりません。
・火災保険料
・空家見守り費用

火災保険料:空き家は高い?

空き家は、管理されていない家の扱いですので、契約を受けていない保険会社もあります。

ただ、火災のリスク、倒壊のリスク(自然災害)、第3者への迷惑行為・賠償責任のリスクがあるため、火災保険の加入は無視できません。

とはいえ、居住用物件とは判断されないため、火災保険料が高くなります。

空き家の見守りサービスとは?

空き家の見守りサービスは、
空き家の外観や内観の状況を確認するサービスです。

例えば、セキュリティ会社の見守りサービス料金
・見回り + 投函物整頓:月額4,400円 (税込)
・見回り + 投函物整頓 + ホームセキュリティ:月額5,500円 (税込)
・オプション:換気サービス:月額5,500円 (税込)

基本的に、見守りが中心です。

草刈り・窓ガラス交換や外壁修理などの補修は、基本プランに入っていません。

よって、何かあった時に依頼する業者選びも必要となります。

空き家を更地にするメリット・デメリット

空き家を更地にするメリットとしては、まず地域の安全性と美観が向上します。

放置された空き家はしばしば犯罪の温床となり得るため、解体することでそのリスクを減らすことができます。

また、土地を有効活用して新しい開発や公共のスペースにすることで、地域社会に新たな価値をもたらすことが可能です。

デメリットとしては、解体と土地整備には高額な費用がかかることがあります。

さらに、解体作業による騒音やほこりが一時的に周囲に影響を及ぼすこともあります。

これらを考慮した上で、空き家の更地化を進めるかどうかの判断が求められます。

これまでの固定資産税、火災保険料等に、空家見守り費用・清掃代行等も検討が必要。

・空き家を維持させるか?

・更地にするか?

・その他の打開策はあるか?

ある意味、空き家を持ち続けるリスクまで、真剣に考えるタイミングがきました。

特定空き家 更地

どこから手を付けていいのか・・

空き家解体に補助金の活用は可能?

空き家問題は、国や自治体も頭を悩ませています。

住宅・土地統計調査(総務省)によれば、空き家の総数は、この20年で約1.5倍(576万戸→849万戸)に増加しています。

そのため、老朽危険空き家解体事業補助という形で、自治体によっては、補助金を設けています。

札幌市
札幌市危険空家等除却補助制度
倒壊や建築部材等の飛散のおそれがある危険な空き家などの除却(解体)工事にかかる費用の一部を補助
・空家等の除却工事費 × 3分の1
・国が定める標準除去費 × 延べ面積×10分の8
・50万円
*いずれかの低い額
函館市
函館市空家等除却支援補助金 
倒壊のおそれがあるなどの危険な空き家の除却工事にかかる費用の一部を補助
・補助率,金額~上記の補助対象経費の2分の1以内の額(千円未満切捨て)
・補助の上限額~30万円
仙台市
特定空家等の除却促進補助
倒壊等のおそれのある危険な空家等を除却し、更地にする際に要する工事費の一部の補助
特定空家等の建築物等を除却し、更地にする工事に要する経費の1/3(上限50万円)
金沢市
空き家に関する補助制度
単独では流通困難な狭小地や無接道地である空家や空地を隣地と統合する際の不動産仲介手数料や測量費、登記費用等の一部を補助
費用の1/2(限度額:30万円)の額
※1万円未満切り捨て
墨田区
老朽危険家屋除却費等助成制度
住宅地区改良法に規定する「不良住宅」に該当する場合に、建物所有者に除却費を助成
除却工事費の2分の1で、上限50万円まで助成します。
千葉市
住宅の除却費補助制度
安全で災害に強いまちづくりに向け、住宅除却工事の費用の一部を補助
工事費の23%。ただし、20万円が限度。
横浜市
住宅除却補助制度
昭和56年5月末以前に建築確認を得て着工され、本市の耐震診断の結果、耐震性が低いと判定された2階建て以下の木造住宅(在来軸組工法)に対して、解体工事に要する費用を補助
課税世帯:20万円 
非課税世帯:40万円
名古屋市
名古屋市老朽危険空家等除却費補助金
空家等対策を推進するため、老朽化等により著しい保安上の危険を及ぼしている空家等の除却に要する工事費の一部を補助
危険度に応じて、「老朽危険空家等の評価」表による評価が75点以上の場合は、除却に要する経費(工事費)の3分の1(最大40万円)、125点以上の場合は3分の2(最大80万円)。
東大阪市
空き家解体費補助制度
周辺の生活環境に悪影響を及ぼしている「不良住宅」または「特定空家等」に該当する危険な空き家を解体する方に対して、当該空き家を解体するための費用の一部を補助
・補助対象空き家の解体に要する費用【業者見積額】(税抜)×補助率(5分の4)
・補助対象空き家の延床面積[平方メートル]×単価12,000円
・補助限度額 500,000円/棟
*最も低い額
神戸市
老朽空家等解体補助制度
「1981年(昭和56年)5月31日以前に着工した建物で腐朽・破損のある空き家」を解体する場合
解体工事に要した費用の3分の1以内かつ上限60万円
広島市
広島市老朽危険空家等除却補助制度
空き家の倒壊等による危険から市民の安全を確保するため、老朽化等により倒壊のおそれがあるなどの危険性を有する空き家を除却する工事費の一部を補助
除却工事費の3分の1
国が定める標準除却費(木造:32,000円、非木造:46,000円)× 延べ面積(平方メートル) × 8 / 10
*上限50万円
熊本市
熊本市老朽危険空家等除却促進事業
倒壊の恐れがある危険な空家の除去費用の一部を補助
除却費(消費税除く)×8/10×2/3
延べ床面積×(31,000円(木造)・44,000円(非木造))×8/10×2/3
*上限60万円
那覇市
那覇市不良住宅等除却費補助金及び那覇市空家等除却費補助金
4m未満の道路(二項道路)に接している、または道路に接していない敷地において、一定の要件を満たす老朽化した空き家の除却に対する補助
建物除却費用(補助対象工事)の2/5
*上限額:20万円

申請条件として事前に「老朽危険空き家事前調査申請」が必要となります。

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解体工事契約前に申請

※補助申請は,事前に建物調査を受け,補助の対象となる特定空家に該当する場合に限り行うことができます。 
※ 既に施工業者と工事請負契約をしたり,工事に着手している場合は,補助の対象となりません。

  • 更地にするか?
  • 空き家のまま維持するか?
  • 空き家を売却するか?
  • 更地にして土地活用(駐車場・アパート等)を考えるか?

など、選択肢を確認するで解決策を見いだしたいところです。

《補足》解体費用はどれくらいかかるの?

空き家の解体費用は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって解体費用は大きく異なります。
目安としては、
・木造住宅: 30坪で約90万円~150万円
・鉄骨造: 30坪で約150万円~210万円
・鉄筋コンクリート造: 30坪で約180万円~240万円

また、老朽化が進んでいる建物や、アスベストなどの有害物質が含まれている建物、解体以前に遺品整理・残置物撤去が必要な場合は、解体費用が高くなります。

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★補助金を利用し、更地+太陽光発電や駐車場等の土地活用を提案してくれます。

★空き家活用に強みのある会社は、積極的に買取・リノベを施し、再生に力を入れています。

売却価格だけでも、100万円単位で開きがでるのが空き家です。

そのため補助金を活用した更地の見積もりはもちろん、空き家の活用・買取依頼などバリエーション豊かに見積もりが取ることができます。

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今、判断しないと損するかも

★空き家を放っておいている方
★空き家をどうにかしたい
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放置するデメリット

★毎年、固定資産税をムダに払い続けることになります。

★空き家を放置し、特定空き家に認定されれば固定資産税が6倍になってしまいます

★特定空き家となれば、資産価値自体が下落することになります

★倒壊や火災・盗難や犯罪絡みとなれば、法的な責任を問われることになります。

固定資産税だけでも、毎年十数万円の垂れ流しになる計算です。

固定資産税の垂れ流しに・・

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空き家は、通常の不動産と若干違うため、管理も面倒くさく売却も転売も容易ではありません。

ただ、解体することで、太陽光発電や物流倉庫等、企業や外資から、新しい需要も生まれています

 

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