【2026年最新版】頭金なし住宅ローンは危険？フルローンのメリット・デメリットと失敗しない注意点

家の購入・不動産投資の資金は、基本的に

• 現金（キャッシュ）
• 住宅ローン・アパートローンなどの借入れ

で用意することになります。

その中で、「頭金は入れずにフルローンで購入する」という選択肢もあります。

今回は、頭金なしの住宅ローンについて、

• そもそも住宅ローンは頭金なしでも組めるのか？
• 「住宅ローン　頭金なし」「フルローン」のメリット・デメリット
• 頭金ゼロで住宅ローンを借りるときの注意点・リスク管理

を整理しながら、不動産購入・マンション購入時の住宅ローンの考え方を解説します。

住宅ローンの頭金とは？基礎知識を整理

不動産を購入する際、多くの方が金融機関の住宅ローンを利用します。
売買契約〜引き渡しまでの流れの中で、必ずと言っていいほど話題に上がるのが「頭金」です。

頭金とは、住宅購入時に自己資金として最初に支払う金額のことです。
売買価格の一部を現金で支払い、残りを住宅ローンで借りるイメージです。

頭金の目安は物件価格の10〜20％が一つの基準

一般論として、

• 物件価格の10〜20％程度を頭金として用意する

というのが、昔からよく言われる「目安」です。

頭金を入れることで、

• 借入額が少なくなる（＝総返済額が減る）
• 月々の返済額が抑えられる
• 金融機関からの信用度が高まりやすい

といったメリットがあります。

一方で、最近は結婚・出産・引っ越しなどライフイベントのタイミングに合わせて住宅を購入するケースが増え、
頭金を貯める時間よりも「住まいのタイミング」を優先する人が多くなりました。
その結果、「頭金ゼロ」「頭金なしでの住宅ローン」も珍しいものではなくなってきています。

頭金なしでも住宅ローンは組めるのか？

購入したいマンションや戸建てが決まると、不動産会社から

• おすすめの金融機関の紹介
• 住宅ローンの事前審査の案内

を受けることが多いと思います。

ここで勘違いしやすいのが、

「頭金を入れないと住宅ローンは組めない」わけではないという点です。

住宅ローンの借入可能額は、一般的に年収の6〜8倍程度が目安と言われます。
この範囲内で返済計画に無理がないと金融機関が判断すれば、頭金なしで物件価格の全額を借りる「フルローン」も可能です。

金融機関が見るポイントは、

• 安定した収入があるか
• 返済比率（年収に対する返済額）が適正か
• 信用情報に大きな問題がないか

など、「返せるかどうか」です。
ここがクリアできると判断されれば、頭金ゼロでも融資してくれます。

ですから、

• 「みんな頭金を入れているから、自分も入れなきゃ……」
• 「借入額を減らすために、貯金を全部頭金に回そう」

といった“なんとなくの安心感”だけで頭金を入れる必要はありません。

頭金なしで住宅ローンを組むメリット

「頭金なし＝危険」というイメージを持つ方も多いのですが、
正しく理解すれば、フルローンには大きなメリットもあります。

メリット① 手元のキャッシュを減らさなくて済む

まず一番大きいのは、手元資金を温存できることです。

例えば、5,000万円のマンションを購入するとき、本来はフルローンでも通るのに、
「せっかくだから…」と貯金500万円を頭金として入れ、4,500万円を借りたとします。

• 毎月の返済額は多少軽くなる
• 総返済額もわずかに減る

というメリットはありますが、銀行口座の残高は一気にゼロ近くまで減ります。

その状態で、

• 大きな病気やケガ
• 子どもの進学・留学
• 親の介護費用
• 想定外の転職・収入減

といった事態が重なると、一気に資金繰りが苦しくなります。

一方、頭金なし・フルローンであれば、
キャッシュはそのまま手元に残り、「いざというときの生活防衛資金」として機能します。

メリット② 買いたいときにタイミングを逃さない

最近の不動産市場は、良い物件ほど「迷っている間に売れてしまう」ケースが増えています。

頭金を貯めることを優先していると、

• 金利が上がってしまった
• 物件価格が上がってしまった
• そもそもその物件が売れてしまった

という“ダブル・トリプルパンチ”になりかねません。

フルローンであれば、資金が貯まるのを待たずに「買いたいときに買える」のは、大きなメリットです。

参考ページ：住宅ローン「頭金なしで今」か「5年後に頭金ありで購入」どっちが正解？

メリット③ 住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられる

住宅ローン控除（住宅ローン減税）は、年末時点の住宅ローン残高に応じて、所得税や住民税が控除される制度です。

仕組み上、

• 借入額が多いほど
• ローン残高が大きいほど

控除額も大きくなります。

頭金を多く入れる＝ローン残高を減らすということは、
その分、住宅ローン控除の恩恵も小さくなります。

フルローンであれば、住宅ローン控除をフルに活用できるという考え方もできます。

メリット④ 団体信用生命保険（団信）の保障額が大きくなる

住宅ローンを借りるとき、多くの金融機関では団体信用生命保険（団信）への加入が条件となります。

団信は、ローン返済中に

• 死亡した場合
• 高度障害状態になった場合

などに、残りの住宅ローンを保険金で完済してくれる制度です。

団信の保険金額は「ローン残高」に連動します。
つまり、頭金なしでフルローンを組んだ場合の方が、万一の際の保証額は大きくなるとも言えます。

頭金なしで住宅ローンを組むデメリット

もちろん、フルローンには良い面だけでなく、明確なデメリットも存在します。
ここを理解せずに「とりあえず頭金ゼロ」は危険です。

デメリット① 借入総額・総返済額が多くなる

頭金を入れない分、借入総額は大きくなり、支払う利息も増えます。

同じ金利・同じ返済期間であれば、

• 頭金あり → 総返済額は少ない
• 頭金なし → 総返済額は多い

という構図になります。

また、毎月の返済額もその分増えるため、家計の固定費が重くなります。
「返せる金額のギリギリまで借りてしまう」と、ライフプランの変化に対応しづらくなります。

デメリット② 審査が厳しくなる可能性

フルローンは、金融機関から見ると「貸し出し金額が大きくなる取引」です。
そのため、

• 年収
• 勤続年数・雇用形態
• 他の借入状況
• 信用情報（クレジットやローンの返済履歴）

などをより慎重にチェックされる傾向があります。

すでに他の借入が多い方や、転職したばかりの方などは、頭金なしだと審査が厳しくなる可能性があります。

デメリット③ 金利上昇の影響をもろに受ける

変動金利でフルローンを組んでいる場合、将来の金利上昇リスクを強く受けます。

金利が0.5％、1.0％と上昇しただけでも、

• 借入額が大きいほど
• 残りの返済期間が長いほど

家計へのインパクトは大きくなります。

「今の返済額なら大丈夫」だけで判断せず、
金利上昇シミュレーションをした上で、余裕を持った返済計画を立てることが必須です。

デメリット④ オーバーローン・担保割れリスク

将来、家を売却する場面では、

• 売却価格 ≧ ローン残高（アンダーローン）
• 売却価格 ＜ ローン残高（オーバーローン）

のどちらになるかが重要です。

フルローンで借りている場合、

• 購入直後の売却
• 相場下落

と重なると、ローン残高の方が高くなる「オーバーローン」に陥りやすくなります。

この状態だと、

• 売却してもローンが完済できない
• 金融機関の抵当権が外せず、売却が進まない

といった問題が発生します。

任意売却や残債の分割返済など、金融機関との協議が必要になるケースもあり、
手持ちキャッシュを一気に削るリスクもあります。

参考ページ：オーバーローンとは？家が売れないってほんと？

頭金なしで住宅ローンを組むときの注意点・リスク管理

フルローン自体が「悪い」わけではありません。
大切なのは、自分の家計や将来設計に合ったリスク管理をすることです。

注意点① 返済比率を欲張りすぎない

フルローンの場合でも、

• 年間返済額が年収の25〜30％以内

といったラインを一つの目安にして、
「毎月いくらまでなら無理なく返済できるか」から逆算して借入額を決めることが大切です。

注意点② 生活防衛資金は必ず別で確保する

頭金に回さなかったお金は、

• 最低でも生活費半年〜1年分

を目安に「生活防衛資金」としてキープしておくのがおすすめです。

これが、

• 病気・ケガによる収入減
• 転職・独立・出産育児などのライフイベント

を乗り切るクッションになります。

注意点③ 金利タイプ（固定か変動か）を慎重に選ぶ

フルローンで変動金利を選ぶ場合は、
「金利が上がっても返済が続けられるか？」を必ず試算しておきましょう。

逆に、固定金利を選べば毎月の返済額は安定しますが、
当初の金利は変動より高くなりがちです。

どちらが正解というよりも、

• 一家の収入の安定性
• 今後のライフプラン（子どもの進学、独立、転職など）

を踏まえて、「自分たちにとってのリスクの少なさ」で選ぶのがポイントです。

頭金なしの住宅ローン：審査基準のポイント

「頭金なし・フルローン」を希望する場合、
金融機関は何を見て審査しているのでしょうか。

審査ポイント① 年収と返済比率

年収は、住宅ローン審査で最も重視される項目のひとつです。
金融機関は、

• 年収に対して返済額が重すぎないか（返済比率）

を細かくチェックします。

頭金なしの場合、借入額が大きくなりやすい分、「返済比率の上限」に近づきやすい点には注意が必要です。

審査ポイント② 勤続年数・雇用形態

同じ年収でも、

• 同じ会社で長く働いている正社員
• 転職したばかりの人

では、金融機関の見方が変わります。

一般的には、

• 同じ職場で3年以上勤務

していると、安定性の評価は高まりやすくなります。

審査ポイント③ 信用情報（クレジット・ローンの履歴）

過去の

• クレジットカード支払い
• 自動車ローン・カードローン

などの返済履歴は、信用情報として記録されています。

延滞や滞納が続いていると、頭金の有無に関わらず審査は厳しくなります。
フルローンを希望するならなおさら、マイナス情報はできるだけ解消しておくことが大切です。

不動産投資における頭金なし・フルローンの考え方

このサイトでも紹介しているように、サラリーマンのワンルームマンション投資では、頭金なし・フルローンが選ばれることも多くなっています。

• 老後資金づくり
• 私的年金の代わり
• 生命保険の代わり
• 節税

などメリットは多い一方で、
キャッシュが回らず撤退してしまう人も少なくありません。

賃貸需要の高いエリアに投資しても、

• 退去時の原状回復・リフォーム費用
• 設備交換・大規模修繕

など、突発的な支出は避けられません。

物件選びを誤ると、

• 資産価値が思った以上に下がってしまう
• 売却しようとしても売れない・値段がつかない

という「キャッシュフローも出口も苦しい」状態になることもあります。

投資用ローンの場合、金融機関が「自己資金を◯％以上入れてください」と条件をつけてくるケースもあります。

しかし、条件が許す範囲では、

• まずは頭金なし・フルローンで審査を受ける

というのも一つのセオリーです。

 

住宅ローンの頭金なし・フルローン：まとめ

今回は、「住宅ローン　頭金なし」「フルローン」のメリット・デメリットについて整理しました。

• 頭金は「絶対必要」なものではない
• 頭金なしでも、返済能力があれば住宅ローンは組める
• フルローンには「手元資金を守る」「住宅ローン控除を最大限活かせる」などのメリットがある
• 一方で、借入総額・金利上昇・オーバーローンなどのリスクも高まりやすい

不動産購入時には、諸費用まで含めて金融機関が融通してくれるケースもありますが、
いずれにしても、

「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら安心して返せるか」を基準に考えることが重要です。

そしてもう一つ大切なのが、「手元にキャッシュを残しておく」という発想です。

頭金を多く入れることが「堅実」と捉えられがちですが、
インフレや金利上昇、働き方の変化が激しい今の時代は、

• 無理に頭金を入れすぎない
• 想定外の出来事に備えて現金を残す

という考え方も、十分に“堅実な戦略”と言えます。

最後に、頭金と混同されやすいものとして「手付金」があります。

• 頭金：ローンとは別に支払う自己資金（売買代金の一部）
• 手付金：売買契約の証として支払うお金（解約の際のペナルティにもなる）

いずれも最終的には売買代金に充当されるため、意味合いは似ていますが、
契約上の役割は少し異なります。

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