頭金なしの住宅ローン：頭金は最小限に！できればフルローンで！不動産・マンション購入、不動産投資も

頭金なし　住宅ローン

家の購入・不動産投資時は、

• 現金：キャッシュ
• 住宅ローン・アパートローン

で購入するわけですが、
キャッシュでは買わず、頭金も入れず、フルローンで購入する人もいます。

今回は、

• 頭金は最小限に！
• できればフルローン！

頭金なしの住宅ローンについて、

• そもそも住宅ローンは頭金なしで借りられるか？
• 住宅ローン　頭金なしのメリット・デメリット
• 頭金なしで住宅ローンを借りる時の注意点

　

不動産購入・マンション購入時の住宅ローン融資方法について紹介したいと思います。

*ちなみに、住宅購入者の25%弱の人は、頭金なしで住宅ローンの契約をしてるようです。

頭金なしのフルローン

不動産購入時は、ローンを組んで購入することが一般的です。

金融機関による住宅ローン・不動産投資ローンの審査が通れば、契約・引渡しという流れになりますが、

この時、求められるのが住宅ローンの頭金です。。

頭金とは、住宅購入時に自己資金として最初に支払う金額のことを指します。

一般的には、物件価格の10%〜20%程度が頭金として求められることが多いです。
この頭金を支払うことで、ローンの残高が減少し、月々の返済額や返済期間を短縮することができます。

しかし、最近では「頭金ゼロ」や「頭金なし」で住宅ローンを組むことが一般的になってきました。
これは、若い世代を中心に、結婚や子育てなどのライフイベントと同時に住宅を購入するケースが増え、頭金を準備する時間や余裕がないためです。

ただ、初めて不動産を購入する人は、頭金は入れて当然ものだと思っている人が大半でしょう。

購入したいマンション・戸建てが決まると

不動産会社から

• 融資が通りやすい銀行の紹介
• 住宅ローンの事前審査

が行われます。

マンションなど不動産を購入する場合、
年収をベースに借入可能額（年収の6倍・7倍・8倍程度）で大まかに想像できます。

それを元に、購入物件の価格を決定しているため無理な資金計画のもとにマンション購入を行う人は少ないでしょう。

そのため、頭金を入れなくても借入できるレベルの物件をターゲットに絞っているはずです。

住宅ローンの頭金なし：フルローンのメリット・デメリット

そもそも頭金とは、不動産購入時の自己負担分です。

規約や法律的に、頭金の必然性の取り決めはないため、頭金なしのフルローンでも問題ありません。

では、頭金なし　フルローンのメリットを考えてみました。

フルローンのメリット：タイミングを逃さない

手元に500万円あると頭金として300万円・500万円入れたくなると思います。

ただ、頭金が貯まるまで家の購入を我慢していたら、気に入った物件の買い時を逃してしまいます。

頭金なしであれば、そのタイミングを逃すことなく、気に入った物件を購入することが可能です。

現状、住宅ローンは空前の低金利、不動産投資ローンにおいても交渉次第でかなり低く抑えることができます。

フルローンのメリット：住宅ローン控除

住宅ローン金利が超低金利のメリットを住宅ローン控除にも活用できます。

住宅ローン控除は、
年末時点での住宅ローンの残高の0.7％が、入居時から最長13年間にわたって、所得税や住民税から控除される制度です。

要するに、借入額が大きいほど、控除される金額が大きくなります。

フルローンのメリット：団体信用生命保険：団信

住宅ローンを契約すると、団体信用生命保険：団信に加入します。

団信は、住宅ローンの返済中に

• 死亡した場合
• 高度障害状態が発生した場合

などに、ローンの残債を保険金で肩代わりしてくれます。

不動産購入価格ではなく住宅ローン残に対してなので、不謹慎な話かもしれませんが保証額はフルローンの方が多くなるとも言えます。

フルローンのメリット：現金化しにくい

キャッシュを手元に残し、
頭金なし・フルローンをおすすめする理由は、不動産特有のデメリットがあるからです。

5000万円のマンションを購入するために、
フルローンでも大丈夫なところ、預金全ての500万円の頭金を入れ4500万円を借入したとします。

借入額が500万円少ない分、毎月の返済額は多少安くなりますので一見、お得と考えれます。

ただ、銀行の通帳の預金額は0円です。

問題は、その間に何か大きなお金が必要となった場合です。

• 病気
• 子供の入学
• 急な出費

などです。

不動産の場合、売却等、現金化するのに時間がかかります。

• 売却までに時間がかかります。（早くて3カ月、一般的に6ヶ月）
• 早く売ろうと思えば、売却額が大きく下がります。

通常で引き渡しまで半年以上かかることも少なくありません。

その点、銀行に預けてあれば即引き出し可能です。

株式投資で運用していたとしても長くて3日程度で現金化可能です。

不動産を担保にお金を借りる不動産担保ローン・不動産担保融資もありますが、抵当権や残債務、審査にも時間がかかります。
更に、金利は住宅ローンよりはるかに高い金利です。

フルローンのデメリットは、借入総額が多くなることです。

借金は借金ですから、しっかり返済する必要があります。

頭金を入れておけば、その分、返済総額が少なくなります。

破産のリスクも若干落ちるとも言えます。

フルローンのデメリット：担保割れ・抵当権解除が不可能

不動産売却を行う場合、不動産を売却し住宅ローンを返済した場合、ローンを完済できるか？できないか？

アンダーローン・オーバーローンが1つのポイントとなります。

特にオーバーローン（借金が返せない）場合、金融機関の判断が1つポイントとなります。

不動産には担保として金融機関の抵当権が設定されています。

オーバーローンの場合、金融機関との協議で任意売却の形や不足分の住宅ローンの一括返済等、手持ちキャッシュが悪化します。

住宅ローンを組む時のお財布事情と10年後では違うこともあるため、フルローンがリスクになる場合もあります。

参考ページ：オーバーローンとは？家が売れないってほんと？

頭金なしの住宅ローンとリスク管理

住宅ローンを組む際、頭金を用意せずにフルローンを選択には、特有のリスクが伴います。

そのため、あらかじめリスク管理が必要です。

≪突発的な出費への対応策≫

• 緊急資金の確保
  頭金を支払わない分、その資金を緊急資金として確保しておくことが推奨されます。突発的な出費や収入の減少時に備え、3～6ヶ月分の生活費を貯蓄しておくと安心です。
• 保険の加入
  生命保険や所得保障保険を加入することで、万が一の事態に備えることができます。特に所得保障保険は、病気やケガで働けなくなった際の収入補填として役立ちます。
• 固定費の見直し
  住宅ローン以外の固定費を定期的に見直し、無駄な出費を削減することで、突発的な出費にも柔軟に対応できるようになります。

頭金なしの住宅ローンでの破産リスク

頭金なしの住宅ローンは、手軽に住宅購入を実現できる一方で、そのリスクも高まります。
そのリスクを適切に管理し、安心して住宅ローンを組むためには、上記のような対策を講じることが重要です。
専門家との相談を行いながら、最適な住宅ローンの選択とリスク管理を行うことをおすすめします。

賢く節約：仲介手数料も

住宅ローンの頭金のあり・なしによって、別に物件価格が安くなるわけではありません。

あくまでも、

• キャッシュを手元に残すか？
• 返済総額を抑えるか？

お財布事情・今後のライフプランに合わせた資金配分です。

そこで、不動産購入時の節約方法として、仲介手数料について少し脱線しますが紹介したいと思います。

不動産購入時の仲介手数料は、基本的に
3% + 6万円 + 消費税のイメージが強いと思います。

不動産売買における仲介手数料も宅建業法（計算方法）で定められており

とされています。
*低廉な空き家等の売却は報酬増額｜最大198,000円

ココでのポイントは、上限がこのパーセンテージ・金額であるということで

3%にに限らず、”1%”に設定したり”仲介手数料無料”であっても、何の問題もありません。

【不動産購入時、仲介手数料無料】

頭金なしの住宅ローンの審査基準

住宅ローンを組む際、多くの人が気になるのが「審査」です。

特に頭金なしの住宅ローンを希望する場合、その審査基準は一層厳しくなることが予想されます。

では、具体的にどのような審査基準が存在し、どのようなポイントを重視されるのでしょうか。

金融機関は、借り手が将来的にローンを返済していく能力があるかを重視します。

そのため、安定した収入があることが最も重要な条件となります。

正社員としての雇用形態や、一定の年収があることが求められることが多いです。

また、勤務先での勤続年数も審査のポイントとなります。
安定した職場での長期勤務が評価されることが多いです。

もちろん、信用情報（クレジットカードやローンの利用履歴：クレジットヒストリー）も確認されます。

過去の借入れや延滞情報、クレジットカードの利用状況などがチェックされます。

他の借入れがある場合、その総額や返済状況も考慮されます。

多額の借入れがあると、新たなローンの返済能力が低いと判断される可能性があります。

頭金なしの住宅ローンは、多くのメリットがありますが、その分、審査基準は厳しくなることが予想されます。
しかし、上記のポイントをしっかりと押さえておけば、無事にローンを組むことができるでしょう。

住宅ローンをフルローン：キャッシュは投資に

住宅ローンを組む際、頭金を用意することが一般的ですが、近年、頭金なしの住宅ローンを選択し、そのキャッシュを資産運用に活用する動きが増えています。

キャッシュを運用するメリット

《不動産投資と頭金なしの住宅ローン》

• 頭金なしの住宅ローンを組むことで、少ない自己資金で大きな資産（不動産）を手に入れることができます。
  レバレッジ効果を最大限に活用し、資産の拡大を目指すことができます。
• 頭金を支払わず、その資金を不動産投資に活用することで、安定したキャッシュフローを確保することが期待されます。
  特に、賃貸物件の投資を行う場合、家賃収入を得ることで、住宅ローンの返済資金としても活用することができます。
• 住宅購入と同時に不動産投資を行うことで、資産の多角化を図ることができます。
  経済の変動に対するリスクを低減することが期待されます。

頭金なしの住宅ローンを活用し、そのキャッシュを資産運用や不動産投資に利用することは、賢い選択と言えるでしょう。
しかし、その際には、適切な資産運用の知識やリスク管理が必要となります。
専門家との相談を行いながら、最適な資産運用戦略を立てることが重要です。

賢い人は、キャッシュを運用します。

住宅ローンの金利が、0.5を切る超低金利時代ですから、手元にあるお金を運用することで、

• 不動産資産
• 金融資産

の両方の資産運用が可能となります。

老後の資金作りを考える時、

• キャッシュ500万円を3%で30年後運用した場合、約1,200万円

更に毎月小さく積み立てを行えば、老後の資金つくりにもなります。

もし、頭金に預貯金を全て入れてしまった場合、
急な出費に対応できないのはもちろん、このような運用はできません。

ワンルームマンション投資でも住宅・不動産投資ローンは頭金なし

このサイトでも紹介しているサラリーマンのワンルームマンション投資。

• 老後資金
• 私的年金作り
• 生命保険の代わり
• 節税

などのりメリットはありますが、キャッシュが回らず、リタイアする人も少なくありません。

賃貸需要がある地域への投資なので空室のリスクは少ないかもしれませんが、退去時のリフォーム費用や修繕等に関わる急な出費は避けられません。

物件のセレクトを失敗すると資産価値が著しく下がってしまい、
キャッシュの悩み、売却（出口先着）でも悩むというダブルパンチのリスクにもなります。。

特に、この頭金を入れない考え方は、不動産投資では当たり前という人も少なくありません。

不動産投資の場合、ローンの審査が厳しくなっているため、銀行から最低限これだけは頭金を入れてく！

という指定がある時はしょうがないですが、とりあえず、頭金なし・フルローンで審査を受けるのはセオリーともいえます。

住宅ローンの頭金：まとめ

今回は、住宅ローンにおける頭金なし・フルローンについて紹介しました。

不動産購入時に必要な費用を金融機関が諸費用ローンとして融通するケースもあります。

急な出費はいつ来るか分かりません。

大きな金額を借り入れて不動産を購入するわけですから、

少しでも自己資金を入れたいと思うかもしれませんが、

それ以上に、手元にキャッシュを残すことの重要さを頭に入れておいていただければと思います。

また、頭金と似た存在に手付金があります。

売買契約を締結する際に契約の証として扱われる手付金。

解約する場合、

• 買主側は手付金放棄
• 売主側は手付金の倍返し（倍額）

お互いの解約リスクを高める存在でもあります。

頭金も手付金も売買価格に一部に充てられえるため、それほど意識する必要はないともいえます。

最後に
人によっては、

• リフォーム・リノベーション費用も含めてフルローンで借りる人
• 物件価格より多く住宅ローン融資を受ける人

もいるのが現実です。

住宅ローンに関しては、変動金利・固定金利の選択でも悩みますが、
今回は、住宅ローンの頭金について紹介しました。