不動産売却の5つの方法を徹底比較！仲介から任意売却まで家の売却方法をわかりやすく解説

「不動産を売りたいけれど、どの方法を選べばいいかわからない…」

そんな不安を抱えて検索している人は少なくありません。

高く売りたい人・早く現金化したい人・ローンの返済が厳しい人・家を手放したくない人——

状況によって、選ぶべき売却方法はまったく違います。

不動産の売却には、仲介・買取・買取保証付き仲介・任意売却・リースバックといった5つの主要な方法があります。

それぞれにメリットとデメリットがあり、「誰にとってベストか」が異なるのが難しいところ。

とはいえ、焦って選ぶ必要はありません。

たとえば、

• 時間がかかっても高く売りたいなら仲介、
• スピード重視なら買取、
• ローンの支払いが厳しいなら任意売却

というように、
目的を明確にすれば、最適な選択肢が自然と見えてきます。

本記事では、不動産売却の5つの方法を徹底比較し、「どの方法が自分に合っているのか」をわかりやすく解説します。

不動産売却にはどんな方法がある？まずは全体像を理解しよう

「不動産を売る」
と一言でいっても、実は選べる方法は1つではありません。

目的や状況によって、「どんな売り方が最も自分に合っているか」が変わってきます。

たとえば、少しでも高く売りたい人と、できるだけ早く現金化したい人では、取るべき手段がまったく違います。

さらに、「ローン返済が厳しい」「家を手放したくない」といった事情を抱える人も少なくありません。

不動産売却には、代表的なものとして

• 仲介
• 買取保証付き仲介
• リースバック
• 買取
• 任意売却

という5つの主要な方法があります。

それぞれに特徴やリスク、売却までのスピードが異なり、目的を明確にすることで失敗を防げるのがポイントです。

目的によって選ぶべき売却方法は違う

不動産の売却方法を選ぶうえで最初に考えるべきは、「自分が何を優先したいのか」という視点です。
たとえば――

• 時間がかかっても高く売りたい人
   → 仲介での売却
• 確実に売りたい人・買い替え予定の人
   → 買取保証付き仲介
• すぐに現金化したい人
   → 不動産買取
• ローン返済が厳しい人
   → 任意売却
• 売っても自宅に住み続けたい人
   → リースバック

このように、目的が明確になれば、自ずと取るべき選択肢が見えてきます。

「高く売ること」も「早く売ること」も間違いではありません。

大切なのは、自分の状況とタイミングに合った方法を選ぶこと。

焦らずに整理していけば、後悔しない決断ができるはずです。

5つの主要な不動産売却方法一覧表

 

1.仲介で売却｜時間がかかっても高く売りたい人におすすめ

「できるだけ高く売りたい」——不動産を売るとき、誰もがそう思うものです。

そんなときに選ばれるのが、仲介による売却です。

仲介とは、不動産会社（仲介業者）が買主を探し、売主と買主の間に立って取引をサポートする方法。

時間はかかるものの、市場価格に近い金額で売却できる可能性が最も高いのが特徴です。

一方で、「いつ売れるかわからない」「内覧対応や値下げ交渉が大変」といったデメリットもあります。

つまり、仲介は“時間と手間をかけてでも高く売りたい人”に向いた方法といえるでしょう。

仲介とは？仕組みと流れを解説

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買を成立させる方法です。

売主は不動産会社と「媒介契約」を結び、物件を広告・掲載してもらいながら購入希望者を募ります。

基本的な流れは次の通りです：

1. 不動産会社に査定を依頼（複数社がおすすめ）
2. 媒介契約を締結（専属専任・専任・一般の3種類）
3. 販売活動開始（広告・ポータルサイト掲載）
4. 内覧対応・価格交渉
5. 売買契約・引き渡し

仲介では、営業力や広告力が結果を左右します。
そのため、信頼できる担当者を選ぶことが成功の第一歩です。

仲介で売却するメリット・デメリット

メリット

• 市場価格で売れる可能性が高い
• 広告・ネット掲載により多くの買主にアプローチできる
• 自分の希望価格で販売をスタートできる

デメリット

• 売却までに3〜6ヶ月かかる場合がある
• 内覧や価格交渉などの手間が発生
• 売れ残るリスクもあるため、価格設定に慎重さが必要

仲介は、価格重視の人に最適な方法。
ただし、時間・労力をかける覚悟も必要になります。

仲介が向いている人の特徴

仲介による売却が向いているのは、次のような人です

• 「高く売る」ことを最優先にしたい人
• 売却のタイミングに余裕がある人
• 内覧対応や交渉にも前向きに取り組める人
• 信頼できる営業担当と一緒に進めたい人

市場価値を最大限に引き出したい場合、仲介は最も王道で効果的な手段です。

一方、早期売却・即現金化を優先したい場合は、買取や買取保証付き仲介の方が向いています。

自分の「優先順位」を明確にすることが、理想の売却を実現する近道です。

2.不動産買取｜早く・確実に売りたい人におすすめ

「できるだけ早く家を売りたい」
「人に知られずに現金化したい」
そんなときに選ばれるのが、不動産買取です。

仲介のように一般の買主を探すのではなく、不動産会社が直接あなたの家を買い取るのがこの方法の最大の特徴。

手間がかからず、売却までのスピードが圧倒的に早いのが魅力です。

通常、査定から契約・入金まで最短3日〜1週間ほどで完了するケースもあり、

転勤・離婚・相続・急な資金需要など「今すぐ現金が必要」という状況で多く利用されています。

ただし、その分買取価格は市場価格より1〜2割ほど安くなるのが一般的。

スピードと価格、どちらを優先するかが選択のポイントになります。

買取とは？仲介との違い

不動産買取とは、不動産会社が買主となって直接購入する売却方法です。

仲介のように広告を出したり、買主を探したりする必要がなく、

すぐに売買契約を締結できるのが特徴です。

一方の仲介は、

• 不動産会社が“売主と買主の間に立つ”
• 市場で買主を探すため、時間はかかるが高値がつきやすい

それに対して買取は、

• 不動産会社が“直接買う”
• 売却スピードが早く、確実に現金化できる

という違いがあります。

また、買取では内覧・広告・価格交渉が不要なため、

「近所に知られたくない」「手間をかけたくない」という人にも選ばれやすい方法です。

買取のメリット・デメリット

メリット

• 即現金化が可能（最短数日）
• 広告・内覧不要で手間がかからない
• 契約不成立やキャンセルのリスクが低い
• 周囲に知られずに売却できる

デメリット

• 売却価格が市場相場より2〜3割安くなる
• 不動産会社によって提示価格に差がある
• 築年数や立地によっては買取不可の場合もある

買取は「スピードと確実性」を求める人に最適な手段です。

ただし、価格を少しでも上げたい場合は、複数の不動産会社に見積もりを依頼して比較することが重要です。

不動産会社が提示する買取価格の目安

不動産会社が提示する買取価格は、市場価格（仲介価格）の70〜80％程度が一般的です。

たとえば市場で3,000万円で売れる物件なら、買取価格は2,100〜2,400万円ほどになるケースが多いです。

価格が下がる理由は、不動産会社が買い取った後にリフォームや再販売を行うため。

つまり、修繕費・販売経費・利益分が差し引かれて提示されます。

ただし、立地・築年数・需要によっては高値買取されるケースもあり、最近では「AI査定」や「オンライン買取」などスピード査定型のサービスも増えています。

早く現金化したい場合は、

• 複数の買取業者に査定依頼を出す
• “買取専門”の会社を選ぶ
  この2つを意識するだけで、数十万円〜数百万円の差が生まれることもあります。

⇒不動産買取とは？おすすめの買取業者の体験談、買取と仲介の比較、高く売れるの？

3.買取保証付き仲介｜確実に売りたい人・買い替え予定の人に最適

「新居の購入と同時に今の家を売りたい」「売れ残りのリスクを避けたい」

そんな悩みを持つ人におすすめなのが、買取保証付き仲介です。

この方法は、一定期間内に通常の「仲介」で売却を試み、それでも売れなかった場合に、

あらかじめ決めた価格で不動産会社が買い取ってくれるという仕組み。

つまり、

1. 「高値売却のチャンス」
2. 「確実な売却保証」

を両立できる、仲介と買取の“いいとこ取り”のような方法です。

特に、買い替えや引っ越しのスケジュールが決まっている人にとっては、

「売れなかったらどうしよう」という不安を解消できる選択肢となります。

ここでは、買取保証付き仲介の仕組み・メリットとデメリット・注意点を具体的に解説します。

買取保証付き仲介の仕組みとは

買取保証付き仲介とは、
不動産会社が「一定期間内に売れなければ、自社が買い取ります」と約束する仕組みです。

流れとしては次の通りです：

1. 不動産会社が市場価格で仲介販売を開始
2. 期間（例：3ヶ月）が経過しても売れなければ、
3. あらかじめ設定した保証価格（買取価格）で会社が直接購入

この方法は、
「少しでも高く売りたいけど、売れ残るのは困る」という人に最適。

高値売却を目指す期間と、確実に現金化できる出口を両立できるため、
リスクを最小限にした売却方法として注目されています。

メリット・デメリットを比較

メリット

• 売れ残りリスクを回避できる
• 高値売却のチャンスを活かしながら、最悪でも確実に売却可能
• 買い替え資金計画が立てやすい

デメリット

• 保証価格は市場価格より低め（7〜9割）に設定される
• 契約期間内に売れた場合でも、仲介手数料が発生
• 利用できる不動産会社が限られる

買取保証付き仲介は、仲介と買取の「ハイブリッド型」。

時間的な余裕と安全性を両立できる点が最大の魅力ですが、保証額が低すぎる場合は、契約内容を慎重に見直すことが大切です。

利用する際の注意点

買取保証付き仲介を利用する際は、次の3つのポイントを必ず確認しましょう。

1. 保証価格の設定基準を確認する
   → 市場価格からどの程度下がるのかを明確にしておく。
2. 保証期間の長さをチェック
   → 3ヶ月・6ヶ月など期間によって条件が異なるため、スケジュールと合わせて検討。
3. 「保証する会社」と「仲介を担当する会社」が同じか確認
   → 別会社の場合、トラブルや責任の所在が不明確になることも。

また、保証を強調する広告だけで即決しないことも大切です。

信頼できる不動産会社を選び、契約内容を比較・納得してから進めることで、後悔のない売却を実現できます。

⇒マンション買取保証・売却保証サービスのメリット・デメリット

4.任意売却｜住宅ローンの支払いが厳しい人の解決策

「住宅ローンの返済が厳しい…」

そんな状況でも、すぐに競売にかけられるわけではありません。

実は、競売になる前に選べる手段のひとつが、任意売却（にんいばいきゃく）です。

任意売却とは、金融機関（銀行など）の同意を得て、市場に近い価格で自宅を売却する方法。

ローン残債があっても、競売より高値で売れる可能性があり、
「少しでも損を減らしたい」「生活を立て直したい」という人にとって重要な選択肢となります。

ただし、手続きには金融機関との交渉や専門家のサポートが必要なため、自己判断で進めるのは難しい面もあります。

任意売却とは？競売との違いを解説

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者（銀行など）と相談しながら自宅を売却し、売却代金を返済にあてる方法です。

通常の売却と異なり、住宅ローン残債がある状態でも売却可能なのが特徴です。

一方、競売は金融機関が強制的に家を処分する手続きで、

一般的に市場価格より2〜3割安く落札されるケースが多く、売却後の残債が大きく残りやすいというリスクがあります。

任意売却では、

• 市場価格に近い金額で売却できる
• 買主や近隣に事情を知られにくい
• 引っ越しのタイミングなどを柔軟に調整できる

という点で、競売よりも生活再建に向けた前向きな選択肢といえます。

メリット・デメリット

メリット

• 競売より高く売れる可能性がある
• 売却後の残債を軽減できる
• 近隣に事情を知られにくい
• 引越し時期をある程度調整できる
• 債権者と相談しながら進められる

デメリット

• 金融機関の同意が必須
• 手続きに時間がかかる場合がある
• 信用情報に「延滞・任意売却」の記録が残る
• 債権者や連帯保証人との調整が必要

任意売却は「すぐにでも現金化したい人」よりも、“競売を避けて、少しでも良い条件で手放したい人”に向いた方法です。

感情的にならず、専門家と冷静に進めることが大切です。

任意売却を行う際の手続きと流れ

任意売却の手続きは、通常の売却よりも慎重に進める必要があります。
基本的な流れは次のとおりです。

1. 専門家（任意売却に強い不動産会社や弁護士）へ相談
2. 金融機関（債権者）へ任意売却の承諾を申請
3. 不動産会社が市場価格を査定し、販売活動を開始
4. 買主が決定したら、債権者の承認を得て契約締結
5. 売却代金を債権者に返済し、残債整理へ進む

この手続きには時間がかかることもありますが、専門家の支援を受けることでスムーズに進められるケースが多いです。

「もう返済できない」と感じても、競売になる前に行動すれば選択肢は残されています。

焦らず、信頼できる専門家に相談しながら、自分にとって最善の再スタートを切ることが大切です。

⇒任意売却は誰に相談すればいいの？任意売却のメリット・デメリット

5.リースバック｜売却後も自宅に住み続けたい人におすすめ

「家を売りたいけど、引っ越したくない」
「老後の資金を確保したいけど、住み慣れた家は手放したくない」
そんな人に選ばれているのが、リースバックという不動産売却の新しい形です。

リースバックとは、自宅を一度売却し、その後に買主（投資家や企業）と賃貸契約を結んで住み続ける仕組みです。

つまり、「家を売って資金を得ながら、同じ家で暮らし続ける」という柔軟な方法。

まとまった現金を得られるため、老後資金・事業資金・借入金の返済など、さまざまな目的に利用されています。

また、周囲に売却したことが知られにくく、生活を変えずに資金を確保できる点も人気の理由です。

H3：リースバックの仕組み

1. 自宅を不動産会社（または投資家）に売却する
2. 売却後にその買主と賃貸契約を結ぶ
3. 賃料を支払いながら、引き続き同じ家に住み続ける

たとえば、2,000万円で家を売却し、その一部を老後資金や生活費に充てながら、毎月10万円前後の家賃を払って同じ家に暮らすといった形です。

リースバックは、家を“資産”から“キャッシュ”に変える仕組み。

売却によって住宅ローンが完済できるケースも多く、さらに将来的に「買い戻し特約」をつけられる場合もあります。

これは、生活が安定したあとに再び自宅を買い戻せる制度で、
「いずれまた自分の家に戻りたい」という希望にも対応できる柔軟な仕組みです。

リースバックのメリット・デメリット

メリット

• 売却後も引っ越さずに住み続けられる
• 売却代金をすぐに受け取れる（即現金化）
• 老後・事業資金など自由な使い道が可能
• 売却を周囲に知られにくい

デメリット

• 家賃が発生するため、月々の支出が増える
• 売却価格は市場価格より低め（7〜9割が目安）
• 将来的に契約が更新できない場合もある

リースバックは、“今の生活を維持しながら資金を得たい人”に最適な方法ですが、
長期的に住み続けたい場合は、契約内容（期間・更新・買戻し特約）をよく確認しておくことが重要です。

老後資金・事業資金確保にも活用できる

リースバックは、資金確保と住まいの両立ができるため、さまざまなライフステージで活用されています。

老後資金としての活用例

• 退職金や年金だけでは不安な生活費の補填に
• 子どもに負担をかけず、自分の力で老後資金を準備
• 家を手放さずに、介護や医療費の支出に対応

事業資金としての活用例

• 中小企業経営者が設備投資・運転資金の確保に利用
• 個人事業主が資金繰りを安定させるための一時的手段

また、相続対策として利用されるケースも増えています。
家を現金化することで、相続時のトラブル回避や遺産分割の円滑化にもつながります。

リースバックは、「住み慣れた家を守りながら人生を立て直す選択肢」。

家を“手放す”のではなく、“活かす”という発想で考えることで、資金と暮らしの両立を実現できる売却方法です。

⇒おすすめリースバック会社の口コミ・評判を徹底比較！

不動産売却を成功させる3つのポイント

不動産を売却するとき、価格やタイミングにばかり目が行きがちですが、実は「どう進めるか」という戦略の立て方が結果を大きく左右します。

同じ家でも、担当する不動産会社や査定の取り方、売却時期の判断によって、売却価格が100万円以上変わることも少なくありません。

焦って行動してしまうと、
「もっと高く売れたのに」「税金がこんなにかかるとは思わなかった」と後悔するケースも。

不動産売却を成功に導くには、信頼できるパートナー選び・比較・戦略の3つがカギになります。

本項では、その中でも特に重要な3つのポイントを整理し、「満足のいく売却」を実現するための考え方をわかりやすく紹介します。

1.信頼できる不動産会社を選ぶ（専門性）

不動産売却を成功させるうえで最も重要なのは、信頼できる不動産会社を選ぶこと。

どんなに立地が良い物件でも、担当者の経験や姿勢によって結果は大きく変わります。

チェックすべきポイントは以下の3つ。

1. 売却実績があるか（特に自分と似た物件・地域の実績）
2. 担当者が誠実かつレスポンスが早いか
3. 根拠のある査定価格を提示しているか

また、高すぎる査定価格を提示してくる会社には注意が必要。

実際には売れない価格で販売し、時間だけが過ぎて値下げに追い込まれるケースもあります。

「この人なら任せられる」と思える担当者を選ぶことが、
結果的に高値売却とスムーズな取引の第一歩になります。

2.査定は必ず「複数社」から取る（比較検討）

不動産の価格には「正解」がありません。

だからこそ、複数の会社に査定を依頼して比較することが絶対条件です。

1社だけの査定では、市場相場とのズレや担当者の主観が反映されやすく、相場より安く売ってしまうリスクがあります。

一方で、3〜5社程度に査定を依頼すれば、
「平均的な相場」「会社ごとの戦略」「販売方針の違い」が明確に見えてきます。

最近では、一括査定サイトを使えば、地域・物件タイプに強い不動産会社を自動で比較できるサービスも登場しています。

複数の視点から査定結果を見比べることで、
適正価格を把握し、納得して売り出すことができるようになります。

3.売却時期と税金も考慮して戦略を立てる

「いつ売るか」も、売却の成功を左右する大切なポイントです。

不動産市場は、春や秋に需要が高まりやすく、転勤・入学シーズン前が狙い目といわれます。

また、売却に伴う税金も見落とせません。

代表的なものは譲渡所得税で、所有期間が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わります。

そのため、売却時期を1年ずらすだけで税負担が軽くなることもあります。

さらに、住宅ローン残債や買い替えスケジュール、相続の有無なども考慮し、
「最も損をしないタイミングで売る」ことが大切です。

感覚ではなく、数字と時期を意識した“計画的な売却戦略”が、結果として高値売却と税金対策の両立を実現します。

記事まとめ｜目的に合わせて最適な売却方法を選ぼう

不動産を売る理由や状況は、人によって本当にさまざまです。

「高く売りたい」という人もいれば、「早く現金化したい」、あるいは「家を手放さずに資金を得たい」という人もいます。

大切なのは、「どの方法が自分の目的に合っているか」を見極めること。

仲介・買取・買取保証付き仲介・任意売却・リースバックなど、
5つの売却方法にはそれぞれ明確な特徴と向き・不向きがあります。

焦って決めるよりも、まずは自分が何を優先したいかを整理することが第一歩です。

時間・価格・生活環境など、自分の軸を持って選ぶことで、満足のいく売却結果につながります。

そして、迷ったときは「正確な相場を知る」ことから始めましょう。

そのために最も有効なのが、次に紹介する「無料査定の比較」です。

迷ったらまず無料査定で比較スタート

不動産売却で失敗しないための第一歩は、正しい相場を知ることです。

どんなに理想の売却方法を選んでも、価格の基準がずれていては意味がありません。

その際に便利なのが、無料の一括査定サービス。

一度の入力で複数の不動産会社に査定依頼でき、
それぞれの提示額・販売戦略・対応の違いを比較できます。

特に、不動産会社によって得意分野（マンション・戸建て・土地・投資物件）が異なるため、複数社の意見を聞くことで、より客観的な判断が可能になります。

「高く売るのがいいのか、早く現金化すべきか」――
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