不動産売却 相談
不動産は、多くの人にとって生涯で最も高価な資産の一つです。
そのため、その売却は単なる取引以上の意味を持ちます。
家族の成長、転職やリタイアメント、投資の一環としての売却など、様々なライフイベントが売却の背景には存在します。
しかし、不動産の売却は複雑なプロセスを伴います。
市場の動向、物件の価値、適切な業者の選定、そして税務処理など、多くの要因が絡み合い、それぞれが売却の成功を左右する要素となります。
マンションを売るときは、
やはり人生で何度も行うことではないので、確認したいことや疑問、相談したいことがあると思います。
- 売却の流れ
- 高く売る方法
- 早く売る方法
- 誰に?どこに?不動産売却相談したらいいのか?
- 不動産会社はどこにお願い、査定を依頼すればいいのか?
- 現金が受け渡される(授受)のタイミングはいつか?
- 不動産譲渡所得にかかる税金
今回は、そんな不動産売却の流れ、相談・お問い合わせに来たメール内容も一緒に紹介したいと思います。
不動産売却の相談メールを紹介
一部抜粋させていただきますが、最近、こんな相談が来ました。
今年、12月、遅くとも来年3月までに売却したい考えです。
売り出し価格は仲介手数料最低0円を謳ってる業者の査定の15%UPで売り出しています。
現在、一般にて売り出していますが、その中の1社と専任でまかせようと考えています。
しかし 、2社はよく動いてくれているので2社一般でいくか専任にするか非常に迷っています。
契約が切れる際に一旦市場から取り下げて盆位に再度売り出しをかけようかとも思っています。その際は下げた金額でスタートする方がいいのでしょうか、それとも同じ金額でいいのでしょうか?その際思い切って専任で任せた方がよいか?
現在の価格から200万円~300万円位は下げてもよい下値と考えています。
たまに直接、相談メールを頂くので私なりにお返事させていていますが、
今回の相談、媒介契約や販売価格の前に、以下について返信させていただきました。
- 2ヶ月余りで内見がない
- 今年12月、遅くとも来年3月までに売却したい。
内見がない
内見がないということで、どんなにお部屋が立派でも、これでは売却に至りません。
場所、駅名は隠していますが23区ではありませんが、都内のそれなりに有名な駅です。
解決方法は単純で、スーモなどのポータルサイト対策です。
築30年未満ということなの25年だと仮定すると、検索件数は減るでしょう。
しかし 、2ヶ月間、内見ゼロは気になります。
そこで、
- しっかり掲載されているか?
- ライバルとなる物件はどの物件か?価格は妥当か?
- 写真の掲載は適切か?
その中で、3つ目に注目です。
写真の質です。
- この部屋を内覧したいなぁ。
- この物件をもう少し知りたいなぁ
- 築年数が経っている割に綺麗だな・魅力的だな。
と感じる写真なのか?
極端な話、実際より劇的にいい写真を載せなくてはいけません。
もちろん単純に価格を下げるという選択肢もありますが、それはあくまでも、揃うものが揃っての話です。
返信内容
媒介契約や価格変更を考える前に、現状、どのような広告掲載がされているか?
自分が買い主の立場になって、予算・地域などの条件で物件探しをした場合、
自分のマンションに
- お問い合わせをしたいと思うか?
- 内覧をしたいと思うか?
確認してみてはどうですか?
合せて、売却期間は最短で売却を目指すことで不動産会社の営業マンの動き方が変わります。
よって、3か月以内に売却を決めたいので協力お願いします。
というスタンスを見せたほうが良いと思います。
しいて付け加えるとすれば、3か月で売買が締結しない時は、一般媒介契約をやめ、専任媒介契約も考えたいと思います。
ということで、発破をかけるのもいいかもしれません。
と返信させていただきました。
参考ページ
不動産売却 内覧の重要性
準備からトラブル回避まで、売却までの内覧件数:平均何件くらい?
お節介サービス
今回の相談ですが、
内覧がないということでしたが不動産売却の場合、
特に都内は需給関係が成り立っているため、週1回くらいの内覧は計算したいところです。
もちろん内覧から購入までが、またイバラの道でもありますが内覧あってのものです。
着実にゴールに近づくための第一歩だとも思っています。
以前、ホームページに掲載される画像の重要性を紹介しました。
また、不動産売却における掲載写真のなかで、【画像処理サービス(無料)】も提供しています。
掲載画像に不満のある方は、是非、活用ください。
アングル・構図や家具のレイアウントは変えられないため、
画像処理の限度はありますが、少なからず、現状の画像より印象の良いものになると思います。
マンションの売却をどこに質問・相談したらいいのか?
売却までの一連の流れを紹介しましたが、都度、質問・疑問が出てきます。
- 早く売りたいんだけど・・・
- 高く売りたいんだけど・・・
- 税金の相談したいんだけど・・・
- 買い替えの資金相談したいんだけど・・・
- 購入後の引越しの相談をしたいんだけど・・・
質問はいろいろあります。
不動産会社選びの相談
まず一番最初に相談したいことは、どの不動産会社に話を聞けばいいか?ということでしょう。
不動産売却において、適切な業者を選ぶことは非常に重要です。信頼性や実績を基に選ぶことで、スムーズな取引を期待できます。
おすすめの不動産会社
ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation)が運営する不動産テック事業者です。
”AI”を活用した価格査定を採用しているおすすめの不動産査定サイトです。
業界最高水準の精度を誇るAIが、人間では処理できないほどの大量なデータや様々な条件から売却の推定価格を算出しています。
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35年連続、売却取扱件数全国NO.1
宮沢りえさん(白鳥麗子役)が出演するCMでもおなじみ、おすすめの不動産査定サイト:三井のリハウスです。
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《東急リバブル》
創立50周年を迎え、ロゴデザインも一新された東急リバブル
- 根拠ある戦略的な提案
最新の市場相場を検証し、売主の要望や希望条件をヒアリングした上で、豊富な取引実績に基づく最適な売却プランを提案してくれます。 - 価値向上
独自サービスと売主の想い、縁ある取引を実現するために、東急リバブル独自サービスを最大限に活用し売却環境を構築してくれます。
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《ノムコム:野村の仲介+(PLUS)》
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関連ページ:おすすめの不動産無料査定
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《リビンマッチ不動産売却》
上場企業運営の不動産査定サイト:リビンマッチ不動産売却
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大手だけでなく信頼のおける地場の不動産会社も多く、優良企業からの査定価格の提示が受けられます。
*東京証券取引所グロース市場上場(リビン・テクノロジーズ株式会社)が運営
査定物件:マンション(一室)・投資マンション(1R・1K)・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟ビル・区分所有ビル(ビル1室)・一棟アパート・店舗・工場・倉庫・農地・その他
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ソニーグループ(SREホールディングス株式会社:旧おうちダイレクト)
ソニーグループが運営、おすすめのAI査定&一括査定サイト
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マンションに強い不動産査定サイト
年間利用者360万人、月間査定依頼数1500件超、マンション専門の一不動産査定サイトです。
最大9社の査定額比較(売却・買取が最大6社、賃貸が最大3社)
査定物件:マンション
《おすすめ指数:★★★★☆》
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《RE-Guide(PLUS)》
株式会社ウェイブダッシュ(旧SBI不動産ガイド)が運営する、大手を含む600社以上の不動産会社から、複数社へ一括で査定依頼できる不動産一括査定サイトです。
査定物件:マンション(一室)・一戸建て・土地・事務所・店舗ビル一棟・事務所・店舗ビル一室・その他
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《いえカツLIFE》
権利が複雑な不動産査定サイト:いえカツLIFE
- 仲介での売却査定
- 業者買取時の買取査定
- リースバックの売却査定
査定額を一括比較できるいえカツLIFE。
離婚・相続・空き家などの査定時に最適、また、再建築不可物件・借地権・底地など権利が複雑な物件の査定も可能です。
査定物件:マンション(一室)・一戸建て・土地・一棟マンション・一棟アパート・投資マンション(1R・1K)・再建築不可物件・借地権・底地・その他
《おすすめ指数:★★★★☆》
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不動産売却相談の前の基礎知識
不動産売却は、多くの人にとって一生に一度か二度の大きな取引となります。
そのため、取引の流れや手順をしっかりと理解しておくことが、トラブルを避けるための第一歩となります。
不動産売却の流れは、
- マンションの相場を知る
- 不動産会社と媒介契約
- 売買活動開始
- 申込・価格調整・値引き
- 不動産売買契約の締結
- 物件引渡し
になります。
《マンションの相場を知る》
まず、初めに行うことは、今売却した場合、
- どれくらいの金額で売却できるか?
- 期待したい金額で売ることができるのか?
相場と市場における売買状況の確認です。
こちらに関しては、一括査定を活用で、
- マンションの査定
- 近隣の売買実績
- 同じマンションでの売買状況・実績
を確認が可能です。
査定に関しては、
- 机上査定(簡易査定)
- 訪問査定
の2種類がありますが、相場の確認というレベルであれば、簡易査定で問題ありません。
選んだ業者による物件査定が行われます。
この際、物件の立地や築年数、設備の状態などが評価され、市場価格が算出されます。
参考ページ:おすすめの不動産査定サイト
《不動産会社と媒介契約》
現状の相場を確認したら、次に不動産会社選びです。
信頼できる不動産会社の営業マンに売却をお願いするわけですが、売却の相談、税金の質問などを含めて、詳細は関連ページを参照ください。
不動産売却は広告力が1つのポイントです。
一期一会の出会いを求める不動産売却活動において、ポータルサイトへの広告、新聞折込、ポスティングなど広告資金力は1つのポイントとなります。
レインズに載せて後は待つだけと言うような不動産会社も実際にあります。
関連ページ:不動産売却の注意点
媒介契約には、
- 一般媒介契約:複数の不動産会社の依頼する
- 専任媒介契約:不動産会社1社専属で依頼、家族などへの直接契約はOK
- 属専任媒介契約:不動産会社1社専属で依頼、家族などへの直接契約もNG
があります。
一般的に一般媒介契約と専任媒介契約の選択になります。
売買活動開始
媒介契約締結後、査定結果を基に、希望売却価格を設定し売却活動が始まります。
不動産流通機構”レインズ”への登録、インターネット(自社サイト・ポータルサイト)等での広告宣伝、新聞広告、ポスティングによるなど販売促進の作業を行います。
また、オプション等を活用で、室内の装飾(コーディネート・ホームステージング)を行います。
《お問い合わせ・内覧調整》
物件情報が掲載されると、
一般のユーザー、また、他の不動産会社からのお問い合わせ、内覧になります。
実際に、購入希望者に室内の確認、物件の紹介、住宅ローンの審査(資金調整)等が行われてます。
《申込・価格調整・値引き》
購入者からの申し込みが入ると、具体的な価格調整にとなります。
基本的には値引きの相談です。
ただ、無理に駆け引きは得策ではありません。
はっきり下限の数字を伝え、2,3回の不動産会社を通しての価格調整が一般的です。
《不動産売買契約の締結》
価格や条件等などの交渉調整の後、売買契約を締結となります。
引渡しの具体的な時期、また、その際、手付金を受領します。
《物件引渡し》
指定の引渡し日に物件引渡しを行います。
また売却物件に抵当権が設定されている時は抹消登記の準備も行い、引渡しとなります。
残代金の受領。
- 印鑑
- 住民票や戸籍の附票
- 印鑑証明書(3か月以内のもの)
- 登記済権利証または登記識別情報通知書
- 印紙代
- 仲介手数料の半金(不動産会社によって変わります)
- 本人確認書類(運転免許証・パスポート等)
- 委任状(売主が欠席の場合)
売却時期の選び方
不動産の売却時期は、成功の鍵を握る重要な要素の一つです。
適切なタイミングで売却を行うことで、より高い価格での取引が期待できます。
参考ページ:マンション売却のタイミング
基本的には、担当者に相談
不動産会社の担当者は、
マンション売買を締結がメインの仕事ですが、あなたの悩みや相談に乗り、問題を解決も仕事です。
私自身、つまらない質問をたくさんしました。
- 内覧する時間とかこだわったほうがいいですか?
- 内覧の間隔とか縮めたほうがいいですか?
- 販売価格を見直したいと思うけど、どのあたりがいいですかね?
- 専任媒介契約から一般媒介契約にする時は、その専任媒介契約の担当者に1社担当者を紹介もしてもらいました
そんな信頼関係や積み重ねの結果が、今のサイトにもなっています。
担当者は専門家ではない
ただ、営業マンも不動産売却については詳しいですが、専門家ではないため、即答できること・できないことがあります。
特に財務のことや法的なこと。
不動産売却の場合、
- 相続税対策
- 離婚による財産分与・税金
- 任意売却・競売
など、イレギュラーな売却もあります。
その場合、税金だけでなく法的なことも絡むため、弁護士・税理士・司法書士などの専門家を必要とするため、営業マンでは答えられないことがあります。
しかし 、窓口にはなってくれます。
相談で社内で契約している専門家に確認を取ってくれたり、人の紹介もしてくれます。
通常の不動産売却であっても、
- 抵当権(担保)の抹消手続き
- 住所の変更登記
などありますので、司法書士事務所の手配もしてくれます。
費用は掛かりますが、知り合いがいない限りお任せしたほうがスムーズにことはすすむでしょう。
売却にかかる費用と税金売却時の諸経費
★仲介手数料: 不動産業者に支払う報酬で、売却価格の一定割合(通常は3%+6万円+消費税)として計算されます。この手数料は、物件が成約した際に支払うこととなります。
★広告費: 物件を広告するための費用。多くの場合、仲介業者が広告を行うため、この費用は仲介手数料に含まれています。しかし、特別な広告を希望する時は、追加費用が発生することもあります。
★登記費用: 物件の所有権移転登記を行うための費用。司法書士に依頼する場合、報酬や登記にかかる実費が必要となります。
★証明書の取得費: 売却に必要な各種証明書(登記簿謄本、固定資産税評価証明書など)の取得にかかる費用。税金の計算方法
★所得税: 売却によって得た利益(売却益)に対してかかる税金。売却益は、売却価格から物件の取得価格や改修費を差し引いた金額で計算されます。
★住民税: 所得税と同様に、売却益に対してかかる税金。
★譲渡所得の特例: 一定の条件を満たす場合、売却益の一部を非課税とすることができる特例があります。例えば、5年以上居住していた自宅を売却した場合などが該当します。
★相続税や贈与税: 物件を相続や贈与として受け取った場合、その後の売却に際して、これらの税金の影響を受けることがあります。
関連公式サイト
不動産相談 – 東京都住宅政策本部
宅地建物取引業免許(知事免許)に関する窓口一覧:国土交通省
よくある質問
A: 物件の基本情報(所在地、築年数、面積など)、所有書類、過去のリフォーム履歴などを準備しておくとスムーズです。
基本的に不動産業者では、相談は無料・無料査定で行っています。
複数の業者に相談することで、比較検討することが推奨されます。
A: いいえ、相談はあくまで情報収集の一環です。売却の決断は完全にお客様の自由です。
多くの業者では相談の際に無料で査定を行ってくれます。
売却の流れ、費用、市場の動向、業者の実績やサービス内容など、売却に関するあらゆる疑問を質問することができます。
A: はい、売却の希望時期や理由を伝えることで、業者が適切な提案をしてくれます。
A: 他の業者にも相談することをおすすめします。複数の業者の意見を聞くことで、より適切な判断ができます。
A: はい、業者は顧客の情報を厳守する義務があります。情報漏洩の心配はありません。
多くの業者がオンライン相談やビデオ通話を通じた相談を受け付けています。
不動産売却 相談:まとめ
今回は、相談事項として
- 売却までの流れ
- 実際に当サイトへの相談メールの紹介
- 担当者への質問・相談
を紹介しました。
不動産売却は、正直なところ相談したからと言って早く売れるとは限りません。
買い主との出会いは偶然でもあります。
- 購入の意欲の低い人が、近所のオープンルームにフラッと寄り、そのままとんとん拍子に話が進むこともあります。
- 非常に購入意欲があり、締結も時間の問題だと思っていたところでローンの審査が下りなかったり・・・。
- 内覧はあるけど、申し込みまでいかず不安に思っていたら立て続けに2件、申し込みが入ったり・・・。
ただ、そうは言っても、売り主は不安になったり、心配したり、誰かに相談したくなったりするものです。
基本的に、不動産会社の営業マンになんでも相談すればと思います。
もし、それによって足元を見られ、利用されるようであれば、当サイトの体験談に投稿ください。
ガッツリ紹介させていただきますので・・・。
実績豊富な業者は、多くの取引を経験しており、そのノウハウを活かして的確なアドバイスやサポートが期待できます。特に、同じエリアや物件タイプでの成功事例が多い業者を選ぶと良いでしょう。
実際に業者と取引した経験者の声は、業者選びの参考となります。インターネット上の評価サイトや、知人・友人からの紹介も活用しましょう。
不動産業者は、国からの免許が必要です。宅地建物取引士の資格を持つスタッフが在籍しているか、また業者自体が宅地建物取引業者として登録されているかを確認することで、その業者の信頼性を判断できます。