マンション売却 内覧
マンションの売却を考える際、価格や立地だけが成功の鍵ではありません。
実は、購入希望者が物件を実際に訪れる「内覧」の段階が、売却の成否を大きく左右する瞬間となります。
この記事では、
- マンション売却、内覧の重要性
- 内覧を成功させるための具体的な準備方法
- マンション売却時の内覧：予期せぬトラブルを回避するポイント
などまで詳しく解説します。
マンション売却を検討中の方はもちろん、これから不動産取引を考えている方にも役立つ情報をまとめました。
マンション売却と内覧の重要性
不動産売却おいての内覧は、購入希望者が物件の実際の雰囲気や状態を確認する大切な機会です。
写真や図面だけでは伝わらない、実際の部屋の広さや日当たり、音の響きなどのリアルな情報を得ることができます。
《内覧前の準備》
不動産売却における内覧前の準備は、
- キッチンの清潔感を強調
- バスルームのピカピカ仕上げ
- スッキリとした空間の演出
- 壁の傷や汚れの修復
- 水回りの不具合のチェック
- ドアや窓の動作確認
など多岐にわたります。
特にキッチンやバスルームは清潔感が求められるので、徹底的に掃除をしましょう。
キッチンは家の中でも特に清潔感が求められる場所。
ガスコンロやシンク、換気扇などの油汚れを徹底的に落としましょう。
食材や調味料は冷蔵庫やキャビネットにきちんと収納。
カウンター上は最小限のアイテムだけを置くように心がけます。
その他にも、
- バスルームのピカピカ仕上げ
カビや水垢は購入希望者からの印象を大きく下げる要因です。
特に浴槽や洗面台、トイレはピカピカに磨き上げることをおすすめします。
バスマットやタオルは新しいものに取り替え、清潔感を強調します。 - スッキリとした空間の演出
不要な家具や雑貨は一時的に外部の収納サービスを利用するなどして、部屋を広く見せる工夫をします。
部屋の中央部は空け、動線を確保することで、購入希望者が部屋を自由に歩けるようにします。 - 壁の傷や汚れの修復
壁紙の傷や汚れは、クリーニングや補修キットを使用して修復します。
大きなダメージがある時は、部分的に壁紙を張り替えることも検討します。 - 水回りの不具合のチェック
蛇口からの水漏れや排水の悪さなど、水回りのトラブルは購入希望者の警戒心を引き起こす要因となります。
事前に確認し、必要な修繕を行います。 - ドアや窓の動作確認
ドアの開閉がスムーズでない、窓がきちんと閉まらないなどの不具合は、購入希望者の安心感を損ないます。
油をさすなどのメンテナンスを行い、スムーズな動作を確保します。
細部まで気を配り、購入希望者が快適に物件を見ることができる環境を整えることで、売却成功の確率を高めることができます。
内覧時は、内覧者（購入希望者）目線で、印象に残る・良い印象の部屋を演出することがポイントです。
- 照明や換気の工夫
- 部屋の配置や家具の配置のコツ
の2つには注意しましょう。
照明の重要性
照明は部屋の雰囲気を大きく左右します。
暗い部屋は圧迫感があり、狭く感じることが多いです。
明るい部屋は開放感があり、広く感じる効果があります。
特に天井の照明は、部屋全体を明るくするためのキーポイントです。
[照明の配置と種類]
☆部屋の各所に均等に照明を配置し、暗い部分がないように心がけます。
☆アクセント照明や間接照明を取り入れることで、部屋に奥行きや温かみを出すことができます。
[換気のポイント]
☆新鮮な空気は、部屋の臭いや湿度を改善し、快適な環境を作り出します。
☆換気扇を使用するだけでなく、窓を開けて自然の風を取り入れることで、より良い空気の循環を促します。
部屋の配置や家具の配置のコツ
[部屋の広さを生かす配置]
☆部屋の中央部を空けることで、広さを強調することができます。
☆壁際に家具を配置することで、部屋の動線を確保し、スムーズに移動できる空間を作り出します。
[家具のバランスと配置]
☆大きな家具は部屋のバランスを崩す可能性があるため、配置には注意が必要です。
☆小さな家具やアクセサリーを適切に配置することで、部屋にアクセントをつけることができます。
[視線の誘導]
☆購入希望者の視線を特定のポイントに誘導することで、部屋の魅力を強調することができます。
☆例えば、窓の外の景色や部屋の特徴的な壁、装飾などを強調するための家具の配置や照明の工夫を行います。
買主（購入希望者）は、
- 内覧・室内を見たい
- 見なくては購入を決められない
と思うのは当たり前です。
そのため、
媒介契約をしている不動産会社から、電話やメールで内覧のスケジュール日程調整・時間帯の確認が来るものです。
↓↓↓↓たとえば、こんな感じ。↓↓↓↓
早速、新規の内覧希望を承りました。
◎◎◎エリアより住み替え予定のお客様でございます。
■☆月△日（土）13:00〜16:00
上記日時にて希望を承っておりますが、ご都合はいかがでしょうか。
お手数をお掛け致しますが、宜しくお願い申し上げます。
メールを確認した上で、スケジュールが合えば、詳細な時間を決定し当日の内覧に対応するわけです。
ただ、マンション売却時の内覧の時間設定（時間帯）はちょっとしたポイントを抑えておく必要があります。
マンションを売却する時の内覧の時間設定は、無理に相手に合わせる必要はありません。
また、闇雲に自分のスケジュールに合わせた時間を設定すればいいわけではありません。
内覧の受け入れ、内覧時間は計画的に設定が大切です。
そこで、考えるべきことは、
になります。
≪内覧に適した時間≫
当たり前ですが、太陽は、東から昇り西に沈みます。
内覧で購入希望者が重視する要素の１つとして”日当たり”があります。
とはいえ、どの家でも十分の日差しを受けるわけではありません。
- 部屋の方角
- 間取り
- レイアウト
によって、光の入り方は変わります。
照明（ライトや蛍光灯）だけでなく、自然光（太陽の光）によっても部屋は明るくなりイメージアップに繋げることができます。
- 南向きの部屋であれば、11時から15時までは十分な日差し・日当たりのメリットをアピールできるでしょう。
- 西向きの部屋であれば、14時以降にで西日の恩恵を受け、部屋を明るく演出できるでしょう。
- 北向きの部屋であっても、日中と夕方で、陽が高い時間を設定にで、デメリットを軽減できるでしょう。
基本的に内覧時は室内の照明を全てつけて明るく装うわけですが、
内覧する購入希望者の中には、
っと要求する人もいます。
その意味では、照明を消したときのギャップをどれだけ少なくするか？
その時間の提案の仕方も１つの検討材料です。
真昼間なのに暗い部屋であれば、悪いイメージしかありません。
そんなときは、
あえて内覧時間を夕方以降の暗い時間にするというのも逆手に取った考え方です。
そもそも外が暗い時間なわけですから、そのギャップを回避ができます。
季節ごとに日の出・日の入り・日の高さは変わりますので、確認した上で内覧時間を設定しましょう。
マンション売却時：成功する内覧のための心構え
売主としての姿勢や心構え、内覧者の立場を理解する必要があります。
その上で、内覧後のフォローアップも重要です。
アンケートや直接のヒアリング
内覧後、アンケートを用意して購入希望者の意見や感想を収集することが効果的です。具体的な質問項目を設定し、物件の良い点や改善点を明確に把握します。
直接のヒアリングも有効で、電話やメールでのフォローアップを通じて、購入希望者の率直な意見を聞き出します。
フィードバックの活用
収集したフィードバックは、次回の内覧や物件の改善点として活用します。
特に、複数の購入希望者から同じような意見が出た場合、その点を重点的に改善することが効果的です。
再度の内覧のメリットを伝える
二度目の内覧では、初回よりもじっくりと物件を見ることができるため、そのメリットを伝えます。
また、異なる時間帯の物件の雰囲気を感じることができる点もアピールポイントとして伝えると良いでしょう。
交渉の際の柔軟性
購入希望者との交渉では、柔軟な対応を心がけます。
価格だけでなく、引き渡し時期や修繕の要望など、様々な条件での調整が考えられます。
購入希望者のニーズをしっかりと把握し、双方にとって良い条件を模索します。
マンション売却 内覧件数
これから不動産売却を始める人だけでなく、
実際、マンション売却中で内覧件数が少なく、長い間売買が決まらない人も気になることだと思います。
結論から言います。
マンション売却までの内覧件数、特に”平均件数”はそれほど当てになりません。
- 1週間に10件、内覧があっても決まらない人はいます
- 1件の内覧で決まる人もいます
大まかな平均を出すことはできますが、
その平均を聞いて、ホッと安心できるか？
っというと、実際にはそうではないのではないか？っと思います。
- 1ヵ月売れないだけで、不安になる人もいます。
- 急いでおらず、3か月経ってはじめて今後の売り方を考えるヒトもいます。
- 6か月経っても何も焦らず、価格変更も売り方を変えない人もいます。
そう考えると、売却までの平均をどこまで信頼できるか？
それより、
スムーズに早く売却するためにはどうすればいいのか？
そちらの方が大事だと考えています。
マンション売却は、
- 一括査定で不動産会社との接点を持ち
- 媒介契約で不動産会社に売却をお願いし
- ネットや折り込みなどの広告・告知活動を行い
- 内覧で買い主に実際の室内を見てもらい
- 申し込み・売買契約
- 引越し・引渡し
ざっくりとした流れになります。
この中の内覧の件数が今回の本題なのですが、
一般的なマンション売却までの平均内覧件数は
”10件”(７～15件)程度と言われています。
引渡しまでの平均期間は約5か月と言われていますが、
後半の2か月は売買契約から引渡しまでの期間なので、基本的に内覧はありません。
となると実質的に3か月で内覧件数が10件件前後と考えていいでしょう。
最初の1週間は、告知の前の準備だとすると、3か月弱で10件前後ということになるのですが、
改めて言いますが、これはあくまでも平均・一般的な数字です。
マンション売却を行う人の売却理由は様々です。
ただ、一般的には、
住み替え・転勤など期限が決まっている人が多いため、
その期限内に売却するために急いで売るため、期間や内覧件数が圧縮されているというのが現状です。
よって、
3か月弱（約11週）で10件前後だから、1週間平均1件の内覧か？というとそうではなく
- 最初の1ヵ月：1～5件
- 次の1ヵ月：2～4件
- 最後の1ヵ月：8～10件
など、
平均的に内覧があるわけではなく、1ヵ月目に様子を見て、3か月目に価格を値下げするなど追い込む形で帳尻を合わせる・・・。
そのような形で進むのが現実です。
マンション売却における内覧件数・平均件数は、
上記でも触れましたが、正直、その数は指標にもなりません。
平均を知るより、内覧件数を増やす方法の方が重要ではないでしょうか？
私もマンション売却を行った時、10件程度の内覧で売却が決まると思っていました。
強気の金額でもいろいろ施策を行ったので週2件ほどのコンスタントに内覧もあり、売買締結までは時間の問題だと思っていました。
別に急いでいなかったので意気揚々と待っていたのですが、3か月経って申し込みすら入らず、なんとなく不安になりました。
3か月で結果が出なかったのが現実で、
内覧件数をより増やすためにはどうすればいいのか？
増やすとともに、内覧時の対応、トークまで見直しました。
マンション売却までの内覧件数：ゼロ件という悲劇
当サイトにたまにお問い合わせメールを頂くのですが、
そこで以前、マンション売却相談、お問い合わせに来た内容を紹介させていただきました。
今年、12月、遅くとも来年3月までに売却したい考えです。
売り出し価格は仲介手数料最低0円を謳ってる業者の査定の15％ＵＰで売り出しています。
現在、一般にて売り出していますが、その中の1社と専任でまかせようと考えています。
不動産売却における2か月で内覧件数が”ゼロ”ということで、
現状の確認から、施策として考えられる選択肢を提示させていただきました。
内覧あってのマンション売却ですが、内覧がないというのは非常事態（心の中では緊急事態宣言）です。
内覧を増やす努力は、オーナーの力より不動産会社の担当者の力量がすべてです。
- 物件ページへのアクセス
- お問い合わせ
- 内覧申し込み
この導線がイマイチであることは明確でしょう。
マンション売却は、不動産会社と売主の信頼関係は重要ですが、
内覧の件数を増やすためには、任せっきり・待っていても増えません。
- 不動産会社の変更（媒介契約の変更）
- マイソクデザインの変更
- 掲載されている写真の差し替え
- 販売価格の変更のタイミングを図る
選択肢はたくさんあります。
マンション売却：内覧の際の注意点とトラブル回避
《プライバシーの確保》
家の中には住民の個人情報が散見される可能性があります。郵便物、メモ、写真、パソコンやスマートフォンなど、個人情報が含まれるものは見えない場所に保管します。
盗難のリスクを避けるため、貴重品や現金は安全な場所に保管します。できれば、内覧の際は家から持ち出すか、鍵付きの場所に保管することをおすすめします。
家族の部屋や私物も、同様にプライバシーを守るための対策が必要です。特に子供の部屋や学習机周りの情報は、しっかりと保護します。
《安全対策とトラブルの予防》
玄関やバスルームなど、滑りやすい場所には注意喚起の表示をするか、滑り止めのマットを敷くなどの対策をします。
階段やベランダ、高い場所など、事故のリスクがある場所には、購入希望者に注意を促す表示をするか、事前に説明します。
ペットを飼っている場合、内覧者が怖がる可能性や、ペット自体がストレスを感じることを考慮して、内覧の際は別の場所に移動させるなどの対策をします。
複数の内覧者が同伴する場合、全員の身元を確認することで、トラブルのリスクを低減します。また、内覧時はできるだけ、不動産の仲介者や信頼のおける第三者が同席することをおすすめします。
販売価格の変更
マンション売却までの平均内覧件数には、内見の冷やかしも含まれています。
内見があっても売却や申し込み進むとは限らないですし、お客様としてお茶を出したり世間話で盛り上がっても契約に進まないことが多々です。
そこで、内覧件数自体を増やす方法として販売価格も１つの手法です。
販売価格を変更するだけで、スーモやアットホームなどのポータルサイトでは、価格変更物件として露出が高まります。
*スーモには新着情報ページがあります。
不動産会社の担当は売主に気を遣って、価格変更を言いずらいかもしれませんが、少し変えるだけで露出が増えるのであれば、それは有効なアクションです。
担当者との関係がなぁなぁになるのは良くないですが、言い難いことも言い合える人間関係も大事です。
- マンション売却までの平均内覧件数は
- マンション売却の内覧件数は何件必要
- マンション売却での内覧は何回あるのが平均
- マンション売却に必要な内覧の件数は
よくある質問
通常、売主は不在となることが多いです。仲介者が対応し、購入希望者に気兼ねなく物件を見てもらうためです。
ペットは、内覧者が怖がる可能性があるため、できるだけ別の場所に移動させるか、ケージ等に入れておくことが推奨されます。
プライバシーの観点から、個人や家族の写真は取り外すか、隠すことが望ましいです。
隠すのではなく、正直に伝えることが信頼関係を築く上で重要です。必要であれば、修繕の見積もりや計画を示すことも考慮します。
はい、特にペットの臭いやタバコの臭いなど、購入希望者が不快に感じる可能性のある臭いは対策することが推奨されます。
一般的には30分から1時間程度。購入希望者の興味や疑問に応じて、それ以上の時間を取ることもあります。
はい、内覧時にスリッパの用意をおすすめします。
また、スリッパは清潔に保つことが大切です。定期的に清掃や交換を行い、常に新品同様の状態を保ちましょう。
できるだけ一組ずつの内覧を心がけることで、各購入希望者に物件の魅力をしっかりと伝えることができます。
実際に私のマンション売却時に何度か起きたことですが、それがちょっとしたバッティングです。
一般媒介契約で数社に仲介をお願いしていたため、
土曜日や日曜日は、内覧が重なりそうになることもありました。
自身のマンション売却時の内覧の流れは、
- 不動産会社の営業マンと購入希望者が内覧
- 共用部の内覧（ゴミ捨て場・駐車場・集会室）
- 内覧後、エントランスラウンジ等で詳細（設備・ローン）な打ち合わせ
一連の流れでした。
内覧時間を30分ずらすことで、
- 内覧を済ませエントランスラウンジで打ち合わせしている購入希望者
- これから内覧を行う購入希望者
がバッティングします。
私自身、居住中のマンション売却だったこともあり、
あえて時間を近づける形で調整もしたこともありますが、ちょっとしたライバル関係の図式を描くのもいつの手法と言えるでしょう。
関連公式サイト
不動産業ビジョン 2030：国土交通省
VR を活用し、オンラインで物件を内覧できるように. すれば、過疎地域など人口減少が進行している地域にあっても、. 不動産業が維持されます。
マンション売却までの内覧件数：まとめ
マンション売却内覧の件数の平均をどう考えるか？
人それぞれだと思います。
- これからマンション売却を行う人は、
平均を知ることでなんとなくイメージがつかめると思います。 - 現在、売却中の人は、
平均を知ることで今一度、現状を見直す機会になると思います。
ただ、最終目標は売却を成功させることですので、
内覧件数に縛られず、
- 高く売れるか？
- 早く売れるか？
- スムーズに売れるか？
に重点を置くといいと思います。
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