マンション売却 内覧
マンションの売却を考える際、価格や立地だけが成功の鍵ではありません。
実は、購入希望者が物件を実際に訪れる「内覧」の段階が、売却の成否を大きく左右する瞬間となります。
この記事では、
- マンション売却、内覧の重要性
- 内覧を成功させるための具体的な準備方法
- マンション売却時の内覧：予期せぬトラブルを回避するポイント
などまで詳しく解説します。
マンション売却を検討中の方はもちろん、これから不動産取引を考えている方にも役立つ情報をまとめました。
マンション売却時の内覧の重要性
不動産売却おいての内覧は、購入希望者が物件の実際の雰囲気や状態を確認する大切な機会です。
写真や図面だけでは伝わらない、実際の部屋の広さや日当たり、音の響きなどのリアルな情報を得ることができます。
内覧の重要性：売却価格への影響
内覧の際の印象が良ければ、購入希望者の購入意欲を高めることができ、売却価格のアップや交渉が有利に進む可能性が高まります。
逆に、不潔な状態や不具合が見受けられると、価格交渉が不利になるだけでなく、売却そのものが難しくなることも。
内覧の重要性：競合物件との差別化
同じ範囲の価格帯で、似たような条件のマンションが複数出ている場合、内覧の際の印象が大きな差別化要因となります。
清潔感や修繕の状態、さらには部屋の演出などで、他の物件との差をつけることができるのです。
内覧の重要性：購入希望者のニーズの把握
内覧時に購入希望者からの質問や反応を通じて、彼らのニーズや懸念点を把握することができます。
次回の内覧や交渉の際に有利な情報を持つことができるようになります。
マンション売却時に行うべき内覧準備
不動産売却における内覧前の準備は、
- キッチンの清潔感を強調
- バスルームのピカピカ仕上げ
- スッキリとした空間の演出
- 壁の傷や汚れの修復
- 水回りの不具合のチェック
- ドアや窓の動作確認
など多岐にわたります。
特にキッチンやバスルームは清潔感が求められるので、徹底的に掃除をしましょう。
マンション売却時の内覧準備：玄関
玄関はマンションの第一印象を決める重要な場所です。
まず、玄関ドアの掃除から始め、ドアノブや郵便受けも磨きます。
玄関マットは清潔なものに取り替え、靴箱の中は整理整頓し、可能な限り靴の臭いを消します。
また、明るい電球を使用して、玄関を明るく見せることもポイントです。
マンション売却時の内覧準備：キッチン・シンク
キッチンの清潔感は非常に重要です。
まず、シンクやカウンタートップを徹底的にクリーニングします。
使用済みのスポンジや布は新しいものに交換し、シンク周りの水垢や石鹸カスを落としましょう。
キッチン用品は整然と配置し、調味料などの小物は可能な限り見えないようにします。
マンション売却時の内覧準備：ガスコンロ
ガスコンロや換気扇の油汚れは特に注意が必要です。
市販のクリーナーを使って油汚れを落とし、ピカピカに磨き上げます。
また、コンロ周りの壁や床も念入りに掃除し、焦げ付きがあれば除去します。
キッチン全体の清潔感をアップさせることができます。
マンション売却時の内覧準備：バスルーム
バスルームの清潔感は非常に重要です。
カビや水垢を徹底的に掃除し、浴槽やシャワー周りもピカピカにします。
使用済みのバスマットやタオルは新しいものに交換し、トイレも忘れずにピカピカに磨き上げます。
清潔感と新鮮さを強調できます。
マンション売却時の内覧準備：壁の傷や汚れ
壁の傷や汚れは見た目に大きく影響します。
軽微な傷は補修キットで修正し、目立つ傷や汚れがある場合は部分的に壁紙を張り替えることを検討しましょう。
部屋全体の印象を改善することができます。
マンション売却時の内覧準備：ドアや窓の動作確認
ドアや窓の不具合は購入希望者にマイナスの印象を与えることがあります。
ドアの開閉がスムーズでない場合は、適切な油を使用して調整し、窓がしっかりと閉まることを確認します。
全体的な住宅の品質を向上させることができます。
細部まで気を配り、購入希望者が快適に物件を見ることができる環境を整えることで、売却成功の確率を高めることができます。
マンション売却時の良い印象を与える内覧の演出
内覧時は、内覧者（購入希望者）目線で、印象に残る・良い印象の部屋を演出することがポイントです。
- 照明や換気の工夫
- 部屋の配置や家具の配置のコツ
の2つには注意しましょう。
内覧時の演出：照明の重要性
照明は部屋の雰囲気を大きく左右します。
暗い部屋は圧迫感があり、狭く感じることが多いです。
明るい部屋は開放感があり、広く感じる効果があります。
特に天井の照明は、部屋全体を明るくするためのキーポイントです。
[照明の配置と種類]
☆部屋の各所に均等に照明を配置し、暗い部分がないように心がけます。
☆アクセント照明や間接照明を取り入れることで、部屋に奥行きや温かみを出すことができます。
[換気のポイント]
☆新鮮な空気は、部屋の臭いや湿度を改善し、快適な環境を作り出します。
☆換気扇を使用するだけでなく、窓を開けて自然の風を取り入れることで、より良い空気の循環を促します。
内覧時の演出：部屋のイメージ・家具の配置
[部屋の広さを生かす配置]
☆部屋の中央部を空けることで、広さを強調することができます。
☆壁際に家具を配置することで、部屋の動線を確保し、スムーズに移動できる空間を作り出します。
[家具のバランスと配置]
☆大きな家具は部屋のバランスを崩す可能性があるため、配置には注意が必要です。
☆小さな家具やアクセサリーを適切に配置することで、部屋にアクセントをつけることができます。
[視線の誘導]
☆購入希望者の視線を特定のポイントに誘導することで、部屋の魅力を強調することができます。
☆例えば、窓の外の景色や部屋の特徴的な壁、装飾などを強調するための家具の配置や照明の工夫を行います。
内覧における時間設定・時間帯
買主（購入希望者）は、
- 内覧・室内を見たい
- 見なくては購入を決められない
と思うのは当たり前です。
そのため、
媒介契約をしている不動産会社から、電話やメールで内覧のスケジュール日程調整・時間帯の確認が来るものです。
内覧日時、確定までの流れ
↓↓↓↓たとえば、こんな感じ。↓↓↓↓
早速、新規の内覧希望を承りました。
◎◎◎エリアより住み替え予定のお客様でございます。
■☆月△日（土）13:00〜16:00
上記日時にて希望を承っておりますが、ご都合はいかがでしょうか。
お手数をお掛け致しますが、宜しくお願い申し上げます。
内覧時間に適した時間とは？
メールを確認した上で、スケジュールが合えば、詳細な時間を決定し当日の内覧に対応するわけです。
ただ、マンション売却時の内覧の時間設定（時間帯）はちょっとしたポイントを抑えておく必要があります。
マンションを売却する時の内覧の時間設定は、無理に相手に合わせる必要はありません。
また、闇雲に自分のスケジュールに合わせた時間を設定すればいいわけではありません。
内覧の受け入れ、内覧時間は計画的に設定が大切です。
そこで、考えるべきことは、
になります。
当たり前ですが、太陽は、東から昇り西に沈みます。
内覧で購入希望者が重視する要素の１つとして”日当たり”があります。
とはいえ、どの家でも十分の日差しを受けるわけではありません。
- 部屋の方角
- 間取り
- レイアウト
によって、光の入り方は変わります。
照明（ライトや蛍光灯）だけでなく、自然光（太陽の光）によっても部屋は明るくなりイメージアップに繋げることができます。
- 南向きの部屋であれば、11時から15時までは十分な日差し・日当たりのメリットをアピールできるでしょう。
- 西向きの部屋であれば、14時以降にで西日の恩恵を受け、部屋を明るく演出できるでしょう。
- 北向きの部屋であっても、日中と夕方で、陽が高い時間を設定にで、デメリットを軽減できるでしょう。
基本的に内覧時は室内の照明をすべてつけて明るく装うわけですが、
内覧する購入希望者の中には、
っと要求する人もいます。
その意味では、照明を消したときのギャップをどれだけ少なくするか？
その時間の提案の仕方も１つの検討材料です。
真昼間なのに暗い部屋であれば、悪いイメージしかありません。
そんなときは、
あえて内覧時間を夕方以降の暗い時間にするというのも逆手に取った考え方です。
そもそも外が暗い時間なわけですから、そのギャップを回避ができます。
季節ごとに日の出・日の入り・日の高さは変わりますので、確認した上で内覧時間を設定しましょう。
マンション売却における成約までの内覧件数
これから不動産売却を始める人だけでなく、
実際、マンション売却中で内覧件数が少なく、長い間売買が決まらない人も気になることだと思います。
結論から言います。
マンション売却までの内覧件数、特に”平均件数”はそれほど当てになりません。
- 1週間に10件、内覧があっても決まらない人はいます
- 1件の内覧で決まる人もいます
大まかな平均を出すことはできますが、
その平均を聞いて、ホッと安心できるか？
っというと、実際にはそうではないのではないか？っと思います。
- 1ヵ月売れないだけで、不安になる人もいます。
- 急いでおらず、3か月経ってはじめて今後の売り方を考えるヒトもいます。
- 6か月経っても何も焦らず、価格変更も売り方を変えない人もいます。
そう考えると、売却までの平均をどこまで信頼できるか？
それより、
スムーズに早く売却するためにはどうすればいいのか？
そちらの方が大事だと考えています。
一般的に言われている売却までの平均内覧数
マンション売却は、
- 一括査定で不動産会社との接点を持ち
- 媒介契約で不動産会社に売却をお願いし
- ネットや折り込みなどの広告・告知活動を行い
- 内覧で買い主に実際の室内を見てもらい
- 申し込み・売買契約
- 引越し・引渡し
ざっくりとした流れになります。
この中の内覧の件数が今回の本題なのですが、
一般的なマンション売却までの平均内覧件数は
”10件”(７～15件)程度と言われています。
引渡しまでの平均期間は約5か月と言われていますが、
後半の2か月は売買契約から引渡しまでの期間なので、基本的に内覧はありません。
となると実質的に3か月で内覧件数が10件件前後と考えていいでしょう。
最初の1週間は、告知の前の準備だとすると、3か月弱で10件前後ということになるのですが、
あらためて言いますが、これはあくまでも平均・一般的な数字です。
マンション売却をおこなう人の売却理由はさまざまです。
ただ、一般的には、
住み替え・転勤など期限が決まっている人が多いため、
その期限内に売却するために急いで売るため、期間や内覧件数が圧縮されているというのが現状です。
よって、
3か月弱（約11週）で10件前後だから、1週間平均1件の内覧か？というとそうではなく
- 最初の1ヵ月：1～5件
- 次の1ヵ月：2～4件
- 最後の1ヵ月：8～10件
など、
平均的に内覧があるわけではなく、1ヵ月目に様子を見て、3か月目に価格を値下げするなど追い込む形で帳尻を合わせる・・・。
そのような形で進むのが現実です。
マンション売却までの内覧件数：ゼロ件という悲劇
当サイトにたまにお問い合わせメールをいただくのですが、
そこで以前、マンション売却相談、お問い合わせに来た内容を紹介させていただきました。
今年、12月、遅くとも来年3月までに売却したい考えです。
売り出し価格は仲介手数料最低0円を謳ってる業者の査定の15％ＵＰで売り出しています。
現在、一般にて売り出していますが、その中の1社と専任でまかせようと考えています。
不動産売却における2か月で内覧件数が”ゼロ”ということで、
現状の確認から、施策として考えられる選択肢を提示させていただきました。
内覧あってのマンション売却ですが、内覧がないというのは非常事態（心の中では緊急事態宣言）です。
内覧を増やす努力は、オーナーの力より不動産会社の担当者の力量がすべてです。
- 物件ページへのアクセス
- お問い合わせ
- 内覧申し込み
この導線がイマイチであることは明確でしょう。
マンション売却は、不動産会社と売り主の信頼関係は重要ですが、
内覧の件数を増やすためには、任せっきり・待っていても増えません。
- 不動産会社の変更（媒介契約の変更）
- マイソクデザインの変更
- 掲載されている写真の差し替え
- 販売価格の変更のタイミングを図る
選択肢はたくさんあります。
内覧件数を増やす方法を検討
マンション売却における内覧件数・平均件数は、
上記でも触れましたが、正直、その数は指標にもなりません。
平均を知るより、内覧件数を増やす方法の方が重要ではないでしょうか？
私もマンション売却を行った時、10件程度の内覧で売却が決まると思っていました。
強気の金額でもいろいろ施策を行ったので週2件ほどのコンスタントに内覧もあり、売買締結までは時間の問題だと思っていました。
別に急いでいなかったので意気揚々と待っていたのですが、3か月経って申し込みすら入らず、なんとなく不安になりました。
3か月で結果が出なかったのが現実で、
内覧件数をより増やすためにはどうすればいいのか？
増やすとともに、内覧時の対応、トークまで見直しました。
マンション売却時の内覧のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決
マンション売却時の内覧について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋し紹介します。
よくある質問詳細はコチラマンション売却までの内覧件数：まとめ
マンション売却内覧の件数の平均をどう考えるか？
人それぞれだと思います。
- これからマンション売却をおこなう人は、
平均を知ることでなんとなくイメージがつかめると思います。 - 現在、売却中の人は、
平均を知ることで今一度、現状を見直す機会になると思います。
ただ、最終目標は売却を成功させることですので、
内覧件数に縛られず、
- 高く売れるか？
- 早く売れるか？
- スムーズに売れるか？
に重点を置くといいと思います。