マンション売れない 放棄
最近、よく廃墟マンションや廃墟化した廃屋などのニュースをみます。
23区内はそれほど多くはありませんが、
地方に行くと廃墟化した家も多く、所有者が誰なのか？
自治体も悩ます場合もあるようです。
今回は、なかなか売れないマンションについて
- 放棄はできるか？
- 放棄の前に行うこと
- 売却手段の見直し
を解説したいと思います。
売れないマンションを処分・放棄したい理由
マンションを売却したいと思う理由として
- 転勤
- 手狭になった
- キャピタルゲイン狙い
- 買い替え
などが一般的ですが、
- もう住みたくない
- 住んでいないので売りたい
- 住める状態ではない
など、叩き売ってでも手放す方法はないか？！
かなりネガティブ・ナイーブな理由で売却を考えている人もいます。
では、
- 売却しているけどなかなか売れない！
- マンションを放棄したい！
と感じる理由・売れない原因は、どこにあるでしょうか？
売れないマンションを所有するリスク 所有してるだけ・住んでいなくても費用がかかる
マンションを所有しているだけで、、
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税
などがかかります。
住んでいなくても、住んでいてもかかる費用です。
築年数が経てば経つほど修繕積立金の額は上がっていきますし、場合によっては一時金で数十万円・数百万円を徴収されることもあります。
管理が行き届かないリスク
ほぼ廃墟化ともいえる物件は、誰にも相手にされず、全然売れずマンションを放棄したいと思うでしょう。
マンションには管理組合があり、
管理会社が主導・先導しマンションの価値を維持するために運営しています。
しかし 、古いマンションとなると管理費や修繕積立金の未払いの区分所有者、空室の部屋のオーナーと連絡が取れないなど、マンション管理に歪が生じます。
管理組合の役員も区分所有者が輪番制（順番）で行っているところも多く、
未解決のまま次の役員に引き継がれる形も少なくありません。
そのため、マンション修繕（大規模修繕工事）のスケジュールを組む上で、費用的な問題で困惑します。
中規模・小規模の修繕工事であっても
先延ばしすれば、構造的な欠陥を生み、その結果、大規模修繕時の費用が想定以上となる場合もあります。
一概に管理組合の責任とは言えませんが、
- マンションの構造的な管理や修繕
- お金の部分での管理
これらの部分が崩れることで、売りにくい・売れないマンションになるのは間違いありません。
放棄したい方の悩み 固定資産税を支払い続けるケース
- 相続放棄したい土地や相続などで部分的に切り離したい不要な土地だけ持っている
- 土地を相続したくない、させたくない
- 毎年固定資産税を支払い続けている利用価値の無い土地
- 解体費用のかかる不動産を所有で土地ごと処分したい
- お金を支払ってでも処分したい土地がある
売れない場合、マンションを放棄（相続放棄） 自治体に寄付できるか？
所有したマンションは、容易に放棄はできません。
ただし、以下のようなケースの場合、放棄が可能です。
相続放棄
無償譲渡（0円で購入してもらう）：所有権移転
自治体・国への寄付
ただ、自治体も何でも寄付（無主の不動産）を受け付けてくれるわけではありません。
☆用途: 物件が公共の利益に資するかどうか。例えば、公園や公共施設の建設用地として利用可能な場合、受け取る可能性が高まります。
☆維持・管理コスト: 物件の維持や管理にかかるコストが自治体の予算内で賄えるかどうか。
☆物件の状態: 古くて大規模な修繕が必要な物件や、環境問題（例：汚染土壌）がある物件は、受け取りを難しくする要因となります。
☆地域のニーズ: 地域の住民やコミュニティのニーズに応じて、物件の受け取りが検討されることがあります。
☆税金や法的問題: 物件の固定資産税の未納や、法的なトラブルが絡む物件は、受け取りを避ける場合が多いです。
寄付の申出があった場合、土地等については、国有財産法第１４条及び同法施行令第９条の規定により、各省各庁が国の行政目的に供するために取得しようとする時は、財務大臣と協議の上、取得手続をすることとなります。
なお、行政目的で使用する予定のない土地等の寄付については、維持・管理コスト（国民負担）が増大する可能性等が考えられるため、これを受け入れておりません。
参考ページ：国に土地等を寄付したいと考えていますが、可能でしょうか？（総務省）
以前、100円不動産という記事を見ました。
100円でもいいから、
- 誰かに売りたい！
- １日も早く手放したい！
ということでNPO法人のマッチングサービスが紹介されていました。
0円”無償譲渡”でもいいから、場合によっては1年分の修繕積立金・管理費を払うから・・・
なども案件も目にします。
しかし、現実的には簡単に放棄ができないというのが現実です。
権利関係が複雑な不動産ですから、右から左へ移動するようなものではありません。
ただ、それでも手放したい・放棄したいと考える人が少なくないのが現実です。
”売れないマンションは放棄”する前に売却方法を見直す
今まで、出会った不動産会社の営業マンには、ピンチの時にたくさんのアイデアを出してくれる人がいました。
- 売れないから諦める・やめる
- 売れないから価格を下げる
という選択肢以外にも売却する方法を考えます。
売れないマンションは放棄せず、ダメ元で行うことはたくさんあります。
意外と見逃しがちなのが、同じマンション人へのアピールです。
- 高層階の物件が相場より安いならということで触手が動く人もいます。
- 低層階の物件も同じで、高層階の人が今住んでいるところからの住み替えで、差額を現金化したいと考える人もいます。
- 大規模マンションであれば、住民トラブルを抱えている人が棟や階を変えたいと思っている人もいるかもしれません。
近隣への折込チラシ：不動産売却戦略
近隣へのアピールも捨て物じゃありません。
住み慣れた街ならハードルが低く、立地の説明は必要ありません。
特に高齢の方はその傾向が強く、私がマンション売却をしていたときも意外と多く内覧されました。
自宅の物件を売却し、買い替えを行うに当たり、
- 息子の住んでいる地域の物件
- 住み慣れた街の物件
の選択で、住み慣れた街を選択されました。
一軒家に住んでいる人が、コンパクトなマンションへの買い替えなど需要はありますので、近隣へのアピールも行ってみるといいと思います。
なかなかマンションが売れないから放棄まで考えるのではなく、
売却手法も今一度、見直してみてはいかがでしょうか？
価格設定の考え方：値引きサービス
マンション売却において最終的に、値引きを含めた交渉となるため、価格設定は無視できません。
叩き売るといっても、逆に怪しまれるのもよくないですし、
正当な理由があっての価格変更が必要なのです
個人的に、今回のシチュエーションの場合、
価格設定は不動産会社に一任するという選択もありだと思います。
不動産会社は売買が成立してはじめて仲介手数料を得ることが可能となります。
基本的な売主と不動産担当者の関係は上下関係にありますし、担当者も気を使って金額の話はしにくいものです。
これは高いなぁ～。
売るの難しいなぁ～！？
っと思っても顔に出さす
「ハイ！」としか言えません。
ただ、それではモチベーションは上がりません。
それであれば、積極的に動ける金額が”いくら”ないのか？
ある程度、許容できる金額を決定し、その範囲で売主に交渉してもらう形がそれです。
予め、値引き交渉の限度額を伝えておくことで、その範囲内で売却活動をしてくれます。
相続においても（税金）
関係ない人は、
ページの最後に、私なら放棄する前に売れないマンションを売れるマンションする方法を紹介していますので、そちらにお進みください。
現状、地方の廃墟の家や空室だらけのマンションの特徴は、
相続した人が、何もできずに放っておいているという場合が多いのが現状です。
親が健在のうちは、盆暮れ正月に帰省していたが、将来的に生まれ育った実家に戻る予定もない。
そのため、両親が亡くなり実家を相続するも、その活用・処分困っている。
生まれ育った実家ということで相続はしてみたが、活用法が見出せないとなると必然的に後回しになり廃墟化へ向かうわけです。
事前に、廃墟化しているような時は、相続を放棄するという選択肢もあるかもしれません。
負動産を相続しても意味がないということであれば、相続を拒否も可能です。
相続を放棄するには、相続の放棄をしようとする者は、考慮期間内（自己のために相続開始があったことを知った時から３ヵ月以内）に、その旨を家庭裁判所に申述しなければなりません。
費用的には、50,000円～くらいが相場のようです。
ただ、注意しておかないといけないことがあります。
負動産以外に、借金や住宅ローンなどもあれば放棄してもいいとおもいますが、
仮に、現金・証券で5000万円の財産があった場合、それも相続しないということになります。
また、相続人の存在です。
相続人は1人だとは限りません。
複数人いる時は、全員で判断しなくてはいけません。
負債がある場合などは、全員でその判断をしなくてはいけません。
民法では、単純承認・限定承認があり、負債もある時は、被相続人の債務及び遺贈を弁済し、残余があれば相続するという限定的な相続の承認方法を全員一致で選択するのが一般的です。
https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html
エージェントの活用を マンションが売れないならプロの仲介に
不動産売却を仲介する不動産会社は、各社その売却戦略が変わります。
また、人材の質も大きく違います。
新入社員・ベテラン社員、これを比較しただけでも少なからず場数が違います。
そのため、不動産会社選びで失敗、新人が担当になれば、売却がスムーズに進むとは限りません。
そこで、不動産のプロであるエージェントの活用をオススメします。
- 質の高い売却戦略
- 売り主に寄り添った提案力
- 痒い所に手が届く行動力
今までの売却の流れをガラッと変えてくれる可能性もあります。
参考ページ：不動産売却エージェントの選び方・見極め方
ソニーグループの不動産会社：売却エージェント”SRE不動産”
不動産売却では、精度の高い査定と販売戦略の違いで、
成約価格に数百万円の差が出ることも珍しくないため「査定」と「販売戦略」が不動産会社選びの最も重要なポイントです。
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不動産売却エージェント選びなら”タクシエ”
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少なからず質の高い売却提案を聞くだけでもいいですし、今、うまく売却活動が進んでいない人にも活用してもらいたいサービスです。
売却は難しい！買取は可能？ マンションが売れない際は、不動産買取業者に相談・無料査定 マンションを手放す方法
放棄が難しい以上、全力で売却を考える、また、買取業者に依頼すまで考える必要があるでしょう。
不動産買取とは、不動産業者が直接、物件の所有者から不動産を購入する取引方法を指します。
物件を市場に出して一般の購入希望者を待つ通常の売却方法とは異なります。
【不動産買取の特徴】
- 不動産業者が直接買い取るため、物件の公開や購入希望者の待ち時間が不要です。
- 一度買取価格が合意されれば、売却が確定します。市場に出して待つ方法では、購入希望者が見つからないリスクがありますが、買取ではそのリスクが低減します。
- 購入希望者との交渉や複数の手続きが不要となり、売却プロセスが簡略化されます。
不動産買取のメリット・デメリット
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北山フロンティアは、
人が手を出さないような物件・土地・建物でも処分の手助けをしてくれます。
【北山フロンティアの口コミ】
古家付き土地の処分
親が死に相続で引き取ったが、 使い道もなく毎年の固定資産税と管理が煩わしい古家の処分の依頼でした。
先に不動産屋へお願いするも、時間が経てど連絡はないままだったので、終活の相談をしに行った司法書士代からの依頼（北山フロンティア）でした。
登記情報を元に物件を確認すると大量の残置物があるが、家屋は痛んでいるものの、 解体するほどではなく、それを含めた見積りを作成。
金額には納得され、司法書士の事務所にて決済をしました。
この時の引取料金は、固定資産税と管理費の20年分の30万円、残置物撤去費の30万円、司法書士代及び登記代の20万円の合計80万円ほどでした
リフォーム・リノベーションも選択肢に
また、リフォームしニッチな層向けの物件に変えて売るというのも１つでしょう。
壁紙だけであれば10万円もかかりませんし、それだけで写真栄えは他の物件との差別化になります。
同じマンション内であっても違いは歴然です。
参考ページ：中古マンション売却で競合！
同じ分譲マンション内に複数の売却中マンションがあったら？
リフォームプランと見積もり費用の比較が簡単にできます。
リフォーム会社（300社以上）にリフォームプランの依頼、お見積もりが出来るので、相場の確認にも活用できます。
”おすすめリフォーム会社”比較を紹介しているので参考ください。
おすすめのリフォーム施工会社の口コミ・評判、工事のポイント、価格、業者選び（一括見積り・相談も）
全ての選択肢を検討し、将来の計画や生活設計を見据えた上で、最適な選択をすることが重要です。
専門家との相談を積極的に行い、情報収集を怠らないよう心掛けましょう。
関連ページ：マンション老朽化の購入・売却
マンション売れない 放棄：記事まとめ
マンションが売れない場合、簡単に所有権を放棄することはできません。
だからと言って空き家として放置されたマンションは、近隣住民の迷惑や犯罪の温床となるなど、社会問題にもなりかねません。
そのため、
- 買取業者に売却する
- 無償で譲渡する
- 相続放棄をする
- 買取業者に売却する
など
上記の方法を検討し、最適な方法で処分するようにしましょう。
相続権を放棄することは可能です。
相続人は相続財産（マンションを含む）に対する権利義務を放棄することができます。
ただし、相続放棄は、相続人全員が行う必要があります。