愛着のある住まい、長い年月をかけて築き上げてきた家族との思い出が詰まった空間。
リフォームや住み替えは、特に高齢者にとって大きなテーマです。
長年住んだ住まいの老朽化やバリアフリー対応の必要性が高まる一方で、年金のみの収入や退職後のライフプランを考えると、住宅購入資金やリフォーム資金の借入はハードルが高く感じられがちです。
そんななかで登場したのが、住宅金融支援機構が提供するシニア向け住宅ローン商品「リ・バース６０（以下、リバース60）」です。
リバース60は、60歳以上の方を対象に、自宅などを担保にして、住宅の建設・購入・リフォーム・住宅ローンの借換えなど、住まいに関する費用を借り入れできる仕組みです。
最大の特徴は、毎月の支払いが「利息のみ」で、元金は契約者の死亡後に精算される点です。元金は、相続人が一括返済するか、担保不動産の売却代金で返済します。
老後の生活費の負担を抑えつつ、住まいの質を上げたり、より快適な住環境を整えたりすることができるため、定年後のお金の悩みを和らげる選択肢のひとつとして注目されています。
具体的には、次のような用途に利用できます。
- 自宅のバリアフリーリフォームや水回りの大規模修繕
- 住み替えのための住宅購入資金
- サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金
- 現在返済中の住宅ローンの借換え など
以下では、リバース60の仕組みやメリット・デメリット、リバースモーゲージとの違い、口コミ・評判、よくある質問まで、シニア世代が押さえておきたいポイントをわかりやすく紹介します。
- リバース60とは？概要と基本の仕組み
- リバース60を利用するメリット
- リバース60を利用するデメリット・注意点
- リバース60と一般的なリバースモーゲージの違い
- リバース60の口コミ・評判（公式サイトの事例より）
- リバース60に関するよくある質問・Q&A
- Q. リバース60とはなんですか？
- Q. どのような人がリバース60を利用できますか？
- Q. 利息のみの支払いにはどんなメリットがありますか？
- Q. 元金はいつ、どのように返済するのですか？
- Q. 相続人が一括で返済できない場合はどうなりますか？
- Q. 融資限度額はどれくらいですか？
- Q. 契約期間（返済期間）は最長何年ですか？
- Q. 火災保険は必要ですか？
- Q. 団体信用生命保険は利用できますか？
- Q. どのような資金使途に利用できますか？
- Q. 現在利用中の住宅ローンをリバース60に借換えできますか？
- Q. 生活資金や事業資金にも使えますか？
- Q. 賃貸アパートの建設資金に利用できますか？
- Q. 借地や市街化調整区域の土地でも利用できますか？
- Q. どこで申込みできますか？
- Q. 利用中に繰上返済はできますか？
- リバース60のまとめ：向いている人・向いていない人
リバース60とは？概要と基本の仕組み
リバース60は、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）が提供する「リバースモーゲージ型」の住宅ローン商品です。
一般的な住宅ローンのように、毎月「元金＋利息」を返済していくのではなく、借入期間中は利息のみを支払うため、年金生活の方でも月々の負担を抑えやすいのが特徴です。
リバース60とは
リバース60は、導入からの年月はまだ長くない比較的新しいタイプのローンですが、「持ち家を活かして老後資金を捻出する」という観点から、近年注目が高まっています。
リバース60の特徴1：住み慣れた自宅に住み続けられる
リバース60の最大の魅力は、自宅を手放さずに、そのまま住み続けながら資金調達ができる点です。
長年住み慣れた家は、家族との思い出や生活の歴史が詰まった、大切な場所です。リバース60を利用すると、所有権は保持したまま、住宅に関する費用のための資金を借り入れることができます。
- バリアフリー化や水回りリフォームで「老後仕様」に住環境を整えられる
- 建て替えや住み替えにも活用できる
- 「持ち家を使って老後の生活を安定させる」という発想が具体化できる
「住み替えたいけれど、まとまった自己資金は心配」「終の棲家として今の家を整えたい」という方にとって、選択肢のひとつとなり得る制度です。
リバース60の特徴2：元金は死亡時に一括精算（生存中は利息のみ）
リバース60では、借入中は原則として毎月の利息のみを支払い、元金は契約者の死亡後に清算します。
- 契約者の生存中：毎月、利息のみを支払い
- 契約者の死亡後：
相続人が現金一括で返済するか、
担保不動産を売却して、その代金から元金を返済
これにより、定年後の限られた収入の中でも、毎月の返済負担を抑えながら住まいを整えられるというメリットがあります。
リバース60を利用するメリット
リバース60は、シニア世代が「自宅」という資産を有効活用しながら老後の暮らしを安定させるためのローンです。主なメリットを整理します。
メリット1：老後の生活資金・住環境の改善に使える
リバース60を利用すると、次のような費用に充てることができます。
- 住宅の建設・購入資金
- 自宅のリフォーム資金（バリアフリー、断熱工事、水回りリフォームなど）
- 現在利用中の住宅ローンの借換え資金
- サービス付き高齢者向け住宅の入居一時金 など
まとまった資金を用意しづらいシニア世代でも、「住まいに関する部分」に限って、持ち家を活用して資金調達ができるのが特徴です。
メリット2：相続税対策としても活用できる可能性
自宅を担保に融資を受けることで、相続時の財産評価額が実質的に圧縮されるケースもあり、結果として相続税負担の軽減につながる場合があります。
特に、評価額の高い不動産を保有している家庭では、「自宅を活かしつつ、将来の相続も見据えた資金計画」を立てるうえで、ひとつの選択肢となります。
（※具体的な相続税額やシミュレーションについては、税理士など専門家への相談がおすすめです）
メリット3：リフォーム・建て替え費用をまとめて借入できる
老朽化した設備の更新やバリアフリー化など、高齢期には一度に大きなリフォーム費用が必要になる場面も少なくありません。
リバース60なら、
- 浴室・トイレ・キッチンなど水回りの改修
- 段差解消や手すり設置などのバリアフリー工事
- 断熱性能の向上や耐震補強
- 建て替えを含む大規模な住環境の見直し
といった、「老後の暮らしを守るための住まいの投資」にも活用可能です。
月々の返済が利息のみなので、従来のローンよりも生活費へのインパクトを抑えながら住環境を整えられます。
リバース60を利用するデメリット・注意点
メリットが多い一方で、リバース60には注意すべき点やデメリットもあります。あらかじめ理解しておくことが大切です。
なお、融資限度額は担保となる住宅および土地の評価額の50％または60％で、上限は8,000万円です。
また、金融機関が独自の基準を設けている場合もあります。
デメリット1：担保となる不動産が必要
リバース60を利用するには、自宅などの担保不動産を所有していることが前提です。
- 持ち家がない方は利用できない
- 担保評価額が低い場合、希望する金額を借りられない可能性がある
- 将来、不動産価格が下落すると売却代金が借入残高を下回るリスクもある
「不動産を活用するローン」である以上、担保評価と将来の価格変動リスクは、避けて通れないポイントになります。
デメリット2：利息の支払いは毎月発生する
借入金には当然ながら利息が発生し、毎月、利息分の支払いが必要です。
多くの場合は変動金利型となるため、
- 金利が上昇すると、毎月の利息負担も増える
- 将来の金利動向によっては、想定より家計負担が重くなる可能性がある
といったリスクを伴います。
特に年金生活者にとっては、「将来の金利上昇をどこまで許容できるか」を慎重に検討することが大切です。
デメリット3：死亡後、原則として不動産売却などで清算が必要
契約者が亡くなった場合、相続人は次のいずれかの方法で元金を清算します。
- 相続人が現金で一括返済する
- 担保不動産を売却し、その代金で返済する
不動産の売却価格が借入残高を下回ると、不足分を相続人が負担しなければならないケースもあります。
（ノンリコース型を選択している場合は、売却代金を超える部分の返済が免除される仕組みもあります）
「親の家を残したい」という希望があるご家族にとっては、亡くなった後の対応を事前に話し合っておくことが重要です。
デメリット4：融資額には上限があり、希望額に届かないことも
融資限度額は、
- 担保評価額
- 契約者の年齢
- 金利・返済方法
などによって決まります。
そのため、希望している金額の全てを借りられない場合もあります。
想定より少ない金額しか借入できなかった場合は、リフォーム内容や住み替え計画を見直す必要が出てくる可能性があります。
デメリット5：金利は変動金利が中心
多くのケースで変動金利が採用されるため、
- 将来の金利上昇リスクを負う
- 金利が見直されるたびに、毎月の利息負担が変動する
という特徴があります。
「毎月利息だけ」とはいえ、金利上昇局面では負担感が増す可能性がある点はしっかり押さえておきましょう。
デメリット6：各種手数料・諸費用がかかる
リバース60の利用には、一般的な住宅ローンと同様に、
- 融資申込手数料
- 事務手数料
- 抵当権設定費用（登録免許税・司法書士報酬など）
といった初期費用が発生します。
資金計画を組む際には、リフォーム工事費などの「工事費」だけでなく、これらの諸費用も含めて試算しておく必要があります。
デメリット7：最終的に自宅を失う可能性もゼロではない
返済が滞った場合や、不動産価格の大幅な下落などにより、最終的に自宅を売却せざるを得ないケースもあり得ます。
老後の住まいを担保にする以上、
- 無理のない利息支払いが継続できるか
- 将来の生活費・介護費とのバランスは取れているか
- 相続人と売却の可能性について事前に共有できているか
といった点を慎重に確認したうえで利用を検討することが大切です。
リバース60と一般的なリバースモーゲージの違い
リバース60もリバースモーゲージも、高齢者が自宅を担保に資金を調達するという点では共通しています。
ただし、資金の使い道や受け取り方、エリアなどに違いがあります。ポイントを整理しましょう。
ちなみに、リースバックは仕組みが異なり、自宅を一度売却し、その後「家賃」を払いながら同じ家に住み続ける方式です。
| リバースモーゲージ型住宅ローン 【リ・バース６０】 |
（参考）一般的なリバースモーゲージ | （参考）一般的なリースバック | |
| 形態 | ・住宅ローン | ・不動産担保ローン | ・賃貸（リース） |
| 申込時点での 住宅所有の必要 |
・なし（今後取得する住宅も対象） | ・あり（すでに自宅を所有していることが前提） | ・あり |
| 資金使途 | ・住宅に関連する使途に限定 | ・自由（生活資金なども可の場合あり） | ・自由 |
| 資金受取方法 | ・一括借入のみ | ・信用枠／毎月の年金形式／一定期間の定期受取／一括借入など | ・売却代金を一括受取 |
| 年齢制限 | ・60歳以上（金融機関により上限ありのケースも） | ・60歳以上など（一部上限あり） | ・年齢制限なし（60歳未満でも利用可のケースあり） |
| 利息の支払 | ・毎月支払い（利息） ※変動金利の場合、金利見直しにより支払額が変動 |
・毎月支払い（利息） | ・毎月リース料（家賃）を支払い |
| ノンリコース型の有無 | ・選択可（ノンリコース型あり） | ・取扱金融機関は少ない | ー |
| 対応地域 | ・全国（機構として地域限定なし） | ・金融機関ごとに特定エリアのみ | ・不動産会社ごとに対応エリアが限定 |
| リスクの持ち方 | ・住宅融資保険を活用 | ・保証会社利用、または金融機関が自社でリスク負担 | ・保証会社利用／契約期間終了後に買戻し可のケースも |
ノンリコース型とリコース型の違い
リバース60には、ノンリコース型とリコース型という２つの方式があります。
どちらを選ぶかで、相続人の負担が大きく変わるため、仕組みを理解しておきましょう。
ノンリコース型とは？
ノンリコース型は、担保不動産の売却代金を超える債務について、相続人が返済義務を負わないタイプです。
- 家を売却してもローンが残った場合、その超過分は金融機関側が負担
- 相続人は、原則として追加で返済する必要がない
- その分、金利がやや高めに設定される傾向がある
「子どもに借金を残したくない」という方には、安心感のある選択肢と言えます。
リコース型とは？
リコース型は、契約者の死亡後、相続人が借入金の返済義務を負う方式です。
- 担保不動産の売却代金で返済しきれない場合、不足分は相続人が負担
- ノンリコース型と比べて、借入可能額が多くなったり、金利が低めに設定されるケースがある
「相続人の資力があり、家を残すかどうか柔軟に選びたい」「融資枠や金利条件を重視したい」という場合に、検討の余地があるタイプです。
リバース60の口コミ・評判（公式サイトの事例より）
リバース60について、実際の利用者の声は気になるポイントです。
住宅金融支援機構の公式サイトには、利用者の体験談（お客様の声）が掲載されています。その内容を要約して紹介します。
口コミ：オール電化・高断熱・バリアフリー住宅への建替え
複数の金融機関の住宅ローンと比較した結果、毎月の支払いが利息のみで済む【リ・バース６０】に魅力を感じて申し込みました。月々の支払い額を事前に確認でき、年金収入でも無理なく返済できると判断できたことが決め手だったとの声が紹介されています。元金は加入中の生命保険などで対応できると考えており、「利用してよかった」「知人にも勧めたい」といった感想でした。
口コミ：住宅ローンの借換えと省エネ・バリアフリーリフォーム
「月々の返済額を減らしたい」という目的から、住宅ローンの借換えとリフォームを同時に実施した事例では、省エネ・バリアフリー仕様の住まいにリフォームすることで暮らしの質が向上し、借換えによって家計にもゆとりが生まれたと紹介されています。子どもと相談しながら、最終的に利息のみの支払いで済む【リ・バース６０】を選択したという声もありました。
リバース60に関するよくある質問・Q&A
ここからは、住宅金融支援機構の公式情報をもとに、リバース60についてのよくある質問とその概要を整理します。
よくある質問詳細はコチラリバース60のまとめ：向いている人・向いていない人
「リ・バース６０（リバース60）」は、自宅という資産を活用しながら、老後の住まいとお金の不安を和らげるための住宅ローンです。
- 毎月の支払いは利息のみ
- 元金は死亡時に一括精算
- 資金使途は「住宅関連」に限定
という特徴から、次のような方には特に向いていると言えます。
- 持ち家はあるが、老後のリフォーム費用・建て替え費用が不安な方
- 年金収入の範囲で、毎月の返済負担を抑えつつ住環境を整えたい方
- 相続時には自宅を売却して整理しても良いと考えている方
- 子どもに「家よりも、今の生活のゆとり」を残したいと考える方
一方で、
- 自宅を子どもや孫に確実に残したい
- 生活費や事業資金など、住宅以外の用途のために資金が必要
- 金利変動リスクをできるだけ避けたい
という方には、一般的なリバースモーゲージやリースバックなど、別の選択肢を含めて比較検討してみる価値があります。
リースバックという選択肢も
リースバックは、通常の不動産売却とは少し異なる仕組みです。
基本的な流れは、次の２ステップです。
- 所有しているマイホームを不動産会社などに売却（売買契約）し、代金を一括で受け取る
- 同じ家と賃貸借契約を結び、家賃（リース料）を支払いながらそのまま住み続ける
このように、「リバース60」「一般的なリバースモーゲージ」「リースバック」は、それぞれ仕組みや向き・不向きが異なります。
リースバックの詳細や会社選びについては、以下の記事も参考になります。
リースバック おすすめ不動産会社ランキング
ソムリ家の評判・口コミ｜住み続けながら自宅を現金化
AG住まいるリースバックの評判・口コミ｜アイフルグループのリースバック
リバース60は、うまく使えば「住まい」と「お金」の両面から老後の安心感を高められる制度です。
ただし、自宅を担保にする以上、メリットとリスクを家族とも共有したうえで慎重に判断することが欠かせません。
気になる方は、まずはリバース60を取り扱う金融機関や、ファイナンシャルプランナーなど専門家に相談し、
ご自身とご家族のライフプランに合った使い方を検討してみてください。
口コミ：生活の利便性を重視して新築マンションを購入
親が車いすを利用しているため、トイレや浴室のバリアフリー性、キッチンがIHであること、病院や公園、駅への近さなどを重視して新築マンションを選んだ事例では、【リ・バース６０】を使うことで、預貯金を大きく取り崩さずに希望条件を満たす住まいを確保できたとの声が掲載されています。一般の住宅ローンや【フラット３５】と比較検討したうえで、「利息のみの支払いで済み、手元資金を温存できる点」が評価されています。