海外不動産投資向けのローンはあるの?:日本国内銀行を利用した融資がしたい!賃貸運営・不動産担保ローンで資金調達する方法

海外不動産投資向けのローンはあるの?日本の金融機関と海外不動産投資ローン、審査は厳しいの? マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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海外不動産投資 ローン

海外不動産投資は、多くの投資家から注目が集まっています。

その魅力は、国内不動産投資とは異なるリスクとリターン、そして多様な投資先の存在です。

しかし、その成功の鍵は適切な資金調達とローンの利用にあります。

自己資金だけでなく、適切なローンを活用することで、より大きな投資を行い、大きなリターンを得ることが可能となります。

本記事では、
海外不動産投資のローンについて

  • 海外不動産投資における不動産投資ローンの種類の説明
  • 海外不動産投資ローンの利用方法
  • 海外不動産投資における不動産投資ローンの審査のポイント

そして成功するためのコツまで、幅広く解説します。

海外不動産投資・国・地域別対象物件:ハワイ・フィリピン・ドバイ

海外不動産投資とは

海外不動産投資とは、日本国外の物件を購入し賃貸経営や売却によるキャピタルゲインを目指す投資方法です。

投資先としては、アメリカやハワイなどの先進国から東南アジア(フィリピン・カンボジア等)などの新興国まで、幅広いエリアがあります。

《海外不動産投資のメリット》
海外不動産投資のメリットは、高い利回りや節税効果、資産運用の多様化などがあります。

特に、日本と比較して物件価格が安く、賃料が高い地域では、大きな利回りを期待できます。

メリット:賃料が高い地域が多い・税制上優遇が受けられるケース

  • 高い利回り
    海外の物件は、日本と比較して物件価格が安く、賃料が高い地域が多いです。
    これにより、高い利回りを期待できます。
  • 節税効果
    海外不動産投資は、日本国内の不動産投資と比較して税制上の優遇があるケースがあります。
    これにより、節税効果を享受できます。
  • 資産運用の多様化
    海外不動産投資を行うことで、投資ポートフォリオを多様化することができます。
    これにより、リスクの分散とリターンの最大化を図ることができます。

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キャピタルゲインとは?インカムゲインとは?
フィリピン不動産投資のメリット・デメリット

海外不動産投資のリスク

一部の国では税制優遇措置も

一方で、海外不動産投資にはリスクも存在します。

為替変動リスクや現地の法律・税制の理解、物件管理の問題など、国内不動産投資とは異なるものもあります。

  • 為替リスク
    海外不動産投資を行うと、為替の変動によるリスクが発生します。
    円高になると投資額が増え、円安になると投資額が減る可能性があります。
  • 法律・税制の理解
    各国には独自の不動産取得や所有に関する法律が存在します
    。例えば、外国人の土地取得が制限されている国や、特定のエリアでの取得が禁止されている地域もあります。
    これらの法律を無視して投資を進めると、後で大きなトラブルの原因となり得ます。

  • 文化や習慣の違いの理解
    各国や地域には、住宅の構造やデザインに関する独自の文化や習慣があります。
    例えば、アジアの一部地域では風水を重視し、家の方角や間取りに特別な意味を持たせることが一般的です。
    このような文化や習慣を無視して物件を選ぶと、後で売却や賃貸が難しくなる可能性があります。
海外不動産投資の税制について

[海外不動産投資と日本の税制]
海外での不動産投資には、日本国内での投資とは異なる税制が適用されます。
具体的には、所得の種類や取得価格、売却価格などに応じて、所得税や固定資産税、相続税などが課税される場合があります。

海外不動産投資の魅力の一つに、節税効果が挙げられます。
特に、一部の国(シンガポール等)や地域では、投資促進のための税制優遇措置が取られており、これを上手く活用することで、税負担を軽減することが可能です。

メリット
★税率の低い国や地域を選択することで、税負担を大幅に削減することができます。
★投資促進のための税制優遇措置を利用することで、初期投資の回収期間を短縮することが期待できます。
デメリット
★税制が複雑であり、専門家のアドバイスが必要な場合が多いです。
★現地の税法の変更。突如として税制が変更される可能性があり、それによって投資計画が大きく狂うことも考えられます。
★日本との二重課税。海外での所得に対して現地で税金を支払った後、日本でも税金が課される場合があります。
それなりにハードルが高いため、
成功するためには、物件選びや資金調達、リスク管理など、様々な要素が重要となります。
適切なローンを利用して資金を調達し、良質な物件を選び、適切な管理を行うことが挙げられます。

海外不動産投資 ローン

海外不動産投資における不動産投資ローンの必要性・借入手法

海外不動産投資を行う際、自己資金だけでなく、ローンを利用することが基本的です。

ローンを利用することで、より大きな物件を購入することが可能となり、レバレッジ効果を享受できます。

海外の不動産投資に限らず、国内の不動産投資において、以下の理由からローンの利用が必要となります。

大きな投資を可能にする
自己資金だけでなく、ローンを利用することで、より大きな物件を購入することが可能となります。
レバレッジ効果を享受する
ローンを利用することで、自己資金以上の投資を行うことができます。
これにより、レバレッジ効果を享受し、大きなリターンを得ることが可能となります。

【不動産投資ローンの種類】
海外不動産投資のローンには、日本国内金融機関から借り入れる方法と、現地の金融機関から借り入れる手法があります。

それぞれにメリットとデメリットがあり、投資家の状況によって選択肢が変わります。

海外不動産投資のローンには、以下の2つの主な種類があります。

日本の金融機関・銀行のローンを利用

国内銀行からのローンを利用する場合、以下の特性があります。

  • 円建てでの融資
    日本の金融機関からのローンは、通常は円建てでの融資となります。
    これにより、為替リスクを気にすることなく融資を受けることができます。
  • 日本語でのサービス
    日本の金融機関では、日本語でのサービスが提供されます。
    言語の壁を気にすることなく、ローンの申し込みや審査、管理を行うことができます。
  • 日本の法律・規制の適用
    日本の金融機関からのローンは、日本の法律・規制が適用されます。
    日本の法律・規制に照らして安全性が確保されていると言えます。

現地の金融機関からのローン・融資を受ける

一方、現地の金融機関からのローンを利用する場合、以下の特性があります。

  • 現地通貨建てでの融資
    現地の金融機関からのローンは、通常は現地通貨建てでの融資となります。
    現地の物件価格や賃料と直接連動する融資を受けることができます。
  • 現地の法律・規制の適用
    現地の金融機関からのローンは、現地の法律・規制が適用されます。
    現地の法律・規制に準じた融資を受けることができます。ただし、現地の法律・規制を理解する必要があります。
  • 現地の市場状況の理解
    現地の金融機関は、現地の市場状況を深く理解しています。
    これにより、現地の市場状況に合わせた適切な融資を受けることができます。

海外不動産投資における準備とローン審査 物件・不動産を購入・資金管理・自己資金

不動産投資を行う場合、
国内であっても海外であっても、それなりの初期投資が必要ですから事前の準備が非常に重要です。

自己資金・現金の準備
特に海外不動産投資の場合、特にハワイなどは高額不動産購入になることは少なくありません。
また、フルローンは難しく金利も通常より若干高いため、一定の自己資金・頭金が必要となります。

自己資金は、物件購入の頭金やローンの返済資金、予期せぬ出費に備えるための安全資金として使用されます。

投資家の信用情報

信用情報の管理
ローンの審査には、投資家の信用情報が重要となります。
過去の借入れ履歴や返済状況、現在の収入、また投資家の信用情報や物件の価値、投資計画などが評価されます。

  • 信用情報:ローンの審査において重要な要素となります。
    過去の借入れ履歴や返済状況、現在の収入などによって決まります。
  • 物件の評価:ローンを利用して購入する物件の評価も、審査の重要なポイントとなります。物件の価値や収益性、ロケーションなどが評価されます。
  • 返済計画:ローンの返済計画も、審査の重要なポイントとなります。物件の収益性や投資家の経済状況に基づいた適切な返済計画が必要となります。
物件の選び方
ローンを利用するためには、物件の選び方も重要です。
物件の価値や収益性、ロケーションなどが、ローンの審査結果や返済計画に影響を与えます。

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フラッグシティパートナーズの海外不動産投資は、
国内の不動産投資とは異なり、月々3万円前後の積み立て投資なので

  • ローン審査不要
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海外投資のメリット・デメリット・リスク回避方法など

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  • 海外不動産投資におけるメリット
  • 海外不動産の物件の選定方法と注意点
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ローンの申し込み方法
ローンの申し込みは、金融機関の窓口やインターネットを通じて行うことができます。
申し込みの際には、必要な書類の準備や手続きの流れを理解しておくことが重要です。

海外の不動産投資:日本の金融機関と海外不動産投資ローン”6選”

海外の不動産投資時の現地銀行だけでなく、日本の金融機関も海外不動産投資ローンを提供している会社(金融機関)は多数あります。

1:オリックス銀行

オリックス銀行は、海外不動産投資ローンの提供を行っている金融機関の一つです。
特にアメリカ不動産投資に強く、円建てでの融資が利用可能です。

借入金額 1,000万円以上、2億円以下
*借入金額は、担保提供不動産の当社担保評価額の範囲内
借入期間 1年以上 最長35年
借入利率・金利種別 変動金利型、固定金利期間特約付変動金利型のいずれかを選択可能
繰上返済解約金 全部繰上返済の場合
繰上返済元金金額に対する2.00%の解約金がかかります。
担保 担保提供不動産に当社を権利者とする第1順位の抵当権を設定登記
*担保設定費用は別途負担
保証人 担保提供不動産に当社を権利者とする第1順位の抵当権を設定登記
*原則、担保提供不動産の共有者には担保提供者または連帯債務者。
家族名義の不動産を担保提供する場合には、原則、名義人が担保提供者になり、提供することに同意する「借入同意書」を提出する必要があります。

*所在地として首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に担保提供可能な居住用不動産があり、所定の資格・要件を満たす方に限ります
2024年3月1日現在

 
オリックス銀行の口コミ

海外不動産購入 ローン
海外不動産の購入資金に
ハワイに海外旅行をする機会が多く、ハワイのコンドミアムの購入を検討していたところ、オリックス銀行の不動産担保ローンを知り、住宅ローンの返済が進んでいる自宅の資産余力を活用して、海外不動産を購入する資金を融資していただきました。(30代後半:会社員)

>>詳細はコチラ
*借入条件・融資条件の目安の確認も可能

2:SBJ銀行

SBJ銀行は、海外不動産投資ローン(海外不動産(ハワイ州ホノルル市内)購入ローン)を提供しています。

借入金額 1,000万円以上2億円以内(10万円単位)(お借入通貨円建て)
借入期間 1年以上35年以内(保証会社の保証期間内)

 
特にハワイ州の物件購入に対する融資に力を入れており、日本人投資家にとって有利な条件を提供しています。
海外不動産 ローン 銀行
>>詳細はコチラ

3:東京スター銀行

ハワイ不動産投資向けローン商品・資金調達したい

東京スター銀行もまた海外不動産用の投資ローンを提供しています。

借入金額 1,000万円以上3億円以下(50万円単位)(円建て)
融資期間 1年以上10年以内(1年単位、原則、期日での契約期間延長可)

 
ハワイに所在する不動産を担保不動産にして資金を調達したい方向けのローン商品等を提供しています。
融資対象:ワイキキ、アラモアナ、カカアコ、ゴールドコースト、カハラ、ハワイカイ、エワ・ビーチ、コオリナ、カポレイなどのハワイ州オワフ島南岸エリア、およびカネオヘ・カイルアに所在する不動産が対象
海外不動産投資ローン SBJ銀行
>>詳細はコチラ

4:株式会社アイビーネット:オープンハウスグループ

国内担保不要

取扱数1000件以上!
米国不動産を担保にした不動産担保ローンのフロントランナー
国内担保不要、購入する米国不動産を担保に借入可能
 
海外不動産投資ローン 株式会社アイビーネット
対象エリア:ハワイ州タウンハウス(オアフ島)・カリフォルニア州 ロサンゼルス・テキサス州ダラス・テキサス州ヒューストン・ジョージア州アトランタ・オハイオ州コロンバス
>>詳細はコチラ

5:香川銀行

地域密着型サービス

有担保フリーローン 海外投資用不動産
香川銀行は、地方銀行ながらも海外不動産投資ローンを提供しています。
 
特に米国カリフォルニア州等への投資に強く、地域密着型のサービスが評価されています。
海外不動産投資ローン 香川銀行
>>詳細はコチラ

6:日本政策金融公庫

海外直接投資を行う場合、海外展開・事業再編資金(企業活力強化貸付)の活用も可能です。
融資限度額:7,200万円(うち運転資金4,800万円)
返済期間:
設備資金20年以内(うち据置期間2年以内)
運転資金7年以内(うち据置期間2年以内)
>>詳細はコチラ

参考ページ:ハワイ不動産投資のメリット・デメリット

海外不動産投資とローンの活用体験談・口コミ 実際に不動産運用している方の体験談をご紹介

海外での不動産投資は大きなリスクも伴うため、慎重に進めなくてはなりません。

更に、ローンの契約、特に金融機関選択も重要となります。

海外不動産投資を行った方の体験談や口コミは気になるでしょう。

そこで、インターネットやSNSから体験談を紹介します。

海外 住宅ローン 金利

アメリカの不動産に投資を行いました。
オリックス銀行のローンを利用し、アメリカの物件を購入しました。
円建てでの融資だったため、為替リスクを気にすることなく投資を行うことができました。

香川銀行 不動産投資ローン

ハワイの不動産に投資を行いました。
SBJ銀行からローンを利用し、ハワイ州の物件(コンドミニアム)を購入しました。
SBJ銀行はハワイ州の物件購入に対する融資に力を入れており、有利な条件を提供してくれました。
参考ページ:海外不動産(ハワイ州ホノルル)購入ローン

オリックス 海外 不動産 ローン

アジア地域の不動産に投資を行いました。
地元の香川銀行からローンを利用し、東南アジアの物件を購入しました。
香川銀行は地方銀行ながらも海外不動産投資ローンを提供しており、地域密着型のサービスが評価されています。

 

【SMBC信託銀行】
SMBC信託銀行のプレスティア(プレスティア不動産アドバンテージローン)は、投資ローンの中でも高い評価を受けています。
特に米国不動産への投資に対する知識と経験が豊富で、安心して利用できます。

為替リスクの具体的な対策

海外不動産投資を行う際、避けて通れないのが「為替リスク」です。
外国通貨と日本円の為替レートの変動によって生じることを指します。
投資先の国の経済状況や政治的な動き、さらには世界的な金融市場の動向など、多岐にわたる要因によって影響を受けます。

フォワード取引によるヘッジ
フォワード取引は、将来のある時点での通貨の売買を、あらかじめ決められたレートで行う取引です。
将来の為替レートの変動リスクから身を守ることができます。
オプション取引を利用したヘッジ
為替オプションは、将来の為替レートが不利な方向に動いた場合にのみ、そのレートでの通貨の売買を行う権利を持つことができます。
限定的にカバーすることができます。
通貨スワップ
通貨スワップは、異なる通貨の資金を一定期間交換し合う取引です。
為替リスクを相手方と共有することができます。
ダイバーシフィケーション
複数の国や地域に投資を分散することで、一つの国や地域の為替リスクの影響を軽減することができます。
為替リスクを受け入れる
すべての為替リスクをヘッジすることは難しいため、ある程度のリスクを受け入れることも一つの方法です。
その上で、どの程度まで受け入れるか、許容度を明確にすることが重要です。

為替リスクは、海外不動産投資において避けて通れないリスクの一つです。
しかし、上記のような具体的な対策を講じることで、最小限に抑えることが可能です。
投資を行う際は、十分に理解し、適切な対策を講じることが求められます。

【更新履歴】
2024年3月:記事のリライト
2023年9月:画像加工
2022年1月:利用者の体験談・感想を追加
2021年10月:初記事アップロード

よくある質問;疑問・悩み・注意点

自己資金・フルローン・融資条件

海外不動産投資は初心者でも可能ですか?

はい、可能です。しかし、海外不動産投資にはリスクも伴いますので、十分な知識と準備が必要です。

ローンの審査に落ちる理由は何ですか?

ローンの審査には、信用情報や物件の評価、返済能力などが考慮されます。
これらの要素が不十分だと審査に落ちる可能性があります。

自己資金はどのくらい必要ですか?

自己資金の必要額は、物件価格や金融機関の審査基準、投資家の経済状況などによります。
具体的な額を知るためには、金融機関に直接相談することをおすすめします。
参考ページ:不動産投資の初期費用はいくら?頭金0円でも大丈夫?

海外不動産投資の失敗例は何ですか?

海外不動産投資の失敗例としては、物件の選び方のミスや資金計画の不備、リスク管理の不足、為替リスクなどがあります。

投資用アパートメント・マンション・コンドミニアムの購入を検討

海外の不動産投資は、どのような物件の種類がありますか?
  • アパートメント・マンションやコンドミニアムの購入
    家賃収入を得るために人気です。特にアジア新興国では高い経済成長と人口増加により需要が高まっています。
  • 商業用不動産
    オフィスビル、ショッピングモール、ホテルなど。収益性が高い場合があります。
住宅ローンと不動産投資ローンの違いは何ですか?

住宅ローンと不動産投資ローンは、それぞれ異なる目的と特性を持っています。

海外不動産投資時の送金はどうすればいいですか?

海外不動産投資は大きな機会を提供しますが、リスクも伴います。
海外送金を行う際には、送金先の国の法律や規制、送金に関する税制なども考慮する必要がありますが、
☆銀行を利用する
☆オンラインの海外送金サービス・アプリを利用する
☆専門業者に依頼する
で対応するのが一般的です

キャッシュフローとは?

家賃収入やその他の収益

不動産投資におけるキャッシュフローとは?

不動産投資におけるキャッシュフローとは、
投資物件からの家賃収入やその他の収益から、物件の運営や管理、ローンの支払い、税金、修繕費などの経費を差し引いた金額です。
つまり、不動産投資で実際に得られる利益を表す指標です。

目的
  • 住宅ローンは、自己居住用の不動産を購入するために利用されます。
  • 不動産投資ローンは、投資用の不動産を購入し、その賃料収入や価格上昇による利益を得ることを目的として利用されます。
金利
  • 住宅ローンの金利は不動産投資ローンの金利よりも低く設定されています。これは、住宅ローンが自己居住用であることから返済の確実性が高いと見られるためです。
  • 投資目的であるため、物件の収益性や市場状況により返済能力が変動する可能性があると見られ、金利が高く設定されることがあります。
融資額
  • 住宅ローンは、物件価格の一部を自己資金として用意し、残りをローンで賄うことが一般的です。
  • 不動産投資ローンでは、物件価格の全額をローンで賄うことも可能です。
    物件の収益性を考慮に入れた融資となるためです。
審査基準
  • 住宅ローンの審査では、借り手の収入や信用情報、物件の価値などが考慮されます。
  • 審査では、これらの要素に加えて、物件の収益性や投資家の経験・知識なども考慮されます。

海外不動産投資向けのローン:まとめ

現地の情報収集方法

  • 現地の専門家のコンサルティング
    現地の不動産エージェントや弁護士、税理士などの専門家のアドバイスを受けることで、正確かつ最新の情報を得ることができます。
  • セミナーやワークショップの参加
    海外不動産投資に関するセミナーやワークショップに参加することで、トレンドを学ぶことができます。
  • 文化交流の場への参加
    現地の文化や習慣を直接体験することで、より深い理解を得ることができます。

海外の法律や文化は、時とともに変わっていくものです。
そのため、一度学んだだけで満足せず、継続的に最新ニュースを収集し、学び続ける姿勢が求められます。

まとめ
海外不動産投資は、高い利回りを期待できる魅力的な投資方法です。

しかし、その成功のためには、適切なローンの利用と資金調達が不可欠です。

自己資金だけでなく、適切なローンを活用することで、より大きな投資を行い、大きなリターンを得ることが可能となります。

また、ローンの利用には審査が伴います。

信用情報の管理や物件の選び方、そして返済計画の立案など、審査を通過するための準備が必要です。

本記事を参考に、海外不動産投資とローンについて理解を深め、成功への一歩を踏み出してみてください。