都心3区（港・千代田・中央）のマンション相場が異常化｜売り時を逃さない査定方法とは？

• 「港区・千代田区・中央区のマンション、今どうなっているの？」
• 「売ったほうがいいのか、それともまだ持つべきなのか…」

そう検索する人が2025年に入り一気に増えています。

都心3区のマンション相場は、いま全国のどのエリアとも比べものにならないほど“異常値”に達しています。

しかしその裏では、外国人投資家の大量流入、空室保有による価格のゆがみ、修繕積立金不足など、資産価値を左右する要素が加速度的に進行しています。

• 「売るタイミングを間違えたくない」
• 「自分のマンションはいくらで売れるのか知りたい」

──そんな人にとって、都心3区のマンション査定は“特殊”であることを理解することが重要です。

本記事では、都心3区の相場がなぜ異常化しているのか、そして売り時を逃さないための正しい査定方法を具体的に解説します。

迷っている方が一歩踏み出せるよう、最新データと実態を基にわかりやすく紹介します。

都心3区（港・千代田・中央）のマンション相場は“異常化”している

港区・千代田区・中央区──いわゆる“都心3区”のマンション相場は、2025年時点で過去に例を見ないほど突出した水準に達しています。

全国的にマンション価格は上昇していますが、都心3区はその中でも完全に別次元。
「相場が高い」のではなく「相場が独立してしまった」と言えるほど、価格帯が他エリアから乖離しています。

その象徴となっているのが、
港区最大級の超高級レジデンス「三田ガーデンヒルズ」、
外資系富裕層に人気の「麻布台ヒルズ レジデンスA棟」、
千代田区では「ザ・パークハウス 千代田三番町」、
など・・。

これらは1戸3億〜10億円超が当たり前で、
「東京の相場」を語る上で、もはや一般的なマンションと同じ土俵に置くことができません。

背景には、外資マネー・富裕層マネーの流入、希少立地の枯渇、国際競争力の高まりなど複数の要因が複雑に絡み合っています。

その結果、都心3区は“実需”よりも“投資”が価格を形成する異常マーケットに変化し、相場の動き方が他とはまったく異なります。

平均価格が他エリアの2〜3倍に乖離している現実

都心3区のマンション価格は、同じ東京23区の中でも飛び抜けています。

例えば、23区の中古マンション平均価格が約1億円前後といわれていますが、これは都心3区（港・千代田・中央）が全体の平均を強く押し上げている数字です。

実際には、都心3区では1億5,000万円〜2億円台が当たり前で、その他エリアとは別世界の相場が形成されています。

さらに、新築に至ってはほぼ“億超え”が一般化。

港区や千代田区では2億万円〜5億円台がスタンダードとなり、価格帯が完全に別市場化しています。

この乖離は、

• 希少立地（駅近・ブランドエリア）の枯渇
• 建築コストの上昇
• 富裕層・海外投資家による“現金買い”の増加

などが複合的に影響し、恒常的な水準となっています。

つまり、都心3区の価格は「市況に連動する相場」ではなく“特殊な需給で成立する独立相場”となっており、他エリアとの比較が意味をなさないほど乖離しているのです。

外国人投資家・投機マネーが相場を押し上げている理由

都心3区の相場を“異常値化”させている最大の要因の一つが外国人投資家の投機マネーです。

アジア圏・欧米圏の富裕層から見て、東京の物件は
「政治的に安定・治安が良い・為替の影響で割安」という魅力が強く、現金で大量買いされる傾向があります。

さらに、外国人投資家は頻繁に「現金・即決」で購入します。

この行動が相場を押し上げる理由は以下の通りです。

• ローン審査がないため、価格競争に勝ちやすい
• 空室のまま保有しても問題ないため、実需より高値でも買う
• 値上がりしたら売る“転売前提”の買い方

結果として、実際に住みたい日本人が相場についていけない構造が生まれています。
これは都心3区特有の現象であり、他の区では起こりにくい“価格のゆがみ”です。

一般のサラリーマンが購入できない“価格帯の壁”

都心3区の価格帯は、すでに一般的なサラリーマンが購入できる領域を超えています。

例えば、世帯年収1,000万〜1,200万円の家庭でも、都心3区の1億円物件を購入するのはほぼ不可能です。

理由は単純で、ローン審査基準と返済負担率が現実と合わないためです。

• 1億円の物件 ⇒ フルローンで毎月約25〜30万円の返済
• 固定資産税・管理費・修繕積立金 ⇒ 月5〜10万円

つまり、総支出は月30〜35万円以上。

ココに、物価上昇、光熱費高騰という生活に必要な費用がプラスされることで、
この金額を“普通の給与所得者”が負担できるはずもなく、結果として都心3区は“富裕層・投資家専用マーケット”へ移行したと言えます。

この構造が続く限り、都心3区はますます実需と乖離し、
「買える人」と「買えない人」の二極化が進むエリアとなります。

売却を検討すべきサインが都心3区で加速している

以前、今すぐマンション売却を検討すべき5つの危険サインを紹介しました。

港区・千代田区・中央区は、高級マンションが多く「資産価値が落ちにくい」と思われがちです。

しかし2025年現在、都心3区だからこそ顕在化している“危険サイン”があります。

それは、価格の高さとは無関係に、マンションの価値を大きく左右してしまう“管理”と“居住実態”の問題です。

特に、修繕積立金の不足や外国人所有比率の増加は、都心3区で顕著に進行している重要なサインです。

築浅・好立地でも管理状態で資産価値が大きく分かれる

都心3区に多い“築浅・駅チカ”の高級マンションであっても、資産価値は管理状態によって大きく左右されます。

マンションの価値は「立地7割」と言われますが、都心3区のように超好立地が並ぶエリアでは、立地で差がつきにくく、

“管理の差が価値の差に直結する”という現象が起きています。

購入希望者が内見では必ず次のポイントを見ています。

• エントランス・廊下・ゴミ置場の清潔さ
• 管理人の常駐状況・巡回頻度
• 掲示板の更新状況（放置されていないか）
• 共用部の劣化や補修状況

都心3区では「立地が良いから大丈夫」は通用せず、管理品質＝資産価値という構造がはっきり現れています。

修繕積立金不足が価格下落の“前兆”になりやすい

都心3区は建設コストや人件費の上昇により、修繕費が全国的にも高額になりやすいエリアです。

しかしその一方で、修繕積立金が追いつかず、“不足”しているマンションが急増しています。

修繕積立金が不足していると──

• 大規模修繕の延期
• 追加徴収（1戸数10万〜100万円超）
• 管理組合の対立・合意形成の遅れ

こうした問題が表面化し、購入検討者から「このマンションは将来が不安」という判断をされやすくなります。

結果として、査定額が数百万円単位で下がるケースは珍しくありません。

特に都心3区は建物規模が大きく、ガラス外壁・免震構造など特殊工法も多いため、修繕費が高騰しやすく、積立不足の影響が他区より深刻になりがちです。

「修繕積立金が十分かどうか」は、売却判断の最重要項目と言えます。

外国人所有比率の上昇と空室化がマンション価値を押し下げる

都心3区では、外国人投資家による購入が増えており、所有者の半分以上が“非居住者”というマンションも珍しくありません。

これは資産価値に大きな影響を及ぼします。

外国人所有の増加によって起きやすい問題は次の通りです。

• 管理組合に参加しない所有者が増える（議決が進まない）
• 空室のまま保有される（居住率低下・マンションの活気が失われる）
• 短期滞在者・違法民泊のリスク（管理不全に直結）

都心3区では“投資保有”が多いマンションほど、
– 管理が回らない
– 修繕が進まない
– コミュニティが崩壊する
といった問題が起きやすく、これが査定額に直結します。

外国人比率が上昇し、空室が多いマンションは、将来的に「売れにくい物件」と判断される傾向が強く、資産価値の下落スピードが速いのが特徴です。

都心3区のマンション査定は“誤差が大きく出やすい”という事実

港区・千代田区・中央区のマンションは、価格帯が高額であるため、一見「査定も精密に行われる」と思われがちです。

しかし現実には、一般的な査定では数百万円〜数千万円の差が生まれるほど誤差が大きいのが都心3区の特徴です。

AIのデータだけでは反映しきれない要素が多く、担当者の経験値や情報量によって査定額が大きく変動します。

特に、同じマンション内であっても階数・眺望・属性需要によって価値が大きく分岐するため、他区のように「近隣相場でざっくり算出」では正確な価格が出ません。

一般的な査定では数百〜数千万円の差が生まれる理由

都心3区では、一般的な不動産査定では大きな誤差が発生しやすくなっています。

理由は単純で、周辺相場の幅が大きすぎるからです。

たとえば、港区六本木で同じ築年数・同じ広さの物件を査定しても、

• 駅からの距離
• ブランドマンションかどうか
• 周辺再開発の影響
• 外国人投資家の需要

などの複合要因で1億2000万円〜1億8000万円のように、査定レンジが非常に広いのが特徴です。

また、売出し価格と成約価格の乖離も大きく、査定額を出す会社によっては1,500万円以上の差が出るケースも珍しくありません。

都心3区では「ざっくりした査定」は最も危険で、正確な査定方法を選ばなければ“本来の価値を下回る価格で手放す”リスクが極端に高まります。

階数・眺望・需要差が査定額に大きく影響する特性

都心3区はタワーマンション・高層マンションが多く、階数と眺望が価格に強烈な影響を与えるエリアです。

同じマンションでも、階が1階変わるだけで500万円以上の差がつくことも珍しくありません。

また、眺望は都心3区の資産価値を決定づける重要要素です。

• 東京タワーが見えるか
• 皇居ビューかどうか
• レインボーブリッジが見えるか
• 遮蔽物がないか

これらは一般的な査定ソフトだけでは評価しきれず、本当に需要が強い眺望かどうかは担当者の経験・成約データの蓄積が必須です。

さらに、都心3区は“用途別の需要差”が大きいため、
投資需要＞実需需要のエリアでは投資家向けの価格形成となり、逆に住宅としての人気エリアではファミリー層の需要が優先されます。

この複雑な価格形成は、一般的な査定では正確に反映されず、結果として本来の価値が大きくズレる査定額が提示されてしまうのです。

都心エリア特有の“担当者の力量差”によるリスク

都心3区のマンション査定で最も見落とされがちなポイントが、“担当者の力量差リスク”です。

実は、都心エリアは他エリア以上に「担当者のスキルによって査定額が大きく変わる」特性があります。

理由は以下の通りです。

• 高額帯の取引経験が少ない担当者は慎重になり“安い査定”を出しやすい
• 富裕層・外国人投資家の需要を把握できていないと“売れる価格帯”を見誤る
• 過去の成約データを十分に持たない会社は“安全な価格”になりがち
• 囲い込みをする会社は“売れる価格”ではなく“売りやすい価格”を提示する

結果、査定額には大きな開きが生まれ、1社だけの査定で売却を決めると損しやすいのが都心3区の特徴です。

特に、高額帯マンションは「1,000万円ズレた査定」が本当に起こり得る市場です。

都心3区では、担当者の知見・会社の成約データ・売却戦略の違いが、価値判断に直結することを理解する必要があります。

売り時を逃さないために必要な正しい査定ステップ

都心3区（港・千代田・中央）でマンションを売却する際、もっとも重要なのは「正確な査定」です。

しかし、査定は単に金額を知るためではなく、“売り時を逃さないための判断材料”として行うものです。

都心3区は高額取引が多く、需要層も投資家・富裕層・外資と幅広いため、査定の質が売却結果を大きく左右します。

だからこそ、査定ステップは「金額を聞く → 比較する → 戦略を見る」という流れが必須になります。

1社だけの査定が最も危険──“一括査定サイトの数字”は都心3区では当てにならない

都心3区は、全国でも最も査定額の振れ幅が大きい特殊エリアです。

同じマンションでも、査定会社によって800万円〜2,000万円もの差が出るケースすらあります。

そのため、1社だけの査定で決めるのはもちろん、“一括査定サイトの簡易査定の数字を信じる”のも非常に危険です。

なぜなら、都心3区の価格は以下のような理由で
アルゴリズムだけでは正確に算出できないためです。

• 担当者の経験値の差がそのまま査定額に反映される
• 会社ごとの“高額帯成約データ”の量が圧倒的に違う
• 外国人投資家の需要を理解していない会社が多い
• 囲い込み目的で“低めの査定額”を提示する会社も存在する

このような特殊事情が絡み合うため、都心3区の簡易査定は誤差が大きく、机上の数字はほぼ参考になりません。

本当に比較すべきなのは数字ではなく、
「都心の実需・投資需給を理解している会社か？」
「高額帯での成約データを持つ担当者か？」
という点です。

比較査定をとることで、
「どの価格帯で売れるのか」
「どの会社が都心の相場に強いのか」
が一気に立体的に分かります。

都心3区の売却成功は、まさに“最初の査定選び”で決まります。

査定額だけでなく“売却戦略”まで比較すべき時代へ

2025年の都心マンション売却は、ただ高い査定額を出した会社を選べばよい時代ではありません。

むしろ、“売却戦略の質”が最終的な売却価格を大きく分けます。

具体的に見るべきポイントは次の通りです。

• 広告出稿の戦略（高額帯に強い媒体を使うか）
• 外国人投資家へのアプローチ可否
• 囲い込みの有無
• 値付け戦略（高額帯に特有の“逆張り戦略”を理解しているか）
• 担当者の成功事例・高額帯の成約実績

都心3区は融資よりも“現金決済”が多いため、ターゲット層に合わせた売却戦略を組めるかが決定的に重要です。

査定とは「金額」ではなく、「戦略力の比較」が最重要になっています。

都心3区で強いSRE不動産（SREリアルティ）

そこで、都心3区で売却の成功率が高い会社として、特に近年注目されているのがSREリアルティ（旧SRE不動産）です。

SREはソニーグループが運営し、AI査定・デジタル戦略・囲い込みゼロを武器に急成長している売却専門会社です。

通常の不動産会社と違い、

• AI・データ分析能力
• 高額帯の成約実績
• 広告戦略の最適化

の3点で圧倒的に強く、特に富裕層や外資系投資家を巻き込む売却が得意です。

都心3区のマンション売却では、単に「査定が高い会社」よりも、

“市場の需要を理解し、最適な買主に届けられる会社”が強いのは言うまでもありません。

SREはその点で、データと戦略の両面から強力なサポートを提供する企業です。

SREリアルティの強み：囲い込みゼロの透明性が売却価格を最大化する仕組み

SREリアルティの最大の特徴が、“囲い込みゼロ宣言”です。

囲い込みとは、売主に対して「他社の買主を入れず、自社で売りたい」と情報を止める行為で、多くの売却失敗の原因になっています。

囲い込みが起きると──

• 本来の買主に届かず、値下げに追い込まれる
• 売れるはずの物件が売れない
• 市場に長く残ることで「売れ残り」印象がつく

というデメリットが発生します。

SREは業界でも珍しい「囲い込み禁止」を徹底し、すべての不動産会社へ物件情報を開放します。

その結果、競争原理が働き、価格が最大化しやすいという仕組みになっています。

特に高額帯マンションは「買主候補が全国・海外に散らばっている」ため、囲い込みゼロの透明性は大きなメリットになります。

SREリアルティの強み：高額帯マンションに特化したプロフェッショナルが担当

都心3区のマンション売却は、担当者のスキルが売却価格を大きく左右します。

SREリアルティでは、高額帯マンション専門チームが担当し、成約データ・需要分析・価格戦略に精通したプロが売却を担当します。

特に強いのが次のポイントです。

• 高額帯の成約事例を数千件単位でデータ化
• 外資系・富裕層向けマーケティング戦略を標準化
• 販売計画をAIで最適化し、最も高いタイミングで売却

都心3区のように「買主が国内外に分散するエリア」では、担当者の力量がそのまま価格に反映されます。

SREは専門性が高く、“相場の最高値で売る”ためのノウハウを持つ数少ない会社のひとつです。

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記事まとめ｜高騰相場の今こそ“売却価値の正確な把握”が重要

都心3区（港・千代田・中央）のマンション市場は、長期的に見ても今ほど相場が上昇し、需給が過熱した時期は多くありません。

新築の価格高騰、外国人投資家の流入、富裕層の実需──それら複合要因によって“過去最高レベル”と言える価格帯に達している物件も珍しくありません。

しかし同時に、「価格が高いからこそ、落ち始めると早い」というリスクも存在します。

修繕積立金不足、外国人所有比率上昇、管理不良のマンションの増加など、下落の予兆もすでに表面化しつつあります。

つまり、都心3区の市場は、天井と転換点が近接している“不安定な高値圏”にあるといえます。

このような局面では、所有マンションが「今いくらで売れるのか」を正確に知ることが、最も価値のある行動になります。

売り時を逃さないために、まず査定から

売却を成功させるうえで最初に行うべきことは、間違いなく“複数社による査定の比較”です。

特に都心3区では、同一物件でも査定額に500万〜数千万円の差が出ることが珍しくありません。

その理由は、会社によって以下のような違いがあるためです。

• 高額帯の成約データ量の差
• 担当者の経験値・相場理解の差
• 外国人投資家への販売ルートを持つかどうか
• 囲い込みの有無
• 値付け戦略・広告戦略の違い

これらの違いが積み重なることで、査定額だけでなく“実際に売れる価格”にも大きな差が生まれます。

つまり、査定は「価格を知る作業」ではなく、“売却成功の確率を最大化するための戦略比較”であるべきなのです。

相場が高騰している今こそ、売却の判断材料として、正確かつ透明性の高い査定を取ることが極めて重要です。

売る・売らないの判断はそれからで構いません。

適切なタイミングで動くためにも、まずは“現在の正確な相場を把握すること”をおすすめします。

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