家は「建てた金額」で良し悪しが決まるものではありません。
あなたの家計を左右するのは──
「建築費＋見えない維持費＋出口（売却）までを合計した“総コスト”」
このひとつの視点だけです。
つまり、契約書に書かれた金額は、あくまで“家づくりの前半戦”。
あなたの生活と人生が本当に変わるのは、その後の10年・20年の現実です。
住宅相談を受けると、ほぼ100%のご家庭がこう言います。
「建築費が3,800万円で収まりそうです」
「坪単価が他社より安いんです！」
──でもそこで会話が終わってしまうことが、最大の落とし穴です。
家づくりは“買う瞬間”がピークではありません。
買ったあとに始まる リフォーム（外構）・固定資産税・保険・修繕・設備交換・売却時の費用。
そして、20年後にどれだけ価値が残るか。
この見えない部分が、実は数百万円〜数千万円単位であなたの未来を変えます。
「建築費3,800万円で建てた」は、家計の物語の“目次”にすぎません。
本編はそのあとにやってきます。
家は“建てた金額”では決まらない──総コストの視点が未来を左右する
住宅営業マンの見せる数字は、“契約してもらうための数字”。
でもあなたが知るべき数字は、“人生を壊さないための数字”です。
その違いが何かといえば──
📌 縦の数字（建築費）ではなく、横の数字（時間軸）で考えるかどうか。
家の本当の値札は、建てた瞬間にはまだ見えません。
10年後・20年後・最終的に手元にいくら残るか
この“横軸の合計”こそが、家の価格そのものです。
多くの家計が間違える「建築費がすべて」という思い込み
家を検討し始めると、SNSや広告でこういう表現を必ず見かけます。
「坪単価○万円〜」「総額3,680万円」「月々8万円で叶う家」
この表現は、一見とても分かりやすいので、多くの人がこう考えます。
「この価格なら払えそう！」
「この金額が家そのものなんだ」
しかし、ここが“99%の家庭が将来後悔する思考の入口”です。
なぜなら──
🟥 見積書の数字は“建てるまで”の費用でしかない
🟥 “住んでから払うお金”は、見積書にほぼ載っていない
実際、家を建てた人にアンケートを取ると、こんな声は珍しくありません。
「建築費3,800万円で契約したのに、気付いたら4,700万円払っていた」
「外構が別費用と言われ、200万追加でローン枠ギリギリに」
「10年後の屋根修繕なんて、買う時に想像すらしてなかった」
つまり、建築費だけを見て家を選ぶ＝未来の自分に“ツケ”を回している状態。
これは家計にとって、未来ローンのようなものです。
新築→10年→20年→売却までの支払い曲線が本当の価格を決める
家の支払いは、“今”ではなく“未来”に集中します。
人生の支出カーブを1本の線にすると、こうなります👇
契約 → 引き渡し（建築費）
5年目：家電総買い替え
10年目：給湯器交換／エアコン交換
13年目：外壁塗装候補
18〜20年：屋根修繕／外壁大規模修繕
20年目：売却 or 建て替え or子の教育費ピークと衝突
ここが家計の現実です。
最も家計がしんどくなるのは、買った直後ではなく「10〜20年後」。
そして驚くことに──
人生で最もお金が必要になるタイミング（教育費ピーク）と
家の修繕が重なるのです。
💥ダブルパンチで家計が崩れる典型パターン
・子が中学〜高校で教育費が月6〜10万円増
・同時期に屋根修繕180〜250万＋外壁100〜150万
➡️ 現金が尽き、ローン借換えや追加借金に追い込まれる
これは“家の支払い構造”を知らないまま進んだ家庭に多発しています。
“20年総コスト”が住宅の成功と失敗を数値で決める理由
家づくりの最終的な勝敗は、感情ではなく数字が決めます。
📌 成功した家の最終形
→ 20年後、ローンを払いながらも現金が残り、売却すれば手元に資金が戻る
📌 失敗した家の最終形
→ 20年後、修繕が必要でも現金がなく、売ろうとしても価値が落ちすぎて残らない
この違いは、家そのものの豪華さとは関係ありません。
唯一の要素は──
最初に“総コスト”＝未来までの支払いを数字化できたか？
これだけです。
総コストを数字で見えると、家は“怖くない”
総コストの式は次の1行で終わります👇
20年総コスト
＝建築費＋外構＋家具家電＋諸費用＋固定資産税＋修繕＋設備交換＋売却時費用 − 売却価格
この式を電卓で自分の数字に置き換えるだけで
あなたは“未来の自分が破綻する家なのか”を判定できます。
※この式の詳細・テンプレは次章で深掘りします
見積書の罠──見えない支出こそ家計を壊す
家づくりの見積書は “親切なようで実は不完全” です。
ほとんどの住宅営業は、あなたにこう言います。
「この見積りで、家が建ちます」
「追加はなければ、この金額で収まります」
しかし、それは“契約まで”の話。
住み始めてから払う費用は、ほとんど載っていないのです。
家計が破綻する家庭の多くは、決してムダ遣いをしているわけではありません。
ただ、“本当の支出”を知らないまま契約してしまっただけです。
見積書に載らない7つの費用（外構・家具家電・保険・修繕・固定資産税・設備交換・売却時費用）
ここでは「見積書に載らない＝将来あなたが自腹で払う」7項目を整理します。
📌① 外構工事（150〜300万円）
多くの住宅会社は、外構を“別途工事”扱いにします。
駐車場・玄関アプローチ・フェンス・庭…
これだけで 平均200万円 前後が飛びます。
契約後に外構を知り「ローン枠が足りない」→ 追加借入になるケースが多数。
📌② 家具・家電・照明（50〜200万円）
引越し後の出費で、最も見落とされるのがコレ。
- 冷蔵庫買い替え
- テレビ／エアコン追加
- ダイニング・カーテン・照明
これらは 建て替えのタイミングで“一斉買い替え” になりやすく
想像以上の負担になります。
📌③ 火災保険・地震保険（15〜60万円）
保険は“諸費用”という、見積書の最後にまとめて書かれることが多いですが
実際は 一括支払い or 初期負担が数十万円 かかります。
📌④ 固定資産税（年10〜18万円 × 20年＝計200〜360万円）
最も家計をじわじわ削るのは税金です。
1年10万円でも──20年で 200万円。
家を買う人のほとんどが“税金”を計算に入れていません。
📌⑤ 10年以内の設備交換（50〜120万円）
給湯器、エアコン、食洗機、浴室乾燥機、トイレ…
耐用年数は7〜12年。
つまり 10年以内に数十万円の出費 が自動的に発生します。
📌⑥ 10〜20年 修繕（屋根／外壁／塗装）180〜350万円
家の“見た目が変わる”タイミング＝お金も大きく動きます。
外壁塗装 100〜150万円
屋根修繕 80〜200万円
これらは、必ず避けられない支出です。
📌⑦ 売却時のコスト（仲介手数料＋税金等 50〜120万円）
20年後、売却する時には必ず“出口コスト”がかかります。
仲介手数料＝売却金額 × 3% ＋6万円
売却時の処分費／原状回復費／登記費…
つまり、売る時にも ミニ引越し並みにお金 が出ます。
💬 これら7つを合計すると、建築費とは別に300〜800万円が必ず動きます。
建築費3,800万円でも“実際は4,700万円超”が普通になるカラクリ
仮にあなたが、契約金額を3,800万円でまとめたとします。
しかし、上記の“見えない支出”を足すと、こうなります👇
| 項目 | 費用例 |
|---|---|
| 外構工事 | 180万円 |
| 家具・家電・照明 | 90万円 |
| 火災・地震保険 | 65万円 |
| 固定資産税×20年 | 15万円×20年＝300万円 |
| 設備交換（10年以内） | 60万円 |
| 10〜20年修繕 | 180万円 |
| 売却コスト | 80万円 |
| 合計 | 955万円 |
➡️ 3,800万円の家の“本当の支払い”
👉 3,800万円＋975万円＝ 4,755万円
つまり、
「建築費」と「実際に払った金額」は別物です。
修繕周期（10年・20年）と“大型出費”が老後の家計を直撃する
家を買った直後は、支出の実感がありません。
問題は 10年目以降 に発生します。
- 子どもの教育費（塾・習い事・部活）月5〜10万円増
- 高校→大学進学費で年100〜150万円
- 同時期に外壁・屋根修繕が重なる
💥 家計の最も苦しい時期＝修繕費のピーク
これはデータで見ても明らかです👇
家計の苦しさ指数＝教育費が最大化（中高生）＋修繕が同時期に来る
このダブルパンチが
将来破綻家庭の7割で発生すると言われます。
総コストは“電卓1つ”で数値化できる
ここまで読んで、こう思った方もいるかもしれません。
「怖い話はわかった。でも結局どうすればいいの？」
答えはシンプルです。
📌 感覚ではなく“数字に落とす”こと。
住宅ローン相談は、気持ちで不安になります。
しかし、数字にした瞬間、その不安は“計算するだけの課題”に変わります。
実例計算｜同じ家でも「立地」と「出口戦略」で総額が1,000万円以上変わる
家の価値は“建てた瞬間”ではなく“売れる瞬間”で変わります。
👇比較例｜同じ3,800万円の家 A（郊外） vs B（駅徒歩7分）
| 項目 | 郊外A | 駅近B |
|---|---|---|
| 建築費 | 3,800万円 | 3,800万円 |
| 20年後の売却価格 | 500万円 | 2,000万円 |
| 実質負担額（総コスト−売却額） | 4,655−500＝4,155万円 | 4,655−2,000＝2,655万円 |
📌 なんと差額＝1,500万円
同じ家でも「出口まで見据えるか」で
人生の残高が1,000〜1,500万円変わるのが現実です。
誰でもできる｜家の総コストを自宅で即算出するステップ
総コスト計算は難しくありません。
手順は、スマホの電卓と紙1枚でOKです。
📝ステップ
1️⃣ 建築費を確認
2️⃣ 外構・家具・保険など“住む前の費用”を書き出す
3️⃣ 固定資産税×20年を計算
4️⃣ 設備交換・修繕をネットで相場検索
5️⃣ 売却価格を「同じ立地＋築年数＋同規模」で調べる
6️⃣ 上の式に当てはめて合計
⏰ 所要時間：20分以内
📌 家族会議で“気持ちの議論”をする前に
“数字の現実”を持っておくことが最優先です。
年収別“後悔しない家づくり”は選ぶ家が変わる
住宅は、「誰が買うか」で“最適解が変わる商品”です。
年収が変われば、老後の生活像・教育費の負担・貯金ペース・家計への余裕は大きく違います。
📌つまり──
年収に合わない家を選ぶ時点で、失敗は確定する。
家を選ぶ基準は「好き」「気分」「営業トーク」ではなく、
年収×総コスト×出口価値（売却価値） の掛け算で考えるべきです。
年収〜500万円｜建売 or 中古リフォームが最適解になる理由
年収500万円以下の家計で最も危険なのは、
“無理して注文住宅を建てること” です。
理由はシンプル。
・教育費のピーク（中学〜大学）が重い
・共働き前提の家計が崩れる可能性が高い
・修繕費の積立が追いつかない
👉だからこそ、最も再現性が高いのがこの2つ👇
| 選択肢 | なぜ最適？ |
|---|---|
| 建売住宅 | 土地＋建物一括価格で予算が読める／追加費用のブレが少ない |
| 中古購入＋リフォーム | 購入後の現金を残しやすく、出口（売却時）も再リフォームで価値維持可能 |
さらに重要なのは
外構を削らない／家事動線を絶対に優先すること。
年収500万円帯では、
“家にお金を吸われる”構造を避けなければいけません。
年収600〜800万円｜土地×注文住宅 or 中古フルリノベが高確率で成功する
この帯では、家計の余力が少し出てきます。
そして最も“家の選び方”が差を生む層です。
成功しやすいのは次の2つ👇
| 戦略 | 理由 |
|---|---|
| 土地×注文住宅（必要条件を数字で定義） | 土地で出口価値を確保し、間取りで生活満足度を最大化できる |
| 中古購入＋フルリノベ | 表面上の豪華さより、機能と保守性を数字で最適化できる |
注意点は1つだけ。
豪華な家ほど“維持費が重くなる”という真実を忘れないこと。
年収600〜800万円は
「背伸びすれば買えてしまう層」なので
選択を誤ると最も“老後破綻”しやすい層でもあります。
年収900〜1,200万円｜資産価値と出口価値を両立する立地選択
この層から、家は“資産”の側面が強くなります。
出口まで考えると、最適解は明確です👇
📌 立地＞建物
（建物仕様ではなく、駅距離・人口動態・流動性が価値を決める）
| 立地選びの条件（必須） |
|---|
| 駅徒歩15分以内 |
| 地方都市なら人口増 or 流入が多い学区 |
| 流動性（賃貸需要・売却データ）がある |
この層では、
家そのものより“未来の換金性”を買う意識が重要です。
年収1,300万円超｜“生活改善×資産形成”の両輪を狙う住宅戦略
このゾーンに入ると、
「家は消耗品」ではなく「人生の戦略装置」になります。
狙うべきは──
生活満足度 × 売却価値 × 賃貸転用性
つまり、
・暮らしを改善し
・万が一の時は貸せて
・さらに売却しても損しない
そんな“三刀流の家”が理想です。
👉選び方の例
- 2駅アクセス＋共働き動線
- 中庭より収納（未来の負担を軽くする）
- 建物は“修繕しやすい設計”が長期で得
予算が足りないと感じたときの正しい“調整の順番”
家づくりで最も多い誤りは──
“最初に土地を削ること” です。
予算が苦しくなると、ついこう考えます。
「土地を郊外にズラせば、浮くんじゃない？」
しかし、それは
未来の資産価値を自分で捨てる行為です。
価格が足りないときにやるべきは、次の“順番”が絶対です👇
最初に削るべきは“土地”ではなく“設備と見栄”
最初に削るべき項目はこれ👇
| 削る順番｜優先度 |
|---|
| ① 設備（型落ち・スペック調整） |
| ② 見栄の内装（高級素材・飾り） |
| ③ 面積（−1〜2帖で家事動線改善） |
| ④ ローン年数（延長は最終手段） |
| ⑤ 頭金（最後に触るカード） |
理由は明確。
土地・立地だけは“未来のお金”を生む資産だから。
土地→面積→設備→ローン年数→最後に頭金の順で最適化する理由
価格調整の“黄金ルール”はこちら👇
土地（資産）→ 面積（生活）→ 設備（満足度）→ ローン年数（現金）→ 最後に頭金
この順で動くと
あなたの未来から“犠牲にする価値”が少なくなります。
逆に
最初に土地を削ると
老後に取り返しがつかない損失を背負う可能性が高いです。
家事動線と収納の改善で“面積−2帖でも満足度＋資産価値UP”が成立する
ここで少し逆説的な話をします。
面積を減らして、満足度が上がる家は存在します。
例）
・2帖減らしても収納計画を設計する
・家事動線を一直線化して動作回数−30%
・洗濯導線とファミクロ連結で家事時間−1時間／日
📌 年間365時間の時短＝人生の自由時間が増える
つまり
小さい家が“悪い”のではなく
設計が“悪い家”がダメなだけ。
資産価値の高い土地に
小さく強く整えた家を建てる。
これが
未来のあなたの財布と人生を守る最も強い戦略です。
出口（売却）を考えた瞬間、家の価値は別物になる
家づくりが失敗する最大の理由──
それは 「買う瞬間だけで判断してしまうこと」 です。
本来、住宅は “買う日”より“手放す日” の方が、家計に与えるインパクトが大きい。
それなのに多くの家庭は、営業マンの見積書とローン返済表だけを見て判断し、
20年後に自分がどんな生活をしているのか を議論しません。
出口（売却や賃貸転用）を“最初”に考えた瞬間、
家の価値は 消費物の家 → 資産の家 に変わります。
家は“買って満足”ではなく“手放して残る金額”で評価される
冷静に考えてみてください。
車を買う時、残価を気にしますよね。
スマホも、数年後に売れるかを考える人は増えました。
なのに──
住宅だけは、なぜか「買った後」を考えない人が9割以上。
しかし現実はもっとシビアです。
家は
👉 買った瞬間では稼がず
👉 手放す時に“未来の資金”を生む
つまり
住宅の価値は「購入金額」ではなく「残る金額」で決まる」
ということです。
出口価値の高い家＝毎月の実質負担が勝手に下がっていく家
出口価値とは
「売却できる金額、または貸して収入化できる力」。
出口価値の高い家は、こんな現象が起きます👇
例）
3,800万円で購入
20年後の売却価格2,200万円
総コスト4,800万円
➡ 実質負担額＝2,600万円
＝ 年間130万円（月10.8万円）
つまり
出口が強い家は“住んでいるだけで支払額が下がっていく”。
家が自動的にあなたの生活の“負担”を回収していく──
これが 資産になる家 の正体です。
出口価値が弱い家＝頭金を入れても救われない理由と破綻例
逆に出口が弱い家とは？
✔ 流動性のない立地
✔ 人口減エリア
✔ 賃貸需要が弱い
✔ 売却相場データがない
例）
4,000万円で建築
総費用4,700万円
売却価格0〜300万円
➡ 実質負担4,400万円
頭金を500万円入れようが
ローンを短くしようが
出口が弱い家は “未来の現金を生む仕組みがゼロ”。
だから
❌ 頭金を多く入れる
❌ 高スペックに建てる
❌ 見栄を優先する
こうした努力は
出口が弱ければすべて無意味 になるのです。
実質負担額こそ、家の本当の“支払い額”
最も多くの人が勘違いしているポイント──
それは 「建てた金額」＝「払った金額」だと思っていること。
真実はこうです👇
実質負担額＝20年総コスト − 売却価格（保存版式）
実質負担額
＝ 20年総コスト − 売却価格
この式が、
住宅の損得を“数字で一発評価”できる唯一の基準です。
20年総コストには
建築費・外構・家具・修繕・固定資産税・設備交換・火災保険・諸経費
すべてが入ります。
だから
「建築費だけ」見る時点で家づくりは負けている のです。
同じ4,000万円でも“出口”次第で実質負担が2倍変わる実例
実例比較👇
| 家A | 家B |
|---|---|
| 建築費4,000万円 | 建築費4,000万円 |
| 立地：流動性高い | 立地：人口減少 |
| 20年総コスト4,800万円 | 20年総コスト4,700万円 |
| 売却価格2,200万円 | 売却価格0円 |
| 実質負担＝2,600万円 | 実質負担＝4,700万円 |
👉同じ建築費なのに
“老後の手元に残るお金は 2,100万円差”
住宅は
「買う時の100万円の差」より
「出口の数千万円の差」で未来が決まります。
老後資金が“家の出口”で決まるメカニズム
なぜ出口が老後資金を左右するのか？
理由は簡単です。
老後の家計には
✔ 収入が減る
✔ 医療費が増える
✔ 旅行・趣味の時間が増える
＝ 現金が必要
しかし
家の出口でまとまった資金が戻れば
💰 老後資金に1,500〜2,500万円の余力が生まれる
→ 住宅年金のように現金が手元に残る
つまり
出口が弱い家は、老後の未来の選択肢ごと失われる のです。
家を売らずに“人生の未来”を設計する場所
家づくりに必要なのは
営業マンではありません。
必要なのは
「買わせたい人」ではなく「数字で守ってくれる人」 です。
👉 家を売る場所ではなく
👉 “あなたの未来の家計”を守る場所
つまり
住宅の出口・未来・家計を“壁打ち”できる唯一の存在です。
「HOME4U家づくりのとびら」は、NTTデータグループが運営する注文住宅専門の無料相談サービスです。
住宅営業では絶対に得られない“中立の壁打ち”が必要な理由
住宅営業の目的は
“契約してもらうこと”。
一方、家づくりのとびらの目的は
“あなたの家計を壊させないこと”。
目的が違うから
得られる助言の質が圧倒的に違うのです。
数字だけを持ち帰れる無料伴走サービスの役割
家づくりのとびらでは
✔ あなた専用の返済限度額
✔ 教育費ピークの未来試算
✔ 頭金の境界線
✔ 売れる家の条件
✔ 銀行比較の優先順位
✔ そもそも今動くべきか？
…これらすべてが “数字だけ” 手元に残ります。
契約は不要。
買わなくてもいい。
ただ 未来を“見える化”して戻れるだけ。
家は“契約の瞬間”ではなく“見える化した瞬間”に未来が変わる
人は
“不安の正体”が見えないから失敗します。
逆に
“数字が見えた瞬間”
未来の判断は 不安 → 納得 に変わります。
家づくりは
勇気ではありません。
設計です。
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👉 家づくりの初手で“お金がもらえる”機会はほぼ存在しません。
迷うくらいなら「まず相談する」だけで未来が変わります。
⇒家づくりのとびらに相談する
最後に：未来を変えたい人へ
もし今、「うちは大丈夫なのかな…」と胸の奥に少しでも引っかかりがあるなら、
それは“行動すべきタイミング”です。
家は今日決める必要はありません。
数字が見えた日に、初めて“正しい判断”ができます。
👉 まずは、あなたの未来の支払いを数字で見える化しませんか？
不動産の口コミ評判堂 編集部は、元メガバンク融資課出身で、バブル期から不動産金融の現場に携わり、底地ビジネスや立ち退き裁判なども経験した宅地建物取引士の知見をもとに構想・設計を行い、立ち上げ、日々、不動産情報を紹介しています。