共有持分売却
共有持分・共有名義不動産は
1つの不動産を複数の人と持ち合っている物件・不動産です。
一家の主は1人なのに、大黒柱が2人って考えられるのか?
実は、多く存在ます。
- 家・マンションを
①夫婦:ペアローンで購入したケース
②親子:親子リレーローンで購入・登記したケース - 父親が亡くなり息子(妻兄弟・親族)で相続した土地建物
などの共有名義の不動産、なんとなく想像がつくと思います。
共有持分の中で、土地であれば、分筆(土地を分けて独立した名義の土地に分ける)することで1つ1つ権利が独立した不動産になります。
補足:分筆にかかる費用
分筆には、登録免許税・分筆登記だけでなく、報酬測量・境界線の確定が必要となります。
土地の分割(1筆、2筆、3筆・・・複数人)にもよりますが、50万円~100万円程度、幅が広いため、相見積もりを取りながら進めるといいと思います。
しかし一戸建て(戸建て・一軒家)やマンションの場合、登記上は権利が認められていても、明確に分割することはできません。
- 共有者間の同意のもと不動産を売却する
- 自分の持分だけ・独断で売却する
の2つのパターンが考えられます。
共有持分の売却は違法行為ではなく、自由に独断で売却することが認められています。
ただ、自分の持分だけの不動産売却は不利と言われていますので、共有者全員の合意のもとに不動産を売却処分し、その売却益を持分に併せて分割するのが一般的です。
勿論、やり方によっては、有利に自分の持分だけの売却が可能です。
今回の記事は共有持分の売却において、
- 自分の持分だけを売却する方法
- 売却を有利に進める方法
- 共有持分による売却のトラブル・注意点
- 共有持分の売却に実績のある不動産買取会社
- 共有持分の売却をした方の体験談
について、共有持分の売却を検討している人は是非参考ください。
共有名義の不動産売却とは?
共有名義の不動産の売却には、
原則として、共有者全員の同意が必要です。
これは、民法上、共有者の一人が、他の共有者の同意なく、共有物を処分することはできないためです。
共有持分の割合に限らず、共有名義に連ねている共有者全員で売却の意思を固め、1つの不動産として不動産屋に売却・仲介を依頼する形が基本です。
行為の種類 | 必要な同意の割合 | 説明 |
---|---|---|
保存行為 | 各共有者が単独で実行可能 | 物件の価値を維持するための行為です。 例:修繕、保険加入など。 |
管理行為 | 持分価格の過半数の同意 | 物件を利用・改良する行為です。 例:賃貸借契約、リフォームなど。 |
変更行為 | 原則として全共有者の同意 | 物件の形状や効用を著しく変更する行為です。 例:建物の増築、売却、用途変更など。 |
*2023年4月の民法改正(改正民法251条1項)により、軽微な変更については持分価格の過半数の同意で可能になりました。
ペアローンを利用している夫婦が自宅マンションを売却時も基本的に二人の同意のもと、売却を進めます。
不動産売却方法・流れを考えると、
- 媒介契約(一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約)の締結
- 広告・公示:レインズへの登録(宅建業者が活用・利用する不動産流通データベース)、スーモやLIFULL HOME’S、アットホーム等、不動産ポータルサイトへの掲載
多くの購入希望者へ告知が可能、相場価格で売却が可能です。
名義人の同意が得られない場合
しかし、共有者全員の合意が難しい場合も少なくありません。
- Aさん:離婚しても今のマンションに住み続けない
- Bさん:売却してオーバーローンになりそう
- Cさん:生まれ育った・思い出が詰まった実家の売却には同意できない
- Dさん:固定資産税は私が払い続けてるんだから、この不動産は私のもの
- Eさん:共有持分買取請求権を行使
- Fさん:共有持分の売却をしないで誰かに賃貸したらどうか?
共有名義の不動産売却でたびたび起こる
- 『自分は相続したから、この家は私のものだ』と主張する人
- 『この家に思い出がたくさんあるから、絶対に売却したくない』と感情的に反対する人
- 売却するか賃貸に出すか、どちらとも決められない人
多くの場合、平行線で進みます。
権利の放棄などは滅多に起こりませんし、
また、共有状態の解消するために、共有物分割請求訴訟で裁判所に解決方法を求めることも可能ですが、費用も時間もかかります。
共有者の一人が他の共有者の同意なく、その共有持分だけを売却する共有持分の売却です。
この場合、売却されるのは、
その共有者の共有持分だけで、他の共有者の共有持分は売却されません。
共有持分だけの売却方法
共有名義の不動産において、
1.別の共有名義者に買い取ってもらう
他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法です。
2.仲介による第三者に共有持分を売却する
不動産会社の仲介によって、第三者に自分の持分を売却する方法です。
いずれの方法も、所有者にとっての財政的または戦略的な利点を提供する可能性がありますが、共有関係の変化に伴う潜在的な課題やリスクも考慮する必要があります。
共有持分だけの売却:1.別の共有名義者に買い取ってもらう
他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう方法は、
- 売却したい人
- 売却したくない人
を明確に分けることで、それぞれの希望を実現する方法です。
- 夫婦であれば、離婚後も住み続けたい配偶者に共有持分を譲り渡す
- 親族であれば、家を後世に残したい親族に共有持分を譲り渡す
といったケースが考えられます。
この方法のメリットは、
単独名義にすることで、相続の手続きが簡素化されたり、不動産の管理(売却判断・賃貸運用)が楽になったりする点です。
ただし、弁護士・司法書士などの専門家や不動産鑑定士(不動産業者)が土地・建物の評価をもとに適正価格を算出・評価を参考にしながらも、感情的な要素や交渉力、市場価格など、様々な要因が絡み合います。
また、買取資金の不足によって取引が頓挫するケースも多いため、資金計画は事前にしっかりと立てる必要があります。
ちなみに、国家資格である不動産鑑定士(日本不動産鑑定士協会連合会)の評価には1カ月程度の日数・費用相場は20万程度になります。
共有持分だけの売却:2.仲介による第三者に共有持分を売却する
共有持分の売却には、同じ共有名義人への売却が一般的ですが、合意に至らない場合、仲介業者を活用して第三者に共有持分を売却することも考えられます。
共有持分を第三者に売却することは、他の共有者の同意なしに自分の持分を処分できるというメリットがある一方で、相場よりも安く売却される可能性や、他の共有者との関係悪化などのデメリットもあります。
- 居住用でマンション購入を考えている人が、スーモなどの不動産検索サイトから共有持分の購入・検索すると思いますか?
- 不動産投資を考えている人が、共有持分購入を考えると思いますか?
そもそも、大手不動産会社などは、権利が面倒な不動産の仲介には消極的です。
共有持分の売却時は不動産買取会社の活用するメリット
不動産会社は一般的にマンションの仲介によって仲介手数料を得てビジネスを展開していますが、すべての物件を快く受け入れるわけではありません。
特に金額や地域によっては、取り扱いを消極的にする場合があります。
特に、共有持分の売却や持分のみの売却のような複雑なケースでは、多くの不動産会社が仲介を避ける傾向にあります。
これは、訳あり物件として扱われるリスクがあるためです。
共有持分の売却は、他の共有者との間で様々なトラブルが発生する可能性があり、個人の自由な意思で利用することが制限されるなど、数々のデメリットが伴います。
特に、自分の持分だけを売却したい場合は、仲介会社が見つからないケースも多く、多くの持ち主が悩んでいるのではないでしょうか。
このような状況下で、共有持分の売却を検討されている方は、不動産買取会社の利用を検討してみてはいかがでしょうか。
買取会社は、不動産を直接買い取る業者であり、迅速な売却が可能であることや、手続きが簡略化されるなどのメリットがあります。
不動産買取会社を活用するメリット:迅速な売却
不動産買取会社を利用する最大のメリットは、迅速な売却が可能であることです。
仲介による売却プロセスでは、物件の広告掲載や見学の手配、買い手との交渉など、時間を要する多くのステップが必要です。
しかし、買取会社を利用する場合、これらのプロセスが不要になります。
買取会社は直接物件を購入するため、契約が迅速に進み、短期間で現金化が可能になります。
急ぎで資金が必要な場合や他の事業への再投資、あるいは個人的な事情で速やかに手放したい場合に非常に有効です。
不動産買取会社を活用するメリット:手続きの簡略化
不動産の売却プロセスは複雑で、多くの書類の準備や手続きが関与します。
買取会社では、これらの手続きを専門のスタッフが一手に引き受けてくれます。
売却手続きの煩雑さから解放され、専門家のアドバイスを受けながらスムーズに進行できます。
特に法律的な知識が必要な契約の作成や、税金の計算なども代行してくれるため、安心して売却が進められます。
不動産買取会社を活用するメリット:相場観に基づいた適正な価格
不動産市場の専門家である買取会社は、最新の市場データに基づき適正価格を提供します。
買取価格は一般的に市場価格と比較してやや低くなることがありますが、迅速な取引を優先する場合には適切な選択です。
また、買取業者は査定額をそのまま買取価格とするため、仲介による売却時のなかなか売れないストレス・値引き交渉に伴う心理的ストレスがありません。
不動産買取会社を活用するメリット:心理的な負担軽減
不動産を市場に広く公開することなく、プライバシーを保ちながら売却が可能です。
特に個人の事情で急ぎで売却したい場合や、周囲に知られたくない場合には、この方法が理想的です。
不動産買取会社を活用するメリット:トラブル回避
共有不動産の場合、他の共有者との間で売却価格や売却時期について意見が一致しないなど、様々なトラブルが発生する可能性があります。
買取会社を利用することで、これらのトラブルを未然に防ぐことができます。
買取会社は、物件をまとめて買い取るため、個々の共有者との交渉は不要です。
また、売却後のトラブルについても、買取会社が責任を持って対応してくれます。
買取会社の専門的な知識と経験に基づいた適切なサポートにより、、売主は共有者との関係悪化を避け、安心して売却を進めることができます。
共有持分の売却時は不動産買取会社の活用するデメリット・注意点
不動産買取会社を利用して共有持分を売却する際には、いくつかのデメリットと注意点が存在します。
まず、買取価格が市場価格より低く設定される場合が多く、所有者にとって不利な価格で取引されるリスクがあります。
また、買取会社が直接買い取るため、交渉の余地が少なく、提示された価格を受け入れるしか選択肢がないこともあります。
不動産買取会社を活用するデメリット:買取価格が低い可能性
不動産買取会社は、物件を仕入れて自社で売却・転売するため、仲介のように市場で最高価格を引き出すことを目的とはしません。
そのため、一般的に、仲介による売却と比較して買取価格は低くなる傾向があります。
また、各買取会社によって査定基準が異なるため、複数の会社から見積もりを取って比較検討することが重要です。
不動産買取会社を活用するデメリット:悪質な業者に注意
不動産買取市場は、大手不動産会社が一般的に手掛けないことが多く、そのため買取専門の会社が多く存在します。
知名度の低い業者や、残念ながら悪質な業者も紛れ込むことがあります。
買取会社を選ぶ際は、会社の評判や実績、透明性を徹底的に調査することが重要です。
適切な調査を怠ると、不当に低い価格で買い叩かれるリスクや、契約上のトラブルに巻き込まれる可能性があります。
共有持分の売却に強みのある買取業者
不動産の売却は、通常、高価で行いたいと考えるのが一般的です。
しかし、共有名義:権利を主張する人は複数いれば、
「絶対、売りたくない!」
売却に反対する逆ベクトルの共有者も存在します。
そんな時、頼りになるのが共有持分の売却に特化した買取業者です。
そこで、共有持分の売却・買取に強い業者の紹介、
また、共有持分の売却 口コミ・体験談を、公式サイト、インターネット、Googleクチコミ、SNS:X(旧Twitter)やInstagram、Facebook(ツィッターやインスタグラム、フェイスブック)などから紹介します。
共有持分の売却なら:訳あり不動産相談所
事故物件・訳あり物件・処分に困っている家の高額買取なら
【訳あり不動産相談所の特徴】
事故物件、法的問題を抱える物件、構造上の問題がある物件など、一般の市場では取り扱いが難しい不動産の買取を専門に行っており、迅速かつ円滑な取引を可能にしています。
商号 | 株式会社ソーシャルバリュープロパティ |
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代表取締役 | 行方 光宏 |
本社所在地 | 〒107-0051 東京都港区元赤坂1-2-7赤坂 Kタワー4F |
設立 | 2021年2月2日 |
公式サイト | https://www.oxfamrmx.org/6yx2 |
共有持分の売却なら:訳あり物件買取プロ
共有持分の売却をはじめ再建築不可・借地など訳あり物件の買取りに強み
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- 兄弟での実家相続トラブルを回避
- 他の共有者の持分が競売にかけられた場合
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など、実績十分。
【訳あり物件買取プロの口コミ】
元妻と折り合いがつかず、どちらが買い取ることもできなくて揉めていたタイミングだったので、不安もありましたがスパっとすべて買い取ってもらえて良かったです。
会社名 | 株式会社AlbaLink(アルバリンク) |
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本社所在地 | 〒135-0042 東京都江東区木場二丁目17番16号 BESIDE KIBA 3階 |
代表番号 | 03-6458-8135 |
代表取締役 | 河田 憲二(note更新中) |
会社設立 | 平成23年1月 |
公式サイト | https://albalink.co.jp/ |
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共有持分の売却なら:ラクウル
共有持分の売却、旧耐震・築古物件買取、調停・裁判所等での紛争物件等、状態・状況限らず訳アリ不動産買取相談が可能です。
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新築建売やリフォーム、中古売買、賃貸管理など幅広い知識・経験・蓄積を駆使し、付加価値を付けて転売・運用するノウハウを持った共有持分の売却に強み、買取専門会社です
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- 直買取のため諸経費不要
- 銀行提携
- エリアマーケティング能力
【ラクウルの口コミ】
夫婦で共有持分を持った物件の買取を依頼しました。
夫と私で1/2ずつ持分を持っていたのですが、離婚が原因で物件を売却することになりました。
しかし、夫とのやり取りがスムーズにできないことも多く、なかなか売却を進められずにいました。
非常にやきもきしていたのですが、ラクウルさんに相談したら、自分が所有している持分だけを売却できることをアドバイスしてもらいさっそくお願いしました。
早く関係性を解消したかったのでスムーズに取引が進んで助かりました。
会社名 | 株式会社ネクサスプロパティマネジメント |
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所在地 | 東京本社: 東京都港区赤坂三丁目11-15 VORT赤坂見附5F 千葉支店: 千葉市中央区中央4-12-9-3F |
連絡先 | TEL: 03-4589-1000 / FAX: 03-6634-2810 / MAIL: info@n-p-m.co.jp 千葉支店 TEL: 043-400-2864 / FAX: 03-6634-2810 |
設立 | 平成30年2月9日 |
代表者 | 廣兼 卓真 |
公式サイト | https://n-p-m.co.jp/ |
《共有持分の売却時にに発生する費用・税金》
上記で紹介したように分筆などをおこなう時は、不動産鑑定士等への費用がかかりますが、共有持分の売却であっても不動産売却も基本的に、発生する費用は変わりません。
権利関係として、所有権者が複数にいるだけですので
登記費用(所有権移転・変更手続き)、不動産を売却し利益が出れば譲渡所得税が発生し、その確定申告、納税義務はおこなう必要があります。
ペアローン等、銀行の抵当権設定がついている時は、抵当権抹消登記も必要です。
その他、印紙税がかかります。
共有持分の売却時、不動産の買い手が宅建業者に売却・買い取ってもらう時は、仲介手数料はかかりません。
*ちなみに共有持分の売却の諸費用は、共有持分権割合に応じて負担するのが基本です
共有名義・共有持分の売却:よくある質問
共有名義・共有持分の売却について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ共有持分の売却:記事まとめ
今回は、やむを得ず不動産・マンション売却に迫られ、相手の同意が得られない場合の自分の持分だけの売却を中心に解説しました。
- 早めに離婚したい
- 早く相手との関係を解消したい
- 顔を見たくない
感情が優先する離婚問題であっても、本来冷静にことを進めたいものです。
とはいえ、1つの不動産を複数の人数で共有する場合、離婚は、その”確執”を生む要因です。
昨今では、夫婦ペアローンでマンションを購入することは珍しくないため、共有持分購入としてのはじまりは問題ありませんでした。
パワーカップルなどという単語も生まれ、ペアローンで億ション購入も珍しくありません。
しかし 、男女の仲はいつ何が起こるかわかりません。
それが、離婚です。
*統計では、離婚の確率は3人に1人以上と言われています。
男女間の仲が崩れれば、一緒に生活することは考えられなくなりますし、その先にある離婚の道へ進みます。
その時、マンションが共有持分であった場合、夫婦の資産であるマンションの財産分与は1つの問題となります。
- 物件を売却し現金化し分割する
- 一方が相手の持分を買い取る
という選択が一般的ですが、
稀に、相手が話し合いに応じてくれない、相手に内緒で自分の持分だけを売却しようとする人もいます。
そもそも、共有持分の不動産売却は、相続でも多く行われています。
ペアローンの時は、旦那と妻の2人が基本ですが、
相続の場合、2人で収まらないことも多く人数が増えれば増えるほど、共有者全員の合意も取りずらくなります。
権利も複雑になります。
田舎では、誰も管理してしていない山を、たくさんの人が相続し時間を経て相続人・法定相続人所在が分からない。
場合によっては、共有関係が複雑で誰が相続したか分からない等、全体像すら分からない問題さえ起きています。
権利だけでなく手続きも複雑となる不動産だけに、不動産会社の強みや弱いが大きく左右してくるのが、この共有持分(売却)です。
そのため、
- 専門性の高い買取会社
- 訳あり物件に強い不動産会社
へまずはお問合せし方向性・可能性を鑑みてください。
《参考サイト》
- 訳あり物件買取プロ(株式会社Alba Link)
〒135-0032 東京都江東区福住1-13-4 霜ビル2・2階
>>公式サイト:https://albalink.co.jp/ - ラクウル(株式会社ネクサスプロパティマネジメント)
〒107-0052 東京都港区赤坂3丁目11-15 VORT赤坂見附5F
>>公式サイト:https://n-p-m.co.jp/