相続税評価額は誰がどうやって計算する？
基本的に税理士が行います。
相続税評価額の計算は、土地や建物の評価方法が法律に基づいて定められており、専門的な知識が必要です。
税理士はこれらの評価基準に従い、適正な評価額を算出、申告手続きや必要書類の準備もサポートしてくれます。
大切な家族を亡くされ、悲しみに暮れる中でも、避けて通れないのが「相続」という現実です。
亡くなった方（被相続人）が遺された預貯金や株はもちろん、長年住み慣れた家や土地といった不動産も、大切な相続財産となります。
そして、この不動産を相続する際に、多くの方が頭を悩ませるのが、「相続税評価額」です。
- 「相続税って、一体いくらくらいかかるんだろう？」
- 「うちの土地や家って、どれくらいの価値になるの？」
- 「正直、不動産の評価なんて難しそうで、何から手をつけていいか分からない…」
もし今、あなたがこのように感じているのなら、それは当然の不安です。
不動産の評価方法は確かに複雑で、専門的な知識も必要になるため、「自分には無理だ」と感じてしまうかもしれません。
この記事は、そんなあなたの不安に寄り添い、不動産の相続税評価額が
- 「誰によって」
- 「どのように」
計算されるのかを、誰にでも分かりやすく解説するために書かれました。
難しい専門用語はできるだけ避け、土地や家屋の評価の基本から、ご自身で概算を知るための考え方まで、具体的にご紹介していきます。
大切な相続財産を正確に申告するために、まずは不動産の評価額について、私たちと一緒に理解を深めていきましょう。
あなたの疑問を解消し、相続手続きをスムーズに進めるための一歩を、この記事が後押しします。
不動産の相続税評価額とは何か？
不動産の相続税評価額とは、相続が発生した際にその不動産に対してどれだけの相続税がかかるかを算出するための金額です。
市場価格ではなく、国税庁が定めたルールに基づいて評価されます。
なお、相続税はすべてのケースで発生するわけではなく、相続した財産の合計が基礎控除額以下であれば、相続税は課税されず申告も不要です。
基礎控除額は「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」で計算されます。
不動産の相続税評価額は誰がするの？
不動産の相続税評価額は、原則として相続人自身または依頼を受けた税理士が行います。
評価にあたっては、土地であれば国税庁が毎年公表している「路線価」や「倍率表」を使用し、建物については固定資産税評価額がそのまま用いられるケースが多くなっています。
評価の手法には専門的な知識が必要なため、相続税の申告が必要な場合は、税理士に相談・依頼するのが安心です。
正確な評価を行うことで、余分な税金を支払うリスクを防ぐことができます。
相続税評価額と固定資産税評価額の違いは？
不動産の価値を評価する方法にはいくつかあり、その中でも相続税評価額と固定資産税評価額は混同されやすいものです。
しかし、目的と計算方法が異なります。
相続税評価額は、相続税や贈与税の課税対象額を算出するための評価であり、路線価方式や倍率方式など、国税庁が定めた基準を使って算出されます。
一方、固定資産税評価額は、地方自治体が固定資産税を課税するために定める評価額で、市町村が決定し、3年ごとに見直されるのが原則です。
通常、相続税評価額の方が固定資産税評価額よりも高くなる傾向があります。
相続税評価額の計算方法
相続税の申告において、不動産の正しい評価は重要なステップです。
相続税評価額は市場価格ではなく、国税庁が定めた基準に従って計算されます。
土地と家屋では評価方法が異なり、それぞれに適した計算方法が存在します。
以下では、土地と家屋それぞれの相続税評価額の具体的な算出方法について詳しく解説します。
土地の相続税評価額の計算
土地の相続税評価額は、主に「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかを使って算出されます。
都市部の宅地など、国税庁が路線価（道路に面した1㎡あたりの評価額）を公表している地域では、路線価にその土地の面積を掛け、形状や奥行などの補正率を加味して計算します。
一方、路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率を掛けて評価額を算出する「倍率方式」が用いられます。
いずれの方法も、相続時点の正確な土地情報が必要となるため、登記簿や公図、評価証明書などを活用して計算するのが一般的です。
家屋の相続税評価額の計算
家屋の相続税評価額は、固定資産税評価額がそのまま使用されるのが基本です。
これは、市区町村が評価した金額であり、通常は毎年4～6月頃に届く「固定資産税納税通知書」に記載されています。
相続税申告では、家屋の課税標準額（評価額）をそのまま用いて計算します。
ただし、相続時に家屋が老朽化していたり、使用できない状態にある場合は、減価補正や取り壊し予定の考慮が必要となることもあります。
こうした特殊ケースでは、専門家に評価の見直しを依頼することで、適正な申告が可能になります。
参考サイト
土地家屋の評価（国税庁）
不動産の評価に関する注意点
不動産を含む相続では、評価額の違いや解釈によって相続人間のトラブルが生じやすく、慎重な対応が求められます。
不動産は現金と異なり価値が一律ではないため、評価方法によって金額に差が出ることがあります。
以下では、相続財産の調査方法、評価をめぐる争い、そして専門家へ依頼する際のポイントについて解説します。
相続財産の調査方法
相続財産に不動産が含まれている場合、まずはその正確な情報を把握することが重要です。
登記簿謄本を取得して所有者や面積、種類などの基本情報を確認し、固定資産税評価証明書や路線価図、課税明細書などを活用して評価額の参考資料を揃えます。
また、現地調査も有効です。
実際の利用状況や建物の状態、近隣環境などを確認することで、評価額に影響する要素を把握することができます。
特に複数の不動産を所有していた場合は、漏れのないよう一覧表などで管理することが推奨されます。
相続人間での評価の争い
相続人が複数いる場合、不動産の評価額をめぐって意見が対立することがあります。
特に、不動産を取得する人と現金での相続を希望する人との間で公平感に差が生じやすく、評価額の算出方法が争点となるケースが多いです。
たとえば
「もっと高く売れるはずだ」
「固定資産税の評価額は低すぎる」
など、それぞれの立場で主張が異なります。
こうした争いを防ぐためには、第三者による客観的な評価を行い、その根拠を示すことが有効です。
場合によっては遺産分割協議が長期化することもあるため、早い段階で対応しておくことが望まれます。
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不動産の相続税評価額に関するよくある質問について解説
不動産の相続税評価額について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋しご紹介します。
よくある質問詳細はコチラ関連ページ
不動産の相続税評価額：記事まとめ
不動産の相続税評価額は、相続税の申告や納税において重要なポイントです。
土地や建物の評価方法には路線価方式や固定資産税評価額の利用などがあり、正確な知識が求められます。
申告の有無は基礎控除額との関係で判断されますが、評価の誤りは税額に大きな影響を及ぼす可能性もあるため注意が必要です。
不安がある場合は、税理士などの専門家に相談することが安心につながります。
不動産の口コミ評判堂は、有限会社新未来設計が運営し、元メガバンク融資課出身でバブル期から不動産金融に携わり、底地ビジネスや立ち退き裁判も経験した宅地建物取引士の知見をもとに構想・設計され、日々、不動産情報を発信しています。