【今は楽勝？！】マンションは買った値段で売れる？買った時より「高く売れるマンションの特徴とは？」

マンション売却には、それなりのテクニックはあります。

しかし、
マンションが買った時の値段以上に売れた！

という人が続出の時期があります。

少なからず、
マンション売却でオーバーローンになってしまったという人が少ない時期があります。

それが、”今”です！

今回は、マンションは買った値段で売れる？というキーワードをもとに、

なぜ、今がマンション高値売却者が続出しているのか？

その理由を紹介します。

オーバーローンとは？
購入した住宅（マンション）の資産価値よりもローン残高が多い状態
マンションを売却し住宅ローンを返済しても、キャッシュが残った場合

マンションは買った値段で売れる？

新築マンションは、一般的に購入直後から価格が下落する傾向があります。

これは、新築プレミアムと呼ばれる、新築であることの付加価値がなくなるためです。

新築マンション購入後、数年で10〜20%程度価格が下落するケースが多いです。

その後は、築年数や市場状況によって下落幅は異なりますが、一般的には築20年程度で落ち着くことが一般的です。

引用：イエウール

買った時より高く売れるマンションの特徴”5選”

マンションの売却時に購入価格よりも高く売ることは、多くの不動産オーナーが目指す目標です。

市場の動向や立地条件、マンションの状態など様々な要素が売却価格に影響を与えます。

しかし、価格を上げるためには、売却前に特定の特徴を意識しておくことが大切です。

高く売れるマンションの特徴：1. 立地条件

マンションの価格に最も大きな影響を与えるのは立地です。

特に都市部でアクセスの良い場所にあるマンションは、時間の経過とともに価値が上昇する傾向があります。

近隣に商業施設、学校、病院、公共交通機関が充実しているエリアは、その利便性から常に高い需要を見込むことができます。

また、近年では、再開発エリアや新しい駅が開設される地域のマンションは、その周辺の価値向上によって価格が上がることもあります。

高く売れるマンションの特徴：2. 周辺環境とライフスタイル

周囲の環境が整備されていることも、マンション価格を上げる要因の一つです。

例えば、治安が良く、静かな住宅街に位置するマンションは、住みやすさが高く評価され、需要が高まります。

周辺に公園や自然環境が整っていることも、住民の生活の質を向上させ、買い手の関心を引きやすくなります。

近年、郊外でも交通の便が良くなり、家族向けの住宅が人気を集めているため、こうした立地も注目されています。

高く売れるマンションの特徴：3. 建物や設備の状態

マンションの物理的な状態も売却価格に大きく影響します。

購入後に適切なメンテナンスを行い、建物の老朽化を防ぐことが重要です。

例えば、共用部分や外装がきれいに保たれていると、物件全体の印象が良くなり、購入希望者の関心を引きやすくなります。

室内のリフォームやリノベーションも、特に古いマンションを売却する際には有効です。

最新の設備やデザインにアップデートすることで、購入者にとって魅力的な物件として評価され、売却価格を引き上げることができます。

高く売れるマンションの特徴：4. 需要が高いエリア

市場の需要が高いエリアにあるマンションは、時間の経過とともに価値が上がる可能性が高いです。

例えば、人口が増えているエリアや、経済活動が活発な地域では、住宅需要が安定しており、供給が少ない場合、価格は上昇しやすくなります。

また、学校区や企業のオフィス街の近くなど、特定の目的に適したエリアも高値で取引されやすいです。

高く売れるマンションの特徴：5. 築年数と管理状態

築年数が古いマンションでも、管理がしっかりと行われている場合、その価値を保つことができます。

良好な管理体制や、定期的な修繕計画が整備されているマンションは、購入者にとって魅力的です。

また、管理費や修繕積立金が適正であることも、購入者が安心して購入できる要素になります。

本来、マンションは買った値段で売れることはありません。

新築マンションの場合、

• 宣伝広告費
• フルカラーのパンフレット
• 物件専用のオフィシャルサイト
• モデルルーム（用地確保・モデルルーム設置）

そこに人件費もかかるため、住み始めた瞬間から中古マンションとなり、新築プレミアによって15%・20%ほど資産価値が下がります。

さらに10年経てば、30%程度まで低下していくのが一般的な考え方です。

しかし、それを超越するのが不動産市況です。

10年・15年前にマンションを購入した人は、タイミングという部分で買った時より高く売れるマンションと言えるでしょう。

ただ、タイミングの利は”棚から牡丹餅”的でしかありません。

基本的に、買った時より高く売れるマンションの特徴をしっかり把握する必要があります。

【立地】

資産価値の基本は、需要がある立地であるか？ないか？

ココは昔から変わりません。

とはいえ、その価値は時代とともに変化します。

• 昔の高級住宅街、今の高級住宅街は、必ずしも同じとは限りません。
• ベットタウンとして人気を博したエリアも、今は空き家も目立つにようになります。

人口減少・高齢化によって、より利便性を求めるようになりました。

まだまだ車社会ではありますが、国内販売台数の推移を見ても、減少傾向にあります。

参考：TOYOTA トヨタ自動車75年史

そのため、

• 今後、人口減少の影響を受けにくい都心（東京・大阪・福岡等）
• 駅から5分以内、徒歩圏内の立地
• 複数路線を持つターミナル駅

資産価値が下がりにくい不動産（マンション）は、
少なからず買った値段で売れるマンションになることはイメージがつくと思います。

• 住んで善し
• 貸して善し
• 売って善し

この3拍子を揃った物件選びがポイントです。

これは、マンション投資にも同じことが言えます。

【間取り】

マイホームの考え方は人それぞれ考えがありますが、
少なからず、売却を前提で不動産を選びたいところです。

• 1人暮らしの人が結婚すれば、2人暮らしになります。
• 子供が増えれば、ファミリー層の住環境に変わります。
• 子供が巣立ては、また2人暮らしになります。
• 離婚すれば、財産分与に流れになります。

都心で言えば、一人暮らし（単身世帯）が”50%”を占めます。

結婚を機にマンションを購入する場合、
子供がたくさん欲しいからということで3LDKの間取りの物件を購入する人もいますが、

エリアによって、好まれる間取りは変わります。
有名小学校・中学校の近く学区・エリアなど

ミスマッチエリアに物件を購入してしまっては、買った値段で売れるマンションどころから、大きく売却額が下がってしまう場合もあります。

マンションを所有したからと言って、住宅ローンを払い終えることが美学ではありません。

家族が増えたタイミングで手狭になれば、

• 不動産を売却することも可能です。
• 買い替えも可能です。
• マンションを売却し賃貸物件暮らしの選択も可能です。
• 賃貸に出すことも可能です。

老後に向けて資産価値を活かすも殺すも本人次第です。

【金利】

• マンションの物件価格か？
• 住宅ローンの融資額なのか？

そもそもマンション購入時は、物件価格以外にも、

• 証拠金
• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用・登録免許税
• 引越し費用

などもかかります。

さらに言えば、売却時にも
仲介手数料をはじめとした各種手数料（登録免許税・印紙税・変更登記の費用・引っ越し費用など）がかかります。

その観点から、住宅ローンの”金利”も無視できません。

バブル時代の住宅ローンの金利は”7%”・”8%”でした。

融資金額の”2倍以上”の金額を返済するイメージでした。

例：借入額3,000万円・返済期間35年

• 金利”7%”の場合（バブル期）
  毎月の返済：19万円
  返済総額：約8,000万円
• 金利”0.5%”の場合（現在）
  毎月の返済：7.8万円
  返済総額：約3,200万円

これだけの差が生まれます。

超低金利とも言われる今は、金利面ではかなりのメリットを受けることができる言えるでしょう。

【災害】

自然災害の多い日本。

その1つが地震と言えるでしょう。

そのため、日本の住宅は地震に強い造りになっています。
*耐震構造・免震構造・制震構造

これは、世界に誇れる建築技術です。

しかし、変えられないことがいくつかあります。

• 地盤（沈下・液状化リスク）
• 海抜（水害：洪水・高潮・土砂災害）

などは、事前に不動産会社に確認したり、自治体が発行しているハザードマップを確認しておきたいところです。

購入した不動産（一軒家・マンション）が、

・地震による液状化の被害にあったり（舞浜）
など、可能性が高い場所は事前に避けるものリスク管理であり、マンションを買った値段以上で売るポイントです。

買った値段で売れるマンションとは？

夢のマイホームを購入したものの住宅ローン返済半ばでリストラや急な出費等によって、家の売却を選択せざるを得ないシチュエーションは少なからずあります。

マンションを買った値段で売れれば、オーバーローンにはなりません。

家を売って住宅ローンを完済できれば次のステップに進めます。

筆者の場合、
過去に売却したマンションは、すべて大幅プラスの売却を実現しています。

しかし、特別なテクニックが実を結んだとは思っています。

ただ単に、
「時代がサポートしてくれた」
としか考えていません。

時代がサポートしてくれる？

今の状況下では、
買った時より高くマンションが売れる可能性が非常に高いタイミングであることは間違いありません。

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
不動産を所有している方にとって、
数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

少なからず住宅ローンを返済しても、それなりのキャッシュが残るシチュエーションでしょう。

その理由を紐解く上で、これまでの日本の不動産価格の歴史を確認する必要があります。

戦後からバブルのピークまで日本の不動産価格は右肩上がりでした。

バブル以前から不動産は安定資産として考えられ、一戸建てを立てることが労働者・一家の主の目標でもありました。

1980年に入り好景気も重なり不動産価格は考えられない上昇を見せたことで、一気にバブル景気は始まり、ご存じの通り、1990年に入りバブル崩壊となりました。

私の大先輩方は、このバブルに踊らされた世代です。

• 地方に一軒家を購入した瞬間、資産価値が大きく上がり、銀行の融資の口車に乗り資産を増やしました。
• 銀行からの借り入れは”売り上げ”！など誤った認識、相場を無視し一等地に自社ビルを建てた会社もありました。
• 不動産価値上昇にともない、都心の物件の購入はできず、下町のマンションを6,000万円で購入した人もいました。

しかし、多くの人はバブル崩壊で、一転しました。

• 2,500万円で購入した一軒家を、バブル崩壊直後に、2,200万円で売り逃げられたまだいい人です。
• 何十億の自社ビルは、数億の価値になり会社は倒産、社長は身を潜める形となりました。
• 下町に購入したマンションは、半分の価値になりました。
  当時の住宅ローン金利は、7%程度だったため、10年ちょっと前にやっと返済できたということを風の噂で聞きました。

バブル当時、不動産で儲けた多くの人は、さらに資産を増やそうと再投資していたため、結果的に大火傷で終わったというのが現実です。

それだけ、バブルは人を狂わせた時代でした。

それもこれも、戦後から不動産価格が右肩上がりであったという不動産神話がベースにあったからともいえるでしょう。

その意味で、現状の不動産市況はどうでしょうか？

今なら買った値段以上でも売れる？

20年前に購入した都心のマンションは、購入時の価格以上にまだまだ売れるレベルです。

20年間、住宅ローンを返信しているわけですから、売却して住宅ローンを返済してもかなりキャッシュが残るでしょう。

10年前に購入したマンションを考えると、東日本大震災時が直近の不動産市況の底ですから一番タイミングのいい時に購入した不動産です。

30%程度、購入時よりマンションが高く売れてもおかしくありません。

ちなみに30年前に購入したマンションの場合、このタイミングはバブル崩壊直後になります。

不動産市況は大きく崩れていましたのは事実ですが、不動産会社はあの手この手で物件を捌こうとしていた時期でもあります。

株価暴落と不動産市況を考えると、不動産市況は遅れて影響が出ますので、

• 底で購入できた人
• 高値掴みさせられた人

どちらのタイプの人もいる時代です。

住宅ローンもある程度払い終え、さらに今の不動産市況も重なり、それなりに満足の金額で売れるタイミングかもしれません。

マンションは買った時の値段で売れなくても、十分に現金が残るのは間違いないでしょう。

マンションは買った値段で売れる：まとめ

マンションの価値は、建築年数、立地、周辺環境、設備や共用部分の状態など、多くの要因によって変動します。
これらの要因を理解することで、適切な価格での売却や購入が可能となります。

• 新築と中古
  新築マンションは、最新の設備やデザインが魅力ですが、中古マンションは価格面でのメリットがあります。
• エリアと立地
  都心部や駅近などの立地条件は、マンションの価格を大きく左右します。
  また、地域の発展や周辺施設の整備も価格に影響を与える要因となります。
• 経年劣化
  マンションの経年劣化は避けられません。
  しかし、定期的なメンテナンスや修繕をおこなうことで、価値の低下を最小限に抑えることが可能です。
• リフォームとリノベーション
  適切なリフォームや改装は、マンションの価値を向上させる要因となります。
  特に、キッチンやバスルームなどの水回りのリフォームは、大きな価値向上をもたらすことができます。
• 経済状況や市場の動向
  経済の好不況や金利の動き、不動産市場のトレンドなど、マクロ経済の動向もマンションの価格に影響を与えます。

買った時より高くマンションを売る・売れる方法は１つや２つではありません。

将来の地域の発展予測や、建物の老朽化の進行度などを考慮し、マンションの将来価値を予測することも重要です。

逆に、マンションを購入する、長期的な投資としてのマンション購入する時も同様です。

《まとめ》
幸い、今都心にマンションを所有している人は、マンションを買った値段で売れる可能性は高いと言えるでしょう。

少なからず、購入時より下がったとしても住宅ローンを完済し、おつりが出るレベルでしょう。

しかし、それは時代が支えてくれているものです。

• 不動産市況が変われば、雰囲気は一気に変わります。
• これから購入する人は、特にシビアな物件選びが必要となります。

マンション売却のテクニックを最大限に活用する必要もあります。