第2の空き家】マンションの空き家問題とは？原因・リスク・対策を徹底解説

今回、3年前に書いた記事に追記しました。

3年前にこのテーマを取り上げたとき、焦点は

• 「高齢化」
• 「相続」
• 「管理放棄」

といった社会問題的な側面でした。

しかし、いま浮かび上がりはじめたのが、ステージ②＝“投機として取得されたマンション”の管理不全です。

とくに海外投資家による、不在オーナー／短期保有／短期賃貸化（民泊化）／管理費・修繕積立金の未納／総会ガバナンスの空洞化が連鎖。

1戸の空き・1人の不在が、棟全体の資産価値と運営をじわじわ蝕む段階に入っています。

そこで、本記事では、
第2の空き家問題＝マンション空き家問題”ステージ②”として、
投機マネー流入→管理不全化のメカニズムを整理し、
（1）症状（兆候）
（2）原因（所有者属性・運用方針・言語/越境ハードル）
（3）管理組合・区分投資家・実需オーナーそれぞれが今すぐ打てる対策
まで加筆し、具体的に解説します。

ポイントは、空室そのものよりも、“意思決定が機能しないこと”が空き家化を増幅させるという現実です。

• 兆候：総会の定足数割れ、委任状の形式化、議事録の簡素化、未納の常態化、短期賃貸の増加
• 原因：不在オーナー比率の上昇、転売前提の短期保有、連絡不達・言語障壁、SPV/代理人管理の形骸化
• 対策：規約整備（用途・短期賃貸・督促/保証）、長期修繕計画のローリング、開示/翻訳インフラ、議決権の電子化

マンションの空き家問題とは？

「空き家問題」というと、一般的には郊外の古い戸建て住宅をイメージする人が多いでしょう。

しかし、今や問題の主役は都市部に密集するマンションに移りつつあります。

一戸の空きがマンション全体に波及し、やがて管理機能や資産価値を揺るがす“連鎖型の空き家問題”が静かに進行しています。

そこで、マンション特有の構造的リスクと、近年急速に拡大する“第2の空き家”としての問題を整理していきます。

集合住宅特有のリスク

マンションは、土地と建物を複数の所有者で共有する「区分所有」の形態を取ります。

そのため、戸建てのように「持ち主が決めたら即行動できる」わけではなく、すべての合意形成に時間とコストがかかるという特性があります。

たとえば、外壁補修やエレベーター更新のような大規模修繕を行う場合、
多数決による合意が必要ですが、空き家・不在所有者の増加によって議決が成立しないケースが増加しています。

結果、老朽化が進んでも改修が遅れ、建物全体の安全性や快適性が低下してしまうのです。

また、管理費・修繕積立金の滞納者が出ると、他の住民の負担が増える仕組みになっており、 この連鎖がマンション全体の運営を圧迫する要因となっています。

限界マンションという現実

「限界マンション」とは、主に管理不全・高齢化・財政破綻が重なったマンションを指す言葉です。

所有者の高齢化によって管理組合の活動が停止し、修繕計画も頓挫。

結果として、共用部が老朽化し、資産価値が著しく低下していきます。

近年では、住民の半数以上が高齢者というマンションも珍しくなく、 転居・死亡・相続放棄によって「誰も管理しない部屋」が増加。

国土交通省の調査では、築40年以上のマンションはすでに全体の17％超を占め、 今後20年で倍増すると予測されています。

つまり、限界マンションは未来の話ではなく、すでに“現在進行形”の社会課題なのです。

第2の空き家としての増加

近年、総務省の統計によると、全国の空き家のうち約7割がマンションなどの集合住宅とされています。

これは、かつての「戸建て空き家問題」とは異なる、都市型の構造的リスクの広がりを意味します。

とくに注目すべきは、投機目的のマンション購入による空き家の増加です。

短期保有・民泊化・海外投資家による不在所有など、管理の空洞化が進み、 修繕積立金の未納や総会不参加といった実務上の問題を生んでいます。

「空き部屋がある」だけでは終わらず、意思決定が機能しないことでマンション全体が徐々に疲弊していく。

それが、“第2の空き家”と呼ばれる現代のマンション空き家問題の核心です。

マンション空き家問題の原因！

マンションの空き家問題は、単に「人が住んでいない」という状況ではなく、 複合的な社会・経済・制度的要因が絡み合って発生しています。

相続による所有者不明化、高齢化による転居、老朽化による需要低下、 そして管理費・修繕費の上昇といった現実的な負担。

これらが重なることで、マンションは徐々に“空き家化”の道をたどっていきます。

相続放置による所有者不明の増加

マンションの空き家問題で最も深刻なのが、相続発生後の放置です。

相続人が複数存在する場合、売却・処分・管理の意思決定ができず、 結果として「所有者不明状態」になるケースが増えています。

特に区分所有マンションでは、1戸の所有者が不明になると、 共用部の修繕や総会の議決に影響し、全体の管理が滞ることになります。

戸建ての空き家と異なり、マンションでは「一部の放置」が 「全体の機能不全」へと連鎖する点が最大の問題です。

高齢化による空室の連鎖

高齢化が進む中で、マンション住民の多くが介護施設や子どもの家へ転居するケースが増えています。

しかし、その後の住戸が放置されることが多く、空室が次々と増加していきます。

特にエレベーターのない中層マンションやバリアフリー化が進んでいない物件では、 高齢者が住み続けることが難しく、やむを得ず転出。

そのまま売却や賃貸の手続きが進まず、「空き室が空き室を呼ぶ」連鎖が生じています。

また、孤独死や事故物件化のリスクもあり、 心理的な要因がさらに空室化を加速させる傾向にあります。

築古化による売却や賃貸の困難

築年数が経過したマンションでは、設備の老朽化とデザインの陳腐化により、 賃貸・売却の需要が著しく減少しています。

特に地方都市や郊外では、新築物件との競争が激しく、 「家賃を下げても借り手がつかない」という現象が増えています。

さらに、マンション特有の修繕積立金や管理費の存在が、 賃貸経営の収益性を圧迫し、結果的に「貸すより放置」を選ぶ所有者も少なくありません。

これにより、築古マンションは市場から取り残され、 空室が固定化する構造的な問題を抱えています。

管理費や修繕費の負担増加

マンションの維持管理には、管理費と修繕積立金という2つの柱があります。

しかし、建物の老朽化に伴い修繕費が年々高騰。

特に大規模修繕のたびに積立金の引き上げが求められ、 経済的な負担が所有者を直撃しています。

この結果、支払いを放棄する住民が現れ、 滞納分を補填するために他の住民の負担が増加。

最終的に「負の連鎖」が生まれ、管理組合の財政は圧迫されます。

修繕積立金の滞納率が高いマンションでは、外壁や設備の修繕が進まず、 物理的にも心理的にも“放棄された建物”へと変化していくのです。

マンション空き家問題のリスクは？

マンションの空き家問題は、単なる「住まれていない部屋」では終わりません。

放置された1戸が、やがて管理組合の財政悪化・建物劣化・防犯リスクへと連鎖し、 最終的にはマンション全体の価値と存続を脅かす事態へ発展します。

しかも、戸建て住宅と異なり、マンションは1戸でも機能不全があれば全体に影響が及ぶ構造です。

そこで、空き家がもたらす5つの深刻なリスクを詳しく見ていきましょう。

管理費滞納による財政悪化

管理費や修繕積立金は、マンションの維持管理に欠かせない「血液」のような存在です。

しかし、空き家の増加によりこれらの費用が滞納・未納となるケースが増えています。

不在所有者や相続放棄により支払者が不明な場合、管理組合は徴収ができず、 他の住民にしわ寄せが生じます。

特に、エレベーターの保守や外壁補修など、定期的に支出が必要な項目では、 滞納者が1割を超えると修繕計画自体が破綻する可能性があります。

財政難が続けば、修繕積立金の値上げ→負担増→新たな滞納という悪循環に陥るのです。

空室による建物劣化の進行

居住者がいない部屋は、通気・換気・給排水などの循環が止まるため、 カビや結露、配管の腐食、給湯器の劣化といった設備損傷の進行が早まります。

一見、空き部屋でも「静かに朽ちていく」リスクを内包しているのです。

さらに、隣接住戸への影響も無視できません。

湿気や害虫が隣室へ広がり、結果的に他の住民にも被害が及ぶケースも報告されています。

空き室が1戸生まれることで、棟全体の寿命を縮める――これが集合住宅の怖さです。

防犯や衛生面の悪化

空き室が増えると、防犯・衛生両面でのリスクが急速に高まります。

人の出入りがない部屋は外部から見てもわかりやすく、 ゴミの不法投棄・放火・不法侵入のターゲットになりやすいのが現実です。

また、長期間放置された空き家では、 ゴミやホコリの蓄積、害虫・ネズミの繁殖、カビの発生が起こり、 悪臭や衛生被害が近隣住戸へ広がります。

こうした問題が発覚しても、不在オーナーと連絡が取れず対応できないケースも多く、 管理組合が対応費を立て替えることもあります。

所有者同士の負担押し付け問題

空き家問題が深刻化すると、次に起こるのが「ババ抜き状態」です。

つまり、

• 「売りたいのに売れない」
• 「貸したいのに借り手がいない」

状況に陥り、
所有者同士が“最後の一枚”を押し付け合う構造です。

特に、築40年以上・修繕積立金不足・管理不全のマンションは、 市場で資産価値ゼロに近い扱いを受けることもあります。

その結果、処分ができず固定資産税だけが残り、 経済的にも心理的にも「逃げられない不動産」と化してしまうのです。

解体できない構造的問題

マンションは、戸建て住宅と異なり、1人の判断では解体できません。

区分所有法上、全員または4/5以上の同意が必要であり、 空き家や不在オーナーが多いマンションでは、実質的に解体合意が不可能になります。

たとえ建物が老朽化し、居住に危険が生じていても、 所有者の合意が得られなければ建て替えも取り壊しもできない――

これが集合住宅の最大のジレンマです。

つまり、物理的にも法的にも「終わらせられない建物」こそが、 深刻化するマンション空き家問題の最終ステージと言えるでしょう。

関連ページ：限界マンションとは？

新たな局面 ― “第2の空き家”が意味するもの！

これまで「空き家問題」といえば、相続や高齢化に伴う戸建ての放置が中心でした。

しかし近年、静かに、そして確実に進行しているのが“第2の空き家”＝マンション空き家問題の新局面です。

背景には、投機目的で購入されたマンションや海外投資家による不在所有の増加があり、

• 「管理不全」
• 「意思決定の停止」
• 「資産価値の崩壊」

という新たなリスクが浮かび上がっています。

空き家数増加のデータ

東京都の空き家数は89万8000戸（総務省・住宅・土地統計調査）に達し、わずか5年間で11％増という急激な伸びを記録しています。

総住宅数は東京都が820万戸と最も多く、増加率は6.9%と沖縄県に続いて全国で2番目に高かった。

空き家の総住宅数に占める割合（空き家率）は18年から0.4ポイント増の11%だった。

空き家のうち賃貸・売却用や別荘などを除いた長期にわたって不在で使用目的がない「放置空き家」の割合は、全国で最も低く2.6%だった。

空き家の中でも問題なのが老朽化や破損している物件だ。放っておくと倒壊や景観悪化など周辺に悪影響を与えかねない。都内の「腐朽・破損あり」の空き家は10万5千戸だった。

日経新聞より

タワーマンション空室問題

販売時には即完売しても、実際には「投資目的で買われたまま空室のまま」という物件が多数存在します。

特に湾岸エリアや再開発地域では、一時的に居住者ゼロの棟も報告され、 見た目は新築でも、実態は“空きマンション化”が進行中です。

一見、戸建ての放置が問題視されがちですが、実際には都市部の集合住宅が 空き家問題の“主戦場”となっているのです。

この現象は、単なる空き家問題ではなく、都市の「住宅需要と投機マネーの乖離」を象徴しています。

参考：新築タワマンの7割が｢空き家｣の異常事態…東京の不動産価格を吊り上げる｢外国人転売ヤー｣を撃退する方法

海外投資家による所有増加

アジア圏を中心に、外国人投資家による日本のマンション購入が加速しています。

円安と安定した法制度が追い風となり、都心のタワーマンションは「安全な資産置き場」として人気を集めました。

しかし、その多くが不在所有であり、現地には居住せず、管理組合への関与も最小限。

結果として、総会の定足数割れ・議決不成立・未納の増加が深刻化しています。

一部のマンションでは、外国人名義の住戸が過半を超え、 連絡が取れないまま管理が完全に機能不全に陥ったケースも。

国境を越えた所有が進むほど、地域密着型の管理体制が崩れていくという逆説的な現象です。

民泊や短期賃貸の影響

投資用マンションの一部では、収益確保のために民泊・短期賃貸化が急増しています。

これにより、居住者の入れ替わりが激しくなり、 住民間のトラブル・騒音・ゴミ問題が多発しています。

また、管理規約で禁止されていても、実際には取り締まりが追いつかず、マンション内で“ホテル化”が進行しているケースもあります。

この状況が続けば、「安心して暮らせる集合住宅」という概念が崩壊しかねません。

マンションが“住まい”ではなく“収益装置”として扱われることで、 コミュニティは失われ、管理の健全性も揺らいでいるのです。

修繕意識の違いによる管理問題

日本のマンション運営の根幹にあるのが修繕積立金制度です。

ところが、海外投資家の中にはこの仕組み自体を理解していないケースも多く、 「なぜ毎月払わなければならないのか」という文化的ギャップが発生しています。

その結果、修繕積立金の未納や総会不参加が常態化。

中には、支払いを拒否するオーナーが多すぎて、管理組合が修繕工事の見積もりすら取れないマンションも存在します。

この「制度理解の欠如」は、グローバル化が進む不動産市場の中で、新たな管理リスクとして無視できない課題となっています。

マンションが第2の空き家になりやすい理由は？

「第2の空き家問題」と呼ばれるマンションの空室化・管理不全には、戸建て住宅にはない構造的な脆弱性があります。

それは、複数の所有者が1つの建物を共有し、全員の同意で運営・修繕・意思決定を行うという「合意形成の遅れ」に起因するものです。

さらに、代理人管理や外国人オーナーの増加、短期転売を前提とした“投機循環”が加わることで、空室は一時的ではなく「構造的・連鎖的な現象」となっています。

合意形成の難しさ

マンションは区分所有法に基づき、複数のオーナーが共用部分を共有しています。

この仕組み自体は公平性を保つ反面、修繕・建て替え・規約改定などに際して全員の合意や4/5以上の賛成が必要となるため、意思決定が非常に遅れがちです。

特に空き室が多い場合、議決に必要な定足数が満たされず、「何も決められないマンション」になることがあります。

その結果、老朽化への対応が遅れ、資産価値が低下。

空室が増えるほど意思決定が難しくなるという負のループが生まれるのです。

つまり、区分所有という制度そのものが、空き家化を加速させる一因になっています。

管理体制の形骸化

投資目的でマンションを所有するオーナーの中には、実際の管理を不動産会社や管理代行業者に一任しているケースが多く見られます。

一見、効率的な仕組みに見えますが、これが長期的には問題を生みます。

代理人が名義上の管理者となっていても、実質的には連絡が取れず、管理組合とのコミュニケーションが途絶していることが少なくありません。

総会の議案が伝わらず、滞納が発生しても担当者が変わるたびに引き継ぎが不十分——

こうして管理の実態が空洞化していくのです。

外国人所有者との連絡問題

外国人オーナーの増加は、マンション市場の新しい潮流ですが、その裏では言語と距離の壁が深刻化しています。

議事録や通知文が日本語のみで送られるため、内容が理解されず、返答も得られないケースが多数発生しています。

また、所有者が海外在住であるため、郵便が届かず、Eメールや電話も繋がらないといった“連絡不達”が慢性化。

その結果、議決不能・修繕未承認・滞納放置といった問題が生じています。

言葉と距離が、同じ建物に住む者たちの意思疎通を断絶させ、マンションという共同体の基盤を揺るがしているのです。

投機目的による空室の常態化

近年、都市部ではマンションが短期売買の対象となり、1～2年単位で所有者が入れ替わるケースが増えています。

この投機的循環こそが、マンションを“住まい”ではなく“金融商品”として扱う流れを加速させ、「長期的な管理意識」や「居住者コミュニティの形成」を著しく希薄化させています。

短期保有者にとって最も重要なのは、“今いくらで売れるか”という点であり、将来的な修繕・積立金・管理維持コストにはほとんど関心がありません。

そのため、修繕積立金の未納・総会への不参加・議決放棄などの問題も生まれ、結果的に管理組合の意思決定が麻痺していくのです。

さらに問題なのは、転売を目的とした投資家が、 賃貸運用を避けて空室のまま保有しているケースが増えている点です。

これは、日本の借地借家法による「借主保護」が背景にあります。

一度入居者を迎えると、正当な理由がなければ退去を求めにくく、次の転売時に「明け渡し困難物件」として扱われる可能性があるためです。

その結果、所有者は“空室のまま”物件を保持し、 短期の価格上昇を待つという投機的ホールド戦略に走ります。

こうした住まれない部屋が積み重なることで、マンション全体の稼働率が下がり、共用部の管理費も滞る——

つまり、「投資商品としての循環」が「住まいとしての安定」を完全に上回ってしまっているのです。

いまや、都市の新築マンションの一部は、“誰も住まない空間”として資産価値だけが取引される。

これこそが、“第2の空き家問題”を象徴する最も深刻な構造的歪みなのです。

記事まとめ｜>マンション空き家問題の対策！

マンションの“第2の空き家問題”は、老朽化や人口減少だけではなく、「管理不全」と「所有の分断」によって生まれる新しい社会課題です。

特に、海外投資家・短期保有・代理管理など、現代特有の所有構造が絡み合うことで、空き家化は加速度的に進行しています。

しかし、完全に手遅れになる前にできる対策は確かに存在します。

その鍵となるのが、短期的な利益よりも「持続的な管理と資産保全」を重視する視点です。

管理と資産保全の意識転換

これまでのマンション運用は、「資産の安定＝継続的な家賃収入」という価値観に支えられてきました。

しかし、少子高齢化・人口減少・建物の老朽化といった現実の中では、
いくら価格が上がっても、維持できなければ意味がないという段階に入っています。

これから求められるのは、「売る」「貸す」よりも、“守る”という発想です。

たとえば、管理規約の見直しや修繕積立金の適正化、さらに外国人オーナーへの多言語対応など、“持続可能な管理体制”を整備することこそ、資産価値を守る最も現実的で長期的な戦略といえるでしょう。

マンションは、一人では完結できない“共同体としての資産”です。

一棟の未来は、一人ひとりの管理意識で決まる——
まさにその時代に、私たちは立っています。

長期的な運営体制の見直し

日本のマンション市場は、これからの10年で“成熟社会”としての試練を迎えます。

築40年を超えるマンションが急増し、建て替え・修繕・合意形成など、複雑で避けられない課題に直面するからです。

このとき問われるのは、建物の新しさではなく“運営の成熟度”です。

管理不全を放置すれば、どれほど立地が良くても、「売れない資産」へと転落するリスクがあります。

“第2の空き家”を防ぐためには、いまこそ「投資」から「運営」へと発想を転換し、“持続可能な集合住宅”としての価値を再構築する時代へ進む必要があります。

その一環として、政府が検討を進めている外国人による不動産購入規制も、この流れの中で重要な政策的アプローチといえるでしょう。