マンション売却時の壁の穴・壁紙：落書きだらけの壁・壁の穴や傷、クロスの張替え・補修は必要？高額マンション売却可能

不動産を売却しようとしたとき、壁に空いた穴や子どもの落書き、経年によるクロスの傷みが気になる方は多いのではないでしょうか。

• 「補修してから売るべきなのか？」
• 「このままでも買い手は見つかるのか？」

と迷ってしまいますよね。

結論から言えば、状況によって必要なケースと不要なケースがあります。

むやみにリフォームをしてしまうと費用ばかりかかってしまうこともありますが、反対に最低限の補修をすることで査定額や購入希望者の印象がアップする場合もあります。

本記事では、

• 壁の穴や落書きを補修すべきケース・不要なケース
• 査定額に与える影響
• 補修やクロス張替えにかかる費用の目安

をわかりやすく解説します。

売却前にどこまで直すべきか判断に迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却時に壁の穴や壁紙の落書きは補修すべき？

「この壁の落書きや穴、直さないと売れないのかな？」
不動産を売却しようとするとき、壁の状態が気になっていませんか？

特に、お子さんがつけた壁の傷や、うっかり開けてしまった穴を見ると、このままでは買い手がつかないのではないかと不安になりますよね。

しかし、全ての傷や汚れを完璧に直す必要はありません。

どこまで補修すべきかは、売却を成功させる上で重要なポイントです。

問題になるのはどんな状態？

不動産売却において、買主が特に気にするのは
「目立つ場所の大きなダメージ」です。

例えば、リビングの中心にある壁の大きな穴、玄関に入ってすぐ目に飛び込む広範囲の落書き、あるいはペットの引っ掻き傷やタバコのヤニによるひどい変色などです。

これらのダメージは、内覧に来た買主に
「この家は手入れが行き届いていない」というマイナスの印象を与え、物件の価値を低く見積もらせる原因になります。

また、修繕費用がいくらかかるか分からないという不安から、購入をためらってしまうこともあります。

現状渡しでも売却できるのか？

結論から言うと、壁に傷や汚れがあっても「現状渡し」で売却することは可能です。

特に、築年数が経過している物件では、買主も多少の経年劣化は織り込み済みであることが多いです。

また、「自分好みにリフォームしたい」と考える買主にとっては、あえて補修しない方が都合が良い場合もあります。

ただし、この場合は買主がリフォーム費用を負担することになるため、その分、売却価格が低くなる傾向にあります。

現状渡しにするか補修するかは、物件のタイプや買主の層によって判断することが重要です。

補修が必要なケースと不要なケースの違い

補修が必要かどうかの判断は、費用対効果が鍵となります。

買主の印象が変わるポイント

買主が物件を内覧する際、壁の状態が与える印象は想像以上に大きいものです。

特に、壁紙の清潔感と統一感は重要なポイントになります。

部分的に色が違ったり、古い壁紙が剥がれかけていたりすると、全体が古く見えてしまいます。

また、部屋に入ったときの「明るさ」や「開放感」も壁の状態に左右されます。

白い壁紙は部屋を広く明るく見せる効果があるため、汚れや変色がない方が好印象につながります。

これらのポイントを意識して、どこまで手を入れるか検討してみてください。

壁の穴やクロス張替えが査定額に与える影響

壁の傷や汚れは、売却査定にどう影響するのでしょうか？

「リフォーム費用をかけても、その分高く売れないのでは？」

と不安に思う方もいるかもしれません。

しかし、壁紙のわずかな補修や張り替えが、査定額にプラスの影響を与えることもあります。

壁の状態が物件の価値にどう関わるかを知ることは、賢く売却を進める上で非常に重要です。

査定額が下がる可能性があるケース

壁の穴やクロス（壁紙）の劣化がひどい場合、査定額が下がる可能性が高くなります。

特に、買主が内覧時に必ず目にするリビングや玄関、廊下などの壁に大きなダメージがある場合は注意が必要です。

例えば、子供がつけた大きな落書きや、家具の移動でできた深い傷、ペットの引っ掻き傷などは、買い手にとって「修繕費用がかかる物件」という印象を与え、購入意欲を削いでしまいます。

不動産会社も、これらの修繕費用を考慮して査定額を提示することが多いため、現状のままでは適正な価格での売却が難しくなることがあります。

印象アップで購入希望者が増えるケース

壁紙をきれいに張り替えることは、査定額のアップだけでなく、購入希望者を増やす効果もあります。

買主は内覧で「この家に住みたい」という感情的な魅力を感じることが多いです。

壁紙が新しく清潔だと、物件全体が明るく、手入れが行き届いているように見えます。

これにより、買主はすぐに快適な新生活を始められると想像しやすくなります。

特に、築浅の物件や、内装をきれいに保っている物件では、壁紙がきれいなだけで「築年数以上に価値がある」と判断されることがあります。

また、近年人気のリノベーション済み物件のように、壁紙の色や柄を工夫することで、物件の個性を引き立て、特定の層の買主からの人気を集めることも可能です。

築年数や物件タイプによる影響の違い

壁の傷や汚れが査定額に与える影響は、物件の築年数やタイプによって異なります。

• 築浅物件（〜10年）
  このタイプの物件は、新築に近い状態を期待する買主が多いため、壁の傷や汚れは査定額に大きく影響します。
  壁紙を張り替えることで、物件の価値を維持しやすくなります。
• 築古物件（20年〜）
  築古物件の場合、買主はリフォームやリノベーションを前提に購入を検討することが多いです。
  そのため、壁の傷や汚れがあっても、査定額に大きな影響を与えないことがあります。
• 投資用物件
  投資用物件は、家賃収入や利回りが重視されるため、壁のダメージが査定額に直接影響することは少ないです。
  ただし、入居者確保のためにリフォームが必要と判断されれば、その費用が考慮されることはあります。

このように、売却する物件の特徴に合わせて、補修の必要性を判断することが重要です。

不動産売却で壁紙を補修しない場合のデメリット

不動産を売却する際に、壁紙を補修せずに現状のまま売りに出すとどんなリスクがあるのかを気にする方は多いのではないでしょうか。

クロスの傷みや穴を放置しても売却自体は可能ですが、査定額・売却スピード・買主とのトラブルリスクといった面でデメリットが生じることがあります。

特に、買主にとって物件の第一印象は大きな判断材料となるため、壁紙の状態を軽視するのは得策とは言えません。

査定価格への具体的な影響

壁紙に大きな穴や目立つ汚れ、広範囲の落書きがあると、査定価格は確実にマイナス評価を受けやすくなります。

不動産会社は「売却後に買主がリフォームするコスト」を考慮するため、その分を差し引いた査定額を提示するのが一般的です。

たとえば、クロス全面張替えに20万円かかると見込まれれば、査定価格も同程度かそれ以上下がる可能性があります。

また、壁の傷が「大切に使われていなかった家」という印象を与えると、建物全体の管理状態に疑念を持たれ、実際のダメージ以上に価格が下落することもあります。

壁紙の状態は単なる見た目の問題にとどまらず、査定の基準に直接影響を及ぼす要素と理解しておく必要があります。

成約スピードや内覧数へ与える影響

補修をしないまま売却すると、成約までのスピードが遅くなるリスクがあります。

内覧時に壁紙の傷みが目立つと、第一印象でマイナスに働き、購入候補から外されてしまうことが多いからです。

購入希望者の母数が減れば、当然内覧数も少なくなり、結果的に売却期間が長期化する傾向があります。

特に、同じエリア・価格帯で競合物件がある場合、壁紙の印象が良い物件の方が先に売れてしまう可能性が高まります。

早期売却を目指すなら、最低限の補修を行って「内覧での離脱を防ぐ工夫」が有効です。

最悪の場合は売買トラブルも

壁紙の補修を怠ったまま売却すると、売買後のトラブルにつながる可能性も否定できません。

例えば、売却契約時に「現状有姿」として合意していても、買主が「想定以上に壁の損傷が激しい」と感じた場合、引き渡し後にクレームや補償を求められるケースがあります。

特に、契約時の説明不足や瑕疵担保責任（契約不適合責任）の範囲を巡ってトラブルに発展することもあります。

こうしたリスクを回避するためにも、買主が納得できる状態にして売却するか、事前にしっかり説明することが大切です。

補修をしておけば、余計なトラブルを防ぎ、安心して売却を進められるでしょう。

壁紙クロスの補修・張替えにかかる費用の目安

壁の穴や汚れを直すとなると、
「一体いくらかかるのだろう？」と費用面が気になりますよね。

補修にかかるコストを事前に把握しておけば、売却戦略を立てる上で非常に役立ちます。

費用対効果を考え、最適な選択をするために、部分補修から全面張り替え、そしてDIYと業者依頼のそれぞれの相場をしっかりと理解しておきましょう。

部分補修にかかる費用相場

小さな傷や穴、部分的な汚れであれば、壁紙をすべて張り替えなくても、部分的な補修で対応できる場合があります。

部分補修の費用相場は、数千円から1万5千円程度が目安です。具体的な費用は、傷の大きさや種類、壁紙の素材によって変動します。

例えば、画鋲の穴や小さなへこみ程度であれば、専用の補修剤やパテを使って自分で直すことも可能です。

業者に依頼する場合も、数万円以内で済むケースがほとんどです。

ただし、部分補修は既存の壁紙と完全に同じ色や柄のものを手に入れるのが難しく、仕上がりに違和感が出る可能性もあるため、依頼する業者と事前にしっかりと相談することが重要です。

全面張替えの費用相場

部屋全体の壁紙を新しく張り替える「全面張り替え」は、最も効果的に物件の印象を変える方法の一つです。

費用は、一般的に1平方メートルあたり1,000円〜1,500円程度が相場とされています。

例えば、一般的な6畳の部屋（壁面積約30〜40平方メートル）であれば、3万円〜6万円程度が目安となります。

これには、既存の壁紙を剥がす費用や、下地の補修費用が含まれることが多いです。

ただし、壁紙の素材をビニールクロスから、珪藻土や漆喰などの機能性壁紙に変更する場合は、さらに費用が高くなる可能性があります。

全面張り替えを行うことで、物件全体が明るく清潔な印象になり、内覧時の第一印象が格段に向上します。

DIYと業者依頼のコスト比較

壁の補修や張り替えは、費用を抑えるためにDIYで挑戦する方もいます。

しかし、それぞれにメリットとデメリットが存在するため、コストだけでなく、仕上がりや手間も考慮して判断することが大切です。

【DIYのコスト】
DIYは、材料費だけで済むため、業者に依頼するよりもコストを大幅に抑えられます。
ホームセンターで売られている壁紙や補修キットは、数千円から購入可能です。

【業者依頼のコスト】
業者に依頼すると、人件費や技術料が含まれるため、DIYよりも高価になります。
しかし、プロの技術によって、ムラなく美しい仕上がりになります。
特に、大きな穴や広範囲の張り替え、複雑な形状の壁は、プロに任せる方が安心です。

コストと仕上がりのバランスを考える
小さな傷や穴はDIYで、目立つ場所の大きなダメージや、部屋全体の張り替えはプロの業者に依頼するなど、状況に応じて使い分けるのが賢明な選択と言えるでしょう。

壁の穴や傷のある不動産売却のよくある質問

不動産を売却する際、壁の穴やクロスの傷み、落書きなどのダメージは、多くの売主が気にするポイントです。
「補修しなければ売れないのでは？」「そのままでも買い手は見つかるのか？」といった不安を抱える方も少なくありません。

実際には、物件の状態や買主層、売却戦略によって最適な対応は変わります。ここでは、売却を検討中の方から寄せられるよくある質問とその答えをまとめました。査定額や補修費用、売却への影響などを理解することで、余計な出費を避けながらスムーズな売却につなげるヒントにしていただけます。

よくある質問：穴の大きさや数によって、修理の必要性は変わりますか？

一般的に、大きな穴や多数の穴がある場合、修理の必要性は高まります。

小さな穴でも、目立つ位置にある時は修理を検討した方が良いでしょう。

よくある質問：壁の穴の修理を自分でおこなうことは可能ですか？その場合のメリットとデメリットは？

小さな穴であればDIYでの修理も可能です。

メリットとしては費用の節約が挙げられますが、デメリットとしては専門的な技術や知識が必要で、不適切な修理がトラブルの原因となる可能性があります。

まとめ：壁の穴や壁紙補修はケースバイケースで判断を

不動産売却を成功させる上で、壁の穴や壁紙の傷をどう扱うかは、頭を悩ませる問題です。

しかし、すべてのダメージを完璧に直す必要はありません。

大切なのは、物件の状況や売却戦略に合わせて、最も効果的な方法を選ぶことです。

ここまで解説してきたように、壁の補修は査定額や内覧時の印象に影響を与えますが、闇雲に費用をかけるのは賢明ではありません。

最低限の補修で十分な場合もある

「売主が思っているほど、買主は細かい部分まで見ていない」ということも少なくありません。

特に、家具で隠れる部分の小さな穴や、生活する上であまり目に触れない場所の傷は、無理に直す必要はありません。

費用対効果を考えれば、最低限の補修に留める方が賢い選択と言えるでしょう。

たとえば、内覧で最も目につくリビングや玄関の壁紙をきれいに張り替えるだけでも、物件全体の印象は大きく向上します。

広範囲にわたる深刻なダメージがない限り、すべての部屋の壁紙を新しくする必要はないのです。最低限の費用で最大の効果を得ることを目指しましょう。

また、買主がリノベーションを前提に物件を探している場合は、現状のままで引き渡す「現状渡し」の方が、かえって喜ばれることもあります。

これは、買主が自分の好みに合わせて自由にリフォームできるメリットがあるためです。

プロの査定で適切な判断を

壁の補修について迷ったら、自己判断せず、必ず複数の不動産会社に相談することが最も重要です。

不動産のプロは、数多くの物件を見てきた経験から、どの程度の傷が売却に影響するか、そしてどの程度の費用をかけるべきかを適切に判断できます。

査定を依頼する際には、正直に壁の状態を伝え、

• 「この壁は直すべきか？」
• 「直した場合、査定額はどれくらい上がるか？」

といった具体的な質問をしてみましょう。

プロの意見を聞くことで、無駄な出費を避けつつ、売却を有利に進めるための最適な戦略を立てることができます。

特に、リフォーム費用込みで買主を探してくれるサービスや、売却後にリフォーム費用を精算できるプランを持つ会社もあります。

あなたの大切な不動産を、最高の形で次のオーナーへ引き継ぐために、ぜひプロの力を借りて、後悔のない選択をしてください。

不動産会社の選び方

今回、マンション売却時の壁の穴・壁紙について、

壁の穴は補修し・落書きなどで汚れている壁を一新して、マンション売却を行いましょうということで紹介しました。

不動産会社選びは、
大手不動産会社を中心にお問い合わせしながら、最大限高く売却してくれる不動産会社を選択です。

《具体的な進め方》

• おすすめリフォーム比較ページで壁紙の張替えを安く行ってくれるリフォーム会社を探す
• リフォーム会社に壁紙の張替えをお願いします。
• 一括査定サイトを活用し、不動産会社に査定依頼
• 各不動産会社と打ち合わせを行い、意気投合した不動産会社に売却を依頼