一棟所有と区分所有のメリット・デメリット、不動産投資はどっちがおすすめ？マンション投資とアパート経営

 

不動産投資は、資産形成の一つの方法として人気があります。

その中でも、「一棟所有」と「区分所有」は、投資の形態としてよく知られています。

しかし、これらの違いを理解し、自分に適した投資方法を選択することが重要です。

この記事では、

• 一棟所有と区分所有の違い
• 一棟所有（アパート経営）と区分所有（マンション投資）のメリット・デメリット
• おすすめの不動産投資会社

そしてそれぞれが投資家にどのような影響を与えるかについて詳しく解説します。

また、不動産投資における物件選びのポイントや、投資戦略の選択についても触れていきます。

不動産投資に興味がある方、始めてみたいと考えている方、すでに始めているが更なる知識を得たい方に向けて、一棟所有と区分所有の基礎知識を紹介したいと思います。

一棟所有とは？

一棟所有とは、その名の通り、一つの建物全体を所有する形態のことを指します。

これは、アパートやマンションなどの一棟全体を購入し、その建物全体から得られる家賃収入を得る形態です。

一棟所有のメリット：賃貸経営の統制性

まず、一棟所有の最大のメリットは「賃貸経営の統制性」です。

投資家は建物全体をコントロール下に置くことができるため、賃貸条件の統一やテナントの選定、管理ポリシーの策定など、経営方針を一元的に決定することが可能です。 賃貸経営の「効率化」と「最適化」を図ることができます。

一棟所有のメリット：スケールメリット

次に、「スケールメリット」が挙げられます。

一棟所有では、複数の賃貸ユニットを一度に管理することで、広告費用の削減や業務の一括処理が可能となり、経営効率が向上します。

また、修繕やメンテナンスも一棟単位でおこなうことで、単位あたりのコストを抑えることができるため、「コストパフォーマンス」の向上が期待できます。

一棟所有のメリット：リスク分散

「リスク分散」も一棟所有のメリットです。

一棟内の複数のユニットから賃料収入を得ることで、一部の部屋が空室になったとしても、他の部屋からの収入で補うことができます。

収入の安定性が高まり、投資リスクを分散することが可能になります。

一棟所有のメリット：資産価値の最大化

また、一棟所有は「資産価値の最大化」にも寄与します。

建物全体の価値を高めるためのリノベーションや設備投資をおこなうことで、賃料の増加やテナントの質の向上を図ることができます。

これは、長期的な「キャピタルゲイン」を見込むことにもつながります。

一棟所有のメリット：税務上のメリット

「税務上のメリット」も見逃せません。不動産投資には、減価償却費の計上や固定資産税の評価減など、税務上の優遇措置が存在します。

一棟所有では、これらの税制メリットをフルに活用することができ、効果的な「税金対策」が可能です。

一棟所有のメリット：資金調達の柔軟性

さらに、一棟所有は「資金調達の柔軟性」にも優れています。

不動産を担保にした融資を受けやすく、金融機関からの評価も高いため、追加の投資や他の事業への資金流用がしやすいという特徴があります。

一棟所有のデメリット：空室リスク

まず、一棟所有の最大のデメリットは「空室リスク」です。

一棟の物件に複数の賃貸ユニットがある場合、市場環境の変化や物件の老朽化などにより、同時に多くの部屋が空室になる可能性があります。

賃料収入が大幅に減少し、固定費用の支払いが負担となることがあります。

一棟所有のデメリット：大規模修繕の負担

「大規模修繕の負担」も重要なデメリットです。

建物の老朽化にともない、屋根や外壁の修繕、設備の更新など、一度に大きな出費が必要になることがあります。

これらの修繕費用は、賃料収入だけでは賄いきれないことが多く、修繕積立金の不足分を補うために追加の資金調達が必要になる場合があります。

一棟所有のデメリット：管理の手間

「管理の手間」も一棟所有のデメリットとして挙げられます。

テナントの募集から契約、日常のクレーム対応、建物のメンテナンスなど、多くの管理業務が発生します。

これらの業務は専門的な知識と時間を要するため、自己管理ではなくプロパティマネジメント会社に委託することが一般的ですが、その時は管理費用が発生します。

一棟所有のデメリット：融資の返済圧力

「融資の返済圧力」も考慮する必要があります。

一棟所有の物件を購入する際には、多額の融資を利用することが多いですが、空室率の増加などにより収入が減少した場合、融資の返済が困難になるリスクがあります。
特に、固定金利期間の終了後に金利が上昇した場合、返済負担が増大する可能性があります。

一棟所有のデメリット：税金の負担

「税金の負担」も無視できません。

不動産投資では、固定資産税や都市計画税などの税金が発生します。

これらの税金は物件の評価額に基づいて計算されるため、物件の価値が高い時は税金の負担も大きくなります。

一棟所有のデメリット：借主とのトラブル

「テナントトラブル」も一棟所有のデメリットです。

テナント間のトラブルや賃料の未払い、物件の不当な使用など、さまざまな問題が発生する可能性があります。

これらの問題に対応するためには、法的な手続きを含む時間とコストが必要になります。

一棟所有のデメリット：流動性の問題

「流動性の問題」も考慮すべき点です。

一棟所有の物件は、その規模から売却に時間がかかることが多く、急な資金需要に対応しにくいという特性があります。

また、市場環境によっては、適切な価格での売却が困難になることもあります。

一棟所有のデメリット：市場変動の影響

「市場変動の影響」も重要なリスクです。経済状況や不動産市場の変動により、物件の価値が下落する可能性があります。

特に、地域経済の衰退や人口減少などのマクロ経済の変化は、不動産価値に大きな影響を与えます。

一棟所有の選び方のポイント：物件の立地

物件の立地は、借主の集客力や賃料設定に大きな影響を与えます。

商業施設や交通機関へのアクセスが良い場所はもちろんですが、投資額が大きくなるため、費用対効果を意識する必要があります。

一棟所有の選び方のポイント：建物の状態

建物の状態は、修繕費用やテナントの満足度に影響を与えます。

新築やリノベーション物件は、古い物件に比べて修繕費用が少なく、借主からの評価も高い傾向にあります。

一棟所有の選び方のポイント：市場状況

不動産市場の動向を理解することで、適切なタイミングで投資をおこなうことができます。

市場の供給・需要のバランスや、近隣の賃料相場などを調査することが重要です。

一棟所有の選び方のポイント：自己管理の可否

自分自身が物件管理をおこなう場合、物件管理の知識と経験が必要となります。

自己管理が難しい時は、管理会社に委託することも考慮する必要があります。

関連ページ：不動産投資比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。

区分所有とは？

区分所有とは、一つの建物の一部分（例えば、マンションの一室）を所有する形態のことを指します。

これは、マンションの一室を購入し、その部屋から得られる家賃収入を得る形態です。

区分所有のメリット：初期投資の低さ

まず、区分所有の最大のメリットは「初期投資の低さ」です。

一棟所有と比較して、区分所有は一室単位での投資となるため、購入に必要な資金が少なく、不動産投資への参入障壁が低いです。

少額からでも不動産投資を始めることができ、「投資の多様化」と「ポートフォリオの拡大」が容易になります。

区分所有のメリット：流動性の高さ

「流動性の高さ」も大きなメリットです。

区分所有のマンションは、市場での需要が高く、売却しやすい傾向にあります。

これは、購入希望者が少額で不動産投資を始めることができるためであり、投資家にとっては資金の回収や再投資がしやすいという利点があります。

区分所有のメリット：管理の手軽さ

「管理の手軽さ」も区分所有の魅力の一つです。

一棟所有の時は、建物全体の管理が必要ですが、区分所有では管理組合が共有部分の管理をおこなうため、個々のオーナーの管理負担が軽減されます。

また、プロパティマネジメント会社に委託することで、賃貸管理の「専門性」と「効率性」を確保することができます。

区分所有のメリット：リスクの局所化

「リスクの局所化」も重要な特徴です。

一棟所有の場合、建物全体のリスクを負いますが、区分所有では自分の所有する一室のみのリスクを負うため、リスクが局所化されます。

他の部屋の空室やトラブルが直接的な損失につながることはありません。

区分所有のメリット：資産価値の維持

「資産価値の維持」も区分所有のメリットの一つです。

マンションの場合、管理組合が共有部分のメンテナンスをおこなうため、建物全体の価値が維持されやすく、それによって個々の区分所有部分の資産価値も保たれる傾向にあります。

区分所有のメリット：テナントの多様性

「テナントの多様性」も区分所有の利点です。

一棟所有の時は、テナント層が限定されることがありますが、区分所有ではさまざまなタイプの物件を所有することができ、それによって多様なテナント層を対象に賃貸することが可能です。

区分所有のメリット：融資の柔軟性

「融資の柔軟性」も区分所有のメリットとして挙げられます。
一室単位での投資であるため、必要な融資額が少なく、金融機関との交渉がしやすいです。

また、一室ずつの担保設定が可能であり、資金調達の際の「担保の分散」が行えます。

区分所有のメリット：運用のシンプルさ

「運用のシンプルさ」も区分所有の魅力です。

一室単位での投資であるため、購入から売却までのプロセスがシンプルであり、不動産投資の「エントリーレベル」として適しています。

区分所有のデメリット：空室リスクと収益の不安定性

区分所有のマンション投資では、所有している部屋が空室になると収入がゼロになるリスクがあります。

一棟所有の時は他の部屋の賃料収入でカバーできる可能性がありますが、区分所有ではその補填ができません。

「収益の不安定性」が高まり、資金繰りに影響を及ぼすことがあります。

区分所有のデメリット：管理組合への依存

区分所有では、建物全体の管理は管理組合が行います。

管理組合の運営状況や決定によっては、予期せぬ大規模修繕が必要になったり、管理費や修繕積立金の増額が発生することがあります。

「経済的負担」が増加し、投資の収益性に影響を及ぼす可能性があります。

区分所有のデメリット：資産価値の変動リスク

マンションの資産価値は、建物の老朽化や立地環境の変化、市場動向などによって変動します。

特に、新築時に比べて価値が下落しやすい「築年数の経過」という特性があります。

将来的な「キャピタルゲイン」を期待しにくい状況が生じることがあります。

区分所有のデメリット：共有部分のトラブル

共有部分に関するトラブルや設備の故障が発生した場合、個々の区分所有者もその費用を負担する必要があります。

特に、大規模な修繕が必要になった場合には、一時的な「特別修繕積立金」の徴収が行われることがあります。

区分所有のデメリット：管理費・修繕積立金の増加

経年による建物の劣化や設備の更新が必要になると、管理費や修繕積立金の増加が見込まれます。

これらのコストは賃料収入から支払われるため、投資収益率に直接影響を与える「運用コスト」となります。

区分所有のデメリット：テナントとのトラブル

賃貸経営においては、テナントとの間でさまざまなトラブルが発生する可能性があります。

賃料の未払い、物件の使い方に関する問題などが生じた場合、それらを解決するための「法的手続き」や「時間」が必要になります。

区分所有の選び方のポイント：物件の立地

物件の立地は、集客力や賃料設定に大きな影響を与えます。

交通機関へのアクセスが良い場所は、空室リスクが少なく安定した不動産投資が行えます。

区分所有の選び方のポイント：建物の状態

建物の状態は、修繕費用や借主の満足度に影響を与えます。

新築やリノベーション物件は、古い物件に比べて修繕費用が少なく、借主からの評価も高い傾向にあります。

区分所有の選び方のポイント：管理組合の信頼性

区分所有では、管理組合がマンション維持・方向性を決定します。
管理組合の信頼性・管理状態を確認することで、安心して投資をおこなうことができます。

区分所有の選び方のポイント：共有部分の修繕計画と費用

共有部分の修繕計画や管理費、修繕積立金などの費用も考慮する必要があります。

これらの費用が高額であればあるほど、利回りは下がります。

一棟所有と区分所有の比較

不動産投資を考える際、一棟所有と区分所有はそれぞれ異なる利点と課題を持っています。

両者の比較を通じて、投資戦略の選択に役立つ洞察を提供します。

投資家自身のリスク許容度や資金計画に合った方法を選択することが重要です。

一棟と区分の比較：初期投資

一棟所有は大きな初期投資が必要ですが、大きなリターンを期待することができます。

一方、区分所有は初期投資が少なく、リスクを分散させることができますが、リターンは一棟所有ほど大きくない可能性があります。

一棟と区分の比較：自由度

一棟所有では、物件の管理について高い自由度を享受できます。

オーナーの意思決定で修繕・設備交換などを行えます。

一方、区分所有では、管理組合・会社による管理となるため、自由度がそがれます。

一棟と区分の比較：空室リスク

空室リスクは、不動産投資の重要ポイントです。

区分所有は、1つに限定されるため、空室時は一切家賃収入が期待できません。

対して一棟所有では、空室を他の家賃でカバーしあう形でリスク管理が可能です。

一棟と区分の比較：出口戦略

流動性も若干気にする必要があります。

区分所有は一棟所有に比べて流動性が高く、売却しやすいという特徴があります。

一棟所有の場合、売却する際には価格も高く、チェックポイントも多いため、ターゲットに合った買い手を見つける必要があります。

一棟と区分の比較：意思決定の自由度

• 修繕のタイミング
• 室内のリノベーション

の判断が一棟マンション投資の場合、自由に行えます。

ワンルームの場合、マンションの管理組合での判断となるため、改修や修繕が先送りされることがあり、

その結果、物件の価値を下げてしまったり、大規模修繕の費用がかさんでしまうことがあります。

一棟マンション投資では、大規模修繕のタイミングはオーナーの判断でできるため資産価値の下落を早めにケアすることができます。

最近、
大規模修繕工事費用高騰・修繕積立金不足などによるマンション管理リスクが言われるようになりました。

特に修繕積立金不足による修繕積立金の値上げは、想定利回りが一気に崩れます。

その点、一棟アパート・マンションであれば、オーナーの意思決定で修繕が可能です。

共有部分の破損や外壁塗装などに判断だけでなく、

時代に合った設備の変更、

• オートロックをはじめとしたセキュリティ
• 宅配ボックスや無料インターネットなどの付加価値の創出

は、不動産価値（収益物件：アパート・マンション）を高める要因になります。

区分所有：区分マンション投資に強いおすすめの不動産投資会社

不動産投資は、誰でも行えるものではありません。

区分マンション投資の場合、

• 年収500万円以上
• 勤務年数3年以上

少なからず、上記の条件をクリアする必要があります。

また、物件選びが利回りを大きく左右するため、不動産投資会社選びも大きなポイントとなります。

不動産投資会社は独自ルートで物件を仕入れ、会員向け・顧客に情報共有するため、収益物件情報は表に出ないことも多々あります。

そこで、区分所有・区分マンション投資におすすめの不動産投資会社を紹介します。

一棟所有：おすすめの一棟アパート投資会社

区分マンション投資に対して一棟アパート経営は、さらに年収のハードルが上がります。

物件価格も1億以上である場合も多く、年収1000万円以上の方の投資となります。

そこで、アパート経営におすすめの不動産投資会社を紹介します。

一棟アパート・マンション投資で失敗しないために

一棟所有：アパート・マンション投資で失敗しないためには、
メリットを最大化し、デメリット部分を軽減する必要があります。

• 利回りを良くする方法はあるか？
• 家賃を最大化するめたにはどうすればいいのか？
• ローンの金利を抑える方法はあるか？

それが、

• エリアの考え方
• 物件選び
• ローン交渉

になります。

不動産投資で失敗しないために：エリア・立地

ワンルームマンション同様、一棟所有もエリア・立地選びが成功・失敗の分かれ道です。

以前、
マンション投資・不動産投資は都内、それも都心ということで紹介しました。

• 日本全体を見ると人口減少傾向ですが、都内は人口増加傾向
• 2世帯に1世帯は1人暮らし

ですから、都心にワンルームマンションを所有することが失敗しにくい投資というわけです。

ただ一棟マンションとなると取得費用の問題で都心の物件探しは難しいのが現状です。

1億円程度の物件を設定した場合、
ターミナル駅周辺は難しいため、エリアは若干、都心から離れた23区内の駅から徒歩10分以内、出来れば5分以内の物件選定となります。

不動産投資で失敗しないために：物件選び

エリアと合わせて物件選びも無視できません。

一棟マンションの場合、土地が最終的な資産になりますので、更地にした時、不格好な土地・旗竿地だと資産価値は下がります。

また、

• 新築マンション
• 中古マンション

や

• 木造
• RC
• 鉄筋

などの判断も重要です。

表面利回りがいいというだけでなく、
物件としての評価や土地としての評価も検討の必要があります。

最近だと更地を購入し、そこからマンションを建設する一棟マンション投資もあります。

土地購入から建設となると時間はかかりますが、中間業者を省けるため、費用を抑えることが可能となります。

不動産投資で失敗しないために：管理会社選び

滅多に連絡のない不動産管理なので、
区分ワンルームマンションであれば、自主管理も可能です。

しかし、一棟マンション・アパートとなると管理業務は多岐にわたります。

家賃の集金業務だけならまだいいものの、客付けや税金対策等まで面倒見てくる管理会社でないと、今後、2棟・3棟と増やしていくプランが作れません。

築古やエリアによっては、サブリースで保険を掛けるという選択肢もいいと思います。

多くのアパートオーナーが陥る不安

• 長期間の空室がある
• 大きな修繕の費用が心配
• 建物が古く傾いている
• 工事費用を一括で用意できない
• 悪質な滞納者がいる
• 修繕対応が遅いとクレームがきている
• 原状回復費が高い
• 物件を売却したいのに売れない
• 建物の清掃が行き届いていない
• 自主管理に疲弊している
• 管理会社の対応が悪い
• 相続して賃貸経営がわからない

一棟アパートの規模にもよりますが、

• 担当者がコロコロ変わらない
  入居者付け、入居者対応、工事の手配など専任担当が一括対応
• オーナー様からの問い合わせには24時間以内に回答
• 入居者・建物トラブルにも24時間以内対応

位の管理会社がオススメです。
2棟目からは、管理費用の値引き交渉など、今後の資産形成にもプラスになると思います。

関東近県なら
武蔵コミュニティー株式会社などがオススメです。

不動産投資で失敗しないために：ローンの考え方

ワンルームマンション投資の場合、
銀行も年収500万円程度であれば、アパートローンとして頭金なしで4000万円程度、金利3％程度でローンが下りるでしょう。

収入の確認、勤務年数、キャッシングなど借金の有無など通常のルーティンで審査、融資となります。

しかし 、一棟マンションとなるとローンの考え方は変わります。

借入額も大きくなりますので、少しでも有利な金利で借り入れることが重要となりますし、それに合わせた交渉も必要となります。

そこで、活用したいのがプロパーローンです。

時間がある時に、じっくり紹介したいと思いますが、
簡単に紹介すると、交渉が効くローンです。

保証会社を通さず、銀行の独自の判断・裁量で融資条件が決定するため、不動産投資用の融資だとしても金利1.5％など有利な条件が実現できます。

とは言え、

• 頭金
• 銀行への預金
• 抵当権設定
• 法人登記

をはじめ、条件交渉はさまざまです。

ちなみに、プロパーローンは救済的なローンとして、
通常の住宅ローンが通らない人が、少し高めの金利で融資を受けるために活用するローンでもあります。

一棟所有　区分所有の口コミ・体験談

不動産投資を検討している方にとって
一棟所有・区分所有は、まず悩むポイントだと思います。

アパート経営（一棟所有）・マンション投資（区分所有）を行っている方の成功談・失敗体験談も気になると思います

そこで、インターネットやSNSから体験談・口コミを紹介します。

《関連公式サイト》
投資を行っている方へ：金融庁
不動産投資市場の現状について：国土交通省

一棟所有　区分所有のよくある質問・Q&A

一棟所有　区分所有について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

区分所有と一棟所有：記事まとめ

一棟所有と区分所有は、それぞれ異なる特性とメリット・デメリットを持つ不動産投資の形態です。

自分の投資目的、リスク許容度、資金繰りなどを考慮して、最適な投資方法を選ぶことが重要です。

不動産投資は長期的な視点が必要であり、市場状況を把握し、適切な物件を選ぶことが成功の鍵となります。

また、一棟所有と区分所有の違いを理解することで、自分に最適な投資戦略を立てることができます。