《質問》マンション投資は儲からないか？儲かりません！不動産投資は儲からないと言われる理由を紹介

 

近年、老後資金の準備や資産形成の一環として、マンション投資に関心を抱く人（サラリーマンや公務員）が増えています。

不動産は、物価上昇に強い資産として知られ、安定した家賃収入を得ることで、将来の生活を支えるための基盤を築くことができます。

また、税金対策や相続対策にも活用できる点が魅力です。

しかしながら、一方で「マンション投資は儲からない」という声もよく耳にします。

なぜこのような意見が出るのでしょうか？

今回は、そんな疑問を解消するために、「マンション投資は本当に儲からないのか？」というテーマで、その実態に迫っていきたいと思います。

マンション投資が儲からないと言われている理由

マンション投資が儲からないと言われる主な理由には、
・物件価格の高騰
・金利の上昇
・修繕積立金の増加
などがあります。

儲からないと言われる理由：物件価格の高騰

物件価格の高騰は、マンション投資が儲からない理由の1つです。

大都市圏（東京都心）を中心に、人口が集中し、土地の供給が限られているため、物件価格が上昇の一途をたどっています。

参考：新築マンション平均価格」

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

近年は、コロナ禍の影響もあり、テレワークの普及や都市部からの移住など、不動産市場に大きな変化が見られます。
しかし、都市部の一極集中は依然として続いており、特に都心部の物件価格は高騰し続けています。
この状況は、投資初期の回収期間を長期化させ、利回りの低下につながっています。

儲からないと言われる理由：短期で大きな利益を望むことができない

不動産投資が「儲からない」と言われる理由として、短期間で大きな利益を望むことが困難があります。

不動産市場はその性質上、価値の増加が徐々に進むため、短期的な投機的取引で高いリターンを期待するのは現実的ではありません。

加えて、不動産の購入や販売には時間がかかり、流動性が低いため、急な市場の変動に対応しにくいのです。

急速に資産を増やそうとする投資戦略は不動産には適していないとされています。

長期的な視点で安定した資産運用を行うことが、不動産投資の成功の鍵とされています。

儲からないと言われる理由：金利上昇傾向による返済リスク

2024年3月20日、「マイナス金利政策」の解除に踏み切りました。

そして、7月31日、金融政策決定会合において、具体的に、政策金利を0.25%程度へ引き上げることを決定したと明かしました。

これにより、新規融資の審査を厳しなる傾向は間違いなく投資資金の調達が難しくなる可能性があります。

世界的なインフレや、各国の金融政策の転換により、徐々に金利上昇の動きが出てきています。

そのため、特に変動金利の住宅ローンを利用している投資家にとっては、大きな負担となり、収益性の悪化に直結します。
関連ページ：今後の変動金利

儲からないと言われる理由：修繕積立金の増加リスク

築年数の経過とともに、建物の老朽化が進み、大規模修繕が必要が高まります。

1億円単位の大規模修繕費の負担が大きくなり、修繕積立金の増加は、利回りの悪化につながります。

物価上昇・人件費高騰の現状、大規模修繕費自体、10%・20%上がっているため、長期修繕計画の見直しによって大幅上昇のリスクもあります。

マンション投資を行うメリット

マンション投資のメリットとしては、まず安定した賃貸収入が挙げられます。

良い立地の物件であれば、需給バランスが保たれ、長期間にわたり安定した入居率が期待できます。

また、不動産価値の長期的な上昇も見込むことができるため、将来的には資産価値の増加によるキャピタルゲインを期待することも可能です。

マンション投資のメリット：レバレッジ効果・少ない自己資金で投資できる

マンション投資の大きな魅力の一つに、「レバレッジ効果」があります。

比較的少ない自己資金で大きな不動産を購入できる点です。

具体的には、銀行や金融機関からの融資を利用して、必要な購入資金の大部分を借入れることができます。

自己資金が少なくても、賃料収入でローン返済を行うため、高額な物件を購入することが可能です。

マンション投資のメリット：安定収入の獲得

マンション投資における安定収入の獲得は、多くの投資家にとって魅力的なメリットの一つです。

特に立地選びで失敗しなければ継続的に安定した家賃収入を期待できます。

また家賃収入により投資初期の費用を回収しつつ、継続的なキャッシュフローを生み出すことができる点も大きな利点です。
これにより、経済的な安定性を保ちながら資産を増やしていくことが可能となります。

マンション投資のメリット：インカムゲインだけでなくキャピタルも

マンション投資におけるキャピタルゲインの可能性は、インカムゲイン（家賃収入）と並び、投資の魅力の一つです。

不動産価値の上昇によって、物件を購入した価格より高く売却できることから利益を得ることが可能です。

また、物件を適切に管理し、必要なリフォームを行うことで、物件の魅力を高め、市場価値を向上させることも可能です。

マンション投資を行うデメリット

マンション投資は魅力的な側面がある一方で、さまざまなリスクもともないます。

メリットばかりに目が行きがちですが、投資を決める前に、デメリットについても深く理解しておくことが重要です。

マンション投資のデメリット：空室リスク

マンション投資における空室リスクは、賃貸収入を得る上で大きな障害となります。

立地の悪さ、物件の古さ、周辺環境の悪化などによって引き起こされることが多く、市場の需要と供給のバランスが崩れた場合、物件の空室期間が長引くことがあり、それによって予定していた収益が得られない状況に陥ることもあります。

また、空室が続き収入が途絶えるため、経済的な負担が重くなります。

マンション投資のデメリット：利回りが悪い

マンション投資の利回りが悪いというデメリットは、特に都心部の高価な物件に見られます。

市場価値が高騰する地域では、購入価格に対して家賃収入が低くなりがちで、その結果、期待した利回りが得られないことがあります。

マンション投資とアパート経営

アパート経営とマンション投資を比較すると、多くの場合、マンション投資の利回りの悪さが顕著です。

アパートは、構造がシンプルで設備も簡素なため、建築費は決して安くないですが、利回り（実質利回り）を高く設定することが可能です。

また、複数の部屋を持つアパートは、リスク管理も容易で資産形成にも寄与します。

マンション投資のデメリット：年収・年齢・健康

マンション投資は、ライフプランや個人属性との関わりも深く、年収・年齢・健康状態によって大きく影響を受ける投資です。

年収が低い（少なくとも500万円以上）と銀行からの融資は難しくなります。

年齢も重要な要因で、高齢になると融資期間が短くなり、その結果、月々の返済額が増加します。

健康状態も融資に大きな影響を与えるため、投資したくてもできないなどタイミングが投資を左右します。

マンション投資で儲ける方法

を意識することがポイントです。

物件購入がすべてを左右する

物件選びは、マンション投資の成否を大きく左右する要素です。
なぜなら、物件の立地、築年数、構造、周辺環境など、さまざまな要素が、家賃収入、売却価格、そして投資期間中の収益率に影響を与えるからです。

出口戦略・キャピタルゲインも意識した物件購入

マンション投資は、単に家賃収入を得るだけでなく、将来的な売却によるキャピタルゲインも期待できます。

そのため、物件を選ぶ際には、出口戦略を意識することが重要です。

若年層の流入が見込まれるエリアは、賃貸需要が高まる可能性があり、インカムゲイン・キャピタルゲインどちらも計画が立てやすいと言えます。

関連ページ：不動産投資の出口戦略

新築よりも中古を選ぶ理由

新築投資と中古投資は、両方とも投資の可能性があります。

ただし、中古マンション投資の方が、初期投資が新築に比べて低く抑えられるため、資金の回転率を高めやすいです。

さらに、適切な改修を行うことで、資産価値を高めることができ、長期的な運用で安定した収益を見込むことが可能です。

これらの点から、リスクを抑えつつ投資を始めやすい中古の方が適していると言えるでしょう。

築古＋リノベーションも選択肢の一つ

築古＋リノベーションも選択肢の1つは、マンション投資で儲ける方法の1つです。

リノベーションを通じて、内装を現代的なデザインに更新することで、より多くの入居希望者を惹きつけることができます。

また、最新設備・機器を取りれることで賃料を上げることが可能となり、投資の回収期間を短縮し利益を最大化することが期待できます。
築古物件のリノベーションは初期投資が抑えられるため、コストパフォーマンスに優れた投資戦略と言えるでしょう。

マンション投資は儲からないと言われる理由？記事まとめ

マンション投資は、必ずしも儲かるものではありませんが、適切な計画と実行によって、安定した収入源を確保し、将来の資産形成に繋げることができます。

マンション投資を成功させるためには、正確な情報と専門的なアドバイスが不可欠です。

不動産投資の潜在的なリスクを最小限に抑え、最大限の利益を得るためには、経験豊富な専門家に相談することをおすすめします。

不動産投資の専門家が一人ひとりの投資目標に合わせた最適な戦略を提案し、綿密な市場分析を行い、あなたの資産形成を全力でサポートします。

関連ページ：不動産投資比較

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