マンション投資のメリット・デメリット:不動産投資を始める前に失敗を回避・収益の最大化のためのリスク管理

マンション投資のメリット・デメリット:不動産投資を始める前に失敗を回避・収益の最大化のためのリスク管理 マンション投資 メリット・デメリット

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

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マンション投資 メリット・デメリット

誰しもが憧れる家賃収入が得られる不動産オーナー・マンション投資。

マンション投資は、安定した収入源となり、資産形成の一環として注目されています。

最近ではサラリーマン・公務員の間でワンルームマンション投資が注目されています。

1棟まるまるではなく、マンションの1室を購入し賃貸収入を得る区分マンション投資です。

ワンルームマンション投資は、一棟アパートに比べて少額資金から始めれるメリットをもちますが、

その反面、デメリット・リスクも存在します。

本記事では、

  • サラリーマンやOL・公務員にも人気
  • 老後の私的年金・定期収入作り
  • マンション売却でキャピタルゲインも狙える

マンション投資のメリットとデメリットを詳しく解説します。

また、住宅ローンの審査についても触れていきます。

マンション投資のメリット

投資には少なからず、リスクがあります。

そのため、そのリスクとのバランスを考えて投資を始めます。

まず、マンション投資のメリットを考えると

【安定した収入】
マンション投資の最大のメリットは、賃料収入による安定したキャッシュフローが見込めることです。

これは、サラリーマンの給料だけに頼らず、収入源を増やすことができる大きな魅力となります。

  • 老後資金として今から準備をしたい
  • 私的年金として安定した家賃収入を確保したい

と考えている人もいるでしょう。

今は収入(給料・ボーナス)があるので問題ないけど、将来的に心配があるのが分かります。

株式・FXなど様々な投資案件がある中、
不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンともいわれ、ほかの投資とは違う大きな魅力があります。

マンション投資 メリット

【資金調達が容易】

そもそも融資(不動産投資ローン)をひっぱることができなければ物件を購入もできません。

サラリーマン・公務員のワンルームマンション投資は、
年収・会社規模・勤務年数をベースに融資の審査が行われます。

年収の6倍~8倍程度の融資枠が期待できるため、年収500万円以上であれば審査は難しくありません。

そのため、手持ちのお金がなくても、融資で始められるのがマンション投資のメリットです。

【税制優遇】
不動産投資には税制上の優遇措置があります。

これにより、税負担を軽減することが可能です。

具体的には、不動産の減価償却費や修繕費などを経費として計上することができ、所得税を抑えることができます。

また、不動産投資による損失は他の所得との相殺が可能であり、税金の節約につながります。

関連ページ:不動産投資は節税対策になる?

【資産価値の上昇】
地価上昇により、マンションの価値が増加する可能性もあります。

特に、人口が増加している都市部では、長期的に見て地価は上昇傾向にあります。

これにより、売却時の利益(キャピタルゲイン)も見込むことができます。

また、マンション自体が資産となるため、将来的には相続資産としても活用できます。

これらのメリットを理解した上で、マンション投資を行うことで、より効果的な資産形成が可能となります。

マンション投資のメリット

マンション投資のデメリット

ただし、これらのメリットを最大限に活用するためには、適切な知識と戦略が必要です。

【空室リスク】
マンション投資の基本は、家賃収入です。

空室期間ががあると、収入が途絶え、ローン返済に影響が出る可能性があります。

これを空室リスクと呼びます。

特に、人口が減少している地域や、競合物件が多い地域では、このリスクは高まります。

また、経済状況や物件の状態、周辺環境の変化などにより、借主の退去するリスクもあります。

【メンテナンスコスト】
マンションの修繕や管理にはコストがかかります。

これらは収入を圧迫する要素となります。

特に、築年数が経過した物件では、大規模修繕が必要となることもあり、その費用は数百万円にも上ることがあります。
*修繕積立金アップでも足りない場合、一時期の徴収という判断を管理組合が決定する場合もあります。

また、管理会社への報酬や、固定資産税、都市計画税などの公租公課も継続的に発生します。

【市場価格の変動】
不動産市場は変動します。

地価の下落により、資産価値が減少するリスクもあります。

特に、経済状況の変化や自然災害など、予測不能な要素により市場価格は大きく変動することがあります。

また、物件の老朽化により価値が下がることもあります。

空室リスク対策を考える

インカムゲインと呼ばれる家賃・現金収入、不労所得としてのイメージが強いのが不動産投資です。

物件を購入し賃貸として貸し出すことで、収益を得られる大きなメリットがあります。

しかし空室のリスクは無視できません。

そこで、マンション投資を始めるにあたり、空室に対するリスク管理を考える必要があります。

それが、”エリア”の考え方です。

都心+駅近は、賃貸需要の高い物件です。

借主の退去の連絡があっても、即新しい借主が見つかるのがこの好条件物件です。

《出口戦略も考える》
マンション投資は、出口先着が少ないと言われます。

しかし、賃貸需要が高い物件であれば、
キャピタルゲイン・売却時においても資産価値が下がることなく売却が可能です。

最悪の場合、老後、自身が住むことも可能です。

ローンが完済されていれば、毎月の家賃は0円(管理費・修繕積立金のみ)です。

  • 住んでよし
  • 貸してよし
  • 売ってよし

都心+駅近のマンション投資のポイントです。

住宅ローン審査は厳しいの?

マンション投資 デメリット
マンション投資のメリットで少し触れたローン融資。

不動産投資におけるローン審査は、一時期に比べて厳しくなっています。

不動産投資ローンにおける数々の問題によって、金融機関の融資審査のハードルが上がっています。

金利の安いフラット35を利用した不正融資問題。
投資用物件の取得、住宅の購入価格を水増し等。

「かぼちゃの馬車」スルガ銀行不正融資問題・TATERUの資料改ざん問題
スルガ銀行(静岡県沼津市)の発表で、収益不動産への融資のうち6037億円分に未回収リスクがあることが明らかになったニュース。
融資を受け賃貸住宅を取得した家主から融資に不正があったとして損害賠償を求める動きも出ています。

西京銀行 不正多額融資
地方銀行の西京銀行(山口県周南市)のアパート投資向け融資で不動産会社が不正に多額の資金を引き出そうとした問題
融資が実行された案件でも不正行為。融資契約時の貯蓄額の水増し等

アルヒ・アプラス不正融資疑惑
住宅ローン仲介大手のアルヒ(ARUHI、東京都)と新生銀行系の信販会社アプラス(大阪府)が手掛ける投資用マンションの融資をめぐり、源泉徴収票など審査資料が改ざんされていた問題


参考ページ:
不動産投資ローンの融資審査が厳しい現状
フラット35で賃貸がバレたら?

審査基準は金融機関により異なります。
信用情報や収入状況、借入れ総額などが評価されます。
また、投資用の物件がしっかりと収益を上げることができるかどうか、という点も審査の重要なポイントとなります。

マンション投資”のは危険?儲からない?なのか?

不動産投資の中でも、
始めやすいマンション投資ですが、

  • 簡単にできるの?
  • 儲かるの?
  • 誰でも収益を生み出すことができるの?
  • 騙されないの?

マンション投資に限らず、投資である以上、リスクが伴います。

結論になりますが、
マンション投資は、すぐに儲ける投資ではありません。

毎月の家賃収入は、不動産投資ローン(アパートローン)の返済に回ります。

サラリーマン・公務員のワンルームマンション投資の場合、
都心のマンション価格が高騰している今は、家賃がローン返済をオーバーすることもあります。

ただ、それがサラリーマンのマンション投資です。

給料やボーナスがある今は何不自由なく生活できますが、老後は給料もボーナスもなくなります。

その意味で、ローンを完済したワンルームマンションの家賃は、仮に10万円/月であっても大きな老後資金になります。

その意味で、いい意味で、
・儲からない投資
・騙される投資
ではないと言えるでしょう。

マンション投資を成功させるために

マンション投資のメリット・デメリットを確認した上で、

マンション投資で失敗しない、成功させるポイントは、以下になります。

市場調査
投資先の選定には、地域の人口動態や地価の動向など、市場の調査が必要です。
これにより、将来的な収益性やリスクを予測することができます。
また、物件の立地条件や周辺環境、競合物件の状況なども調査することが重要です。
これらの情報を基に、投資すべき物件を選定します。
ファイナンシャルプラン
投資計画を立てる際には、収入・支出の予測やリスク管理など、しっかりとしたファイナンシャルプランを作成しましょう。
これにより、投資の成功確率を高めることができます。
具体的には、賃料収入や物件価格の予測、ローン返済額、修繕費用や管理費などの支出、そして予期せぬ出費に備えたリスク管理などを計画に含めます。
プロの意見・相談
不動産投資は専門的な知識を必要とします。
必要に応じて、専門家の意見を求めることも重要です。
これにより、投資の成功確率を高めることができます。
具体的には、不動産投資のコンサルタントや税理士、弁護士などの専門家からアドバイスを得ることが有効です。

《ワンルームマンション投資の始め方》

今後、今以上に、日本は高齢化社会(超高齢化社会)に向かっていきます。

高齢者の一人暮らしもより増えていくでしょうから、マンション投資が冷え込みことは少ないでしょう。

また、昨今の高齢者の自動車事故の問題から、高齢者の車離れは拍車がかかることも予想されます。

そうなると、地方においても特に駅から近い物件・生活しやすいエリア(ショッピングモール等)の資産価値は下がらないでしょう。

マンション投資には、メリットがある反面、デメリットもあるため、

その基礎知識を紹介する不動産投資セミナーも各地で開かれています。
最近は、オンライン相談も多数おこなれています。

マンション投資は、

  • やるか?
  • やらないか?

ではなく、

  • メリット・デメリットを自分の中で認識する
  • 条件のいい物件がない限り、無理に始めない

ことが重要です。

特に、年収500万円以上のサラリーマン・公務員であれば、
無料相談を受けるだけで、Amazonギフト券プレゼントの不動産投資相談が開催されています。

また、以前、不動産投資セミナーの比較ページもアップしました。

ワンルームマンション投資は、年収500万円以上のサラリーマン・公務員が中心です。

特に上場企業・社員数1000人以上などのサラリーマンであれば、余裕で金融機関の融資が通ります。

これまでに紹介したおすすめの不動産投資会

・イエベスト不動産投資
・ieyasu
・アセットジャパン
・日本ワークス
・リノシー
・ジー・ピー・アセット
・JPリターンズ
・FJネクスト
・グローバル・リンク・マネジメント
・プロパティエージェント
・日興レジデンシャル
・TOUSHINDAI
・FANTAS
・リアネスト
・ANNEX・NEO

・グリーン・ワークホース
・トーシンパートナーズ
・日本アセットナビゲーション
・ミラップ
・スタイルアジアンインベスター
・セオリーファクトリー
・ソヴリックコーポレーション
・ジェイトレック
・フラッグシティパートナーズ
・新日本コンサルティング
・武蔵コーポレーション
・ビルドリ
・セカオピ
・トウシェル

・山本尚宏:セカンド・オピニオン
・インベース
・NET WORTH
・モンスターズ Money
・マネカツ
・日本ファイナンシャルアカデミー

是非、参考ください。

マンション投資の体験談:メリット・デメリットを確認

マンション投資 リスク

10年前に都心部のマンションを購入しました。
彼は地元の人口動向と地価の上昇を見越して、このエリアを選びました。
彼はまた、物件の選定に時間をかけ、駅から近く、生活に便利な場所にある物件を選びました。
その結果、彼のマンションはほとんど空室期間がなく、安定した収入を得ることができました。
さらに、地価の上昇により、物件の価値も増加しました。彼は「市場調査と物件選定が成功の鍵だ」と話しています。

不動産投資 ミドルリスク・ミドルリターン

人口が減少している地域のマンションを購入しました。
彼は物件の価格が安かったため、このエリアを選びました。
しかし、その地域の人口減少は続き、借主を見つけるのが難しくなりました。
結果として、彼のマンションは長期間空室となり、ローン返済に苦しむこととなりました。
彼は「人口動向をしっかりと調査することの重要性を痛感した」と話しています。

サラリーマン マンション投資 デメリット

初めてのマンション投資で失敗しましたが、その後、成功を収めることができました。
初めての投資は、築年数が古く、修繕費用がかさんだために失敗しました。
しかし、彼はその失敗から学び、次回の投資では新築のマンションを選びました。
また、彼は不動産投資の専門家に相談し、適切なファイナンシャルプランを作成しました。
その結果、彼の2回目の投資は成功し、安定した収入を得ることができました。
彼は「失敗から学び、専門家の意見を取り入れることが大切だ」と話しています。

よくある質問・Q&A

マンション投資の初心者におすすめの方法は?

初心者におすすめの方法として、まずは小規模な物件から始めること、専門家の意見を求めることなどを提案します。

マンション投資で失敗しないためには?

失敗を避けるためには、市場調査をしっかりと行うこと、無理な投資を避けること、リスク管理を行うことなどを提案します。

マンション投資のリスクを低減する方法は?

リスクを低減する方法として、物件選定のポイント、資金計画の作成方法、保険の活用方法などを提案します。

関連ページ:不動産投資初心者ガイド

マンション投資のメリット・デメリット:まとめ

マンション投資にはメリットとデメリットがあります。

住宅ローンの審査が甘いという点も魅力的ですが、リスクも理解した上で、計画的に投資を行うことが大切です。

本記事があなたのマンション投資の参考になれば幸いです。