なぜ都心・東京、出来れば都心でないといけないのか？をまとめたページです。
資産価値を大きく変えるマンション投資ですので、是非、最後まで読んでいただければと思います。
不動産投資 東京都心
- マンション投資・不動産投資をするなら東京都心・都内。
- それもワンルール・駅近。
これをよく言われます。
東京は日本の首都として、経済、文化、政治の中心地としての役割を果たしています。
そのため、多くの人々が集まり、ビジネスや生活の場として賑わっています。
このような背景から、不動産投資のチャンスも豊富に存在し、多くの投資家が東京の不動産市場に注目しています。
しかし、成功するためにはどのような戦略や知識が必要なのでしょうか。この記事では、東京での不動産投資の魅力や注意点、そして成功のためのポイントについて詳しく解説します。
東京は国際的なビジネスの中心地として、また日本の文化や歴史の象徴として、多くの魅力を持つ都市です。
そのため、不動産投資の観点からも、多くのメリットが存在します。
普通に不動産投資を考えた時、
- 家賃収入がどれだけ入っていくるのか？
- 経費や税金はどれくらいかかるか？
- 利回りはどれくらいか？
に目が行くと思います。
その中で、ワンルームマンション投資の場合、
空室のリスクは、実際に蓋を開けてみるまで分からないということで、計算し難いと考えるヒトが多いのも現実です。
一棟アパートの時は、
何部屋以上入っていれば大丈夫という線引きはできますが、ワンルームマンション投資の時は、そのリスクをどこまで考えるか？
そもそも1室しかないだけに、空室率が自体が死活問題になります。
だからこそ、そこに求める投資のリスクヘッジとしてマンション投資は”東京都心”がいい！という結論になるのです。
都内、それも超都心の渋谷駅、中目黒駅、恵比寿駅、新宿駅などの徒歩圏内を攻めるQUQURI：ククリ（スピリタス社）も以前紹介しました。
不動産投資は、その高い収益性や資産価値の上昇を期待して多くの投資家が取り組んでいます。
特に、東京という大都市での不動産投資は、多くのチャンスとリスクが存在します。
成功するためには、いくつかの絶対条件を満たす必要があります。
もっと深堀！不動産投資は東京都心がおすすめの理由
都心の地価は上昇しているとはいえ、
これからさらに細分化され、地価の格差も広がっていきそうなことを考えると、
不動産投資を考える時はその現状はしっかり把握しておきたいところです。
深堀していきたいと思います。
【日本の人口・都内の人口】
日本の人口は約1億2700万人です。
- そのうち、1400万人が東京都内に在住しています。
- さらに23区内で約1000万人が在住しています。
要するに、日本人の10人の1人が都内に在住ということになります。
【出生率】
出生率も確認しましょう。
- 日本全体の出生率は、1.44 人です。
- 東京都全体の出生率 １.2％です。
対して、
一般的に見ると、東京都の出生率は全国平均を下回っているので、人口は減少傾向かな？
っと考えられます。
要するに、出生率は低いにもかかわらず、都内・都心に人が集まってきているというわけです。
確実に、そこに需要があるということになります。
*ちなみに、第1次ベビーブーム期は4.3%・第2次ベビーブーム期は2.14%
【単身者・一人暮らし】
次に都内の単身者・一人暮らしの割合も確認しておきましょう。
未婚率の増加、核家族化などにもよって、単身者・一人暮らしが増加しています。
単身者・一人暮らしは
全国平均で現状約35%です。
東京ですが、現状でほぼ半分の50%です。
２軒に１軒は１人暮らしともいえ、さらに都内も全国、今後、今以上に単身者の割合が増えていくと予想されています。
やっぱり不動産投資は都心？？
- 人口減少傾向なのに人口が増え続ける都心
- 単身者の割合が多い都心
と言うことから
- 空室になっても、即入居が決まりやすい。
- 家賃相場の波も少ない
- 資産価値が崩れにくい・維持しやすい
この辺りが、
都内であり、都心のワンルームマンション投資が、そのリスクを最低限に抑えられる所以と言えるのです。
【都内のマンション事情】
都内のマンションは、ざっくり25万戸あるといわれています。
さらに毎年3000，4000戸が建てられているといわれています。
しかし 、このあたりはデベロッパーは作り続けることが仕事なので、その数はあまり参考になりません。
問題は、その立地です。
最近、新築マンションで言われるのが販売価格の高騰です。
その理由は、
- 土地の確保
- 資材の高騰
になります。
立地のいい駅前の土地を確保したくても、
- 用地がない
- そして高い
これが現状です。
それによって、
新築マンションの供給数減少というネガティブなニュースが流れてもいますが、
理由が理由（高くて仕入れられない）だけに切り取り方でいかようにもなるかと思います。
都心のマンション投資：新築？中古？
上記のことから、新築マンション投資のハードルがかなり上がっているのは事実です。
いちよ昔と違い、資産の考え方も変わってきたため、
都心の駅から近い物件の需要は高く、資産価値が落ちにくくはなっています。
また、年金や保険として不動産を持つスタイルもあります。
購入価格と賃料・管理費・修繕積立・固定資産税、それに対しての確定申告での還付金。
いろいろな側面で検討していく形が望ましく、無理に新築にこだわらず、中古マンションの方が取得金額を考えると現実的かもしれません。
参考ページ：新築マンション投資のメリット・デメリット
不動産投資の”東京都心”ってぶっちゃけどこ？？
ここまで都内、いやいや東京都心の不動産投資の考え方を紹介してきました。
都心の考え方を、23区内という括りしていいのでしょうか？
人気エリアを選ぶ
東京都内には多くのエリアが存在しますが、その中でも特定のエリアは投資家からの注目度が高いです。
人気エリアを選ぶことで、賃貸需要が高まり、空室率の低下や家賃収入の増加を期待することができます。
《特徴的な人気エリアとその魅力》
- 渋谷区や新宿区
都心部に位置し、ビジネスやエンターテインメントの中心地。多くのオフィスや商業施設が集まり、常に人々で賑わっています。特に若い世代からの需要が高い。 - 中央区や千代田区
ビジネスエリアとしての機能が強く、大手企業のオフィスが多数存在。再開発が進行中のエリアも多く、新しい物件が増えてきています。 - 港区
高級住宅街として知られ、多くの外国人や専門職の人々が居住。賃貸の家賃が高く、高い収益を期待することができます。
これらのエリアは、交通の利便性や生活インフラの整備、さまざまなライフスタイルに合わせた物件が存在するため、賃貸需要が絶えることがありません。
しかし、物件価格も高くなる傾向があるため、投資計画をしっかりと立てることが重要です。
また、これらのエリア以外にも、再開発が進行中のエリアや、今後の人口増加が予測されるエリアなど、将来的な資産価値の上昇を期待できるエリアを選ぶことも一つの戦略として考えられます。
不動産を購入する場合、
少なからず知っている街・駅、今住んでいるエリアなどを選択することが多いですが、
マンション投資をはじめとした不動産投資の特徴として
- 実際に住んだことのない街
- 行ったことのない街
- 聞いたことのない街
の物件を選択することはよくあることです。
不動産投資において、
住んだことがある街だから安心ということはありませんし、知らない街だから心配ということでもありません。
よって、
- 不動産会社から物件の連絡が時
- 利回りの良い物件を銀行から紹介された時
知らない場所・駅の場合、その判断に戸惑います。
もちろん、自分で利回りの良い物件を検索したとしても、
実際に足を運んで
- 駅の確認
- 駅からの距離
- 人の流れ
- スーパーなどの住環境
など最終確認は必要です。
ただ、その前に駅のポテンシャルは判断しておきたいところです。
不動産投資で失敗しないためにはエリアの選択は重要ですが、知らないエリアをそもそも物色するのは難しいものです。
よって、無理に自分で探さなくても、不動産会社の営業マンに連絡をしておけば良い物件が出るたびに紹介してれます。
私も週に2・3件くらい、希望している条件の物件情報が届きます。
投資用物件なので、エリアを無理に絞らず広めに設定しているため、聞いたことはあるけど詳しく知らない駅、地方の駅の物件も多数送られてきます。
そこで、
- その駅は投資に向く駅であるか？
- 資産価値の維持は可能か？
簡単に確認する方法として
- 路線図の確認
- 1日平均乗降人員
の２つがあります。
【路線図を確認する】
渋谷駅、新宿駅、池袋駅、上野駅、東京駅・・・などのターミナル駅はある程度の人でも分かるでしょう。
しかし 、少しずれるとイメージできても、自信が持てなくなります。
そこで簡単に駅のポテンシャルを確認する方法の1つ目が路線図です。
サンプルとして、有楽町線をセレクトしました。
路線図を見ると子供でも、どの駅が複数の路線の連絡駅になっているか確認できます。
池袋、永田町、有楽町、市ヶ谷、飯田橋などの駅がそれになります。
そんな中、有名ではありますが、
池袋、永田町、有楽町と比較すると、
- 市ヶ谷
- 飯田橋
が負けえず劣らずの複数の線を持った駅だということが分かります。
飯田橋駅
- 中央・総武線
- 東西線
- 有楽町線
- 南北線
- 大江戸線
< 市ヶ谷駅
- 中央・総武線
- 有楽町線
- 南北線
- 新宿線
このように路線図を見るだけでも駅選択に役立ちます。
今回は、有楽町線で見ましたがどの線でもできますし、複数路線利用可な駅の隣の駅の探しにも役立ちます。
【1日平均乗降人員】
次に駅の情報を簡単に確認する方法が、1日平均乗降人員です。
乗車人員には、乗車の人員のみで降車の人員等は含まれないので、どれだけの人がその駅周辺に住んでいるのか？
の指標となります。
駅の利用者数で、その駅のポテンシャルが分かりますし、不動産投資では空室率を低くするためには人の流れがあることも条件の１つです。
ウキペディアで簡単に確認できますし周辺の駅との差を確認することも可能です。
また、年度別に掲載されているので、1日平均乗降人員の増減を確認するだけでも、駅の成長・衰退の確認もできます。
- 開発によって利用者数が増えた駅
- 新路線が開通し利用者数が増えた駅
など、増減の原因を追究することもできるので、今後さらに発展の可能性があるのか？の1材料にもなります。
鉄道オタクの人であれば、駅のことは詳しいでしょうが、普通の人はそこまで詳しくありません。
- マンション投資
- 一棟アパート・マンション
をはじめ、インカムゲインの側面だけでなく、キャピタルゲインの側面がありますので、
売却時に有利になる物件探しとして、駅のポテンシャルの確認に参考にしてもらえればと思います。
もちろん、駅の選定以外にも重要なポイントは不動産投資にはあります。
セミナーもたくさん開かれていますし、時間があるときに足を運んでもいいと思います。
都心の不動産投資に強みのあるマンション会社
東京都心、この絶えず変化し続ける大都市には、多くの不動産投資のチャンスが広がっています。
特にマンション投資は、その安定した収益性と資産価値の上昇が期待されるため、多くの投資家から注目されています。
しかし、成功の鍵は適切な物件選び・
そのためには、都心の不動産市場に深い知識と経験を持つマンション会社のサポートが不可欠です。
そこで、投資物件に強みのあるおすすめの不動産投資会社を紹介します。
長期保有の不動産投資に実績あり！信頼と安心から紹介率91.7%のアセットジャパン
与信枠を上手に不動産投資＆再投資、無料カウンセリング（オンライン）。
年収・年齢だけでなく、家族構成や将来のヴィジョン・資産状況に合わせて個別に資産運用の提案・家計の見直し・ライフプランシミュレーション作成
- 株式会社アセットジャパン / ASSET JAPAN INC.
- 〒104-0045 東京都中央区築地7丁目12-7築地FTSビル 3F
- 公式サイト：https://assetjapan.co.jp/
場所はもちろん、そこに住みたいか？
東京都心の中古ワンルームマンション投資において、場所は絶対的に固執しなくてはいけません。
ただ、それに合わせて、その部屋に住みたいか？
この要素を忘れてはいけません。
自分だったら、ここに住みたい！！
と思うマンションを投資するのがベストです。
もちろん、利回りも大事です。
しかし 、あなた自身が住みたくないと思うマンションをわざわざ購入するのはすすめません。
コロナによって、都心への人口増加の流れが変わってきました。
テレワーク・在宅ワークが増え、出社・通勤という位置づけに変化が見られるようになりました。
これによって、都心から郊外へ居住地を移す人が増えました。
東京都の2021年9月の人口の動きは、5か月連続で転出が転入を上回る「転出超過」となり、総務省は「新型コロナウイルスの影響が依然見られるが、緊急事態宣言の解除によって、今後、変化が見られるか注視したい」としています。
総務省によりますと、先月の東京の人口の動きは、転入が2万5151人、転出が2万8684人で、転出が転入を3533人上回り、5か月連続で「転出超過」となりました。
出社日数が減れば、
通勤時間というウエイトが軽くなります・ストレスが減ります。
住環境の整った街で生活・子育てをしなくなります。
郊外に引っ越せば家賃を抑えられます。
企業側からすると、1人1台デスクを用意する必要がなくオフィス費用・賃料を抑えられます
人材派遣会社のパソナは本社機能の一部を淡路島に移し、淡路島を舞台とした地方創生策が注目されました。
今後、この流れがさらに加速し、都心のワンルームマンションに空きが増えるのか？
- 首都機能が地方に移転
- 多くの大学が地方にキャンパスを移転
少なからず、あるかもしれませんが、ワンルームマンション需要への影響は軽微だと思います。
ただ、利回りという部分のうま味は、
地方での不動産投資の方が面白くなる・今よりは活発化するかもしれません。
東京都心の不動産投資：住みたいと思うマンションとは？
東京23区内は、経済活動や文化的な魅力、交通の利便性など、多くの要因から不動産投資のチャンスが豊富に存在します。
特に、一部のエリアはその魅力や将来性から、投資家からの注目度が高まっています。
- 都心5区の再開発エリア
都心5区とは、中央区、千代田区、港区、新宿区、渋谷区のことを指します。これらのエリアは、ビジネスや文化、観光の中心地としての役割を果たしており、常に多くの人々で賑わっています。特に、渋谷区や中央区などでは、大規模な都市再開発が進行中であり、新しい商業施設やオフィスビル、住宅が建設されています。このような再開発により、エリアの魅力や資産価値がさらに上昇することが期待されており、不動産投資の観点からも、高い収益性や資産価値の上昇が期待されます。 - 交通の便が良いエリア
東京23区内には、JRや東京メトロ、都営地下鉄などの主要な鉄道路線が走っており、交通の利便性が非常に高いです。特に、主要駅や複数の路線が交差するエリアは、通勤や通学の利便性から賃貸需要が非常に高いです。また、駅近の物件は、商業施設や生活インフラが充実しているため、賃貸物件としての魅力が高まります。このような背景から、交通の便が良いエリアの物件は、物件価格の上昇や賃貸経営の安定性が期待されます。 - 若者が集まるエリア
東京23区内には、多くの大学や専門学校が存在し、若者が集まるエリアが多数あります。特に、渋谷や新宿、池袋などのエリアは、若者の文化やファッションの発信地としての役割を果たしており、常に活気に満ちています。このようなエリアの物件は、賃貸需要が高く、特にワンルームマンションやシェアハウスなどの需要が高まっています。また、若者が集まるエリアは、新しい文化やトレンドが生まれるため、物件価値も上昇しやすいという特徴があります。 - 再開発が進行中のエリア
東京23区内では、多くのエリアで都市再開発が進行中です。特に、品川や六本木、虎ノ門などのエリアでは、大規模な再開発プロジェクトが進行中であり、新しい商業施設やオフィスビル、住宅が建設されています。このような再開発により、エリアの魅力や資産価値がさらに上昇することが期待されており、不動産投資の観点からも、高い収益性や資産価値の上昇が期待されます。
不動産投資は、その高い収益性や資産価値の上昇を期待して多くの投資家が取り組んでいます。
しかし、高いリターンを追求する一方で、それに伴うリスクも存在します。
成功するためには、いくつかの注意点を押さえておく必要があります。
不動産投資の成功を左右する最も重要な要素は、物件の選び方です。立地や物件の状態、将来の資産価値の上昇を見越したエリア選びなど、多くの要因を考慮する必要があります。特に、交通の利便性や周辺の生活インフラ、将来の再開発計画などを押さえて、適切な物件選びを心がけることが重要です。また、物件の築年数や設備の状態など、物件の詳細な情報を入手し、適切な価格での取得を目指しましょう。
参考ページ：不動産投資 取得物件価格
購入価格・初期費用、物件価格が利回り・融資リスクになる場合も
不動産市場は、国内外の経済情勢の変動に大きく影響を受けます。金利の変動や経済成長率、雇用情勢など、多くの経済指標を常にチェックして、市場の動向を把握することが重要です。特に、金利の上昇は、不動産投資の収益性を低下させる要因となるため、金利の動向には特に注意が必要です。
不動産投資には、取得時の固定資産税や都市計画税、賃貸経営を行う際の所得税など、多くの税金がかかります。また、マンションの時は、共益費や修繕積立金などの管理費も発生します。これらの税金や管理費をきちんと計算し、収益計画を立てることで、利益を最大化することができます。特に、税金の計算には、節税対策や税制の最新情報を取り入れることが重要です。
参考ページ：不動産投資と税金：不動産所得における節税対策、青色申告のメリット、税理士は必要？
不動産投資は、多くの知識や経験が求められる分野です。特に、初心者の時は、市場の動向や物件の選び方、税金の計算など、多くの要因を考慮する必要があります。そこで、不動産投資のプロフェッショナルやファイナンシャルプランナー（FP）などの専門家のアドバイスを受けることで、リスクを最小限に抑えることができます。専門家は、最新の市場情報や税制の変更など、多くの情報を持っており、その知識を活用して、成功する不動産投資を行うことができます。
よくある質問・Q&A
不動産投資に関するよくある質問とその回答を紹介します。
東京は経済活動の中心であり、人口も多いため、賃貸需要が高いエリアが多数存在します。
ただ、収益性を利回りで考えると決して高利回りではありません。
しかし、空室リスクが低いため安定的に家賃収入が計算できます。
そのため、適切な物件選びと経営戦略が必要です。
初心者でも始められます。しかし、市場の動向や物件の選び方など、基本的な知識を身につけることが重要です。また、専門家のアドバイスを受けることもおすすめします。
都心5区や再開発が進行中のエリア、交通の便が良いエリアなどが投資におすすめです。
具体的なエリアや物件の選び方は、投資目的や予算（年収）に応じて変わります。
物件価格の下落、空室率の上昇、税金や管理費の増加などが主なリスクとして挙げられます。
両者にはそれぞれのメリット・デメリットがあります。
新築は初期投資が大きくなることから中古物件がオススメです。
固定資産税や都市計画税、所得税などの税金が発生します。
不動産投資専用のローンを利用して、投資物件の購入資金を調達することができます。
物件のリノベーションや家賃の見直し、広告戦略の変更などを検討することで、空室を埋めることができます。
適切な物件選び、賃貸経営の戦略立案、税金の節税対策などが収益を最大化するためのポイントとして挙げられます。
物件の価格やローンの条件、仲介手数料や税金など、多くの要因によって初期費用は変わります。
具体的な金額を知りたい時は、不動産業者や銀行に相談すると良いでしょう。
参考ページ：不動産投資の初期費用はいくら？頭金０円でも大丈夫？
参考公式サイト
不動産投資市場の動向：国土交通省
不動産市場活性化に関する施策の動向：衆議院
日本の不動産投資、海外マネー変調の兆し ：日本経済新聞
《リノシー》
3年連続売上実績 不動産投資”No.1”(株式会社東京商工リサーチアンケート調べ)
RENOSY（リノシー）は株式会社GA technologiesが運営する都心のワンルーム中古マンションが特徴の投資会社です。
2013年創業し、2018年07月東証マザーズ市場に新規上場、増収増益の急成長企業です。
リノシーの不動産相談では、売却（キャピタルゲイン）は一切意識する必要はない！というスタンスを進められます。
- 運営会社：株式会社GA technologies（ジーエーテクノロジーズ）
- 所在地：〒106-6290 東京都港区六本木3-2-1 住友不動産六本木グランドタワー 40F
不動産投資 東京都心；まとめ
東京での不動産投資は、その経済的な魅力や人口の多さから、高い収益性を期待することができます。し
かし、その一方で、物件選びや市場の変動、税金の問題など、多くの要因を考慮する必要があります。
成功するためには、適切な情報収集と計画が不可欠です。
《補足》
東京、それも都心のマンション投資が人気ということは、そこにはライバルが多数存在することを忘れてはいけません。
自分も住みたいマンションということを先ほど紹介しましたが、
それこそが、最大の強みになります。
例えば、
その時代時代で、マンション・アパートに求められるものが変わってきました。
現状”令和”ですが、
- 昭和の時代、風呂付がウリの時代もありました。
- 平成に入り、風呂・トイレ別がウリにもなりました。
では、今は
- 何がウリでしょうか？
- 何が必要でしょうか？
都心の不動産投資を行うのであれば、
自分も住みたいマンションであること、その設備やサービスを付けることが差別化に繋がりますし、それがキャッシュフローを崩さない空室リスク対策になるでしょう。
不動産投資は、年齢・年収・不動産市況、3つのタイミングを重視する必要があります
年齢・年収によっては融資審査が通らない・高い買い物で利回りに影響