定年退職 不動産投資
定年退職を迎え、新たな人生のステージを迎える60歳。
退職金と年金だけでは、ゆとりある生活を送るのは難しいと言われている時代。
そこで、退職金を利用して不動産投資を検討している方も少なくないでしょう。
この記事では、定年後の不動産投資として
- 不動産投資はありか？
- 不動産投資のメリット・デメリット
- 人生100年時代をどう考えるか？
- 理想の不動産投資のタイミングはいつからなのか？
貯金の切り崩しvs退職金で不動産投資、60歳から始める不動産投資の方法を徹底解説します。
この機会に、不動産投資の基本を学んでいただければと思います。
男性の管理・事務・技術労働者・大学卒の退職金額
2023年現在、大卒の平均は約2,256万円というデータがあります。
60歳で定年した時は、
男性の管理・事務・技術労働者・大学卒では2435万円、支給月数41.5カ月分（前回2512万円、40.8カ月分）
同高校卒では2198万円、42.8カ月分（同2256万円、42.5カ月分）
生産労働者・高校卒では1987万円、43.5カ月分（同1821万円、42.4カ月分）
となっている。
参考：年金実態調査結果（日本経団連タイムス）
しかし、これを月々の生活費に充てると、月額約7万5,000円となり、ゆとりある生活を送るには厳しい状況です。
そこで不動産投資が、老後の補填として注目されています。
物件購入し、家賃収入・収入源を確保する方法として長期的・安定的に収入（キャッシュフロー・不労所得）を得られるというメリットがあります。
退職金の活用法：メリット・デメリット・リスク 貯金切り崩し vs 不動産投資
定年後の生活資金の確保は、多くの人が頭を悩ませる問題です。
どのように活用するか？
そもそもお金の使い方・投資目的は自由です。
そこで、
- 貯金を切り崩しながら・・・
- 退職金を不動産投資に使い家賃収入を得ながら・・・
上記、二つを比較し、そのメリット・デメリットを考えてみました。
定年後の生活資金について 初期投資が必要な投資が気になる方へ
《貯金を切り崩しながらの生活》
貯金を切り崩しながらでは、リスクが少ないというメリットがあります。
株式投資は、必ずしもお金が増える保証はありません。
不動産投資のような大きな初期投資や市況の変動によるリスクを気にする必要がありません。
しかし、貯金は使えば使うほど減っていく特徴があります。
インフレになれば、貯金の価値は時間とともに下がっていきます。
人生100年時代を考えたケース、長期的に貯金だけに頼る生活は不安定になる可能性があります。
厚生年金・企業年金等
《不動産投資による家賃収入》
不動産投資による家賃収入を得られれば、長期的に安定した収入を得られるというメリットがあります。
物件が価値を保つ限り、資産自体が減ることはありません。
また、不動産を売却することでキャピタルゲインを獲得ことも可能です。
デメリットも確認 短期的利益は望めない・多額の資金をどう考える？
しかし、不動産投資にはデメリット・リスクも存在します。
そもそも、賃貸経営の投資法は短期的に膨大な利益を得るビジネスモデルではありません。
物件の選択ミスや市況の変動、空室リスクなどがあります。
また、大きな初期投資が必要なため、多額の資金が必要となります。
定年後の不動産投資の場合、基本的に金融機関から融資を受けることはできません。
・年齢的（返済期間）な問題
・年収的な問題
・病気・持病の問題
等から、現金で不動産を購入する必要があります。
貯金を切り崩しながらのくらしと、不動産投資による家賃収入のある暮らし、どちらを選ぶべきかは、個々のリスク許容度や人生設計によります。
リスクを避けたい人は、貯金を切り崩しながらの暮らしを選ぶことでしょう。
一方、長期的な安定収入を求める人は、不動産投資を選ぶことでしょう。
定年後・60歳から始める不動産投資の始め方 4つの流れをご紹介：物件選び・管理
自身の資金状況の把握
投資家としてデビューするには、まずは自身の資金状況を把握しましょう。
退職金以外にも、預貯金や他の資産など、投資に使える資金はどれくらいあるのかを確認します。
投資物件の選択
次に、投資する物件（土地・マンション・ビル）を選びます。
物件の選択は、不動産投資の成功を左右する重要なステップです。
不動産市況・物件の金額が上昇中のリスクを把握しながら、物件の立地や建物の状態、家賃収入・想定利回り（3%・4%・5%・・・10%）の見込みなどを考慮に入れて選びます。
定年後・60歳からの不動産投資では、融資は一般的に難しいとされています。
ただ、融資額や返済期間によっては、融資が可能な場合もあります。
自己資金を中心に投資計画を立て、必要な時は金融機関との交渉や専門家の相談も可能です。
物件の管理・管理会社選び
不動産投資は、物件の購入からが本格的なスタートです。
客付け・家賃の集金・物件の管理・借主対応、自分で管理することも可能ですが、手間を省くためには、不動産会社に管理を委託するのが一般的です。
不動産所得があると減額されるのか？
不動産で家賃収入を得ていても、支給が減らされることはありません。
在職老齢年金は、会社から一定以上の給料を得ている場合が対象です。
家賃収入は、現状、在職老齢年金に該当しません。
定年退職後の投資に相談したい不動産投資会社
定年後の不動産投資は、
- 物件選定
- 融資問題
- 出口戦略（売却・相続）
など、20代・30代の不動産投資とは変わります。
そのため、不動産投資を行う時には、不動産投資会社に相談したいところです。
不動産投資会社も、メインターゲットは現役サラリーマン・会社員・公務員・医師・弁護士などの安定収入がある層なので、イレギュラーな相談を全ての会社が受けてくれるとも限りません。
何社かに相談し、親身に相談に乗ってくれる不動産投資会社を見つけることもポイントです。
アセットジャパン:区分マンションセミナー・相談
信頼と安心から紹介率91.7%。
年収・年齢だけでなく、家族構成や将来のヴィジョン・資産状況に合わせて個別に資産運用の提案・家計の見直し・ライフプランシミュレーション作成
不動産投資の基礎知識から、物件選びのアドバイス、不動産管理のサポートまで。
フルローンは難しいと思いますが、一部であればローンの申し込み審査も可能（団信・団体信用生命保険も）
アセットジャパン；公式サイトはコチラ
武蔵コーポレーション：新築×中古のハイブリッド
武蔵コーポレーションのアパート投資の基本は、新築×中古のハイブリッド不動産投資です。
- 差押が付いている
- 破産寸前
- 全30室のうち5室しか入居していない
- 改修工事に3,000万円かかる
などの物件を安く仕入れ、
建築の専門家による
- 法規チェック
- 構造チェック
- 設備チェック
- 雨漏りのチェック
など100項目をすべてチェック・確認した検査診断を実施、改善をもとに大規模修繕などで中古物件を再生します。
定年退職後から始める不動産運用の種類
不動産投資は、
- 戸建て投資
- 区分マンション投資（賃貸マンション）
- 一棟アパート・マンション投資
- ビル投資
多岐に渡ります。
- 一棟マンション投資
一棟マンションを購入し、各部屋を賃貸することで収入を得ます。
大きな収入を得られる可能性がありますが、一方で初期投資が大きく、管理も大変です。 - 一戸建て投資
一戸建ての家を購入し、それを賃貸する方法です。
一棟マンション投資に比べて初期投資は少なくて済みますが、一戸建ての場合、空室リスクが高まります。 - 区分マンション投資
マンションの一室を購入し、それを賃貸する方法です。
初期投資は少なくて済みますが、収入は一部屋分だけになります。 - 不動産投資信託(REIT)
不動産投資信託は、不動産を運用する企業に投資する方法です。
自分で物件を管理する必要がなく、少額から投資が可能です。
定年退職後（60歳・65歳）から始める不動産投資の注意点
- リスクの理解
不動産投資にはリスクが伴います。
物件の選択ミスや市況の変動、空室リスクなどを理解し、リスクヘッジのための対策を立てましょう。 - 融資の利用
融資を利用する場合、返済計画をしっかりと立て、無理のない範囲で借り入れを行います。
また、金利の影響も考慮に入れましょう。 - 税金の問題
不動産投資には、所得税や固定資産税、相続税など、様々な税金が関わってきます。
税金の問題を理解し、節税対策（節税効果）を立てることも重要です。 - 専門家の相談
不動産投資は複雑な分野です。
自分だけで判断するのではなく、専門家に相談することをおすすめします。
退職後の不動産投資と続税対策 物件価値・収益性を維持
退職後に不動産投資を行うことで得られる資産は、将来的に相続の対象となる可能性が高いため、相続税対策との関連を理解することは非常に重要です。
定年後の不動産投資：体験談・口コミ
退職金での不動産投資について、一番気になるのは口コミや体験談だと思います。
インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などの内容を確認し、良い口コミ・悪い口コミ・怪しいなどを探しました。
一棟マンションを購入しました。
物件選びには時間をかけ、立地や建物の状態、家賃収入の見込みなどを詳しく調査しました。
結果として、安定した家賃収入を得ることができ、現在もその収入で暮らしています。
一戸建ての物件を購入しました。
しかし、物件の選択ミスから空室が続き、思うような家賃収入を得ることができませんでした。
その結果、生活費の補填にならず、売却しました。
それでも、購入費用・仲介手数料を引いてもプラス・高く売れたのでよかったです。
不動産投資信託(REIT)に投資しました。
自分で物件を管理する必要がなく、少額から投資ができる点に魅力を感じたからです。
現在、一定の収入を得ていますが、市況の変動により収入が変動するため、安定した生活を送るためには他の収入源も必要と感じています。
参考ページ：近年問題っとなっている老後2000万円問題
不動産投資で解決する老後2000万円問題
よくある質問・Q&A：疑問・悩み・不安を解決・注意点 住宅ローン（金融機関・返済計画・年齢制限・融資期間）・失敗例
基本的には年齢制限はありません。
しかし、融資を受ける場合、年齢が高いと借り入れが難しくなることがあります。
経験を活かす側面より、若いうちから着実に資産形成するのが不動産投資です。
不動産投資の利益は、物件の選択や市況によります。
定年後の不動産投資は、キャッシュでの購入が基本であるため、即利益が出ます。
事前のシミュレーションで、必要な資金の把握が必要です。
物件の選択ミスや融資の返済計画のミス、税金の問題などが主な失敗例です。
初期費用は物件の価格、立地、大きさなどによって大きく変動します。
また、購入費用の他に仲介手数料や登記費用、修繕費なども考慮する必要があります。
不動産投資に使うことは、将来の収入源としての可能性がありますが、リスクも伴います。
全額を投じるのではなく、一部を投資に回し、残りは他の安定した投資や貯蓄に充てることを考慮すると良いでしょう。
仕組みとして考えると、ローンの審査が通りにくいため、それなりの貯金を用意する必要があります。
はい、結論から言うと、住宅ローン残債があっても、完済していなくても不動産投資ローンを組むことは可能です。
なぜなら、住宅ローンと不動産投資ローンは別種類のローンであり、
法的な問題もありません。
はい、定年を機に所有する自宅マンションを賃貸に出すことは可能です。
多くの方が、以下の理由で自宅マンションを賃貸に出しています。
★定年後の収入確保
★セカンドハウス購入資金
★老後の生活資金
★子供の教育資金
《参考公式サイト》
退職給付（一時金）の支給実態：厚生労働省
不動産投資市場の成長戦略：国土交通省
定年後・高齢者向けの投資相談：記事まとめ
本来は20代・30代から、遅くとも40代、50代でもギリギリの不動産投資です。
定年後、60歳から始める不動産投資は、退職金を活用して安定した老後生活を実現する有効な手段です。
しかし、不動産投資にはリスクも伴います。
リスクを理解し、適切な計画を立てて行うことが重要です。
不動産投資についての詳しい情報や相談は、専門家に依頼することをおすすめします。
興味にある方は、お気軽に高齢者向けの投資相談・セミナー参加・お問合せ・資料請求してみてください。
不動産投資は、年齢・年収・不動産市況、3つのタイミングを重視する必要があります
年齢・年収によっては融資審査が通らない・高い買い物で利回りに影響