円安と不動産投資の関係:円安加速で不動産投資は不利になるの?有利になるの?マンション投資への影響を考える

円安と不動産投資の関係:円安加速で不動産投資は不利になるの?有利になるの?マンション投資への影響を考える マンション投資・不動産投資

《不動産投資の考え方》

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

参考:新築マンション平均価格

【物件選びをどうするか?】

利回りの観点から物件選びで勝ち負けが決まるのが不動産投資です。

不動産投資は、銀行から融資を受けて物件を購入するため、”年齢”との兼ね合い・リスクとリターンを天秤にかける必要があります。

不動産市況が落ち込むのを待って銀行の融資を受けられない年齢になってしまったら、老後のための私的年金作りなどの話にもなりません。

そのため、不動産投資会社への相談+物件紹介が1つのポイントです。

総額40万円分以上のポイ活に

初めての方も、ご検討中の方も/
マンション投資コンサルタントに無料オンライン相談

  • 会社員に人気の投資
  • 効率的な資産形成
  • 不労所得を確保
  • 生命保険効果(団信)
  • 仲介手数料0円の売主物件


Amazonギフトカードがもらえるセミナー16選

不動産投資 円安

為替相場において円安が”急激”に進んでいます。

円安に関しては、
以前に不動産売却 円安というキーワードを前提に

円安は不動産売却にプラスになる?
を紹介しました。

円安のメリットを最大限に受けられる外国人投資家は、不動産売却において無視できない存在であることは間違いありません。

今回は、不動産投資 円安をキーワードに、

円安加速で不動産投資は不利になるの?有利になるのか?

円安と不動産投資の関係について紹介します。

円安とは

円安とは、日本円の外国為替市場における価値が低下する現象を指します。
国内外の経済状況や政策、市場の心理など様々な要因によって引き起こされます。

《通貨の価値と経済の関係》
通貨の価値は、その国の経済の健全性や信用度、将来の経済見通しと密接に関連しています。
例えば、経済成長が続くと、その国の通貨に対する需要が増加し、通貨の価値が上昇する傾向があります。
逆に、経済が停滞すると、通貨の価値は低下することが多いです。

また、日銀の金融政策も通貨の価値に影響を与えます。
例えば、日本銀行が金利を引き下げると、日本円の預金に対する利回りが低下し、投資家はより高い利回りを求めて他国の通貨へと資金を移動させることが考えられます。
この結果、日本円の需給バランスが崩れ、円安が進行することがあります。

主要な円安の引き金

円安を引き起こす主要な要因としては、以下のようなものが考えられます。

  1. 金利の差: 先述の通り、日本の金利が低いと、投資家は高い利回りを求めて他国の通貨に投資する傾向があります。特に、アメリカの金利との差が拡大すると、ドル高・円安が進行することが多いです。
  2. 経済指標の悪化: 日本の経済成長率や雇用統計などの経済指標が悪化すると、投資家の日本経済に対する評価が下がり、円安が進行することがあります。
  3. 政治的な不安: 政治的な不安や政策の不透明感は、投資家の信頼を損ない、資金が海外に流出することで円安を引き起こすことがあります。
  4. 取引の構造: 日本は輸出大国であり、多くの企業が外国為替市場で円を売って外貨を購入する取引を行います。このような取引の構造が、円の供給を増やし、円安を促進する要因となっています。

以上のように、円安は様々な要因によって引き起こされる現象であり、その背景には国内外の経済状況や政策、市場の心理など多岐にわたる要因が絡み合っています。

円安時の不動産投資のメリット・デメリット

円安が進行すると、日本の不動産市場にもさまざまな影響が生じます。

特に、不動産投資に関しては、円安がもたらすメリットがいくつか考えられます。

《円安時の不動産投資の主要なメリット》
外国人投資家の増加
円安が進むと、外国の通貨で換算した際の日本の不動産価格が相対的に安くなります。
このため、外国人投資家にとっては、日本の不動産が魅力的な投資先として映ることが増えるのです。

外国の機関投資家や個人投資家が、日本のオフィスビルや商業施設、住宅物件などの不動産を購入するケースが増加します。
特に、アジア圏や中東の富裕層が、日本の不動産を資産の多様化やリスクヘッジの手段として活用する動きが見られるようになります。

このような外国人投資家の増加は、日本の不動産市場に新たな資金流入をもたらし、市場の活性化を促進する要因となります。

資産価値の上昇とリターンの増大
円安が進行すると、外国人投資家の増加に伴い、日本の不動産に対する需要が高まります。
この結果、不動産の資産価値が上昇する傾向が強まるのです。

また、不動産の価格上昇に伴い、賃料収入も増加することが期待されます。
特に、オフィスビルや商業施設などの賃貸物件においては、賃料の見直しやリニューアルによる賃料アップが進行しやすくなります。

さらに、円安が進むと、外国からの観光客の増加が期待されるため、ホテルや民泊物件の稼働率が向上することも考えられます。
これにより、これらの物件のオーナーは、より高いリターンを享受することが可能となります。

総じて、円安が進むと、不動産投資のリターンが増大するとともに、資産の価値も上昇することが期待されます。
このような環境下では、不動産投資を適切に活用することで、資産の増大やキャッシュフローの向上を実現することができるでしょう。

《円安時の不動産投資のデメリット》
円安が進行すると、不動産投資にもさまざまな影響が生じます。
前述のように、メリットがある一方で、デメリットも無視できない要素として存在します。以下では、円安時の不動産投資の主要なデメリットについて詳しく解説します。

資材コストの上昇
円安が進むと、輸入資材のコストが上昇します。
日本の建設業界では、鉄鋼や非鉄金属、石油製品など、多くの輸入資材を使用しています。
これらの資材の価格が上昇すると、新築やリフォーム、大規模修繕などのコストも増加することとなります。

建築工事の際の建築資材や設備機器のコストが増大し、これが建築コスト全体の上昇を招く可能性があります。
この結果、新築物件の供給コストが上昇し、それが家賃や物件価格に反映されることも考えられます。

金利の変動リスク
円安は、インフレリスクの増大を招く可能性があります。
インフレが進行すると、日銀は金利を引き上げる政策を採ることが一般的です。
このため、円安が進行すると、日本銀行の金利政策の変更が予想され、それに伴い、長期金利や固定金利の上昇が考えられます。

不動産投資においては、多くの場合、融資やローンを利用して物件を購入します。
金利が上昇すると、融資の利息負担が増大し、キャッシュフローに悪影響を及ぼす可能性があります。特に、変動金利型のローンを利用している場合、金利の上昇によるリスクが高まります。

また、金利の上昇は、新規の不動産投資を検討している投資家にとっても、融資コストの増大という形でハードルが高まる要因となります。

総じて、円安が進行すると、不動産投資における資材コストの上昇や金利の変動リスクなど、様々なデメリットが浮上します。
これらのリスクを適切に管理し、円安時代における不動産投資の戦略を練ることが、成功への鍵となるでしょう。

不動産投資に円安が影響するのか?

ドル円が安かろうが高かろうが、一般的に日本の国がどうこうなる問題ではありません。

輸入に依存している企業にとって円安のマイナスの影響は大きく、
逆に、輸出企業にとって円安のプラスの影響は大きい図式があるだけにすぎません。

円安による不動産投資の影響を紹介する前に
今の円高の原因を考えると、日本と欧米の基本方針がこの差を生んでいます。

米国は比較的、雇用が安定しているものの物価上層に歯止めがききません。
そのため、消費者物価上昇率を抑えるため、多少株価が下がっても、多少雇用が悪化しても、量的引き締め・政策金利を引き上げで物価上昇の対策を取っています。

対して、日本は金融緩和を継続・低金利政策を基本としています。
インフレ傾向といっても海外に比べて小さいレベルですし、そもそもこのタイミングで緊縮を行うこと自体、経済の低迷、給料アップにつながらないインフレを更に助長しかねません。
本来は、景気が良くインフレ傾向が理想ですが、現状、給料が増えない状況でのインフレ傾向ですから、この相反する状況改善が日銀の方針です。

よって、金利の上昇が続くアメリカのドルと低金利政策をとる日本の円との金利差が意識されているわけです。

とはいえ、急激な円安は、決していいものではありません。

Yahooニュース:大規模な金融緩和継続の見通し

不動産投資 円安

それでなくとも

  • 新型コロナウイルス
  • ウクライナ戦争
  • 中国の台湾への侵攻(カントリーリスク)
  • インフレ傾向(世界的)

そこに来ての急激な円安。
*2022年1月に115円に突入し、2022年10月、150円に突入

だからこそ円安がクローズアップされ、それに対しての円安メリットを最大限に生かす外国人観光客がニュースに取り上げられるわけです。

日本を訪れる外国人観光客にとって

  • 1ドル:115円(1月)
  • 1ドル:150円(10月)

購買力アップにつながるのは間違いないでしょう。

それでは、円安が不動産投資にどう影響するのか?
  • 現状、不動産投資を行っている人
  • これから、不動産投資を行うとしている人

立ち位置が違うと、その考え方や影響も変わってきます。

《現状、不動産投資を行っている人》

不動産投資を行っている人にとって、円安の影響は、ほぼありません。

円安によって、

  • 賃料が安くなるわけでも高くなるわけでもありません。
  • 空室リスクが高くなるわけでもありません。
  • 資産価値が大きく下がる・上がるわけでもありません。

しいて言えば、不動産投資ローンの金利が上がる可能性があるかもしれませんが、政府の政策が大きく変わらない限り、急激な上昇はありえないでしょう。

その意味で、現状、不動産投資を行っている人にとって大きなリスクはなさそうです。

《これから不動産投資を行う人》

円安と不動産投資の関係において、これから不動産投資を検討している人にとっては、障壁になりそうなことが多々あります。

まず、外国人投資家というライバルの出現です。
意欲的に優良物件を購入する流れになれば、日本人の不動産投資家が購入し難くなる可能性があります。

そもそも円安ということなので、輸入に頼る資材は仕入れ価格が高騰します。

仕入れ価格が上がれば、必然的に販売価格が上昇します。

新築価格が上がれば、中古物件に一定数の人が流れるのも自然の摂理です。

また、不動産投資ローンに関しても、前段で紹介した通り、大きく金利がある可能性は現状ありませんが、今後の上昇を見越し、金融機関の融資額や審査が若干厳しくなる可能性はあります。

そもそも、不動産投資は、購入の段階で7割がた、勝負が決まってきます。

購入価格が高くなったり、優良物件を入手し難くなれば投資効果は薄れるかもしれません。

円安と不動産投資の関係

日本人投資家と外国人投資家

円安における不動産投資を考える時、

  • 日本人投資家
  • 外国人投資家

各々の動きにも注目しておきたいと思います。

外国人投資家は、円安のメリットを最大限に受けるために、”買い”に走ることが考えられます。

バブル期の日本人投資家が、円高のメリットを利用しアメリカの資産・ビルを買い漁ったのと同様です。

逆に、日本人投資家は、購入より売り・キャピタルゲインを得るタイミングになるかもしれません。

本来、新型コロナウイルス前までの日本はオリンピックを控え、インバウンド需要を期待し経済も順当に右肩上がりを見せていました。
株価も3万円を超えていました。

しかし現状は、厄介な急激な円安、物価上昇ということで、アゲアゲの雰囲気は一旦休止となりました。

金融緩和継続と円安を活かす国内回帰で、強い日本を取り戻すのは少しに先になるでしょう。

少なからず、住宅ローン金利が一気に上昇することはないと想定できますが、徐々に上がっていく可能性はあります。

となると円安における日本人不動産投資家は、
買い意欲の高い海外投資家が不動産市況を下支えするシチュエーションを利用し、いったん仕切る意味で売却という選択も考えられるでしょう。

《相場の確認なら》
過去の売買実績・不動産市況などのビックデータをもとに査定額を算出する”AI査定”がおすすめです。

AI査定は、不動産屋や査定員が家に来ることなく、その場で査定額の確認が可能なので重宝されています。

『AI査定の特徴』

  • 今すぐ査定額を確認できる
  • 営業マンが家に来ることはない
  • 日程を調整をする必要がない
  • 内緒で不動産査定ができる

《AI査定ならその場で確認可能》
>>SRE不動産のAI査定はコチラ
>>カイトリーのAI査定はコチラ
2社比較で、大まかな相場を確認できると思います。

不動産投資を成功させるための戦略

不動産投資は、適切な戦略を持って取り組むことで、高いリターンを追求することが可能です。
しかし、そのためには市場の動向を正確に把握し、リスクを適切に管理する必要があります。以下では、不動産投資を成功させるための主要な戦略について詳しく解説します。

地域選定の重要性
不動産投資において、物件の所在地は非常に重要な要素となります。
特定の地域やエリアには、独自の経済状況や人口動態、地域の発展性などが影響します。

経済成長エリアの選定
経済成長が見込まれるエリアでは、企業の進出や雇用の増加が期待され、それに伴い人口が増加する可能性が高まります。これにより、賃料の上昇や物件価格の上昇が期待されるため、投資のチャンスとなります。
交通アクセスの良好な地域
駅近や主要道路沿いなど、交通の利便性が高い地域は、入居者や購入者からの需要が高まる傾向にあります。特に、新しい交通インフラの開発や拡張が予定されている地域は、将来的な価値上昇が期待されます。
地域の再開発計画
都市再開発や大規模な商業施設の建設など、地域の再開発計画が進行中のエリアは、地域の魅力が向上し、不動産価値の上昇が期待されます。

リスクヘッジの方法
不動産投資には、様々なリスクが伴います。
これらのリスクを適切にヘッジすることで、安定したリターンを追求することが可能となります。

多様化戦略
一つの物件やエリアに集中投資するのではなく、複数の物件やエリアに分散投資することで、リスクを分散させることができます。
固定金利ローンの活用
金利変動のリスクを回避するために、固定金利のローンを活用することが考えられます。これにより、将来の金利上昇の影響を受けにくくなります。
適切な保険の加入
物件の火災や災害、賃貸者の滞納などのリスクをカバーするために、適切な保険を加入することが重要です。
物件の維持・管理
物件の価値を維持するためには、定期的な修繕や管理が必要です。特に、古い物件や大規模な物件においては、適切な物件管理が不動産投資の成功を左右する要因となります。

総じて、不動産投資を成功させるためには、適切な地域選定とリスクヘッジの戦略が不可欠です。
これらの戦略を適切に組み合わせることで、安定したリターンを追求することができるでしょう。

円安に限らず不動産投資は慎重に

少なからず現状見えているのは、アメリカの景気の底堅さから、まだまだ利上げは続くでしょう。

それに伴いNYダウも多少、下落傾向となるでしょう。

円が売られドルが買われる傾向は、まだまだ続いておかしくないでしょう。

方や中国に目を向けると、中国の経済は怪しくなってきました。

もともと中国の出す指標自体、鵜呑みにできませんが不動産バブル崩壊(不動産デベロッパーの債務不履行等)は見えてきました。

ゼロコロナ政策も、経済の冷え込みにもつながっていますし、日本以上に超高齢化社会の流れも急速だけに、習近平政権の3期目が発足しましたが、不透明感満載です。

円安による不動産投資の影響 

不動産投資は、インフレやデフレ・円安や円高にそれほど影響を受けないビジネスモデルですが、利回りが前提であるため購入する物件の比重が非常に重要となります。

それでなくとも、都心の不動産は高値で推移しています。

パワーカップルによる都心のタワーマンション購入も一定数あるようですが、

  • 二人の給料が安定して増える保証はあるのか?
  • 住宅ローン金利が上昇した時、どこまで耐えられるか?
  • 約2分に1組が離婚している現実

少なからず、無理をしている人もいるのは事実です。

居住用と賃貸用ではその考え方が違うとはいえ、どんな形であれ、安く購入してこそです。

《おまけ》
以前、安く家を購入する方法で紹介しましたが、
安く家(マンション)を購入するポイントは、スーモやアットホームなどに掲載される前の物件情報(未公開物件)を入手することです。

タウンライフ物件探しは、希望エリア・希望価格を登録しておくことで、条件に合った物件をメールで送信してくれるので便利なサービスを活用してみてください。
>>家を安く購入するならコチラ