アパート経営の空室が目立つんだけど・・
アパート経営の入居率って簡単に上げられる？
- 融資枠を多く持っている人？
- リスク管理がしっかり出来ている人？
意外かもしれませんが、セコイ人がそのタイプです。
不動産投資は、即儲かるビジネスではありません。
安定的な家賃収入と計画的な返済、そして無駄を省いた管理をベースに、10年・20年単位でじっくり育てていくものです。
アパート経営に特化した不動産会社への相談で、億単位の資産形成への道筋がより明確になります。
アパート経営は、安定した収入源として魅力的な一方で、入居率の維持は常にオーナーにとって大きな課題です。
物件の立地や築年数、設備など、様々な要素が複合的に影響し、入居率は大きく変動します。
今回は、アパート経営における入居率を上げるための具体的な方法について、集客力向上、物件の魅力向上、契約条件の見直しなど、多角的な視点からご紹介します。
空室対策は、単に部屋を埋めるだけでなく、入居者の満足度を高め、長期的な安定経営へと繋がる重要な戦略です。
・なぜ入居率が低いのか？その原因を徹底分析
・集客力向上のための効果的な施策
・物件の魅力を引き出すためのリフォームやリノベーション
・契約条件の見直しで入居を促進
・成功事例から学ぶ！入居率アップの秘訣
アパート経営でお悩みの方は、ぜひ本記事を参考に、空室対策に取り組んでみてください。
アパート経営の入居率を上げる
アパート経営の入居率とは、物件の全体に対する実際に入居している住戸の割合を指します。
対極にあるのが空いている部屋の割合を示す”空室率”です。
入居率の計算式は、次のようになります。
入居率 = (空室がなかった部屋の数 / 全部屋の数) × 100
例えば、あるアパートが全12部屋で、1年間で空室がなかった部屋は8部屋だった場合、入居率は次のようになります。
入居率 = (8 / 12) × 100 = 66.7%
つまり、1年間で空室がなかった部屋は8部屋で、全12部屋の66.7%が入居したことになります。
入居率は、入居率が高いほどアパート経営が安定し、収益が高まることがわかります。
ちなみに、
・現時点での入居率
・年間を通しての稼働入居率（空室期間・原状回復期間を加味）
など、1年を1年として計算することや、半年や3ヶ月などの期間をもとに計算することも可能です。
入居率が低い・空室が多い３つの要因：立地・集客・定住率
定住率を高めるためには、入居者の目線に立って、快適な住環境を提供することが大切です。
例えば、立地が良くても、集客がうまくいかなければ空室ができてしまいます。
また、物件の品質が低ければ、定住率が低下し、結果的に入居率が低くなる可能性があります。
入居率が低い原因：立地
アパート経営において、物件の立地は最も重要な要因の一つです。
交通の便が良い場所や、周囲に必要な施設（スーパー、学校、病院など）が揃っているエリアは、入居者からの人気が高く、安定した入居率を維持しやすいです。
一方、交通の便が悪い、あるいは不便なエリアに位置している場合、入居希望者が集まりにくく、結果として空室が増える可能性があります。
特に都市部外れや郊外など、便利さが欠ける場所は、賃貸物件の競争力が低下しやすく、空室率の上昇を招く要因となります。
立地が悪ければ、家賃を低く設定してもなかなか入居者を確保できないことがあります。
ただ、立地はアパート投資を行っている人には、変えることができない要因であるため、立地に関しては計画段階で十分な分析と選定を行うことが必要です。
入居率が低い原因：集客
集客力の不足は、アパート経営における大きな問題です。
広告や宣伝が効果的でなければ、物件を探している人々の目に留まることがなく、結果として空室が続いてしまいます。
例えば、インターネット広告やSNS、ポータルサイト（SUUMOやYahoo!不動産など）を活用することが重要です。
また、物件の写真や詳細情報が魅力的でなければ、入居者の関心を引きつけることは難しくなります。
特に最近では、物件の写真や情報のクオリティが選ばれる際の決め手となるため、集客に力を入れることが求められます。
入居率が低い原因：定住率
定住率の低下も、入居率が低い原因の一つです。
定住率とは、入居者が契約期間中に退去せずに長期間住み続ける割合を指します。
短期間で退去する場合、その空室を埋めるために再度集客活動を行わなければならず、空室期間が長くなります。
定住率が低くなる原因は、家賃が高すぎる、設備が古い、管理が不十分、近隣の環境が悪いなど様々です。
退去の理由が改善されなければ、入居者は次々と退去し、空室が埋まらない状況が続きます。
住環境や契約条件の見直しを行うことが、定住率を高めるためには重要です。
アパート経営の入居率を上げる12の方法
アパート経営において、入居率を高めるためにはさまざまな戦略が必要です。
その中でも、
集客力向上
1.インターネット広告: Google広告、Yahoo!不動産、SUUMOなど
2.SNS広告: Instagram、Facebookなど
3.ホームステージングをする
物件の魅力向上
4.宅配ボックスや無料インターネットなど付加価値を付ける
5.アパートの外観をリフォームする
6.部屋を最新のデザインや設備にリフォームする
7.ペット可物件化: ペットを飼える部屋への変更
契約条件の見直し
8.家賃設定の見直し: 競合物件との比較
9.管理会社に管理を委託する
10.契約条件の柔軟化: 保証人不要、連帯保証人不要など
11.入居審査の緩和: 条件を緩くして入居者を増やす
12.フリーレント: 賃料を無料にする期間を設定
という観点は非常に重要です。
集客力を高めることで、より多くの入居希望者にアプローチでき、空室を早期に埋めることが可能になります。
さらに、物件の魅力を向上させることで、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促進できます。
そして、契約条件を見直すことで、入居者のニーズに合った柔軟な対応ができ、退去率を減少させることができます。
これらの観点をうまく組み合わせることで、より安定したアパート経営が実現できるのです。
入居率を上げる方法：集客力向上3選
アパート経営において、入居率を高めるための集客力向上は非常に重要な要素です。
競争の激しい市場で安定した入居者を確保するためには、物件を多くの人々に知ってもらうことが必要不可欠です。
1.インターネット広告: Google広告、Yahoo!不動産、SUUMOなど
インターネット広告は、アパート経営において集客力を向上させるための非常に効果的な手段です。
Google広告やYahoo!不動産、SUUMOといった不動産関連の広告プラットフォームを活用することで、ターゲットとなる入居希望者に直接アプローチできます。
これらのプラットフォームは、地域や物件の特徴を絞って広告を配信できるため、より精度の高い集客が可能になります。
また、広告費用は予算に合わせて柔軟に設定でき、効果的な分析ツールを用いることで、どの広告が最も効果的であるかを測定し、改善を図ることができます。
2.SNS広告: Instagram、Facebookなど
SNS広告は、若年層を中心に大きな効果を発揮します。
InstagramやFacebookなど、人気のSNSプラットフォームを活用することで、視覚的に魅力的な広告を作成し、入居希望者にアプローチできます。
特にInstagramでは、物件の写真や動画を活用したインスタグラム広告が有効で、視覚的に訴えることで注目を集めやすくなります。
さらに、SNS広告はターゲットを地域、年齢、興味などで絞り込むことができ、費用対効果の高い集客を実現することができます。
3.ホームステージングをする
ホームステージングは、物件の魅力を最大限に引き出すための方法です。
実際の家具やインテリアを使って物件の空間を整え、潜在的な入居者に「自分がここに住んでいる」というイメージを持たせることができます。
これは特に空室が長期間続く物件や、競争が激しい地域において非常に効果的です。
ホームステージングを行うことで、物件がより魅力的に映り、内覧時に入居希望者が決定しやすくなります。
また、視覚的な効果が強いため、写真や動画をインターネット広告やSNSで使用することで、更に集客効果を高めることができます。
内見者は、未来をイメージしやすくするために、空間がどのように利用されるかを直感的に感じ取る必要があります。
関連ページ：ホームステージングでマンションは高く売れる？
入居率を上げる方法：物件の魅力向上4選
アパート経営において、物件の魅力を高めることは入居率を向上させるための重要な戦略の一つです。
物件の魅力が高ければ、入居希望者が集まりやすく、競争の激しい市場でも優位に立つことができます。
宅配ボックスや無料インターネットなどの付加価値の提供から、外観や内部のリフォーム、さらにはペット可物件への変更まで、実践的なアプローチが必要です。
4.宅配ボックスや無料インターネットなど付加価値を付ける
宅配ボックスや無料インターネットなど、入居者の生活を便利にする付加価値を提供することは、物件の魅力を大きく高める方法です。
宅配ボックスは、特にネットショッピングが増えている昨今、荷物の受け取りに困る入居者にとって非常に便利です。
宅配ボックス設置に関しては、自治体にもよりますがリフォーム業者経由で補助金を受けられる場合もあります。
参考ページ：宅配ボックス補助金とは？
また、無料インターネットの提供は、特に若年層の入居者にとって魅力的な要素であり、生活費の削減にもつながります。
これらの設備を提供することで、入居希望者にとって「住みやすさ」が向上し、競争力のある物件としてのアピールができます。
以前、アパート経営の入居率を上げるインターネット無料設置を行ってくれる会社を紹介しましたので参考ください。
5.アパートの外観をリフォームする
アパートの外観は、入居者が物件を最初に見たときに感じる印象を大きく左右します。
外観のリフォームを行うことで、物件全体の価値が向上し、より魅力的に見せることができます。
例えば、塗装の塗り直しや、外壁の修繕、エントランス周りのデザイン変更など、見た目に新鮮さを加えるだけでなく、建物の老朽化が目立たなくなります。
また、外観のリフォームは、住む人だけでなく、通行人にも好印象を与えるため、物件への注目度を高める効果も期待できます。
アパートの外壁リフォームにも補助金を活用できる場合があります。
まずは、無料見積もりで、費用対効果の確認をオススメします。
6.部屋を最新のデザインや設備にリフォームする
入居者のニーズに応えるためには、部屋のデザインや設備の更新が重要です。
例えば、キッチンやバスルームの設備を最新のものに交換する、床や壁のデザインを一新するなど、居住空間を現代的で使いやすいものにリフォームすることで、入居者の満足度を高めることができます。
また、最新のデザインや設備は、他の物件との差別化にもつながり、競争力を持つ物件としてアピールできます。
入居者が求める快適な生活空間を提供することで、入居率の向上が期待できます。
壁紙は白の無地より、ワンポイント柄がおすすめ
壁紙を変えることは、大きな費用をかけずに、お部屋のイメージをガラリと変えることができる簡単な方法です。
内見する人は他の物件との差別化を重要視しており、ちょっとしたデザインの違いでも印象が大きく変わります。
特に、壁紙にアクセントを加えることで、部屋全体の雰囲気が引き締まり、住み心地や居心地が良く感じられます。
ワンポイント柄の壁紙を取り入れることで、入居率アップ、定住率アップにつながる可能性大です。
ぜひ、あなたの物件にも取り入れてみてはいかがでしょうか？
7.ペット可物件化: ペットを飼える部屋への変更
ペットを飼える物件は、近年特に人気が高まっています。
ペットを飼うことができるという特典は、ペットオーナーにとって大きな魅力となり、入居者層の拡大につながります。
アパートの一部の部屋をペット可に変更することで、ペットを飼いたいというニーズに応え、入居者の選択肢を広げることができます。
ペット可物件は、賃貸市場での競争優位性を高めるだけでなく、長期的な契約につながりやすく、安定した収益を見込むことができます。
入居率を上げる方法：契約条件の見直し5選を解説
アパート経営における契約条件の見直しは、入居率を向上させるために重要な要素です。
競争が激しい市場において、より魅力的な契約条件を提供することは、入居希望者を引きつける大きなポイントとなります。
家賃の設定や管理の見直しから、柔軟な契約条件やフリーレント制度まで、今回は入居率を高めるための契約条件の見直し方法を5つ紹介します。
8.フリーレント: 賃料を無料にする期間を設定
フリーレント（一定期間賃料を無料にする）は、特に競争の激しい市場で効果的な戦略です。
最初の1ヶ月や2ヶ月間の賃料を無料にすることで、入居者に対して魅力的な条件を提供し、他の物件との差別化を図ることができます。
この戦略は、特に新築物件や空室が多い物件に対して有効です。
フリーレントを提供することで、短期間で入居者を確保し、入居率を高めることができるため、空室が続くリスクを軽減する手段として活用できます。
引越し代負担（5万円上限等）なども有効です。
9.入居審査の緩和: 条件を緩くして入居者を増やす
入居審査を緩和することは、入居率を高めるための一つの手段です。
特に、過去に賃貸履歴や信用情報に問題があった方々を対象に、より柔軟な審査を行うことで、入居者数を増やすことが可能です。
具体的には、収入証明を緩和したり、クレジットスコアの基準を下げたりする方法が考えられます。
ただし、審査基準を緩和することでリスクが増大する可能性（家賃対応・近所トラブル）もあるため、慎重な対応が求められます。
また、以下のようなリスクが考えられます
・高齢者による自然死による事故物件化
・生活保護受給者による失踪や行方不明
こうしたリスクを管理するためには、保証会社の利用や前払い金、敷金の増額などの対策を検討することが有効です。
10.契約条件の柔軟化: 保証人不要、連帯保証人不要など
契約条件の柔軟化は、入居者のハードルを下げ、より多くの人々を引きつける方法です。
特に、保証人や連帯保証人を不要にすることで、入居希望者にとっての敷居が低くなり、入居しやすくなります。
審査基準を緩和することができ、入居希望者の選択肢を広げることが可能です。
また、保証会社を利用することで、保証人を立てることなく安定した賃貸契約が結べるため、安定した収益が見込めます。
11.管理会社の利用・見直し
管理会社に物件の管理を委託することで、入居者対応や設備のメンテナンスを専門的に行うことができ、入居者の満足度を向上させることができます。
管理会社のネットワークやノウハウを活用することで、効率的な集客や迅速な対応が可能となり、物件の魅力を維持しやすくなります。
管理会社との新規契約・契約の見直しは、入居率を向上させるための有力な手段となります。
適切な管理会社は、物件の魅力を引き出し、入居者対応を迅速かつ丁寧に行うことで、入居者の満足度を高めることができます。
また、賃貸契約の更新や入居者の募集活動を積極的に行うことで、空室リスクを減らし、長期的な安定した入居率を維持することが可能になります。
12.家賃設定の見直し: 競合物件との比較
最終手段として、家賃の見直しは、入居率に大きな影響を与える要因の一つです。
競合物件との家賃比較を行い、周辺相場に合わせた適正価格を設定することが重要です。
もし家賃が高すぎる場合、競合物件に入居者が流れる可能性があります。
逆に、安すぎると収益が減少するリスクがあります。
定期的に相場をチェックし、適切な調整を行うことで、入居希望者を引き付けることができます。
特に、家賃を見直すことで、競争の激しいエリアでも差別化を図れる可能性があります。
アパート経営の入居率を上げる方法：記事まとめ
アパート経営において、入居率を高めるためには、単なる短期的な対策ではなく、長期的な視点を持つことが重要です。
まず、長期的な資産価値の維持を目指し、定期的なメンテナンスや設備の更新を行うことが不可欠です。
物件の価値を保持し、入居者が安心して長期間住み続けられる環境を提供できます。
次に、不動産投資としての長期戦略を立て、物件の魅力を向上させるための改善ポイントを見つけ出し、実行していくことが求められます。
最新の設備やデザインにリフォームを行うことで、他の物件との差別化を図り、入居者のニーズに応えます。
また、市場動向を見据えた対応策を講じることも重要です。
周辺の市場調査を行い、競合物件の家賃相場や需要に応じて、柔軟に家賃設定や契約条件を見直すことで、入居者を引きつけ、安定した経営を維持することができます。
フリーレントやSNS広告、インターネット広告などを活用して、集客力を高めることも一つの手段です。
これらを総合的に取り組むことで、入居率の向上とともに、物件の資産価値を長期的に維持することが可能となり、不動産投資としての成功に繋がります。
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。