地方の高利回りアパート経営のメリットデメリット：不動産投資・アパート経営の物件選び

• 「アパート経営って、ローンを組んで始められるって聞くけど、地方の高利回り物件って本当に大丈夫なのかな？」
• 「都心のワンルームマンションと比べて、どんなメリットやデメリットがあるんだろう？」

もしあなたが、そんな疑問や不安を抱えながら不動産投資を検討しているなら、それはごく自然なことです。

不動産投資は、与信枠を活用して始められる魅力的な投資ですが、新築・中古、ワンルーム・ファミリー向け、一棟・区分、そして「どこに投資するか」によって、その形は大きく変わります。

特に、多くの投資家が注目する「高利回り」のアパート経営には、地方の物件がよく挙げられます。

しかし、その一方で、「地方のボロアパート」と「都心のワンルームマンション」では、投資の考え方もリスクも大きく異なります。

この記事では、そんなあなたの疑問や不安に寄り添い、「地方の高利回りアパート経営」のリアルなメリット・デメリットを徹底的に解説します。

さらに、対極とも言える「都心のワンルームマンション投資」と比較しながら、

• 地方アパート経営の「成功談」と「失敗談」から何を学ぶべきか？
• 物件選びの重要なポイントと、見落としがちな注意点
• あなたの投資スタイルに合った選択肢はどちらなのか？

など、気になる情報を分かりやすくお伝えします。

あなたの不動産投資が、より賢く、そして安心して進められるように、この記事で地方の高利回りアパート経営の「すべて」を一緒に探してみませんか？

地方の高利回りアパート経営が注目される理由！

地方アパート経営の最大の魅力は、都市部に比べて初期投資が低く、物件の取得が容易であること。
その他、地方特有のコミュニティの絆や情報共有が、不動産経営をサポートしてくれる点も大きな魅力と言える。

初期投資を抑えやすい

都市部の不動産市場は、土地価格や建築費が高騰しているため、初期投資が大きくなりがちです。

一方、地方都市では土地の取得コストや建築費が低いため、キャッシュフローの面で有利に事業を進めることができます。

物件を取得しやすい

都市部では競合が多いため、良い物件を見つけるのは困難です。

しかし、地方都市では、未活用の土地や古い建物のリノベーション物件など、多様な選択肢が存在します。

バリューアッドの機会が増えると言えます。

地方コミュニティとの関係を築きやすい

地方都市には、都市部にはない独特のコミュニティが形成されています。

このコミュニティの中での情報共有や協力関係は、アパート経営の際のステークホルダーとの関係構築や、地域とのシナジーを生み出す要因となります。

地域情報を共有しやすい

地方都市の不動産業界は、情報が密に共有される傾向があります。
新しい投資機会やリスク回避のための早期にキャッチすることができ、デューディリジェンスの際の収集がスムーズに行えます。

地方アパート経営にはどんなメリットがある？

地方アパート経営は、都市部とは異なる一連の利点を提供します。

低い投資コストから始まり、地方独自の市場需要、安定した入居率、そして地方振興の一環としての潜在的な税制優遇に至るまで、多岐に渡ります。

高利回りを狙いやすい

地方都市においては、若者や高齢者の住宅需要が高まっており、特に公共交通の便が良い地域や、地方都市における経済活動が活発なエリアでは、安定した入居率を期待できます。

また、地方のアパートは、都市部に比べて競争が少ないため、長期にわたる安定収益が見込めることが多いです。

税制メリットを活用しやすい

地方での不動産投資には、地方振興を目的とした税制優遇が設けられている場合があります。

投資後の運用コストを抑えることができるだけでなく、より多くの収益を手元に残すことが可能です。

税金の負担が軽減されることは、投資の魅力を高め、より多くの投資家を惹きつける要因となります。

地域需要を取り込みやすい

地方都市部では、移住促進政策や地方創生プロジェクトの影響で新たな住民が増えているエリアも多く、新規の住宅需要が生まれています。

このような動向は、地方アパート経営にとって追い風となり、将来的な市場拡大を見込むことができます。

参考ページ：地方移住の口コミ・評判堂

地方アパート経営のリスク！

地方アパート経営が多くのメリットを持つ一方で、いくつかのデメリットも存在します。

市場の需要の限界、人口減少によるリスク、高まる物件の空室率、さらには資産価値の下落といった問題点を検証します。

人口減少で空室リスクが高まる

多くの自治体では、若者の都市部流出や高齢化が進行しており、これにより住宅需要が減少しています。

長期的に見ると、人口減少は賃貸市場の縮小を意味し、空室率の上昇や賃料の下落につながる可能性があります。

地方アパート経営では、このような人口動態の変化をしっかりと見極め、対策を講じる必要があります。

資産価値が下落しやすい

地方の不動産市場は、不況や人口減少の影響を受けやすいため、資産価値が低下しやすいというリスクがあります。

投資初期には利益が見込めるかもしれませんが、将来的には物件の価値が下がり、売却時に損失を被る可能性も考慮する必要があります。

インフラ整備で地域差が出やすい

地方では公共交通機関のアクセスが悪かったり、生活便利施設が少なかったりすることがあります。

特に若年層や移住を考えている家族にとって魅力が低下し、結果的にアパートへの入居希望者を減少させる原因になります。

地方のぼろ物件と首都圏物件はどう違う？

不動産投資への考え方は、
昔は利回り・家賃収入というものが主流でしたが、最近は老後の資産作りという思考も一般化してきました。

• 地方×ポロアパート物件
• 都市圏×ワンルームマンション

が、極端の投資方法と言っていいかもしれません。

不動産投資でまず注目されるのが利回りでしょう。

利回りでは、断然ボロアパートの方が利益が高いということになりますが、不動産投資の場合、リスクも考える必要があります。

参考ページ：理想の不動産投資利回り

空室リスクを比較する

万が一空室となれば家賃は入りませんし、空室期間が長くなればなるほど、キャッシュフローが崩れます。

都心のワンルームマンション投資の場合、
立地の優位性から、空室リスクが少なく借主が退去しても即次の入居者が決定することに重視しています。
利回りは決して高くないですが、空室のリスクが低いため、安定した投資が可能となります。

逆に、地方のアパート経営は、高利回りというメリットがある反面、表面利回り30％といってもそもそも空室では意味がありません。

不動産を売却する場合、少しでも売りやすくするために脚色・お化粧をします。

オーナーチェンジ物件の場合も想定家賃を高く設定することで、利回りはいくらでも調整が可能です。

相場より高い家賃であれば、再計算する必要がありますし、その結果利回りが大きく下がることも多々あります。

具体的にサブリース契約・家賃保証や借り上げなども含めてリスク管理も1つの選択肢になります。

利回りを比較する

地方のオーナーチェンジ用のアパート物件の場合、すべて満室とは限りません。

そのため、不動産情報サイトに掲載されている利回りが満室時の想定です。

戸数10部屋あるのに、実際には2部屋しか入居者がいない物件であっても、想定表面利回り30％で出ていることも多々あります。

要するに、購入しても8部屋自分で、借主を見つけなくてはなりません。

修繕・リフォーム負担を比較する

利回りは、上でも紹介した通り、満室時を想定したものです。

しかし 、その以前に人が住めた状態ではない物件も少なくありません。

現地を調査してはじめてわかるものとして、
例えば以下の4つ

• 部屋が汚い
• 設備が故障している
• 雨漏りがする
• 外壁にヒビがある（クラック）

など修繕が必要な場合があり要注意です。

安くアパートを購入しても、リフォーム/リノベーションに必要以上にお金がかかってしまったらその分、利回りが下がります。

2000万円でアパート（10室）を購入し、
1部屋30万円の修繕費用が掛かれば、10室で300万円。

さらに外壁等に200万円のお金がかかれば、トータルで修繕費500万円の費用が掛かります。

取得（2000万円）と修繕（500万円）の2500万円。
表面利回りは24％に落ちてしまいます。

それでもいい利回りですが、何度も言いますが満室の状態での話です。

そもそも高利回りの物件は、
立地が悪かったり、埋めるのが難しい物件ですので、そのための苦労は尽きません。

管理の手間・精神的不安を比較する

地方のアパート経営と都心ワンルームマンション投資で、大きく変わるのが手間・精神的不安です。

上記で紹介した空室対策にも通じますが、

• 故障・修繕
• 借主が見つからない
• 住民トラブル

などボロアパートは数々のトラブルが発生します。

• 古いアパートですから、故障はつきものです。
• 不人気物件ですから入居付けにも苦労します。
• 空き部屋が増えればローン返済に大きく影響します。

精神的な部分も含め苦労が絶えません。

都市圏のワンルームマンション投資は、
退去があっても入居付けは即決まりますし、もちろん、すべて賃貸管理会社が行ってくれるので報告のみです。

1年間、何も賃貸物件のことを考えず生活することも少なくありません。

関連ページ：不動産投資比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。

地方アパート経営で失敗を避けるコツ！

地方都市での成功の鍵は、交通の便が良く、生活施設が集まるエリアを選ぶこと、また、地域の特性や将来の開発計画を考慮に入れることも重要です。

集客のある施設周辺は、再開発も活発となるため、空室リスクを避けることが可能です。

売却を前提とした不動産選びが大きなポイントです。

地方特有のリスクを把握する

主なリスクは、人口減少による入居率の低下。
対策としては、所有物件のリノベーションやサービスの向上、エリアとの連携を強化することで、入居者を増やす努力が必要です。。

リスク
地方都市の多くは人口減少の傾向にあり、これはアパートのデマンドサイドを直接的に圧迫します。
人口減少は、入居率の低下や賃料の下落といった形でアパート経営に影響を及ぼす可能性があります。

対策3ル

• 物件のリノベーション: 既存の物件をバリューアッド戦略を用いてリノベーションすることで、物件の魅力を向上させ、新しいターゲット層を取り込むことが可能です。
  
  例えば、エコリノベーションやバリアフリー化など、特定のニーズに応えるリノベーションも必要です。
• サービスの向上: 入居者向けのサービスや共用施設の充実（例: コワーキングスペースの設置、共用ラウンジの提供など）を図ることで、物件のコンペティティブアドバンテージを高め、入居者の満足度を向上させることができます。
• 地域との連携強化: 行事やイベントに協力する、特産品を活用したサービスの提供など、シナジーを生み出す取り組みを強化することで、地域住民や観光客との関係を深化させ、新たな入居者層を獲得することが期待できます。

これらの対策を実施することで、地方アパート経営のリスクを最小限に抑え、経営の安定性を高めることが可能となります。

成長エリアを見極める

地域の開発計画や新しい企業の進出、観光資源の有無などをチェック、また、地場のリーダーや行政との連携を深めることで、データ収集を強化する必要があります。

アパート経営のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決・注意点

地方高利回りアパート経営は、ハイリスクの側面もあります。
そこで、よくある質問・疑問・質問・不安などの質問と答えをまとめました。

地方アパート経営を始めるなら物件選びと管理会社比較が重要！記事まとめ

老後2000万円問題で、
早いうちからの資産管理、老後資金運用は必須となりました。

そのため、手元に貯金がなくても、借金してできる不動産投資は注目されています。

今回お伝えした通り、一般的に都心と地方は

• ほったらかしても勝手に回っていく東京・大阪都心ワンルームマンション投資
  
  でも、利回りが低い
• 利回りは高いけど
  
  常にトラブルと苦労、頑張っただけで結果が残せる地方のアパート物件

不動産投資の物件選びは人それぞれです。

• 物件を購入
• 人に貸す
• 家賃を得る

だけのシンプルな不動産投資ですが、
投資物件の属性によって各々メリット・デメリットがあることを忘れてはいけません。

今回は、
地方のアパート経営の対極にある都心のワンルームマンション投資と比較しましたが、

• 地方の戸建て物件投資
• 郊外の築浅の一棟アパート
• 海外の不動産投資

などさまざまありますので、自分にあった投資を探すことでリスクのとり方も考えられると思います。

地方のアパート経営は、
物件自体安く、購入時の取得価格や借入額（アパートローンの利用）・頭金や初期の自己資金など少ない資金で投資できるメリットがあるのは間違いありません。
オーナーデビュー、投資資産を保有したい方は、是非、チャレンジしてみてください。