- アパート投資 地方
- 地方アパート投資のメリット・デメリット アパート経営を始める際の注意事項・収益物件選び
- 最新！アパート投資の口コミ評判を解説！おすすめ不動産投資会社・アパート経営の特徴、入居率。おすすめシノケン・武蔵はどう？
- おすすめアパート投資専門サイトはどこ？高利回りを実現する大規模アパート経営で資産を最大化！多棟アパート経営で安定収入
- アパート投資の初期費用は？自己資金やローン、失敗しないための資金計画を徹底解説。成功する投資戦略とは？
- アパート投資は儲からないってホント？成功と失敗の分かれ目、アパート投資で失敗しないための7つの注意点
- 地方アパート投資のリスクとその対策 投資資金を少なく、リスク管理による収益の最大化
- アパート投資のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決・注意点
- 地方高利回りアパート投資：記事まとめ
アパート投資 地方
アパート投資は、
与信枠を活用しお金をアパート投資 地方借りてできる投資ですから非常に魅力的な投資です。
ただ、その投資スタイルは複数あり
- 新築・中古ワンルームマンション投資
- 新築・中古ファミリー層向けマンション投資
- 一棟マンション・アパート投資
- ビル投資（オフィスビル投資）
上記4つなどがあります。
さらに、それプラスアルファ”場所（日本全国・各都道府県選択可能）”が掛け合わされ、不動産投資の形が出来上がります。
今回は、
定番ともいえる高利回り・収益性の高いアパート投資について
その中の組み合わせから対局とも言える
- 地方×ポロアパート物件
- 都心×ワンルームマンション
の投資比較、メリット・デメリット、多くの人が気になる成功談・失敗談、またよくある質問まで徹底解説します。
不動産投資の魅力：都市部と比較 これから始めたい人・気になる方にご紹介
地方アパート投資の最大の魅力は、都市部に比べて初期投資が低く、物件の取得が容易であること。
その他、地方特有のコミュニティの絆や情報共有が、不動産経営をサポートしてくれる点も大きな魅力と言える。
地方アパート投資のメリット・デメリット アパート経営を始める際の注意事項・収益物件選び
メリット
地方都市の土地金額や建築費は都市部に比べて低いため、キャッシュオンキャッシュリターン（現金投資に対する収益率）が高くなる可能性があります。
投資家はより低い資本で事業を始めることができ、リスクを分散させることが可能です。
地方都市の不動産市場は、都市部に比べてエントリーバリアが低いため、新規参入や物件取得が容易です。
不動産投資家はより多くの選択肢から最適な収益物件を選ぶことができます。
デメリット
地方都市の多くは減少傾向・影響を受けており、これがアパートの入居率や賃料価格に影響を及ぼす可能性があります。
特に、中心市街地から離れたエリアでは、このリスクが高まることが考えられます。
また、若年層の都市部への流出は、地方都市のアパート市場におけるデマンドサイドの縮小をもたらします。
長期的な賃料の下落や物件の空室率の上昇が懸念されます。
地方のぼろ物件と都心・首都圏の新築・築浅物件 利回りが高い収益だけを考える
不動産投資への考え方は、
昔は利回り・家賃収入というものが主流でしたが、最近は老後の資産作りという思考も一般化してきました。
- 地方×ポロアパート物件
- 都市圏×ワンルームマンション
が、極端の投資方法と言っていいかもしれません。
不動産投資でまず注目されるのが利回りでしょう。
利回り20％、30％、ざらにあります。
2000万円で購入した築30年の一棟アパート、
10室を5万円で賃貸することで、月50万円、年間600万円ということになれば、表面利回り30％。
約4年でローンが完済できる計算です。
3000万円の物件を
12万円で賃貸することで、年間120万円
表面利回り4％。
利回りでは、断然ボロアパートの方が利益が高いということになりますが、不動産投資の場合、リスクも考える必要があります。
参考ページ：理想の不動産投資利回り
1:空室リスク：人口減少
万が一空室となれば家賃は入りませんし、空室期間が長くなればなるほど、キャッシュフローが崩れます。
都心のワンルームマンション投資の場合、
立地の優位性から、空室リスクが少なく借主が退去しても即次の入居者が決定することに重視しています。
利回りは決して高くないですが、空室のリスクが低いため、安定した投資が可能となります。
逆に、地方のアパート投資は、高利回りというメリットがある反面、表面利回り30％といってもそもそも空室では意味がありません。
以下の3つのような
- かなり盛った利回り
- 空室の物件
- 修繕・リフォームが必要
がほとんどです。
不動産を売却する場合、少しでも売りやすくするために脚色・お化粧をします。
オーナーチェンジ物件の場合も想定家賃を高く設定することで、利回りはいくらでも調整が可能です。
相場より高い家賃であれば、再計算する必要がありますし、その結果利回りが大きく下がることも多々あります。
具体的にサブリース契約・家賃保証や借り上げなども含めてリスク管理も1つの選択肢になります。
空室の物件
地方のオーナーチェンジ用のアパート物件の場合、すべて満室とは限りません。
そのため、不動産情報サイトに掲載されている利回りが満室時の想定です。
戸数10部屋あるのに、実際には2部屋しか入居者がいない物件であっても、想定表面利回り30％で出ていることも多々あります。
要するに、購入しても8部屋自分で、借主を見つけなくてはなりません。
2:修繕・リフォームの必要性 必要以上のコスト捻出
利回りは、上でも紹介した通り、満室時を想定したものです。
しかし 、その以前に人が住めた状態ではない物件も少なくありません。
現地を調査してはじめてわかるものとして、
例えば以下の4つ
- 部屋が汚い
- 設備が故障している
- 雨漏りがする
- 外壁にヒビがある（クラック）
など修繕が必要な場合があり要注意です。
安くアパートを購入しても、リフォーム/リノベーションに必要以上にお金がかかってしまったらその分、利回りが下がります。
2000万円でアパート（10室）を購入し、
1部屋30万円の修繕費用が掛かれば、10室で300万円。
さらに外壁等に200万円のお金がかかれば、トータルで修繕費500万円の費用が掛かります。
取得（2000万円）と修繕（500万円）の2500万円。
表面利回りは24％に落ちてしまいます。
それでもいい利回りですが、何度も言いますが満室の状態での話です。
そもそも高利回りの物件は、
立地が悪かったり、埋めるのが難しい物件ですので、そのための苦労は尽きません。
関連ページ：土地活用に強い投資会社
【アパート投資ならビルドリ：Build-Re】
アパート賃貸経営（ハウスメーカー・大手不動産）一括資料請求サイト・建築プラン（土地活用・太陽光発電・駐車場・トランクルームなども）
地方での不動産投資・アパート経営を考える：私の地元、実家周辺で起きていた人の流れ
- 相続税対策として相続財産の評価額を下げる施策や、賃貸住宅を建てての固定資産税軽減など、最も有効なプランをご提案
- それ以外にも、税金対策や遊休地の安定収入化のための運用プランなどもお客様の目的に応じた計画を提案
株式会社エイムプレイス運営
賃貸併用住宅を建て家賃収入を得るメリット・特徴・デメリットを徹底解説：不動産会社賜典株式会社
3:手間・精神的不安
地方のアパート投資と都心ワンルームマンション投資で、大きく変わるのが手間・精神的不安です。
上記で紹介した空室対策にも通じますが、
- 故障・修繕
- 借主が見つからない
- 住民トラブル
などボロアパートは数々のトラブルが発生します。
- 古いアパートですから、故障はつきものです。
- 不人気物件ですから入居付けにも苦労します。
- 空き部屋が増えればローン返済に大きく影響します。
精神的な部分も含め苦労が絶えません。
都市圏のワンルームマンション投資は、
退去があっても入居付けは即決まりますし、もちろん、すべて賃貸管理会社が行ってくれるので報告のみです。
1年間、何も賃貸物件のことを考えず生活することも少なくありません。
【関連ページ】
おすすめアパート投資専門サイトはどこ？
高利回りを実現する大規模アパート経営で資産を最大化！多棟アパート経営で安定収入アパート投資の口コミ評判を解説
おすすめ不動産投資会社・アパート経営の特徴、入居率。
戸建て投資・一軒家の購入
地方の不動産投資として戸建て投資があります。
一軒家物件投資として、築古の一軒家を購入し、家賃5万円程度で賃貸するというものです。
300万円で購入し毎月5万円で賃貸すれば、1年で60万円。
利回り20%の計算になります。
地方の不動産投資のケース、人口減少や過疎化などの問題も付きまとうため、決して楽ではありません。
ただ、その分、
- 購入価格が安い
- 利回りが高い
メリットがありますので、冷静に判断したですね。
ちなみに、リスク管理のポイントは分散投資です。
都心部のワンルームマンション投資の場合、基本的に3000万円の区分マンション1室で勝負ですのでかなりのリスクを負う反面、リスク管理としてエリア等を制限することで回避を考えます。
地方のアパート投資の時は、規模がデカい反面、空室をどこまで許容できるか？
半分の50%が埋まるだけでキャッシュフローが回る物件であれば、全室埋まらなくても胃が痛い思いはしません。
・地方都市の一棟アパート・一棟マンション購入
・なぜやめとけ？不動産投資リスク
・地方の高利回り物件で不動産投資を行うための条件
・地方都市で不動産投資をするリスク
など注目したいですね。
ちなみに、地方の戸建て投資レベルの300万円程度の融資であれば、日本政策公庫でも借り入れは可能です。
地方都市での成功のコツ 失敗しないためのポイント
地方都市での成功の鍵は、交通の便が良く、生活施設が集まるエリアを選ぶこと、また、地域の特性や将来の開発計画を考慮に入れることも重要です。
集客のある施設周辺は、再開発も活発となるため、空室リスクを避けることが可能です。
地方都市においても、開発エリア（トランジットオリエンテッドデベロップメント（TOD））も重要です。
鉄道駅やバスターミナルなどの公共交通機関の近くは、入居者にとってのアクセス性が高まり、物件の魅力が向上します。
商業施設、医療施設、教育施設（大学）などの生活に必要な施設「ミックスドユース（Mixed-use）」が近隣に集まっているエリア周辺は、入居者の生活利便性が高まります。
地方都市ごとに独自のローカルバリューが存在します。
文化や歴史、特産品などの特性を理解し、それを活かした物件の特色を出すことで、競合物件との差別化が図れます。
地域のアーバンプランニングや開発計画を事前に調査することで、今後・将来的なエリアの成長ポテンシャルやリスクを予測することができます。
特に、新しい公共施設の建設や観光地化の計画などは、物件の価値向上の大きな要因となります。
売却を前提とした不動産選びが大きなポイントです。
地方アパート投資のリスクとその対策 投資資金を少なく、リスク管理による収益の最大化
主なリスクは、人口減少による入居率の低下。
対策としては、所有物件のリノベーションやサービスの向上、エリアとの連携を強化することで、入居者を増やす努力が必要です。。
リスク
地方都市の多くは人口減少の傾向にあり、これはアパートのデマンドサイドを直接的に圧迫します。
人口減少は、入居率の低下や賃料の下落といった形でアパート経営に影響を及ぼす可能性があります。
対策3ル
- 物件のリノベーション: 既存の物件をバリューアッド戦略を用いてリノベーションすることで、物件の魅力を向上させ、新しいターゲット層を取り込むことが可能です。
例えば、エコリノベーションやバリアフリー化など、特定のニーズに応えるリノベーションも必要です。 - サービスの向上: 入居者向けのサービスや共用施設の充実（例: コワーキングスペースの設置、共用ラウンジの提供など）を図ることで、物件のコンペティティブアドバンテージを高め、入居者の満足度を向上させることができます。
- 地域との連携強化: 行事やイベントに協力する、特産品を活用したサービスの提供など、シナジーを生み出す取り組みを強化することで、地域住民や観光客との関係を深化させ、新たな入居者層を獲得することが期待できます。
これらの対策を実施することで、地方アパート投資のリスクを最小限に抑え、経営の安定性を高めることが可能となります。
地方都市の成長エリアを見極める方法
地域の開発計画や新しい企業の進出、観光資源の有無などをチェック、また、地場のリーダーや行政との連携を深めることで、データ収集を強化する必要があります。
賃料設定のポイント
地域の平均賃料や、同じエリアの競合物件の賃料を参考に設定、また、物件の特徴やサービスを強化し、賃料の差別化を図るのがポイントです。
エリアの将来性の考慮
地方都市の開発計画や観光資源、新しい企業の進出情報など、エリアの将来的な成長ポテンシャルを考慮に入れることも賃料設定の重要なポイントです。
エリアの将来的な発展が期待される場合、それを反映した賃料の設定や長期的な賃料戦略の検討が必要となります。
柔軟性の確保
特に地方都市では、市場の動向や需要が変動しやすいため、賃料の柔軟な設定やキャンペーンの実施など、短期的な対応策を取ることが求められます。
例えば、初期の入居促進のためのキャンペーンや、長期契約を奨励する割引策なども検討が必要です
コスト構造の理解
物件の運営コストや維持費、金融機関へのローン返済額など、経営に関わるコスト構造をしっかりと理解することで、最低限確保すべき賃料の下限や適正な収益率を把握することができます。
テクノロジーの活用
最近では、AIやデータ解析ツールを活用して、最適な賃料を算出するサービスも登場しています。これらのテクノロジーを活用することで、より精緻な賃料設定や市場の動向分析が可能となります。
これらのポイントを組み合わせることで、地方アパートの賃料設定は、市場の動向、競合状況、物件の特性、コスト構造などを総合的に考慮・シミュレーションし、最適な賃料戦略を構築することができます。
アパート投資のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決・注意点
地方高利回りアパート投資は、ハイリスクの側面もあります。
そこで、よくある質問・疑問・質問・不安などの質問と答えをまとめました。
地方高利回りアパート投資：記事まとめ
老後2000万円問題で、
早いうちからの資産管理、老後資金運用は必須となりました。
そのため、手元に貯金がなくても、借金してできる不動産投資は注目されています。
今回お伝えした通り、一般的に都心と地方は
- ほったらかしても勝手に回っていく東京・大阪都心ワンルームマンション投資
でも、利回りが低い - 利回りは高いけど
常にトラブルと苦労、頑張っただけで結果が残せる地方のアパート物件
不動産投資の物件選びは人それぞれです。
- 物件を購入
- 人に貸す
- 家賃を得る
だけのシンプルな不動産投資ですが、
投資物件の属性によって各々メリット・デメリットがあることを忘れてはいけません。
- ボロ物件を安く購入
- 部屋を満室
- 高利回りを実現
これを実現できれば安心・鬼に金棒ですが、そんな甘い世界ではありません。
今回は、
地方のアパート投資の対極にある都心のワンルームマンション投資と比較しましたが、
- 地方の戸建て物件投資
- 郊外の築浅の一棟アパート
- 海外の不動産投資
など様々ありますので、自分にあった投資を探すことでリスクのとり方も考えられると思います。
地方のアパート投資は、
物件自体安く、購入時の取得価格や借入額（アパートローンの利用）・頭金や初期の自己資金など少ない資金で投資できるメリットがあるのは間違いありません。
オーナーデビュー、投資資産を保有したい方は、是非、チャレンジしてみてください。
地方都市のアーバンプランニングや都市開発計画を調査することで、将来的な成長エリアや開発予定地を把握することができます。
特に、新しい公共施設や交通インフラの整備情報は、エリアの将来的な価値向上の指標となります。