参考：新築マンション平均価格」
新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
収益物件を所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。
ただ、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
2024年8月に入り日経平均が激下げ、
・8月2日、ブラックマンデー以来の下げ幅2216円を記録
・8月5日、一時4600円超下落
更に、8月8日、
宮崎県日向灘での地震から、巨大地震注意が発令されました。
そもそも、住宅ローンの金利上昇も懸念されている状況ですから、
変動金利で契約している人たちが、今後の金利動向を見据えて売却を検討し始めると、不動産市場全体に影響を及ぼす可能性があります。
このような不安定な市場状況の中で、収益物件を所有しているオーナーにとって、最も重要なのは「資産価値の確認」です。
インカムゲインだけでなくキャピタルにも目を向けることで、収益の最大化を図ることがポイントとなります。
そこで注目されるのが、
投資用マンション専門不動産売却一括査定サイト”イエヲタ”です。
イエヲタは、100社以上に一括査定を行った上で、コンシェルジュが最も料金が高い会社選びを代行してくれます。
各不動産会社から連絡が来ることはありませんし、各社競合を促してくれるため、より高い査定額を提示される可能性が高まるメリットもあります。
不動産投資 出口戦略
不動産投資は、安定した収入源として注目を集めています。
特に、アパート経営は、手持ち資金が少なくても銀行融資で始めることができ、節税効果も期待できることから、投資家から人気を集めています。
ただ、いつまで持ち続けるか？
老後、相続、経済状況の変化などさまざまな節目があります。
そこで重要になるのが、「出口戦略」です。
出口戦略とは、不動産投資からどのように退出するか、あらかじめ計画することです。
今回は、初めての投資家からベテランまで、どのようにして投資のリターンを最大化し、リスクを管理しながら適切な出口戦略を選択・見極めるかに焦点を当てて解説します。
ちなみに、筆者は、少し前に東京都内（23区内）の投資用マンションを売却しましたので、そこで感じたメリット・デメリット、難しさも加味して紹介します。
不動産投資の出口戦略とは？
不動産投資の出口戦略は、投資の最終段階であり、その成功には不可欠です。
出口戦略の重要性は、予想外の市場変動や個人の資金需要に迅速に対応できる柔軟性を保持することにあります。
出口戦略を立てることは、不動産投資を成功させる上で非常に重要です。
不動産投資の出口戦略：賃貸運営を継続
物件を賃貸として運用し続ける戦略は、長期にわたり安定した家賃収入を目指すものです。
経済的安定性と収益性を維持するため、物件管理やテナントの確保に注力します。
不動産投資の出口戦略：売却
収益物件を売却する戦略は、市場の高騰時に資本利益を得るために用いられます。
市場動向を見極め、タイミング良く物件を売却することで、一時的な大きな利益を実現する可能性があります。
不動産投資の出口戦略：自宅（自分が住む）
投資物件を自ら居住用として活用することで、住居費を節約しつつ資産価値の向上を図る戦略です。
自己利用により、物件への愛着と管理の質が向上することが期待されます。
不動産投資の出口戦略：リースバック
物件を売却した後も一定期間その物件に住み続けることができます。
現金化を図りながらも居住の継続が可能です。
不動産投資の出口戦略：贈与・相続
物件を家族に贈与したり、相続させることにより、資産を次世代に引き継ぎます。
税制面の利点や家族の資産計画に影響を与える戦略です。
不動産投資の出口戦略：更地にする
建物を解体し、更地にしてから新たな建物を建設するか、土地として売却する戦略です。
土地価値を最大化するために行われ、新たな開発の可能性を探求します
不動産投資の出口戦略、一般的には売却(キャピタルゲイン)
出口戦略としての「売却」は、投資物件を市場に出して現金化する方法です。
このプロセスには、
・物件の価値を最大化するための適切なタイミングで市場に出すこと
・効果的なマーケティング戦略を用いること
・信頼できる不動産仲介業者を選定すること
がポイントとなります。
不動産投資の売却の種類として
- 収益物件の売却
- 収益物件の一部を売却
- 更地にして売却
上記の3つの売却方法が考えられます。
不動産投資物件の売却方法：1.収益物件の売却
収益物件の売却とは、
一棟まるごと不動産会社に仲介を依頼し、一般の購入者に売却する方法（オーナーチェンジ物件売却）で、まとまった資金を一度に回収できる、最も一般的な不動産投資の出口戦略です。
手続きが比較的シンプルで、不動産会社が売買手続きを代行してくれるため、個人での売却に比べて手間がかかりませんが、売却までに時間がかかる場合や、仲介手数料が発生するといったデメリットもあります。
特に、入居者がいる場合は、退去交渉が必要となったり、売却スケジュールを立てる際は、入居者の状況も考慮する必要があります。
物件の価格査定、物件情報の公開、内見対応、契約交渉、引渡しなど、一連の手続きを不動産会社に依頼し、専門的な知識や経験のもとで行われます。
売却価格については、物件の立地、築年数、設備、周辺環境、市場の動向など、さまざまな要素を総合的に判断して決定されます。
参考ページ：オーナーチェンジ物件売却
不動産投資物件の売却方法：2.収益物件の一部を売却
収益物件の一部を売却とは、
一棟丸ごとではなく、物件の一部（例えば、一室やフロア）を売却する方法で、収益構造の多角化や、必要な資金を調達したい場合に有効な出口戦略です。
物件全体を売却するよりも柔軟性が高く、部分的な売却によって、残りの部分の所有を継続することが可能ですが、管理が複雑になったり、残りの部分の価値が下がる可能性があるなど、注意すべき点もあります。
売却する部分の区画や面積、価格を明確にし、法的な手続きを行う必要があります。
また、売却後の管理体制についても、事前に計画しておくことが重要です。
特に、共用部分の管理や売却した部分と残りの部分との間の境界線などを明確にしておきましょう。
不動産投資物件の売却方法：3.更地にして売却
更地にして売却とは、既存の建物を解体し、土地の状態に戻してから売却する方法です。
土地の価値を最大限に引き出し、新たな開発の可能性を広げることを目的とした出口戦略です。
しかし、解体費用がかかることや、新たな建築規制に対応する必要性など、注意は必要です。
まずは建物の解体工事を行い、その後、土地を整地します。
この際、周辺環境への影響を最小限に抑えるため、騒音や振動対策、廃棄物の適切な処理など配慮、また、売却前に、土地の測量や登記手続きなどの法的な手続きを行う必要があります。
不動産投資で失敗しないために知っておくべき出口戦略
不動産投資において、売却タイミングは投資の成否を大きく左右します。
いつ売却するのが最適なのか、判断の基準となるべきポイントを見極めることが重要です。
市場が好況期の場合は高値での売却が可能ですが、不況期や金利上昇は売却を難しくする要因となります。
ちなみに地域経済が好調であれば物件価値は上がる可能性があります。
さらに、法規制の厳格化により耐震や防火基準への対応が必要になることもあります。
・ライフプランの変化
・税金対策
などを考慮して不動産の売却タイミングを検討することがポイントです。
資金が必要な場合や生活状況が変わった時、また税負担を最適化するために売却時期を見極めることをおすすめします。
これらの要因が収益性に影響を与え、売却時期の決定に繋がります
不動産投資物件の売却を検討するタイミング
不動産の売却を検討する主なタイミングは、
☆市場が活況で物件価格が上昇している時期
☆金利が低く購入者に有利な時期
☆減価償却期間の終了時
☆経費が収入を上回り赤字になる可能性があるデッドクロスが近い場合
☆ライフプランが大きく変わる
など個人の状況が変化した場合です。
市場が好調な時期
不動産市場が活況で、物件価格が上昇している時期は、より高値で売却できる可能性が高まります。
特に、人気エリアや駅近物件などは、需要が高く、高値が期待できます。
参考：新築マンション平均価格」
新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
需要が多い時期は、物件の売却期間が短縮され、スピーディーに売却できる可能性があります。
金利が低い時期
金利が低いと購入者にとって住宅ローンなどの借入金利が低くなり、購入しやすい環境になります。
購入者の購入意欲が高まり、売却が円滑に進みやすくなります。
金利が低い時期は、多くの物件が低金利の条件で販売されるため、自社の物件をより魅力的にアピールしましょう。
減価償却期間の終了時
減価償却は、
建物や設備の価値が時間とともに減っていくことをベースに、税金上の優遇措置を受ける制度です。
減価償却期間が終了すると、この優遇措置を受けられなくなるため、税金面から考えると売却を検討するタイミングとなります。
デッドクロスが近い場合
デッドクロスとは、経費が収入を上回り、キャッシュフローが回らない・赤字になることを指します。
デッドクロスが近い、もしくはすでに発生している場合は、収益性が悪化しており、売却を検討する必要があります。
ライフプランの変化があった場合
・退職: 退職によって収入が減少し、不動産投資を継続することが難しくなる場合があります。
・病気: 病気によって、不動産投資にかける時間がなくなったり、資金が必要になったりする場合があります。
・他の投資へのシフト: より高い収益が見込める他の投資先に資金をシフトしたい場合も、売却を検討するタイミングとなります。
不動産投資物件の売却時の注意点
税金
譲渡所得税が発生するため、売却益に対して税金がかかります。
控除や特例などを利用することで、節税対策にもなります。
物件の状況
物件の修繕状況や設備の老朽化などを細かく確認し、必要であればリフォームを行い、物件の価値を高めることで、より高値での売却が期待できます。
市場調査
複数の不動産会社から査定を受け、物件の適正な価格を把握することをおすすめします。
相場の把握で売却価格の交渉に役立ちます。
法律相談
売買契約は複雑な法律問題を含むため、弁護士や司法書士に相談し、契約内容をしっかりと確認しましょう。
トラブル防止になります。
不動産投資 出口戦略に関するよくある質問
不動産投資の出口戦略について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。
よくある質問詳細はコチラ関連ページ：不動産投資比較
これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。
投資の始め方・会社比較・選び方や ポイントを紹介・解説コラム
Amazonギフト券がもらえる不動産投資キャンペーン
おすすめセミナー・面談マンション投資相談
おすすめアパート投資会社
おすすめアパート経営専門サイトはどこ？高利回りを実現する大規模アパート経営で資産を最大化
不動産投資 出口戦略：記事まとめ
不動産投資は、長期的な投資として人気がありますが、出口戦略としてたくさんの考慮する箇所があります！
出口戦略を考える際には、立地条件、建体、エリア戦略などを考慮し売却の判断をすること。
また、人口動態や経済状況、開発計画予定なども売却益に大きく影響します。
そのため、出口戦略をしっかりと計画するなどして成功をめざしましょう！