アパート経営は儲からないといわれる4つの理由：リスクと注意点を徹底解説。アパート経営で失敗しないための注意点

• 「アパート経営って、本当に儲かるの？」
• 「なんだかリスクも大きそうで不安…」

安定した家賃収入や将来の資産形成のために、アパート経営に興味を持っているけれど、そんな風に感じていませんか？

老後資金の準備や資産の有効活用を考えたとき、不動産投資は魅力的に映る一方で、耳にする「アパート経営は儲からない」という声に戸惑ってしまう方も少なくないでしょう。

この記事では、そんなあなたの疑問に寄り添い、アパート経営が「儲からない」と言われる本当の理由を、4つの視点から詳しく解説していきます。

単にリスクを並べるだけでなく、それぞれの理由に隠された注意点を明らかにし、どうすれば失敗を避け、成功へと導けるのかを具体的に掘り下げます。

漠然とした不安を解消し、アパート経営のリアルな側面を知ることで、あなたが賢い判断を下せるよう、全力でサポートします。

アパート経営で後悔しないために、ぜひこの記事を読んで、リスクを正しく理解し、対策を立てるヒントを見つけてください。

アパート経営が儲からないと言われる理由！

アパート経営が儲からないと言われることがありますが、その背景にはいくつかの具体的な理由が存在します。

アパート経営における主な障壁となる四つの理由

・市場の変動性
・高い初期投資とランニングコスト
・空室リスク
・予期せぬトラブル

を詳しく掘り下げます。

新築１棟アパート経営を１年やってみて、率直な感想は
・入居付が思いのほか難しい
・ワンルームは退去者が多い
・それほど儲からない
ということ。
不動産で派手な生活をしてる人は総資産20億超えぐらいないと無理かと
自分はFIREして細々と生活できれば良いので、地道に運営・手堅く買増ししてきます

— かいまる (@leverage_toushi) January 4, 2022

空室リスクがある

アパート経営の大きなリスクの一つに空室があります。

家賃収入がローン返済の主な源泉であるため、空室が続くと返済能力に直接影響します。

近隣に新しいマンションやアパートが建ち、競合が増えると、入居者を奪われる可能性があります。

また、人口減少による入居希望者の減少も空室率の上昇に寄与しており、収入の不安定化のリスクがその要因です。

初期費用やランニングコストがかかる

区分マンションに比べ、アパート経営では初期費用と維持管理に多額の資金が必要です。

特に新築の場合、土地取得から建築までのコストが高額になり、中古物件でも都心部では高い取得コストが利回りを押し下げる要因となっています。

これに修繕や管理の継続的なコストも加わり、総コストが収益を圧迫します。

区分	内訳	備考
物件価格	アパート本体の価格	最も大きな支出
諸費用	登録免許税	不動産を取得する際に支払う税金
	司法書士報酬	登記手続きにかかる費用
	仲介手数料	不動産会社に支払う手数料
	不動産取得税	不動産を取得する際に支払う税金
	固定資産税・都市計画税の精算	購入時に発生する固定資産税・都市計画税の精算
	火災保険料・地震保険料	物件を火災や地震などの災害から守るための保険料
その他	リフォーム費用	入居率を高めるためのリフォーム費用
	ローン手数料	アパートローンを利用する場合に発生する手数料

想定外トラブルが発生する

アパート経営においては、住民間のトラブルや自然災害による事故物件となるリスクが投資リターンを大きく左右します。

例えば、住民間での騒音問題やペットに関するトラブル、違法行為が発生した場合、これらの問題は物件の評価を下げ、他の入居希望者に悪影響を与える可能性があります。

さらに、自然災害が原因で建物が損傷した場合、修繕には高額な費用がかかり、保険適用外の損害はオーナーの負担が増加します。

また、災害によるイメージの悪化は、物件の空室率を上げ、家賃収入の減少につながることも珍しくありません。

これらの想定外のトラブルは、事前に完全に回避することは難しいものの、入居者選定の厳格化、定期的な建物のメンテナンス、適切な保険の加入など、リスク管理策を講じることが不可欠です。

トラブルの種類	具体的な事例	影響	対策
住民間のトラブル	騒音問題、ゴミ出しのマナー違反、家賃滞納、ペットトラブル、共用部分の利用をめぐるトラブルなど	入居者の退去、物件の評判低下、家賃収入の減少、コミュニティの崩壊	入居審査の徹底、規約の明確化、定期的な巡回、トラブル発生時の迅速な対応
自然災害	地震、台風、洪水、火災など	建物の損壊、家財道具の損害、ライフラインの断絶、入居者の退去、家賃収入の減少	保険加入、建物の耐震化、防災対策の徹底
事故物件	自殺、殺人、心霊現象など	物件の価値低下、入居者の確保困難、売却困難	事故物件としての情報開示、専門家への相談、価格の見直し
建物の老朽化	設備の故障、外壁のひび割れ、雨漏りなど	修繕費の増加、入居者の不満、物件の価値低下	定期的なメンテナンス、修繕積立金の積み立て
法規制の変更	賃貸借契約法の改正、建築基準法の改正など	運営コストの増加、入居条件の変更、リフォームの必要性	法律の改正を常に把握し、対応策を検討
経済状況の変化	不景気、金利上昇など	空室率の上昇、家賃収入の減少、ローンの返済困難	経済状況の変化を予測し、柔軟に対応

不動産市場変動の影響を受ける

不動産市場の変動はアパート経営の収益性に大きな影響を与えます。

市況の悪化は入居率の低下や家賃の値下げ圧力を生み出し、長期的な収益の不安定化をもたらす可能性があります。

要因	具体例	アパート経営への影響
家賃相場の変動	需要の減少による家賃下落、競合物件の増加による家賃競争激化	家賃収入の減少、収益性の低下
物件価格の変動	不動産バブル崩壊、景気後退による物件価格の下落	売却時の損失、資産価値の目減り
金利の変動	基準金利の上昇、変動金利の適用による返済額増加	ローン返済額の増加、収益の圧迫

参考：アパート経営で入居率を上げる12の方法

アパート経営で失敗しないために何を確認する？

アパート経営は、適切な計画と管理によって大きな収益をもたらす可能性がありますが、多くの注意点が伴います。

成功への道は、いくつかの重要なポイントを押さえることから始まります。

アパート経営を成功させるための主要な注意点を解説し、投資家が共通して直面する可能性のある失敗を避けるための戦略に焦点を当てます。

立地の選定、物件の選び方、資金計画の立て方、管理会社の選定、税金対策など、事業を成功に導くための重要な要素を網羅的に扱います。

立地を確認する

立地はアパート経営の成功に直結する要因です。

良い立地は、安定した需要を保証し、空室リスクを最小限に抑えます。

商業施設、交通機関、教育機関が近いエリアは特に人気が高く、長期間にわたって賃貸収入が見込めます。

立地選定で注意すべき点	詳細説明
交通の便	駅からの距離、バス停の有無を含む、入居者が求める交通アクセスが整っているかどうか。
周辺環境	スーパー、コンビニ、病院など、生活に必要な施設が徒歩圏内にあるかどうか。
治安	地域の治安が良いかどうか、犯罪発生率や防犯カメラの設置状況を確認する。
将来性	再開発計画や人口動態を含め、将来的な地域の変動を予測し、物件の価値が安定的に維持できるかどうか。
競合物件	周辺に同等の物件が多い場合、家賃競争が激化し、収益が圧迫される可能性があるかどうか。

物件を比較検討する

物件の質と構造は長期的な運用コストと直接関連します。

新築物件は初期費用は高いものの、メンテナンス費用が少なく済むため、トータルコストを抑えられることがあります。

一方で、中古物件は購入コストは抑えられますが、改修費用がかさむことがあります。

物件選びで注意すべき点	詳細説明
構造	建物の構造（木造、鉄骨、RCなど）により、耐震性や耐久性が異なります。
築年数	築年数が古い物件は、修繕費用が高くなる可能性があります。
設備	入居者が求める設備（浴室乾燥機、追い炊き機能、セキュリティシステムなど）が整っているか。
間取り	ターゲットとする入居者（単身者向け、ファミリー向けなど）に適した間取りになっているか。
耐震性	地震が多い地域では、特に耐震性が重要な要素です。

資金計画を立てる

資金計画は、アパート経営の基盤を形成します。

十分な自己資金・キャッシュを確保し、予期せぬ出費にも対応できるように計画することが重要です。

資金繰りに失敗すると、物件の維持が困難になり、経営が危機に陥ることがあります。

資金計画で注意すべき点	詳細説明
初期費用	物件購入費用、諸費用、リフォーム費用など、初期投資を正確に把握すること。
ランニングコスト	管理費、修繕費、固定資産税、都市計画税など、毎月発生する経費の算出。
空室リスク	空室期間中の収入減を想定し、余裕を持った資金計画を立てること。
金利変動	金利が上昇した場合のローン返済額増加のリスクを考慮し、金利変動の影響を評価すること。

管理会社を選ぶ

適切な管理会社を選定することで、アパートの運営がスムーズに行われ、入居者からの信頼も得られます。

管理会社の選定にあたっては、実績と評判をしっかりと確認し、サービス内容を比較検討することが重要です。

管理会社選定で注意すべき点	詳細説明
管理実績	管理会社が多くの物件を管理している実績があるかどうか。
サービス内容	提供されるサービスの範囲（入居者対応、家賃回収、修繕対応など）。
費用	管理会社に支払う管理費の額。
対応の迅速さ	トラブル発生時の対応速度。迅速な対応が期待できるか。

税金対策や法人化を検討する

税金対策としての法人化は、特に大規模なアパート経営において効果的です。

法人化により税負担を最適化し、法人名義での融資のメリットを享受することができます。

注意すべき点	詳細説明
節税効果	法人化により所得税の税率を下げる可能性。
事業規模	大規模事業の場合、法人化によって経営の透明性が向上し、信用力が高まる。
手続きの煩雑さ	法人化に伴う設立手続きや経理処理の煩雑さ。
専門家の相談	税理士や弁護士などの専門家との相談を通じて、最適な法人化の方法を選択すること。

 

アパート経営で収益化を目指す方法！

アパート経営は、長期的に安定した家賃収入を得られる資産形成の手段として、多くの投資家から注目を集めています。

しかし、必ずしもすべてのオーナーが成功しているわけではありません。立地選びを誤ったり、空室リスクや修繕費用を軽視した結果、思うように収益が上がらないケースも少なくないのです。

逆に言えば、しっかりとした知識と準備を持ち、成功のポイントを押さえることで、アパート経営は将来的に不労所得やFIRE（経済的自立）を目指せる有効な投資手法となります。

収益性を高める工夫を行う

効率的な物件選び、魅力的な設備の提供、そして市場に合わせた家賃設定が必要です。

また、空室率を最小限に抑えるためのプロモーション・デザイン性・物件の魅力はもちろん、借主との良好な関係構築も重要です。

収益性を高める工夫を行う

短期的な利益よりも長期的な資産価値の増加を目指し、持続可能な運営を計画します。

定期的なメンテナンスを行うことで、建物の寿命を延ばし、修繕費用を抑制できます。

専門家へ相談する

アパート経営は、法律、税金、不動産など、様々な知識が必要となります。

専門家の力を借りることで、よりスムーズに事業を進めることができます。
・税理士: 税金に関する相談
・不動産コンサルタント: 物件の選定、収支計画の作成
・弁護士: 契約書の作成、トラブル対応

参考：おすすめのアパート経営専門会社は？不動産投資会社紹介

アパート経営に関するFAQ

アパート経営について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

アパート経営はリスクを理解して進めよう！記事まとめ

アパート経営は、計画性と実行力、そして長期的な視点が求められる事業です。

アパート経営が儲からないと言われる理由には、複数の要因が絡み合っています。

成功するためには、リスクを理解し、適切なリスク管理と戦略的な計画が不可欠です。

アパート経営は慎重な市場分析と運営戦略が求められる投資であり、綿密な計画と専門家との連携が成功の鍵となります。