農地を駐車場・コインパーキングにするには？農地転用・宅地造成のポイント。農地法との絡み、届出と許可申請手続きを徹底解説

農地　駐車場

農地を宅地に転用して、
家を建てたり、駐車場・アパートを経営したりすることは、今や珍しいことではありません。

そのため、農地を宅地に転用する人がふえてきました。

駐車場への転用は、1,2を争うその候補です。

ただ、
★田んぼを勝手に埋め立てることはできません。

そもそも、農用地区（第1種）は原則転用できませんし、

第2種であっても、場合によっては転用できない場合があります。

市街化調整区域・市街化区域で申請方法も違います。

そこで、今回は、
・農地（畑・田んぼ）を駐車場にする方法
・農地法上の届出と許可申請手続
・農地転用に強みのある施工会社の選び方

などの確認ポイントを含めて紹介します。

ややこしい農地転用・宅地造成

更地も農地もも不動産です。

ただ、農地に関しては、農地法によって厳しく管理されているため、勝手に農地を埋め立て駐車場にすることはできません。

第1種農地・農振農用地（青地）などは、農地を守るための区域として農地転用は禁止されています。

原則、駐車場に転用できる地域として第2種農地・第3種農地である必要があります。

農地転用には、都道府県知事または指定市町村長の許可が必要です。

申請地が

• 市街化調整区域の場合は農地転用”許可申請”が必要
• 市街化区域内である場合は農地転用”届出”が必要

となります。

また、インフラの整備（水道や電気）、接道義務、地盤強化など宅地造成のためのプロセスまで考えると、

・申請には、行政書士
・造成工事には、施工会社

少なからず、プロの手助けが必要です。

農地転用・駐車場転用:事前準備から申請・許可までの流れ

農地法第4条第1項第7号の規定による農地転用

農地転用にかかる費用

農地転用にかかる費用は、

• 申請書類にかかる費用
• 行政書士への報酬
• 宅地造成にかかる費用
• 転用後にかかる費用

に分けることが可能です。

申請・手続きにかかる費用

申請・手続きにかかる費用は、
土地の登記事項証明書・地図（公図）等の書類の取得費用、行政書士（土地家屋調査士）への報酬や、都道府県への手数料などです。

仕業の専門家への報酬（申請書類の作成費用や必要な書類の取得費用）は、面積や、転用する宅地の規模などによって違いますが、おおむね10万円～30万円程度となります。

都道府県への手数料は、都道府県によって異なりますが、おおむね数万円～十数万円程度となります。

造成工事にかかる費用

造成にかかる費用は、土地の形状や大きさ、造成内容などによって変わってきます。

内容としては、地盤改良や、舗装、排水工事などがあります。

地盤改良が必要となる場合は、数百万円～数千万円程度の費用がかかります。

舗装や排水などの費用は、数十万円～数百万円程度となります。

≪その他≫
その他、農地の購入費用や、建築費用なども必要となります。

農地の購入費用は、土地の面積や立地条件などによって変わります。

建築費用は、建物の規模や、設計内容などによって異なります。

参考ページ：農地転用：宅地造成にかかる費用

農地転用の審査は厳しいの？

農地を駐車場に転用する場合の審査は、基本的に厳しく審査されます。

日本では農地の保護が重視されており、農地を非農業目的で利用するわけですから、環境への影響や地域社会への影響を考慮した詳細な計画が求められます。

・周辺に農地が多く残っている場合
・駐車場として適切な規模・施設が整備される計画でない場合

農業委員会などの機関による厳密な審査が行われるため、実績のある施工会社・申請には十分な準備が必要です。

農地転用の許可件数を確認

農林水産省の公式データをみると
令和3年の農地転用の許可件数は、
73,132件でした。

この数字が多いか？少ないか？は個人個人、感じ方が違うと思いますが、少なからず多くの人が農地転用を申請していることはわかると思います。

ちなみに、すべての申請に許可がおりているわけではないため、売却判断時の施工会社選びは実績十分の会社を選びたいところです。

どこから手を付けていいのか・・

手間をかけずに業者比較をする方法

農地転用に限らず、土地活用に強みのある会社探しとして、

農家さんに限らず、多くの地主さんに利用されている人気の土地活用サイトがあります。

それが、タウンライフ土地活用です。

聞いたことありますか？

タウンライフ土地活用は、空いている更地や眠っている遊休地などの土地活用を提案するサイトです。
農地に限らず、変形地形の土地を活用したい、税金対策でアパート経営をしたいなどのリクエストに施工会社・プラン提案・資料請求ができるサイトです。

このサイトを活用することで、複数の会社から活用プラン・見積もりを確認できるというワケです。

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農地転用し駐車場運営を考えたら早めに動かないと損

農業をするのは辞めたい。

もう、農業はしていない。

そんな方は、判断を長引かせないでください！

デメリットが増えるだけです。

固定資産税だけでも、毎年十数万円の垂れ流しになる計算です。

固定資産税の垂れ流しに・・

農地は、通常の不動産と違うため、売却も転売も難しく、判断に悩むと思います。

また、太陽光発電や物流倉庫等、企業や外資から、新しい需要も生まれているため、このタイミングで駐車場転用以外の活用法を考えてもいいと思います。

先ほど紹介したタウンライフなら、
さまざまな選択肢の中から、一番メリットの多い転用方法を確定できます。

また、複数の企業を競わせて、最も有利な形で契約を結ぶことも出来ます。

宅地造成費用を安くできるかも？

宅地造成工事費用は、都道府県によって異なります。
東京都で公開されている平坦地の宅地造成費は、以下のとおりです

参考ページ：宅地造成費の金額表

この費用ですが、業者比較する上で宅地造成工事費用を施工会社に一部負担してもらう交渉も可能です。

コインパーキング会社は、駐車場確保無くしてはビジネスが成り立ちません。

そのため、初期投資として駐車場に関わる造成・設置費用をサービス（一部負担）してくれることが多々あります。

まずは、多くの企業に相談してみてください。

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お問い合わせも少しテクニックが必要です。

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《参考サイト》
タウンライフ株式会社
東京都新宿区西新宿3丁目20番2号 東京オペラシティタワー40階
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