サブリース物件は売却できる？契約中でも売る方法と後悔する理由を解説

ササブリース契約中の不動産投資物件でも売却は可能です。

ただし、通常の不動産売却とは違い、

• オーナーチェンジで売却する
• サブリース契約を解除して売却する
• 不動産会社に直接買い取ってもらう

など、契約状況に応じた方法を選ぶ必要があります。

また、サブリース契約は
「家賃保証で安心」と言われる一方で、

• 家賃保証額の減額
• 途中解約の難しさ
• 売却価格が下がる可能性

といった理由から後悔するオーナーも少なくありません。

本記事では、サブリース契約中の物件売却の仕組みと、
後悔する理由、売却方法を分かりやすく解説します。

特に、家賃保証額の減額や途中解約の難しさ、希望価格での売却が難しい点など、契約の細かいルールが原因で後悔するケースも増えています。

本記事では、サブリース契約中の物件売却にまつわるリスクや注意点、売却方法の選択肢をわかりやすく整理しました。

例えば、契約を継続したままオーナーチェンジで売却する方法や、契約解除後に空室として売却する方法、そして不動産会社に直接買い取ってもらう方法など、状況に応じた最適な選択肢があります。

「どう動けばいいのか分からない…」
と迷っている方でも、ポイントを押さえて行動すれば、後悔を減らしながら売却を進められます。

売却を検討しているなら、契約内容の確認や複数の不動産会社への相談を通して、自身の状況に合った方法を選ぶことが成功への近道です。

サブリース物件の売却は慎重さが重要ですが、適切な情報と方法を知ることで、納得感のある判断ができるようになります。

サブリース契約の基本と仕組みを確認！

不動産投資を始めると、「サブリース契約」という言葉をよく耳にするでしょう。

これは、アパートやマンションのオーナーが、所有する物件の管理を不動産会社に一括して任せる契約形態です。

しかし、その仕組みやメリット・デメリットを十分に理解しないまま契約を結んでしまい、後になって「こんなはずじゃなかった…」と後悔する投資家も少なくありません。

そこで、サブリース契約の基本的な仕組みを分かりやすく解説し、投資を始める前に知っておくべき重要なポイントを理解していきましょう。

サブリース契約の仕組み

サブリース契約は、不動産会社がオーナーから物件を一括して借り上げ、その物件を第三者である入居者に転貸する（又貸しする）仕組みです。

この契約の最大の特徴は、「家賃保証」です。

オーナーは、入居者の有無にかかわらず、不動産会社から毎月一定の家賃を受け取ることができます。

【サブリース契約の基本的な流れ】

1. オーナーと不動産会社が契約
   オーナーは物件を不動産会社に貸し出し、不動産会社は家賃保証額をオーナーに支払うことを約束します。
2. 不動産会社が入居者を募集
   不動産会社はオーナーから借りた物件の入居者を募集し、実際の家賃を設定します。
3. 入居者からの家賃収入
   不動産会社は入居者から家賃を受け取ります。
4. オーナーへの家賃保証
   不動産会社は、入居者からの家賃収入にかかわらず、契約時に定めた金額を毎月オーナーに支払います。

この家賃保証は、通常、実際の家賃収入の80〜90％程度に設定されることが一般的です。

例えば、入居者の家賃が10万円の場合、
オーナーに支払われる家賃保証は8万〜9万円程度になるケースが多くなります。

オーナーは空室リスクや家賃滞納リスクから解放され、安定した収益を確保できるというわけです。

ただし、この家賃保証額は、一定期間ごとに見直されるのが一般的であり、その際に減額されるリスクがあることを忘れてはいけません。

サブリース契約のメリット・デメリット

サブリース契約には、投資家にとって魅力的なメリットがある一方で、後悔につながるデメリットも潜んでいます。

【メリット】

• 空室リスクの回避
  入居者の有無にかかわらず、毎月決まった家賃収入が入ってくるため、空室による収入減の心配がありません。
• 家賃滞納リスクの回避
  不動産会社が入居者から家賃を回収するため、オーナーは家賃滞納に悩まされることがありません。
• 管理の手間が不要
  入居者募集、入居者対応、設備の修繕手配など、煩雑な管理業務をすべて不動産会社に任せられるため、手間がかかりません。

【デメリット】

• 家賃保証額の減額リスク
  家賃保証額は永遠に保証されるものではなく、2年ごとに見直されることが一般的です。
  物件の老朽化や周辺相場の変動により、保証額が減額される可能性があります。
• 途中解約の難しさ
  サブリース契約は、長期にわたるものが多く、オーナー側からの一方的な途中解約は難しい場合がほとんどです。
  解約を申し出ると、高額な違約金を請求されるリスクもあります。
• 想定外の費用負担
  契約内容によっては、室内の原状回復費用や設備の修繕費用をオーナーが負担しなければならないケースがあります。

サブリース契約は、「安定」と引き換えに「自由」を失う側面があることを理解することが重要です。

メリットだけを鵜呑みにせず、デメリットを十分に検討した上で、契約するかどうかを判断する必要があります。

引用：サブリース契約の基本的な流れ

 
 

サブリース物件は売却できる？

結論から言うと、サブリース契約中の物件でも売却は可能です。

ただし、通常の不動産売却とは違い、
サブリース契約の扱いによって売却方法が変わります。

主な売却方法は次の3つです。

• サブリース契約を引き継ぐ「オーナーチェンジ」
• サブリース契約を解除して売却
• 不動産会社に直接買い取ってもらう

それぞれメリットとデメリットがあるため、
契約内容や売却目的に応じて選ぶことが重要です。

サブリース契約中の売却可否

サブリース契約中の物件でも、売却そのものは可能です。ただし通常の不動産売却とは異なり、契約内容に応じた売却方法を選ぶ必要があります。主な方法は、サブリース契約を引き継ぐ「オーナーチェンジ」と、契約を解除してから売却する方法の2つです。オーナーチェンジの場合は違約金が発生しないケースが多いものの、買主がサブリース契約の条件をそのまま引き継ぐため、買い手が限定される可能性があります。一方、契約を解除して売却する場合は自由度が高くなりますが、違約金が発生する可能性があるため注意が必要です。

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売却時に確認すべき契約条件

サブリース契約中の物件を売却する際には、まず契約書の内容をしっかり確認することが重要です。特にチェックしておきたいのが「家賃見直し条項」「途中解約の条件」「売却時の承諾の有無」などです。契約によっては、売却する際にサブリース会社の承諾が必要な場合や、オーナー側から契約を解除する際に違約金が発生するケースがあります。また、家賃保証額の見直し時期が近い場合、売却価格にも影響する可能性があります。売却前には契約条件を整理し、想定されるリスクを把握しておくことが大切です。

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売却時に起きやすい制約

サブリース契約中の物件を売却する際には、いくつかの制約が発生することがあります。代表的なものが「売却価格が下がりやすい」という点です。サブリース契約には家賃減額の可能性や解約条件などがあるため、投資家から敬遠されることもあり、通常の投資物件よりも価格が低くなるケースがあります。また、サブリース契約の解除が難しい場合、売却方法がオーナーチェンジに限定されることもあります。こうした制約を理解した上で、売却方法やタイミングを検討することが重要です。

サブリース契約で後悔する理由！

• 「家賃保証で安心」
• 「空室リスクなし」

という魅力的な謳い文句で始まったはずのサブリース契約が、なぜ多くのオーナーの「後悔」につながっているのでしょうか。

その背景には、契約の仕組みを十分に理解しないまま、安易に契約を結んでしまったという現実があります。

サブリース契約がオーナーにとって不利に働き、「後悔」につながる主な理由を4つのポイントに絞って解説します。

これらの事実を知ることが、賢明な投資判断への第一歩となります。

1.家賃保証額の減額

サブリース契約の最大の魅力であるはずの「家賃保証」は、永遠に同じ金額が保証されるわけではありません。

多くのサブリース契約には、数年ごとの「家賃見直し特約」が含まれています。

この特約により、物件の老朽化や周辺の賃貸相場の変動を理由に、不動産会社から保証額の減額を提案されることが一般的です。

	契約当初	家賃見直し後
家賃保証額	月10万円	月9万円（10%減額）
毎月の手取り	10万円（単純計算）	9万円（単純計算）

不動産会社は、物件の価値が下がったことを根拠に減額を要求するため、オーナー側がこれを拒否することは非常に困難です。

減額に応じなければ、サブリース契約を一方的に解除されてしまう可能性もあります。

その結果、当初想定していた収入が得られなくなり、ローンの返済計画が狂ってしまうケースが後を絶ちません。

2.途中解約の制約・違約金

サブリース契約は、長期にわたるものがほとんどで、オーナー側からの一方的な途中解約が極めて難しいというデメリットがあります。

多くの契約書には、オーナー側から解約を申し出る場合、高額な違約金を支払わなければならないという条項が盛り込まれています。

違約金の金額は、数カ月分の家賃保証額に相当することが多く、大きな経済的負担となります。

オーナーからの解約	不動産会社からの解約
解約が困難 違約金が発生する、正当な理由が求められる。	解約が容易 家賃見直しの交渉不成立などを理由に解約できる。
オーナーが不利な立場	不動産会社が有利な立場

また、不動産会社は、家賃見直し交渉が不成立に終わった場合などを理由に、オーナーに対して一方的な解約を通知することができます。

このように、解約に関する条項は、オーナーにとって不利に働くことが多いのです。

安易な気持ちで契約を結んでしまうと、数十年という長い期間、身動きが取れなくなるリスクを負うことになります。

 

3.売却価格への影響

サブリース契約中の物件は、自由に売却することが難しくなります。

売却する場合、サブリース契約を解除するか、オーナーチェンジという形で買い手に契約を引き継いでもらうかの2つの方法があります。

しかし、どちらの方法も、オーナーにとっては大きなデメリットとなります。

• オーナーチェンジで売却する場合：
  サブリース契約は、将来の家賃減額リスクや解約の難しさといったデメリットを買い手も引き継ぐことになります。
  そのため、買い手が見つかりにくく、希望価格よりも低い金額でしか売却できない可能性が高まります。
• サブリース契約を解除して売却する場合：
  契約の解除には、前述の通り高額な違約金が発生するリスクがあります。
  また、物件が空室になった状態で売却することになるため、買い手が見つかるまでに時間がかかったり、ローン返済が滞ったりするリスクも生じます。

サブリース契約は、物件の流動性を著しく低下させる要因となります。
将来的に売却して利益を確定させたいと考えている投資家にとって、この点は非常に大きなデメリットとなります。

4.長期契約による柔軟性不足

サブリース契約は、一般的に10年、20年といった長期にわたる契約が中心です。

この長期契約は、オーナーの将来的な選択肢を奪ってしまうことにつながります。

例えば、

• 「数年後に物件を売却して、別の投資に挑戦したい」
• 「自分で管理をして、収益を最大化したい」
• 「物件をリフォームして、家賃を上げたい」

といった希望があっても、サブリース契約が足かせとなり、実現できないケースがほとんどです。

長期契約は、市場の変化や個人のライフプランの変化に対応する柔軟性を失わせます。

サブリース契約を結ぶ前に、将来のライフプランをしっかりと見据え、その契約が本当に自分の目的に合致しているかを慎重に検討することが重要です。

 

サブリース契約中の物件を売却する方法は？

サブリース契約を結んでいる物件は、一般的な不動産のように自由なタイミングで、自由に売却することは難しいのが現実です。

多くのオーナーが、

• 「売りたいと思っても売れない」
• 「希望する価格で買い手が見つからない」

といった悩みを抱えています。

サブリース契約中の物件は、通常の不動産よりも売却が難しいと言われています。

しかし、契約内容を確認すれば売却自体は可能であり、
主に次の3つの方法があります。

1.オーナーチェンジ売却

オーナーチェンジとは、サブリース契約を継続したまま、オーナーの立場だけを新しい買い手に引き継ぐ売却方法です。

この方法の最大のメリットは、契約を解除する必要がないため、違約金が発生しないことです。

売却の流れは以下の通りです。

1. 不動産会社に売却を依頼
   サブリース契約中であることを伝え、オーナーチェンジでの売却を依頼します。
2. 買い手を探す
   不動産会社がサブリース契約を引き継いでくれる買い手を探します。
3. 売買契約の締結
   新しい買い手と売買契約を結びます。
4. オーナーの変更
   所有権が新しいオーナーに移転し、サブリース契約も引き継がれます。

この方法は、売主が手間をかけることなく物件を手放せるため、非常に手軽です。

しかし、新しい買い手は「サブリース契約のデメリット（家賃減額リスク、解約の難しさなど）」も引き継ぐことになります。

そのため、買い手が見つかりにくかったり、希望価格よりも低い金額でしか売却できなかったりする可能性が高いというデメリットがあります。

2.サブリース解除後の売却

もう一つの方法は、サブリース契約を一旦解除し、物件を空室の状態に戻してから売却する方法です。

この方法のメリットは、サブリース契約の足かせがないため、一般の不動産として市場に出すことができる点です。

これにより、より多くの買い手候補にアピールでき、希望価格での売却が期待できます。

ただし、この方法は、オーナーにとって大きなリスクと負担を伴います。

デメリット1	高額な違約金が発生するリスク
サブリース契約には、オーナー側からの解約に際して、数カ月分の家賃保証額に相当する違約金の支払い義務が定められている場合があります。

デメリット2	売却活動中のリスク
売却活動中は、家賃収入が途絶えるため、ローン返済を自己資金で賄う必要があります。また、いつ買い手が見つかるか分からないという精神的なストレスもあります。

この方法は、違約金を支払ってでも、サブリース契約から抜け出し、物件を高く売りたいと考えるオーナー向けの選択肢と言えます。

3.不動産会社による買取

最後の方法は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらうという選択肢です。

この方法は、特に「早く、確実に」物件を手放したい場合に有効です。

この方法の最大のメリットは、手間と時間を大幅に削減できることです。

• 買主を探す手間が不要
  不動産会社が直接買い取るため、一般的な仲介のように買い手を探す必要がありません。
• 迅速な現金化
  査定から最短数日〜数週間で売買契約が完了し、現金化できます。
• 契約解除の手続きを代行：多くの不動産会社は、サブリース契約の解除手続きや違約金の交渉・支払いなどを代行してくれます。

ただし、この方法にはデメリットもあります。それは、売却価格が市場価格よりも低くなる傾向があることです。

不動産会社は、買取後にリフォームや再販に必要なコストを見込んで価格を算出するため、仲介での売却価格よりも安くなります。

この方法は、

• 「多少安くなっても、とにかく早く確実に手放したい」
• 「面倒な手続きや交渉はすべて任せたい」

と考えるオーナーにとって、最も現実的な選択肢と言えるでしょう。

参考ページ：オーナーチェンジ物件売却方法
アパート売却のメリット・デメリット
不動産投資　途中で売却

サブリース物件を高く売るポイント！

サブリース物件の売却は、通常の物件よりも難しいとされていますが、いくつかのポイントを押さえることで、売却の成功率を高め、少しでも高く売ることは可能です。

売却の鍵を握るのは、情報収集と計画性です。

そこで、サブリース物件を高く売るために、オーナーが知っておくべき3つの重要な注意点とポイントを解説します。

これらのポイントを実践することで、後悔のない賢い売却を目指しましょう。

1.サブリース会社の選定

サブリース契約は、オーナーと不動産会社の信頼関係の上に成り立っています。

しかし、残念ながら、すべてのサブリース会社がオーナーの利益を最優先に考えているわけではありません。

中には、不透明な契約内容や、不当な家賃減額を提示する会社も存在します。

売却を検討する際、まず考えるべきは、そもそもそのサブリース会社が信頼できるかどうかです。

• 会社の評判や実績
  口コミサイトやSNSで、その会社の評判や過去のトラブル事例を徹底的に調べましょう。
• 契約書の条項
  家賃見直しのタイミングや減額率、解約に関する条項が、オーナーにとって不当に不利な内容になっていないか確認します。
• 担当者の対応
  質問に対して明確に答えてくれるか、丁寧な対応をしてくれるかなど、担当者の質も見極める必要があります。

サブリース会社によっては、オーナーチェンジでの売却を積極的にサポートしてくれたり、違約金交渉に応じてくれたりする会社もあります。

一方、非協力的な会社に当たってしまうと、売却活動が難航する可能性があります。

2.契約内容の事前確認

サブリース物件の売却で最も重要なのが、サブリース契約の内容を徹底的に確認することです。

契約書は専門用語が多く、分かりにくい部分も多いですが、曖昧なままにしておくと、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

特に確認すべきポイントは以下の通りです。

確認すべきポイント	なぜ重要か
家賃見直しの時期と条件	見直し時期が迫っている場合、家賃減額のリスクを考慮する必要があるため。
途中解約の条項と違約金	売却のために契約を解除する場合、どれくらいの違約金が発生するか把握する必要があるため。
承諾・同意の要否	売却する際、サブリース会社の承諾や同意が必要かどうかを確認するため。
特約事項	契約書に記載された特殊な条項（修繕費の負担など）を確認し、トラブルを未然に防ぐため。

これらの内容を正確に把握することで、売却価格や売却方法の妥当性を判断できます。

もし契約書の内容がよく理解できない場合は、弁護士や不動産鑑定士といった専門家に相談することも検討しましょう。

3.複数社査定の比較

サブリース物件の売却価格は、その物件の状況やサブリース契約の内容によって大きく変動します。

そのため、複数の不動産会社に査定を依頼し、査定額を比較検討することが、高く売るための基本です。

査定を依頼する際には、以下の点に注意しましょう。

• サブリース物件の売却に強い会社を選ぶ
  サブリース物件の取り扱いに慣れている不動産会社は、オーナーチェンジの買い手を見つけるノウハウや、適正な価格を判断する知識を持っています。
• 査定額の根拠を確認する
  なぜその査定額になったのか、家賃減額リスクや解約違約金などをどう考慮しているのか、担当者に詳しく聞きましょう。
• 複数の査定方法を試す
  オーナーチェンジでの売却査定だけでなく、不動産会社による直接買取の査定も依頼し、比較検討するのも有効な手段です。

複数の不動産会社に査定を依頼することで、ご自身の物件の市場価値を正確に把握できるだけでなく、最も有利な条件を提示してくれるパートナーを見つけることができます。

関連公式サイト
・サブリース事業者協議会
・国土交通省

サブリース物件売却に関するFAQ

まとめ｜サブリース物件売却は慎重な判断が重要

サブリース契約は、「家賃保証」という安心感がある一方で、

• 家賃保証額の減額
• 途中解約の難しさ
• 売却のしにくさ

といったリスクも存在します。

特に将来的に売却を考えている場合は、
サブリース契約の内容を十分に理解しておくことが重要です。

しかし、その裏側には、家賃の減額リスク、途中解約の困難さ、そして売却の難しさといった、多くのオーナーが後悔する原因が潜んでいます。

サブリース物件の売却は、通常の不動産売却とは異なる、複雑な課題を伴うものです。

大切な資産を守るためにも、安易な判断は避け、契約内容を深く理解し、慎重に行動することが不可欠です。

契約内容理解の重要性

サブリース物件の売却で後悔する人の多くは、契約時の「読み込み不足」が原因です。

特に、以下の3つの条項は、将来の売却に大きな影響を与えるため、契約時に必ず確認すべきポイントです。

1. 家賃見直し特約
   多くのサブリース契約には、家賃保証額を数年ごとに見直す条項が含まれています。
   この見直し時期と、減額される可能性を事前に把握しておかないと、将来の収益計画が狂ってしまいます。
2. 解約に関する条項
   オーナー側からの解約が認められているか、解約する場合に違約金が発生するかなど、解約条件を詳細に確認する必要があります。
3. オーナーチェンジに関する条項
   サブリース契約を継続したまま売却できるか、またはサブリース会社の承諾が必要かなどを確認し、売却時の自由度を把握しておきましょう。

これらの条項は、専門用語が多く、分かりにくい部分も多いですが、「もし将来売却するならどうなるか？」という視点で契約書を読み込むことが重要です。

安易にサインせず、納得できるまで質問し、理解を深めることが、後悔を避けるための第一歩です。

売却前に専門家に相談し、最適な方法を選ぼう

サブリース契約中の物件売却は、オーナー自身だけで判断するには、あまりにも複雑でリスクが高い問題です。

売却を検討し始めたら、まずは複数の不動産会社に相談することを強くお勧めします。

特に、サブリース物件の売却や買取に強い専門の不動産会社に相談することで、以下のようなメリットが得られます。

• 適正な価格の把握
  複数の会社に査定を依頼することで、物件の市場価値を正確に把握できます。
• 最適な売却方法の提案
  オーナーチェンジ、契約解除後の売却、直接買取といった、それぞれの売却方法のメリット・デメリットを専門的な視点からアドバイスしてくれます。
• 契約交渉のサポート
  サブリース会社との解約交渉や、違約金に関する交渉を代行してくれる場合もあります。

弁護士や不動産鑑定士といった専門家への相談も有効な手段です。

彼らは、法的な観点から契約内容の妥当性を判断し、オーナーの利益を最大化するためのアドバイスを提供してくれます。

安易に一つの会社に決めず、複数の専門家の意見を聞き、ご自身の状況に最も適した「最適な売却方法」を冷静に判断することが、後悔のない取引につながります。