サブリース物件の売却:サブリース契約を後悔する人続出?オーナーチェンジの賃貸物件は売りにくい?解約金はいくら?

サブリース物件の売却:サブリース契約を後悔する人続出?オーナーチェンジの賃貸物件は売りにくい?解約金はいくら? サブリース物件 売却
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
*政権交代、株価1万円割れの悪夢の再来リスクも

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サブリース物件 売却

《このページのポイント》
サブリース契約のある収益物件の売却の場合、ネックとなるのが、そのサブリース契約を簡単に解約できないことです。

そのため、サブリース契約を引き継ぐ形で売却となるため、利回りは大きく下がり、投資家から嫌がられます。

例えば、
ワンルームマンション投資
エリアの家賃相場:10万円の場合、

自主管理
家賃収入:10万円
年間:120万円

マンション管理会社
(集金管理代行)
手数料1.5%:98,500円
年間:118,2万円

サブリース契約
(保証賃料)
手数料10%:90,000円
年間:108万円

サブリース契約の物件の段階で、利回りが大きく下がります。

では、サブリース契約を解約して売却すればいいのではないか?
サブリース契約を解約できないの?
サブリース契約を解約後に売却すればいいんじゃないの?

サブリース契約は、オーナーが貸主、サブリース会社が借主となり借地借家法の形式で契約が締結されます。

賃借人を保護する目的が強い借地借家法ですので、
借主であるサブリース会社の権利が強く、容易に解約ができないもどかしさがサブリース物件を売却の障壁です。

*解約を拒否されることが多く、拒絶は必至です。
サブリースと賃貸借契約は別物のように思えますが、裁判:判例・事例を見ても、有利な判決はあまり期待できません。

そのため、売却時は、専門知識のある不動産会社のサポートが重要となります。

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サブリースとは?

マイホームを購入すれば、いつかどこまで”建て替え”・”売却”が発生します。

不動産の持ち方のバリエーションが増えた今、投資としての不動産所有も一般的になりました。

金融機関から融資を受け、投資物件・収益物件を購入し、賃貸契約を交わし家賃収入からローンを返済する。

別に珍しい話ではありません。

とはいえ投資である以上、リスクは存在し、その1つが空室リスクです。

不動産投資は、家賃収入あってのものです。

賃借人(借主)がいなくては、家賃収入は期待できません。

そこで生まれたサービスが、サブリースです。

サブリースとは?

サブリース(家賃保証契約)とは、
空室リスクを回避する手段の一つとして、マンション投資・アパート経営者(オーナー)の家賃を保障するサービスです。

不動産オーナーは、サブリース会社から、賃貸物件の入居の有無(空室状態でも)に関わらず賃料を受け取れる仕組みとなっているため選択している人も少なくありません。

サブリース業者は、不動産オーナーから賃貸物件を借り上げ、転貸する形で客付・家賃収入を得ます。
*オーナーが貸主(賃貸人)、サブリース会社が借主(賃借人)となり借地借家法として適用されます。
サブリースの種類として家賃保証型・パススルー型がありますが、今回はサブリース物件の売却に焦点を当てるため、割愛します。
サブリース物件 売却

《サブリースのメリット》

不動産オーナーからすれば、毎月の家賃収入が確定するため、空室リスク・滞納リスクの心配がなくなります。

キャッシュフローが安定することで、先を見通した投資・運用が可能です。

また、客付け・賃貸管理(苦情・トラブル)・契約更新など管理業務等の対応もすべてお任せできるため、手間をかけずに不動産投資を行うことが可能です。

《サブリースのデメリット》

家賃収入が確定するサブリースですが、サブリース会社もビジネスなのでそこに手数料が発生します。

【収益性が落ちる】
本来、10万円の家賃収入が期待できたとしても、サブリース契約によって手数料が引かれます。
契約内容によって変わりますが、10%、15%、20%程度と言われています。
手数料10%であれば、サブリース会社から振り込まれる金額は、”9万円”となります。
手数料20%なら8万円

更に、サブリース契約は、通常の不動産管理会社が行う集金管理代行とは違い、転貸が基本です。

入居者と契約するのは、サブリース会社であり、
敷金・礼金・保証金・更新料はすべて、入居者とサブリース会社でのやり取りです。

よって、大家がサブリース会社になるため、基本的に、敷金・礼金・更新料は入ってきません。

不動産投資を行う時に事前にシミュレーションを行いますが、
サブリース契約の有無で、想定家賃収入は大きく変わります。

そのため、
サブリース契約物件は売却時、大きな不利を被ります。

【修繕と原状回復】

賃借人が退去した場合、次の借主に気持ちよく借りてもうためにクリーニングなど原状回復を行います。

サブリース会社が借主との間で、破損等の請求・耐用年数から残存割合等を算出・やり取りしますが、サブリース会社負担で原状回復を行う場合とそうでない場合が発生します。

*敷金を受け取っている以上、サブリース会社が現状回復を行い、オーナーは負担しないという契約の有無も1つポイントとなります。

ちなみに、客付けに影響しそうな場合の修繕やリフォームなどはオーナー負担が基本となります。

【入居者チェック・審査】

サブリース契約の場合、
入居者の審査はサブリース会社が行います。

オーナーは借主が誰なのか?どんな人なのか?知ることはできません。

サブリース会社は空室では、オーナーへの支払いが持ち出しになります。

よって、審査基準を下げるなど誰に賃借するか分かりません。

オーナーとしては、毎月、家賃が振り込まれればOKという見方もできますが、借主が近隣トラブルを起こすなど資産価値を下げかねません。

《倒産リスク・転借リスク》

サブリースビジネスは、決して旨味のあるビジネスではありません。

主要駅・駅近・新築物件であれば、空室リスクが低く転貸ビジネスとしてリスクが少ないですが、立地が悪ければ手数料20%と高くても空室リスク・持ち出しリスクを解消できるとは限りません。

それもあり、サブリース会社の倒産も意外と少なくありません。

倒産してしまった場合、オーナーは借主の情報を把握していないため、借主の確認・契約内容の確認など大きな手間となります。

さらに、サブリース会社が、他のサブリース会社への転借というケースもあります。

権利・契約が複雑になり、サブリース契約解除がより難しくなる可能性が広がります。

サブリース契約のデメリットは、手数料によって家賃収入が減ってしまう。

また、レオパレス21の問題によって、勝手にサブリース契約解除で家賃が入ってこなくなった・・・

などのイメージが強いと思います。

しかし、上記で説明をしたデメリットは、
サブリース物件売却に大きな障壁となることを認識しておく必要があります。

サブリース 売却

サブリース物件売却のデメリット

不動産売却は、日常茶飯事的に行われています。

売主と買主の需給関係が成り立っている今は、不動産市況が崩れることなく推移している状況です。

高額売却の実現可能な流れ・局面でもあります。

しかし、同じ不動産であっても、

  • 買っていい物件
  • 買ってはいけない物件

があります。

売却主からすれば、

  • 売りやすい物件
  • 売り難い物件

が存在し、その1つがサブリース契約の不動産売却です。
別に建物が欠陥あるわけでも、事故物件でもないのに・・・

サブリース物件は不動産投資物件の中でも、購入判断が難しい物件です。

投資家は、まず単純に利回りを確認します。

サブリース契約の物件というだけで、
手数料が10%・20%抜かれているわけですが、その地域の賃貸相場より単純に安く・うま味のない収益物件になります。

例えば、
ワンルームマンション投資
エリアの家賃相場:10万円の場合、

自主管理
家賃収入:10万円
年間:120万円

マンション管理会社
(集金管理代行)
手数料1.5%:98,500円
年間:118,2万円

サブリース契約
(保証賃料)
手数料10%:90,000円
年間:108万円

サブリース契約の物件の段階で、利回りが大きく下がります。

売却価格に影響が出るのは明らかです。

想定していた売却価格から大きく減額が考えられます。

値下げ交渉・値引き交渉は必至となるでしょう。

では、サブリース契約を解約して売却すればいいのではないか?
サブリース契約を解約できないの?
サブリース契約を解約後に売却すればいいんじゃないの?

サブリース契約は、冒頭で紹介した通り、
オーナーが貸主、サブリース会社が借主となり借地借家法の形式で契約が締結されます。

賃借人を保護する目的が強い借地借家法ですので、
借主であるサブリース会社の権利が強く、容易に解約ができないもどかしさがサブリース物件を売却の障壁です。

*解約を拒否されることが多く、拒絶は必至です。
サブリースと賃貸借契約は別物のように思えますが、裁判:判例・事例を見ても、有利な判決はあまり期待できません。

サブリース契約を解約するには?

サブリース契約の解約が不動産売却の大きなポイントであることは間違いありません。

サブリース契約の解約は、
不動産投資における借主退去通知書・立ち退き交渉と同じプロセスになります。

正当な理由を用意し、サブリース会社に解約申入れ、お伺いを立てる手順になります。

  • ①正当事由
    契約期間満了による解約、不動産の建て替え、売却も正当事由、オーナーが居住する等
  • ②違約金
    サブリース契約を解除するために違約金を用意も1つの方法です。
    立ち退き料みたいなものです
    家賃の6ヶ月分・1年分等

サブリース 解約

しかし、あくまでも最終的な判断は、サブリース会社です。

正当事由や違約金は、解約の効力を持ちません。

首を縦に振らない以上、解約は実現しないため、条件交渉を密に重ねていく必要があります。

もちろん、サブリース会社に重大な落ち度(滞納)があれば、解約事由にはなりますが、
通常の場合、解約は困難・良好な人間関係で上手に合意・間に入る権力のある人物などのさじ加減で判断というのが現実です。

早く売却したくても時期は読めませんし、悪質な業者では足元を見てくるため非常に厄介、専門家の助けが重要となります。

弁護士・専門家なら解約になることも

サブリース契約の不動産売却は、
サブリース解除なしでは高額売却は実現しないのはなんとなく分かっていただいたと思います。

そこで、弁護士・専門家への相談が糸口になる場合もあるので、

以前紹介したイエヲタ・イチワプロパティ・上野訓弘法律事務所を触れておきます。

サブリース解約可能!決して不可能ではありません。

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サブリース物件を売却する際の注意点

サブリース契約の物件売却は、
サブリース会社のさじ加減で、成功・失敗を大きく左右するのは間違いでしょう。

解除に応じてもらえれば、
利回りを向上した上で売却が可能です

ただ、サブリース契約物件以前に、オーナーチェンジ物件の売却であることを忘れてはいけません。

オーナーチェンジの賃貸物件は売りにくい?
  • 家を売る
  • 中古マンションを売る

どれも不動産売却です。

ただ、

  • 居住用不動産
  • 賃貸用不動産(オーナーチェンジ)

では、大きく購入希望者のターゲットが異なります。

居住用不動産は、
購入して即居住することも他人に賃貸することも可能な物件です。
よって、個人・投資家がターゲットとなります。

オーナーチェンジ物件(賃貸用不動産)は、
不動産投資用に収益物件です。
よって、投資家がターゲットとなります。

更に、販売価格・家賃収入が決まっているため、利回りが即計算できます。

奇跡的に、サブリース契約が解除できたとしても、
家賃設定が安ければ、利回りの低い物件となります。

前述の通り賃貸借契約は、借地借家法によって、容易に家賃を上げること・立ち退きはできませんので、投資家の厳しい目が入るのがオーナーチェンジ物件でもあります。
参考ページ:オーナーチェンジ物件売却方法
アパート売却のメリット・デメリット
不動産投資 途中で売却

サブリース契約物件の売却:口コミ・体験談

サブリース契約は、裏腹な関係であることは何となく分かっていただいたと思います。

その根底にあるのが、不動産業界あるあるとも言える、
・バレなければOK
・契約してしまえばOK
というグレーな世界という側面があるからでしょう。

特にサブリース契約は、
”家賃保証”という耳ざわりのいい言葉を利用した権利ビジネスという側面もあり、サブリース契約に関して良い口コミ・悪い口コミ・体験談も目にします。

サブリース契約を後悔する人続出?

PR TIMESにアセットテクノロジー株式会社(本社:⼤阪府⼤阪市)がまとめたサブリース契約の絶望調査が掲載されていました。

サブリース物件 売却

【サブリース契約での絶望、経験者に調査】
74.6%がサブリース契約に関して「後悔」経験あり 「収益が低い」や「想定以上の免責期間」などが原因に

サブリース契約に関して、後悔した理由
・賃料見直しによって家賃をかなり下げられてしまったから:67.1%
・サブリース業者と入居者とのやりとりがブラックボックス化していたから:57.3%
・想定以上の免責期間が設けられていたから:47.6%
・家賃収入が想定よりも安かったから:46.3%
・契約の中途解約ができなかったから:42.7%
・不動産に関する要望がほとんど通らなかったから:37.8%
・無断で内装工事が行われ費用負担が発生したから:25.6%
・サブリース業者が倒産してしまったから:15.9%

サブリースを勧めたくない理由
・契約解除ができないケースがあるから:63.2%
・家賃収入の下落が大きいから:52.6%
・想定外のコストが発生するから:52.6%
・トラブルに巻き込まれやすいから:47.4%
・注意点や確認するべき点が多すぎるから:31.6%
・サブリース業者が信用できないから:26.3%
その他として、
・自分の責任範囲がわからないことと、エレベーター保守の料金がいつの間にかサブリース会社で勝手に下げられていて利益を取られていたこと。
・自分の住宅を購入できなくなるから。
・営業の仕方が傲慢である。

など、サブリース契約を全面否定はしませんが、契約時には契約書の記載・文言には注意しておきたいですね。

サブリース契約の不動産投資物件売却:まとめ

不動産投資は、銀行(金融機関)から借金をしてできる唯一の投資です。

手持ちのキャッシュ(頭金)は少なくても投資ができるため、将来の不安・老後のための私的年金作りにもおすすめです。

ただ、投資である以上、リスクは発生します。

空室リスクは常に付きまとうため、

  • エリア・立地等の物件選びでリスク管理
  • 家賃保証(サブリース)でリスク管理

考え方は様々です。

ただ、エリアもよく、駅近物件であれば、本来、サブリース契約は必要ありません。

不動産投資は

  • 購入する物件(価格・エリア)
  • 想定家賃
  • ローン金利

に失敗しなければ、非常にシンプルなビジネスです。

サブリース会社はすべてが優良な会社とは言えないため、売却のハードルが上がるのは間違いありません。

もちろん、不動産投資シミュレーションで計算が合うのであれば、サブリース契約は有効です。

 

サブリース問題

サブリース問題が浮き彫りになったのが

シェアハウス「かぼちゃの馬車」。
女性専用シェアハウスを販売し急激に拡大していきましたが、運営するスマートデイズの経営が傾き、家賃保証であったはずのサブリース家賃の支払いを滞ったというものでした。

レオパレス問題でも、サブリースは取り上げられました。
家賃保証を期待していたオーナーは、突然、2割・3割減の家賃減額のサブリース更新を言い渡され、キャッシュフローが一気に崩れることになりました。

契約期間の10年を待たずしてのサブリース見直しはレオパレスオーナーの首を絞める形になりました。

サブリース:そもそもの問題

上記のような「かぼちゃの馬車」・「レオパレス」のサブリース問題によって、

契約期間を待たずに条件変更が可能という家賃保証システム契約の抜け穴が表面化しました。

とはいえ、
「かぼちゃの馬車」・「レオパレス」も、投資用物件として投資価値があったのか?

  • シェアハウスは、日本人に馴染むものなのか?
  • 需要のない土地の有効活用は現実的だったのか?

不動産投資は、空室率を下げることが一番のポイントです。

利回りも重要ですが、その前に毎月家賃が入ってくることが基本です。

その意味で、「かぼちゃの馬車」・「レオパレス」もその見立てが甘かったと言わざるをえません。

そもそも、スマートデイズが倒産しても、レオパレスからサブリース契約の見直しが来ても、
満室であれば、管理会社を他社に変えるだけで何の問題もなかったのではないでしょうか。

≪不動産投資を考えるなら≫

不動産投資は、

  • 借金してできる投資
  • 与信でお金を借りる投資

ですから、資産形成のためにはおすすめです。

しかし 、闇雲に何でも手を出していいものでもありません。

サブリース1つとっても、

  • 必要なのか?
  • 不必要か?

また、

  • ローリスク、ミドルリターンを実現するためにはどうすればいいのか?
  • 不動産の団信(団体信用生命保険)と生命保険比較
  • キャピタルゲイン(出口戦略)はあるか?
  • 2部屋・3部屋目、一棟などへの発展をどう考えるか?

など、特に初めて不動産投資を行う場合は考えたいところです。

マンション投資の失敗談

サブリース問題は、小さなところでは多々発生しています。

年間の家賃が確定することはオーナーにとって非常に嬉しいことは間違いありません。

ただ、突然の借り上げ金額・家賃設定が変更となれば、寝耳に水となるのは事実です。

マンション投資の失敗談を見ると多くの場合、見立ての甘さが挙げられます。

  • 不動産投資会社の話を鵜呑みにしていた。
  • 想定利回りを下回る利回りでキャッシュが回らない
  • サブリースの設定を不動産会社に勝手に変えられた
  • 想定外の出費で計算が狂った
  • リスク管理が甘く、手元の資金が底をついた
  • 買いたい病であまり物件調査をせず購入してしまった

不動産投資に関してやめとけ!という人の多くは、失敗した人です。

ちょっとでも多めに手元の資金があれば、どうにかなったかもしれませんがキャッシュが回らず、不動産投資ローンの返済ができなくなった。

というところでしょう。

サブリース問題に限らず、不動産投資はトラブルが付き物です。

よくある質問・Q&A

サブリース物件の売却は、特定の側面を持っているため、以下のようなよくある質問を目にします。

サブリース物件の売却とは何ですか?

サブリース物件の売却とは、サブリース契約が結ばれている物件を売却することです。

サブリース物件の売却が一般的な物件売却と何が違いますか?

一般的な物件売却との違いは、サブリース契約の引き継ぎや契約内容の評価が関わる点です。

サブリース物件の売却価格はどう決定されますか?

売却価格は、物件の状態、立地、サブリース契約の内容などに基づいて決定されます。
サブリース契約が有利に働く場合、逆にデメリットになる場合、両局面を持っています。

売却にかかる手数料や税金はどれくらいですか?

手数料や税金は、売却価格や物件の種類により異なります。一般的には、仲介手数料や印紙税などが発生します。

サブリース契約の引き継ぎはどう行われますか?

サブリース契約は簡単に契約解除できないため、
サブリース契約の引き継ぎは、新しいオーナーに対して行われ、契約内容は通常そのまま継続されます。

売却に適した時期やタイミングはありますか?

売却に適した時期は、市場の状況や物件の状態、サブリース契約の状況によります。
サブリース契約更新時もそのタイミングです。

売却に必要な書類や手続きは何ですか?

必要な書類には、登記簿謄本、サブリース契約書などがあります。

サブリース物件の売却に専門の不動産業者は必要ですか?

専門の不動産業者は、複雑な手続きや交渉をスムーズに進めるために推奨されます。

サブリース物件の売却でよくある失敗例は何ですか?

失敗例には、価格設定のミス、サブリース契約内容の不注意などがあります。
サブリースは、手数料を払う形で家賃保証を確定します。
本来、空室リスクの低い物件の場合、サブリース契約がネックになり売りにくくなる場合もあります。

売却の際、サブリース物件の改修やリフォームは必要ですか?

リノベーションやリフォームの必要性は、物件の状態や市場動向、サブリース契約の内容によります。

売却の際、ローンが残っている場合の対処法は何ですか?

住宅ローン(不動産投資ローン)が残っている場合の対処法は、オーバーローンにならないように売却価格とローン残高のバランスを見る必要があります。

最後に、
サブリースの売却のハードルは決して低くないことが理解いただけたかと思います。

筆者が考えるサブリース時の売却方法は2つ。

1つ目は、
少しでも高く売却してくれる不動産会社に依頼する・査定額の確認です。

  • 権利関係の強い不動産会社
  • 売却提案に長けている不動産売却エージェント
  • 大手不動産会社

多くの不動産会社にコンタクトを取り、提案力の高い不動産会社を見つけてください。
参考サイト:おすすめ不動産査定サイト比較

2つ目は、
サブリース会社に売却を依頼する

  1. 専任媒介契約で売却を依頼
  2. サブリース契約の解除

上記の2セットでお願いすれば、
売買における仲介手数料が期待できるため、スムーズに進めるコツ、円満解決が可能となるかもしれません。

今回の記事は、サブリース物件の売却についてリスクを中心に解説しました。

関連公式サイト
サブリース事業者協議会
国土交通省