収益物件 探し方
収益物件の探し方はどうすればいいいの？
不動産投資を行う場合、物件選びのポイント・注意点は？
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不動産投資は、安定した収入源として注目を集めています。
特に、収益物件を持つことで家賃収入を通じて安定的なキャッシュフローを生み出すことができる魅力的な投資手段です。
しかし、数多くの物件の中から、自分に合った収益物件を見つけるのは容易ではありません。
そこで、この記事では、不動産投資初心者の方でも分かりやすく、東京で収益物件を探すための5つのポイントを解説していきます。
物件選びの際に必ず知っておきたい、エリア選び、築年数、利回りなど、重要な要素を詳しく解説します。
この記事を読めば、あなたも収益物件投資の第一歩を踏み出すことができるはずです。
不動産投資における収益物件とは？
収益物件とは、家賃収入を目的として購入される不動産のことです。
主な目的は賃貸による収入および不動産価値の増加によるキャピタルゲインを期待することです。
収益物件と居住用物件との違い
居住用物件との主な違いは、居住用物件は自己使用を目的としているのに対し、収益物件は投資としての性質が強い点です。
| 区分 | 収益物件 | 居住用物件 |
|---|---|---|
| 目的 | 家賃収入を得て、不動産による資産形成 | 自ら居住するための住まい |
| 融資条件 | 収益物件用の不動産投資ローンが適用される。金利や審査基準が異なる。 | 住宅ローンが適用される。 |
| 税金 | 収益物件からの賃貸収入は不動産所得として課税されます。固定資産税・減価償却費・譲渡所得税もかかります | 固定資産税・譲渡所得税・住宅ローン控除などは控除や優遇制度があります。 |
収益物件の種類（一棟アパート、マンション一室など）
収益物件には、大きく分けて以下の種類があります。
| 種類 | 説明 |
|---|---|
| 一棟アパート | 一棟まるごと所有する物件。複数の部屋を貸し出すことで、安定的な収入が見込める。 |
| マンション一室 | マンションの一室を購入し、貸し出す。初期費用が比較的少なく、手軽に始められる。 |
| テナントビル | 店舗や事務所を貸し出すビル。高い家賃収入が期待できるが、専門的な知識や経験が必要。 |
| 戸建て | 一戸建て住宅を賃貸に出す。戸建てならではの需要があるが、管理が手間がかかる場合がある。 |
それぞれの物件の種類によって、メリット・デメリット、管理方法などが異なります。
投資目的や予算に合わせて、自分に合った収益物件を選ぶことが重要です。
不動産投資は物件選びがすべてと言われるワケ
不動産投資は、物件選びで勝ち負けが決まると言われます。
単純に安く購入できれば、利回りの計算が立ちやすいということですが、それだけではありません。
立地条件、周辺環境、築年数、構造、設備など、多岐にわたる要素が収益率や将来的な資産価値に大きく影響します。
収益物件を選ぶ上での注意点
例えば、人気のエリアにある駅近物件は、空室リスクが低く安定した家賃収入が見込めますが、一方で購入価格も高額になりがちです。
逆に、少し駅から離れた場所にある物件は、購入価格が抑えられる一方で、入居者を探すのに時間がかかったり、家賃設定が難しかったりする可能性があります。
このように、物件一つ一つに異なる特徴があり、それらが収益率やリスクに直結するため、慎重に検討する必要があります。
収益物件の探し方・情報収集のテクニック
収益物件の探し方：不動産ポータルサイトで検索
不動産ポータルサイトは収益物件探しに非常に便利です。
これらのサイトは幅広いリストと詳細な検索機能を提供し、地域、価格、物件タイプに基づいて選択を絞り込むことができます。
多くのサイトでは、物件の写真、価格履歴、周辺の市場データなども提供しており、投資判断に必要な情報を一手に提供します。
SUUMO、HOME’S、LIFULL HOME’Sなどが代表的なサイト
収益物件の探し方：不動産仲介会社に依頼
不動産仲介会社を通じて収益物件を探す方法も有効です。
これらの会社は地域の市場に精通しており、未公開物件の情報を提供することもあります。
個別の投資目標に合わせたカスタマイズされた提案が得られるため、より具体的なニーズに応じた物件を見つけることが可能です。
ポータルサイトに掲載されていない非公開物件を紹介してもらえる可能性があります。
収益物件の探し方：不動産投資会社にコンタクト
不動産投資会社は、投資対象としての物件だけでなく、投資後の運用サポートも提供します。
投資家は物件管理の手間を省きつつ収益を最大化することが期待できます。
また、これらの会社は一般に良質な物件を扱っているため、初心者にも安心して投資を始めることができます。
物件探しから管理まで、一貫したサービスを受けることができます。
収益物件の探し方：競売サイトで情報収集
競売サイトを利用すると、市場価格よりも低い価格で物件を入手することが可能です。
ただし、競売物件の購入にはリスクも伴います。
物件の内覧が制限されている場合が多く、物件の状態を把握しづらいため、十分な調査と慎重な判断が必要となります。
他の方法では見つけることのできないような物件が見つかることがあります。
失敗しないための収益物件の選び方・物件探し5つのポイント
不動産投資において、物件選びは成功の鍵を握る重要な要素です。
そこで、
・立地条件（駅近、周辺環境、学区、再開発計画）
・物件の構造（築年数、構造、設備）
・家賃相場（相場、家賃保証制度）
・利回り
・空室率
の観点から紹介します。
収益物件選び方・ポイント：1.立地条件
物件の立地は、入居率や家賃相場、将来的な資産価値に大きく影響します。
駅からの距離
駅からの徒歩圏内は、通勤・通学に便利で、多くの入居希望者がいるため、空室リスクが低く、安定的な家賃収入が見込めます。
周辺環境
スーパーやコンビニ、病院、学校など、生活に必要な施設が充実しているかを確認しましょう。また、治安の良さも重要なポイントです。
学区
ファミリー層向けの物件の場合、学区（人気の公立学校）が良いと人気が高まり、入居率が安定する傾向があります。
再開発計画
将来的に再開発が予定されているエリアは、地価が上昇する可能性がありますが、工事中の騒音や振動などの影響を受ける可能性もあります。
収益物件選び方・ポイント：2.物件の構造
建物の構造は、耐久性やメンテナンス費用に大きく関わります。
築年数
築年数が古い物件は、修繕費用がかかる可能性が高くなります。耐震性も確認しておきましょう。
構造
木造、鉄骨、RC（鉄筋コンクリート）など、構造によって耐久性や耐震性が異なります。
設備
キッチン、浴室、トイレなどの設備が充実しているか、また、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティ設備が整っているかを確認しましょう。
収益物件選び方・ポイント：3.家賃相場
家賃相場は、物件の収益性を左右する重要な要素です。
相場と家賃設定
周辺の物件の家賃相場を調査し、適正な家賃を設定することが重要です。
高すぎる家賃設定は、空室リスクを高めます。
家賃保証制度
家賃保証会社を利用することで、家賃の滞納リスクを軽減することができます。
収益物件選び方・ポイント：4.利回り
利回りは、投資額に対する年間の収入割合を示す指標です。
利回りの計算方法
利回り = 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
高利回りの落とし穴
利回りが高い物件は魅力的ですが、その背景に、立地が悪かったり、修繕費用がかかるなど、何かしらの理由がある場合があります。
高利回りだけに目がくらまず、物件全体を総合的に評価することが大切です。
収益物件選び方・ポイント：5.空室率
空室率は、物件の収益性を左右する重要な要素です。
空室率の平均
物件の種類や立地によって、平均的な空室率は異なります。
空室対策
空室期間が長引くと、収入が途絶えてしまうため、空室対策は欠かせません。
魅力的な間取りや設備、周辺環境の良さなどをアピールすることで、入居者を獲得しましょう。
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収益物件の探し方；記事まとめ
不動産投資は安定した収益を生み出す可能性がありますが、成功は物件選びに大きく依存します。
適切な物件選びを行うためには、立地、物件の状態、市場の動向を詳細に分析し、資金計画を適切に管理することが不可欠です。
不動産投資は、長期的な視点で取り組むことが重要です。
リスクを理解し、専門家の意見を参考にしながら、自分に合った物件を選びましょう。