マンション投資は、安定した収入源・老後の資産形成として多くの投資家（サラリーマンや公務員）に選ばれています。
その魅力としては、不動産価値の長期的な増加や定期的な家賃収入などが挙げられますが、賃貸オーナーとしては様々なリスクや課題に直面することも珍しくありません。
今回の記事では、マンション投資における実際のオーナーが抱える具体的な悩みや不安に焦点を当て、どのようにこれらの課題に対処していくかを詳しく解説していきます。
具体的には、
①家賃滞納
②空室リスク
③修繕積立金値上げ
④管理会社とのトラブル
⑤賃借人（テナント）とのトラブル
⑥建物の老朽化
⑦資金難・資金調達リスク
⑧テナントからの不満
⑨火災や自然死などの緊急事態
⑩投資回収率（ROI）の低下
⑪サブリース契約の問題
⑫リフォーム・リノベーションの必要性
また、⑬収益物件売却について詳しく掘り下げていきます。
賃貸オーナーとして成功を収めるためには、これらの問題に対して適切に対応することが不可欠です。
不安を抱えつつ経営している賃貸オーナー
大家さん向け専門の出版社である株式会社オーナーズ・スタイルが発表している「大家さんが感じる賃貸経営の先行き感についてのアンケート調査」を確認すると
参考：@Press
・とても厳しくなる：31.0%
・少し厳しくなる：31.9%
・何らかの手を打つことで順調にできる：30.2%
・今のまま順調だと思う：4.9%
・その他：2%
6割を越えるオーナーが厳しくなると答えています。
参考：新築マンション平均価格」
新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。
収益物件を所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。
ただ、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
2024年8月に入り日経平均が激下げ、
・8月2日、ブラックマンデー以来の下げ幅2216円を記録
・8月5日、一時4600円超下落
更に、8月8日、
宮崎県日向灘での地震から、巨大地震注意が発令されました。
そもそも、住宅ローンの金利上昇も懸念されている状況ですから、
変動金利で契約している人たちが、今後の金利動向を見据えて売却を検討し始めると、不動産市場全体に影響を及ぼす可能性があります。
このような不安定な市場状況の中で、収益物件を所有しているオーナーにとって、最も重要なのは「資産価値の確認」です。
インカムゲインだけでなくキャピタルにも目を向けることで、収益の最大化を図ることがポイントとなります。
そこで注目されるのが、
投資用マンション専門不動産売却一括査定サイト”イエヲタ”です。
イエヲタは、100社以上に一括査定を行った上で、コンシェルジュが最も料金が高い会社選びを代行してくれます。
各不動産会社から連絡が来ることはありませんし、各社競合を促してくれるため、より高い査定額を提示される可能性が高まるメリットもあります。
賃貸オーナーが抱える悩み13選
それでは、具体的に、賃貸オーナーが抱えている不安・悩みを紐解いていきましょう。
賃貸オーナーの悩み：①家賃滞納
多くの賃貸オーナーが直面する家賃滞納は、経済的な不安定さの象徴です。
毎月の家賃収入はオーナーにとって安定したキャッシュフローの基本であり、その途切れはローンの返済、建物の維持管理費、さらには日々の生活費にも直接的な影響を及ぼします。
そのため、賃貸オーナーは、家賃滞納を防ぐために、テナントとの契約を厳密に管理し、滞納が発生した場合、迅速に対応する必要があります。
賃貸オーナーの悩み：②空室リスク
空室は賃貸オーナーにとって深刻な収入減となり、投資の収益性を著しく損なうリスク要素です。
空室期間が長くなれば、ローンの返済や運営コストの捻出が困難になるだけでなく、物件の魅力が低下しているとの印象を与え、さらなる空室の悪循環を生む可能性があります。
投資家として計画した安定収入が得られないことによるストレスは計り知れません。
賃貸オーナーの悩み：③修繕積立金値上げ
近年、問題となっている修繕積立金値上げ。
多くの賃貸オーナーにとって、修繕積立金の値上げは経済的なプレッシャーを増加させる重大な問題です。
建物の老朽化、インフレ・物価の上昇、当初の計画の見直しなどによって、
予定外の値上げは、特にキャッシュフローが限られているオーナーにとっては、毎月の運営コストの増大を意味し、投資の収益性を直接的に脅かします。
予算計画の見直しを余儀なくされ、場合によっては支出の削減・現金の持ち出しを迫られることもあります。
賃貸オーナーの悩み：④管理会社とのトラブル
管理会社とのトラブルは、賃貸オーナーにとって大きなストレスです。
マンション投資は、基本的に管理会社任せです。
家賃の集金、入居者探し（客付け）、入居者からのクレーム対応等、管理会社がトラブルを解決してくれます。
管理会社のサービスに納得しない、または不適切な対応などは、オーナーは日々の運営において手を焼くことになります。
賃貸オーナーの悩み：⑤賃借人（テナント）とのトラブル
賃借人とのトラブルは、賃貸オーナーにとって非常に困難でストレスの多い問題です。
これらのトラブルは、物件の評判を損ない、近隣住民とのトラブルは他のテナントにも不安を与えるなど、最終的に資産価値にも影響します。
また、トラブルがエスカレートすると、法的な手続きに発展し、時間と費用の両面で大きな負担となることがあります。
賃貸オーナーの悩み：⑥建物の老朽化
賃貸オーナーにとって、建物の老朽化は避けられない悩みの一つです。
築年数が経過するにつれて、外壁のひび割れや内装の劣化、設備の故障などが目立つようになり、修繕や改修が必要になります。
建物の老朽化が進むことで、入居者の満足度が低下し、空室率が上がるリスクもあります。
賃貸オーナーの悩み：⑦資金難・資金調達リスク
賃貸オーナーが抱える資金難や資金調達のリスクは、決して珍しいものではありません。
たとえば、マンションを購入した後、予定していた賃料収入が思うように得られないケースがあります。
新築物件を購入した直後は満室でスタートすることが多いものの、時間が経つにつれて空室が目立つようになり、収入が不安定になることがあります。
ローンの返済や修繕費用の捻出が困難となり、資金繰りに頭を悩ませるオーナーも少なくありません。
賃貸オーナーの悩み：⑧テナントからの不満
賃貸オーナーとして、最も頭を悩ませる問題の一つが、テナントからの不満です。
例えば、住環境に対する苦情や設備の不具合について、オーナーに直接クレームが寄せられることがあります。
設備の老朽化や騒音問題が原因で、テナントから「住み心地が悪い」「対応が遅い」といった不満が表明されると、オーナーとしては大きなストレスとなります。
安定した収益が見込めなくなれば、経営そのものに支障をきたすことになります。
賃貸オーナーの悩み：⑨火災や自然死などの緊急事態
賃貸オーナーにとって、最も不安を感じるシナリオの一つが、火災や自然死といった緊急事態です。
こうした状況は予測不可能であり、発生すると大きな精神的負担と経済的損失をもたらします。
長年住んでいた借主が自然死を遂げ、その対応や遺族とのやり取り、事故物件としての貸し出しなどは大きなストレスとなります。
オーナーとしては、突発的な事態にどう対処すべきか悩むことも少なくありません。
参考ページ：不動産投資で事故物件になったらどうする？どうなる？
賃貸オーナーの悩み：⑩投資回収率（ROI）の低下
マンション投資を行うオーナーにとって、ROI（投資回収率）の低下は大きな悩みの一つです。
投資を決断する際、多くのオーナーは高いROIを期待していますが、実際に運用を始めると、予想よりも収益が上がらず、ROIが低下していくことがあります。
高い入居率と安定した賃料収入を見込んでいたものの、数年後には空室が増え、賃料の引き下げを余儀なくされることもあります。
「思っていたように利益が出ない」「長期的に見てこの投資は本当に正しかったのか」と不安になるオーナーは少なくありません。
賃貸オーナーの悩み：⑪サブリース契約の問題
サブリース契約を結んでいる賃貸オーナーにとって、その契約が想定通りに機能しないことは、大きなストレスとなります。
サブリース契約は、安定した収入を期待し、手間をかけずに賃貸経営を行えると見られがちです。
しかし、現実には、契約開始後に「家賃保証額の見直し」や「契約解除」を通告されることがあります。
契約当初には高い家賃保証が約束されていたにもかかわらず、数年後には賃料の大幅な引き下げを要求され、予想外の収入減に悩まされることもあります。
また、サブリース契約が、オーナーチェンジ物件売却時の障壁になることもあります。
賃貸オーナーの悩み：⑫リフォーム・リノベーションの必要性
賃貸オーナーにとって、リフォームやリノベーションの必要性が発生することは大きな悩みの一つです。
築年数が経つにつれて、物件の老朽化が進み、設備や内装が時代遅れになることがあります。
例えば、古くなったキッチンやバスルーム、経年劣化で傷んだ壁や床などがテナントの満足度を下げる原因となり、新規入居者の確保や既存テナントの維持が難しくなることがあります。
賃貸オーナーの悩み：⑬収益物件売却・オーナーチェンジ物件売却
賃貸オーナーにとって、収益物件の売却を決断することは大きな悩みの一つです。
不動産投資は、家賃収入（インカムゲイン）だけでなく、売却益（キャピタルゲイン）もあります。
不動産市況が好調な時は売却益を望めたり、
その他には、
・相続税対策として、一部の物件を売却したい
・空室が続き、収益が安定しないため、売却を検討している
・物件の老朽化が進み、修繕費が膨らむため、売却を検討している
投資家としての判断が求められます。
収益物件の売却をスムーズに進めるためには、
まず、市場の動向をしっかりと見極め、適切なタイミングで売却を行うことが求められます。
収益物件としてのマンションは、通常の居住用マンションとは、購入するターゲットが変わります。
専門家のアドバイスを受けながら、物件の価値が高いうちに売却を決断することで、最適な価格で取引を行うことが可能です。
また、売却前に物件の魅力を最大限に引き出すため、リフォームやリノベーションを検討することも一つの方法です。
物件の価値を高めることで、売却価格を上げることができる可能性があります。さらに、複数の不動産業者から査定を受け、適正な価格を把握することも大切です。
賃貸オーナーが抱える悩みの改善策
賃貸オーナーが抱える悩みは多岐にわたり、これらの問題に対する改善策を知ることは、効果的な賃貸経営には欠かせません。
多くのオーナーは、入居率の低下、賃料の滞納、建物の維持管理、テナントとのトラブルなど、様々な課題に直面しています。
これらの問題に対応するためには、市場分析を行い適切な賃料設定をする、信頼できるプロパティマネジメント会社と協力する、定期的なメンテナンスを行う、テナントとの良好なコミュニケーションを保つなど、多角的なアプローチが必要です。
家賃滞納：改善策や回避策
入居審査の厳格化
収入証明書や勤務先への照会など、入居審査を厳格に行い、支払い能力のある入居者を選定する。
連帯保証人の設定
連帯保証人を立ててもらうことで、滞納が発生した場合に保証人に請求することができます。
家賃保証会社の利用
家賃保証会社に加入することで、家賃の保証を受けることができます。
定期的な家賃の督促
滞納が発生する前に、定期的に家賃の支払いを督促することで、滞納を防ぐことができます。
特に家賃滞納は、どんなに入念に準備をしても発生する可能性があります。
そのため、投資としてのリスクを理解し、常に緊急時の対策を準備しておくことが不可欠です。
オーナーとしては、柔軟な資金計画を持ち、常に不測の事態に備える心構えが求められます。
空室リスク：改善策や回避策
市場分析の徹底
地域の家賃相場や競合物件の動向を常に把握し、適切な家賃設定を行う必要があります。
物件の魅力向上
リフォームや設備の更新・サービスの向上を行い、入居者満足度を高めることで、長期入居に繋がります。
柔軟な契約オプション
短期契約や家具付きレンタルなど、多様なニーズに応える契約オプションを検討します。
理想的な収益計画も、様々な外部要因により思うように進まないことがあります。
そのため、投資家としては、柔軟な資金計画と戦略的な物件管理が求められます。
常に市場の動向を注視し、状況に応じた迅速な対応が、長期的な成功への鍵となります。
修繕積立金値上げ：改善策や回避策
修繕計画の策定
長期的な視点で修繕計画を策定し、必要な資金を事前に積み立てておくことで、突然の値上げを防ぐことができます。
長期修繕計画を今一度、確認してみてください。
定期的な建物の点検
建物の状態を定期的に点検し、小さなトラブルを早期に発見することで、大規模な修繕費用を抑えることができます。
共用部の照明をLEDに交換など省エネ対策を管理組合に提言もおすすめします。
入居者とのコミュニケーション
値上げの理由を丁寧に説明し、理解を求める（値上げ交渉）ことも重要です。
賃貸オーナーだけでなく、修繕積立金不足問題は、一般的に問題となっています。
したがって、賃貸オーナーとしては、これらの不確定要素に柔軟に対応できるよう、資金計画に余裕を持たせ、常に最新の情報を入手し、管理組合で議題にあがる前に売却の判断も1つの策です。
管理会社とのトラブル：改善策や回避策
明確な契約書の作成
契約内容を具体的かつ詳細に記載し、双方の期待が明確になるよう努める。
定期的なコミュニケーション
定期的なミーティングを設け、進捗状況や問題点を共有することを重要です。
お中元・お歳暮を贈るのも有効です。
複数の管理会社との見積もり比較
定期的に、競合する管理会社から見積もりを取り、サービスとコストを比較するものおすすめです。
管理会社との関係はその中心にあり、この関係がスムーズに機能しない場合、投資のリターンに直接的な影響を及ぼす可能性があります。
オーナーとしては、管理会社の選定と監視に細心の注意を払い、初期の契約段階から明確な期待管理を行うことが重要です。
賃借人（テナント）とのトラブル：改善策や回避策
入居審査の徹底
収入や職業などをしっかりと確認し、信用情報・支払い能力があり、マナーの良い入居者を選ぶことが重要です。
契約書の明確化
契約書に、禁止事項やトラブル発生時の対応などを明確に記載しておくことで、トラブルを未然に防ぐことができます。
定期的な巡回とコミュニケーション
定期的に物件を巡回し、賃借人とコミュニケーションを取ることで、問題発生時の早期発見に繋がります。
特に人間関係に関わる問題は予測が困難であり、テナントとのトラブルは予期せぬ形で投資の収益性を損なう可能性があります。
したがって、賃貸オーナーとしては、予防策を講じるだけでなく、トラブルが発生した際には冷静かつ効果的に対処できる準備を整えておくことが求められます。
建物の老朽化：改善策や回避策
定期的な点検
建物の状態を定期的に点検し、小さなトラブルを早期に発見し、修理することで、大規模な修繕費用を抑えることができます。
修繕計画の策定
長期的な視点で修繕計画を策定し、必要な資金を事前に積み立てておくことで、突然の大きな出費を防ぐことができます。
建物のリノベーション
内装や設備をリフォームすることで、建物の魅力を高め、入居率の向上を図ることができます。
想定外の問題が発生したり、修繕にかかる費用が予想以上に高額になることもあり得ます。
そのため、マンション投資においては、常にリスクを念頭に置き、柔軟に対応できるよう準備しておくことが重要です。
計画的にメンテナンスを行い、十分な資金を確保することで、建物の価値を長期間にわたって維持し、安定した投資運用を実現することができます。
資金難・資金調達リスク：改善策や回避策
自己資金の確保
何かった時に対応できる十分な自己資金を確保しておきましょう。
リスク分散
別の物件への投資（不動産投資ファンドや、クラウドファンディングなど）など、リスク分散も重要です。
支出の削減
管理費等、不必要な支出を削減し、資金を効率的に運用しましょう。
テナントからの不満：改善策や回避策
定期的な点検・想定
設備の老朽化を早期に発見、また事前に交換・修理することでトラブルを最小限に抑えることが可能です。
管理会社とのコミュニケーション
定期的に管理会社とのコミュニケーションを取り、不満の有無や改善点を協議することで、入居者へのサービス向上にもつながります。
そのため、予防策を講じつつも、柔軟に対応できる心構えを持つことが大切です。
リスクを十分に理解し、適切な対応を心がけることで、長期的に安定した賃貸経営を目指すことができるでしょう。
火災や水漏れ・自然死などの緊急事態：改善策や回避策
保険加入
火災保険や賠償責任保険など、必要な保険に加入しましょう。
緊急連絡網の整備
管理会社や消防署などの緊急連絡先を把握、特に高齢者が住んでいる場合には、定期的な安否確認や見守りサービスを導入することも有効です。
緊急事態は予測できないタイミングで発生し、オーナーにとって大きな負担となることがあります。
そのため、常に複数のシナリオを想定し、柔軟に対応できる体制を整えておくことが、長期的に安定したマンション経営を実現する鍵となります。
投資回収率（ROI）の低下：改善策や回避策
家賃の見直し
家賃相場を調査し、適正な家賃に設定し直すことで、収入を増やすことができます。
物件のリノベーション
内装や設備をリフォームすることで、物件の魅力を高め、高い家賃で入居者を獲得できる可能性があります。
経費削減
不必要な経費を削減し、収益率の向上を目指しましょう。
ポートフォリオの見直し
複数の物件を持っている場合は、収益性の低い物件を売却し、収益性の高い物件に投資をシフトすることも検討しましょう。
投資を行う際には、常にリスクに備え、柔軟な対応を心がけることが求められます。
万が一の事態に備えて、十分な資金の余裕を持ち、付加価値を高める試算・見直すことが、安定した資産運用を実現する鍵となります。
サブリース契約の問題：改善策や回避策
複数のサブリース会社と比較検討
複数のサブリース会社から提案書を貰い、契約内容を比較検討しましょう。
サブリース会社とのコミュニケーション
安定収益を実現するために定期的にサブリース会社とコミュニケーションを取ることも必要です。
契約内容の理解
契約書の内容を隅々まで読み込み、不明な点は必ず質問しましょう。
家賃滞納：リフォーム・リノベーションの必要性
優先順位付け
どの部分を優先的にリフォームすべきか、費用対効果を考慮して計画を立てましょう。
入居者の意見を聞く
入居者の意見を参考に、ニーズに合ったリフォームを行うのもおすすめです。
最新の設備導入
高機能な設備を導入することで、物件の価値を高め、入居率向上に繋がります。
補助金や助成金制度の活用
リフォーム費用を補助する制度がある場合、積極的に活用しましょう。
計画通りに進めたとしても、予期せぬ追加費用が発生することや、リフォーム後に期待していたほどの効果が得られない場合もあります。
リフォームやリノベーションはリスクを伴う投資であることを理解し、柔軟な対応を心がけることが大切です。
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賃貸オーナーが抱える悩み：記事まとめ
賃貸オーナーが直面する悩みには多様なものがありますが、これらは適切な戦略と管理で解決可能です。
主な課題には入居率の低下、賃料の滞納、建物の老朽化、テナントとのトラブルなどがあります。
これらに対処するためには、市場動向を把握し適切な賃料設定をする、信頼できるプロパティマネジメント会社に管理を委託する、定期的なメンテナンスを実施する、そしてテナントとのコミュニケーションを密にすることが重要です。
元メガバンク融資課出身、バブル時代に不動産コンサルティングに従事し、2000年、会社設立後、底地ビジネス・事務所の立ち退き裁判等も経験した宅建士と共に立ち上げ、現在、不動産にまつわるサービスの紹介、口コミ・筆者の感想を加え紹介しています。