マンション売却を理由に、賃貸中の借主に立ち退き要求は可能か?立ち退き料の相場

マンション売却 賃貸 マンション売る・マンション売却

今、不動産相場が上昇しているから

  • マンションを売却したい!
  • 相場だけでも確認してみたい!

不動産を持っているヒトからすれば、不動産のニュースが耳に入ってくるたびに、少しは考えるかもしれません。

ただ、その中には不動産投資物件として、
所有しているマンションを賃貸に出しているということもあるかもしれません。

そこで、今回は、

  • 賃貸中でもマンション売却は可能か?
  • マンション売却を理由に、賃貸中の借主に立退き要求してもいいのか?
  • そこにかかる立ち退き料

について紹介します。

マンション売却 賃貸

まず、賃貸中のマンションを売却することは可能かどうか?

答えは、可能です。

オーナーチェンジ物件とも言われます。

その場合、マンション購入価格に対して

  • 家賃収入はどれくらいか?
  • 管理費・修繕積立金はどれくらいか?

要するに、表面利回り・実質利回り・返済後利回りを見られます。

表面利回りで言えば、
3000万円のマンションに対して、毎月の家賃が10万円だとすると、年間の家賃収入は120万円。

表面利回り =  年間家賃収入 ÷ 物件の購入価格
なので、
表面利回りは”4%”

になります。

マンション売却 立ち退き

売りにくい?売りやすい?

今回、マンション売却を理由に借主に立退き要求は可能か?
というタイトルで紹介していますが、

オーナーチェンジのカタチで売却が可能であれば、立ち退きなどで退去させる必要がないじゃん!
っと思うかもしれません。

しかし、それもそうとはいきません。

オーナーチェンジ物件の場合、
表面利回りに合わせて、管理費・修繕積立金、空室リスクを考えます。
併せて税金的な部分(確定申告・納税・還付金)も考えます。

結論から言えば、
購入者は不動産投資を検討している人なので、表面利回り・実質利回りの数字の善し悪しがすべてとも言えます。

最近では、年金・保険の用途して不動産を持つ人もいますが、やはりそこにはうま味は必要です。

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表面利回りはどれくらい?

一昔前は、表面利回りで10%は欲しい・・・。

という時期もありました。

現状、不動産価格が上がっている都内では、表面利回り3%・5%という物件も目にします。

家賃収入を考えるとそれなりの価値を見出せなければ、手が出にくいという状況もあります。

売却に際して、
利回りという数字が大きなウエイトを占めるだけに
家賃設定を容易に変更できない収益物件のオーナーチェンジは慎重に進める必要があるでしょう。

ただ、オーナーチェンジ物件は、利回りリスクだけではありません。

内見が不可能

オーナーチェンジ物件は不動産投資を前提としていますが、購入主も一生家賃収入を得るために購入するわけではありません。

どこかのタイミングで売却(キャピタルゲイン)も考えるでしょうし、自分自身が入居するかもしれません。

となると、室内の状態を確認したいところです。

新築時の室内の写真はあるかもしれませんが、時間が経った状況で借主が入居中で確認ができないのがオーナーチェンジ物件でもあります。

となると、今入居している人を追い出し・退去させ、マンション売却を進めたい!

これが今回の趣旨となるのです。

立ち退き:賃貸中のマンション売却

オーナーチェンジのマンション売却より、退去させた状態でのマンション売却の方がメリットが多いこと疑う余地はありません。

そもそも、居住用にマンション購入を考えている人の方が多いのですから・・・。

しかし、入居中の住人を退去させるのは容易ではありません。

”立ち退き”という言葉を聞きますが、簡単にできるものではありませんし、立ち退き料を払えばいいという問題でもありません。

貸主と借主の関係

賃貸契約において、貸主と借主の関係を簡単に説明すると、完全に借主が強い形となっています。

  • 立ち退き交渉
  • 家賃交渉

ともに、貸主の要望を簡単に通すことはできません。

入居者を保護する権利として”居住権”というものが、それを阻んでいるのです。

立ち退き交渉

賃貸借契約書では
契約を解除する場合は、半年前に文書で通知 という一文はありますが、これはあくまでも協議をするための手続きであり、入居者への退去告知という要素はありません。

よって、
丁寧に説明し、誠意を持って対応し、契約解除をお願いする。
退去に際して、

  • 引越し費用
  • 引越し先の住居の選定・提案
  • 敷金・礼金の負担

などを交渉材料として提示するなどの立ち退き交渉を行うのです。

立ち退き交渉の費用・相場

そこで、気になる立ち退き交渉にかかる費用ですが、
こちらに関しては、入居者の同意がベースなので、法的に決まった金額・目安はありません。

一般的に言われているのが、

  • 半年(6ヶ月)分の家賃相当
  • 引越し費用+3か月分の家賃相当

などを提示し、お伺いを立てるのが一般的です。

とはいえ、立ち退き狙いの人物に当たってしまったり、周りの人に知恵を付けられた人となると厄介で、常識が通じないこともありますので、その場合は立ち退きを諦めるという選択も1つになるでしょう。

立ち退きを進める準備・テクニック

以前、家賃を上げる方法の記事でも紹介しましたが、ここに1つのテクニックが隠れています。

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先ほど出てきた、賃貸借契約書では、半年前にオーナーからの意向を伝えることはなんら問題ありません。

そこで、立ち退きをお願いするのではなく、家賃交渉を打診するのです。

家賃を、半年後から、***,***円に変更したいという要望
それに合わせて
近隣の家賃相場を引き合いに出し、その理由を提示
固定資産(土地・家屋)評価証明書(固定資産評価証明書)も添付することで重みを持たせることができます。

もちろん、この家賃交渉も拘束力はありません。
しかし、借主へのプレッシャーにはなります。

対したことないと思うかもしれませんが、意外と効果的です。
借主は、

  • これを機会に新しい物件を探すかもしれません。
  • 会社から住宅手当をもらっているのであれば、キャッシュの流れを検討するかもしれません。

うまくいけば、立ち退きの【”た”の字】を出すことなく、また、立ち退き料を払うことなく、退去させることが可能となります。

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マンション売却 立ち退き料

賃貸中のマンション売却したいけど立ち退き不可能

立ち退きがうまくいけば、売却もスムーズに進むでしょう。

入居者が退去したら

  • 原状回復
  • クリーニング
  • 壁の張替え
  • 破損箇所の修理
  • リフォーム

などで、室内を売却しやすくあしらいます。

しかし、先ほどの説明したように、
”居住権”をたてに、立ち退きを拒否、立ち退きがスムーズに進まない場合もあります。

その場合は潔く、オーナーチェンジ物件として売却を進めたほうがいいでしょう。

一括査定サイトで相場を確認するのもいいですし、買取サイトに金額を提示してもらうのもありです。

マンション 立ち退き料

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