1階のマンション売却:1階は売れないってホント?テナントが入っている分譲マンションはプラス?

1階にテナントが入っているマンション 1階
2024年7月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格

新築マンションの平均価格は
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。

マイホームを所有している方にとって、数十年ぶりに資産と本気で向き合える絶好のタイミングです。

ただ、住宅ローン金利上昇、増税、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事、近年稀に見るネガティブ要素も無視できません
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マンション売却 1階

  • マンションと言えば高層階
  • 最上階の一番価格が高い

逆に、分譲マンションの1階は人気が無いという印象があり、マンションを売却する際には安い価格でたたかれてしまうと思われている方も少なくありません。

また、マンションを購入する層も住宅ローンの関係もあり、若い世代の夫婦が比較的多い割合を占めています。

若い層も防犯の意味合いや少しでも上の階に住みたいという欲求が強いので、1階は比較的、避けられる傾向にあります。

今回は、そのマンションの1階にスポットを当て、

  • マンションの1階を購入したいと思っている人
  • 1階のマンションを売却したいと思っている人

に向けて、紹介したいと思います。

マンション1階は売れない!
というのは本当なのか?

マンションの1階のイメージ

昔から、マンションやアパートの1階は

  • 女性が1階に住むのは危険
  • 塀を乗り越え、泥棒の被害に合いそうだから2階以上に住みたい
  • セキュリティが心配だから1階には住みたくない

住む人から懸念されているのがマンションの1階です。

マンション1階のメリット・デメリット

《1階のマンションのメリット》

アクセス性の良さ
1階のマンションは、障害者や高齢者の移動を容易にする点で非常に有利です。
エレベーターや階段を利用することなく、直接住居にアクセスできるため、身体的制約を持つ人々にとっては大きな利点となります。
また、大きな荷物や家具の移動も容易であり、生活の利便性が向上します。
プライベートガーデンの可能性
都市部のマンションにおいて、1階には専用の庭やテラスが付随することが多いです。
これにより、都市の中心にいながらも自然を感じることができ、心のリフレッシュや家庭菜園などの趣味を楽しむことが可能となります。
冷暖房の効率
1階のマンションは、地面の熱伝導の影響を直接受けるため、室内の温度が安定しやすいです。
特に、地下に駐車場や共用施設がある場合、その断熱効果により、夏は涼しく、冬は暖かく保たれる傾向があります。
これにより、エネルギーコストの削減や環境への負荷軽減にも繋がります。
価格の魅力
1階のマンションは、一般的に他の階層に比べて価格が手頃となることが多いです。
これは、上記のデメリットなどが影響している部分もありますが、初めての不動産購入や、資産としてのマンション投資を考える際には、コストパフォーマンスとして魅力的な選択肢となり得ます。

《1階のマンションのデメリット》

セキュリティの懸念
1階のマンションは、他の階層に比べて外部からのアクセスが容易であるため、セキュリティ上のリスクが高まる可能性があります。
窓やバルコニーからの侵入を防ぐため、防犯ガラスやシャッターの導入、さらにはセキュリティカメラや照明の設置が考慮されるべきです。
騒音問題
1階の住居は、上階の住民の生活音や共用部分の音が直接伝わりやすいという特性があります。
これに対する対策として、吸音材や遮音材の使用、または床下の断熱材の導入などが考えられます。
虫の侵入
地上に近い1階のマンションは、虫が侵入しやすいという問題があります。
特に夏場は、蚊やゴキブリなどの害虫が増えるため、網戸の取り付けや害虫対策用の製品の使用が必要です。
視線の問題
1階の住居は、外部からの視線を気にする必要があります。
これは、住民のプライバシーを守るための重要な課題となります。
遮光カーテンや、外部からの視線を遮る植栽などの対策が考えられます。
湿度とカビのリスク
1階のマンションは、地上の湿気を直接受けるため、湿度が高くなりやすいです。
高湿度はカビの発生を促進するため、定期的な換気や除湿機の使用が必要です。
また、壁や床の材料選びにも注意が必要です。

これらのメリット・デメリットを総合的に考慮すると、1階のマンション選びには慎重な判断が求められます。
特に、新築のマンションを選ぶ際には、これらのポイントを確認し、快適な住環境を実現するための工夫をすることが重要です。

でも意外に人気?

家の査定を行うと、
1階がネックとなって査定額が低くなる場合がある一方、

不動産会社によっては、その査定額が高くなる場合もあります。

では、低人気と思われる1階の部屋の需要とはどういった方に人気があるのでしょうか?

それが高齢者需要です。

子育てが終わり、夫婦二人だけの生活となったため広い間取りが不要となったり、

階段の上り下りが体力的に辛くなったことで一軒家を売って、

マンション生活のほうが都合が良いと低層階のマンション購入を検討する傾向があります。

地震大国の日本ですから、
何かあったときに逃げるもの容易ですし、エレベーターが止まったとしても1階であればその心配ありません。

そもそも価格面でのメリットがある1階・低層階を年配者が選ぶのも納得です。

上の階数が人気なのは当たり前なのか?

一般的な不動産の知識として、
マンションなどの集合住宅の場合、階数が高いほど価格が上がるのは周知のとおりです。

上の階の方が静かな空間を保つことができたり、もちろん、窓からの眺め・景観も・・・。

これは、賃貸マンションなどの場合であっても同じですね。

新築分譲時の価格設定

新築マンション時の分譲価格の決め方はご存じですか?

  • 方角(南向き・北向き)
  • 階数(1階・・・・最上階)

など、機械的に金額が決められています。

一方、中古マンションを売る場合、方角・階数に関係なく売主の意向で価格が決定します。

よって、同じマンション内の売り物件の販売価格に大きく差があるのが現実ですし、上の買いより下の階の方が高いということも少なくありません。

どっちがいいですか?
  • 南向きだけど、隣の建物と距離が近く、陽が入らない低層階
  • 北向きだけど、隣の建物との距離があり、意外と明るい低層階

1階の場合、南向き・北向きのメリットデメリットはどれほど重視されるか?

  • 南向きだけど、キッチン・浴室に窓がない物件
  • 北向きだけど、キッチン・浴室に窓がある物件

浴室に窓がある・ないは、非常に重要で、室内のカビや湿気は時間が経つとともにあらわれます。

分譲時の価格設定に、上記のようなことが加味されていないことが多く、

  • 住んでみて分かること
  • 住んでみないと分からないこと

この気づきが、大きな差になることもあります。

1階のマンションが売れしました!売却体験談

マンション売却体験談・口コミとして1階の区分マンション売却を纏めてみました。

マンション売却 1階

分譲マンションの1階でも湿気の心配もなく高く売却
私の祖父母は60代の頃にマンションを購入して生活していたのですが、20年経った80代の頃に共に病気で亡くなってしまいました。
そのマンションを譲り受けて孫にあたる私達夫婦が2年ぐらい住んでいたのですが、近所の住宅地に新築を建てる計画となり、マンションを売却にしました。
1階だったので「あまり高くは売れないな」と思っていたのですが、祖父母は防犯設備が充実しているところを意識して購入していたので、オートロックはもちろん、ガラスはもちろんブザーなどの設備が良くプラス査定になりました。
1階の部屋は湿気の心配があるとも言われますが、前が公園で建物がなく日当たりも良かったので、さらにプラス査定となり思っていた以上の高値で売却ができました。

マンションを売りたいけど1階は売れない

マンションの1階(庭付き)を査定し高額売却実現
不動産一括査定に申し込んで、マンションの高値売却に成功しました。
私のマンションは1階庭付きであり、蚊などの虫が出ないようにしっかり管理されていたことで資産価値が高いと評価されたようです。
これまでは査定に申し込もうと思っても、申込先となる査定会社が見つからずにとても困っていました。
パソコンの前に座ってリロードを続けても、なかなか査定会社が見つからないのです。
私は平日の9時から6時が都合の良い時間帯なのですが、その時間中はなぜかやることがなく、1日が終わって疲れ果てた頃に「マンションを売却しませんか?」などと電話がかかってくることが多かったためとても困っていました。
マンション一括査定に申し込めば自分の都合に合わせて売却が検討できるので、素晴らしいと思います。

マンションの1階にテナントが入っている場合

マンションの1階にテナントが入っているマンションは珍しくありません。

  • 賃貸専用のマンションは1階にテナントとしてコンビニや薬局、飲食店が入っている場合があります。
  • 商業ビルを兼ねているマンションも1,2階はテナント・オフィスという場合もあります。
  • タワーマンションには商業施設として1階にテナントが入っていることがあります。

では、マンションの1階にテナントが入っているマンションはどれくらいの価値があるのか?売却に有利なのか?

【店舗の場合】
居住用として嫌われる1階ですが、店舗として考えると1階はプラチナ物件です。

1階のテナントは路面店として、一番賃料が高いのが現実です。

ちなみに、1階のテナントの価値が最上位ですが次に2階、地下、3階、4階・・・・・と続いていきます。

また、住居として人気の最上階・上の階ですが、ビジネスを行う上ではデメリットととらえられています。
*例外として夜景のキレイなビルに関しては上階の価値も高いですが・・・。

1階がテナントという物件は、一棟オーナーが1階を有効活用するために設定した物件です。

さらに賃貸専用物件や商業ビルと融合したマンションなども収益性を挙げるための1つとして1階をテナントとして設計します。

最近では、テナントの家賃収入を管理費に当てるマンションも出てきていますし、1階が居住用として人気がない分、

  • エントランスホール・駐輪場に使うか?
  • テナントを入れるか?

この辺りは、オーナーの考え方次第ですが、1階がテナントとなっているマンションは商業地では投資用マンションも含めて増えているのも事実です。

マンションの1階関連ニュース

1階物件のメリットランキング
アットホーム『不動産のプロが選ぶ!「1階物件のメリット」ランキング』を発表

  • 階下への騒音・振動を気にする必要がない
  • 移動や荷物の搬入が楽
  • 上の階に比べて家賃が安い
  • 物件よっては専用庭がついている
  • 上り下りがないため出かけるのが億劫にならない
  • 階数にこだわらければ選べる物件が増える

などなど

不動産のプロが選ぶ!「1階物件のメリット」ランキング
アットホーム株式会社のプレスリリース(2022年1月17日 13時00分)不動産のプロが選ぶ!「1階物件のメリット」ランキング

キッチンカーが並ぶ場合

新型コロナウイルスによって、飲食店の営業の形に変化が見られました。

それが、ランチ・テイクアウト(お持ち帰り)需要。

それに合わせてキッチンカーの需要もアップしました。

最近、空きテナントも目立つようになり、テナント前の空きスペースにキッチンカーが並ぶ物件も見かけます。

テナントオーナーの苦肉の策・日銭稼ぎということですが、いい意味で人が集まることは、決して悪いことではありません。

キッチンカーであれば、基本的に日中ですので、夜うるさいなどの騒音等は心配ないと考えられます。

ただ、売主と買主の合意が基本である中古マンションの購入・売却となると、話は変わります。

  • 高く売りたい人もいる
  • 早く売りたい人もいる

新築時の価格差はあってないものになります。

テナントが入っているマンションのメリット・デメリット

それでは、テナントが入っているマンションは高く売れるでしょうか?

その前にメリット・デメリットをpickupしてみした。

【メリット】
コンビニの場合、

  • 夜遅くまで買い物が可能。
  • 24時間営業であれば防犯にもなる。
  • 公共料金の支払や宅配の荷物預かりにも便利

飲食店やパン屋・総菜屋なら、自炊が面倒な時に便利です。

最近のドラッグストアなら、薬以外にも日常品や食品などもそろっています。

病院であれば、通うのが楽です。

などのメリットがあります。

マンション売却 1階は不利

【デメリット】
もちろん、デメリットもあります。

騒音問題が1つです。
24時間営業のコンビニであれば、真夜中でも人の出入りがあります。
飲食店であれば、お酒の入ったお客の騒ぎ声も気になるかもしれません。

ニオイ問題もあります。
飲食店の場合、必ずダクトがあります。
排気口からのニオイは無視できません。

食べ物を扱うテナントであれば、ネズミ・ゴキブリも発生します。
ネズミの場合、糞や壁に穴をあけたり、配線を切ったり放っておくことはできません。

1階にテナントが入っているマンションは高く売れる?

それでは、1階にテナントが入っているマンションは高く売れるでしょうか?

結論から言えば、
そのマンションにもメリット・デメリットが少なからずありますので、買いたたかれたりする心配はありません。

もちろん、
1階のテナントが気になるという内覧者もいるでしょう。

ただ、
すべての人はそのような反応ではありません。

1階にコンビニはあって便利ですね。
という人もいますので不動産会社選びと値段設定をしっかり行えば、何も難しくありません。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

申し込み方法を紹介

申し込みは、公式サイトの無料相談フォームから送信するだけ

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関西 大阪府兵庫県京都府、滋賀県
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