タワーマンション投資の基本！タワーマンション投資はもう稼げない？

• 「あのキラキラしたタワーマンションに投資できたら、憧れの生活が手に入るかな？」
• 「でも、タワマン投資って、すごくお金がかかりそうだし、本当に儲かるのか不安…」

もしあなたが、そんな期待と不安を抱えながらタワーマンション投資に興味を持っているなら、それはごく自然なことです。

都心部の高層階にそびえ立つタワーマンションは、その豪華な設備と眺望、ブランド力から投資対象として非常に魅力的です。

しかし、その一方で、

• 「新築価格の高騰」
• 「管理費・修繕積立金などランニングコストの高さ」
• 「表面利回りの低さ（2～3％台が中心）」
• 「2024年の税制改正で“タワマン節税”が使いにくくなった」

など、2026年現在ならではのリスクや課題があるのも事実です。

この記事では、そうした状況も踏まえながら、タワーマンション投資のリアルな「光と影」を徹底的に整理していきます。

• タワマン投資の具体的なメリット・デメリットは？
• 「リスクが高い」と言われる本当の理由はどこにある？
• 2024年の税制改正で何が変わったのか（タワマン節税はもう使えない？）
• 区分マンション投資・アパート経営との違いと向き・不向き

タワーマンション投資が、自分の資産形成のスタイルに合っているのかどうか。
この記事を読み終える頃には、その判断軸がクリアになっているはずです。

タワーマンション投資のメリットを確認！

まずは「そもそもタワーマンションとは何か」という基本から整理しておきましょう。

一般的には、高層階で構成された大規模マンションをタワーマンション（タワマン）と呼びますが、厳密な法律上の定義が1つ決まっているわけではありません。

日本の建築基準法では、高さ31mを超える建物を「高層建築物」と定義しています。
この基準に従うと、高さ31m以上のマンションは広い意味で「タワーマンション」に含めることができます。
※高さ31mを超える建物には非常用エレベーター（非常用昇降機）の設置義務があります。

一方、不動産業界やマーケットでの実務上は、

• おおむね20階以上の分譲マンション
• あるいは高さ60m以上の大規模マンション

といった基準で「タワーマンション」と呼ばれるケースが多く、
本記事でもこの“後者のイメージ”を前提にタワーマンション投資について解説していきます。

首都圏では2000年代以降、湾岸エリアや都心部を中心にタワーマンションの供給が急増し、国土交通省も「超高層マンション竣工戸数の推移」として統計を公表するほど、都市住宅の1つの大きなカテゴリーになっています。

立地・ブランド力による空室リスクの低さ

タワーマンションは、駅前・都心・再開発エリアなど、一等地に建てられているケースが多いのが特徴です。

そのため、

• 転勤族・法人契約・外国人駐在員など、賃貸ニーズが厚い
• 同じエリアの一般的なマンションよりも“選ばれやすい”
• ブランド力があるため、家賃を一定水準以上に保ちやすい

といったメリットがあり、空室リスクが比較的低いと言えます。
賃貸経営において「空室期間が短い」というのは、キャッシュフローの安定性という点で非常に大きな強みです。

資産価値が下がりにくいエリア特性

タワマンは、

• 立地そのものの希少性（駅直結・駅徒歩数分・再開発エリアなど）
• 共用施設・セキュリティ・眺望といった付加価値

によって、売却時の資産価値が落ちにくい傾向があります。

特に、

• 都心の駅近
• 大型再開発の核となるエリア

にあるタワマンは、中古になっても一定の需要が見込めるため、出口戦略（売却）を取りやすい物件と言えるでしょう。

高い賃料水準

タワマンは、設備・眺望・ブランド力などを背景に、一般のマンションより高い賃料で募集できるのが特徴です。

通常のワンルーム投資では「都心区分で家賃10万円前後」が1つの目安ですが、同じエリアのタワマンでは、

• 15万円・20万円台
• 間取りや階数によっては30万円以上

といった家賃水準も珍しくありません。

家賃そのものの“絶対額”が大きいため、フルローンではなく自己資金を厚めに入れる富裕層にとっては、キャッシュフロー・節税のバランスを取りやすい投資対象になり得ます。

共用施設・サービスによる差別化

多くのタワマンには、

• コンシェルジュサービス
• フィットネスジム・プール
• パーティールーム・ゲストルーム
• シアタールーム・キッズルーム・ライブラリー
• 宅配ボックスやEV充電設備、ペット用設備など

といった豊富な共用施設が用意されています。

こうした設備は、「賃料の高さ」を正当化できる要素であり、他物件との差別化につながります。
ただし、この“豪華な共用施設”は後述するように管理費・修繕積立金の高さという形でオーナーに跳ね返ってくる点には注意が必要です。

タワーマンション投資のデメリットとリスクは？

ここからが本題です。
2026年現在、タワマン投資が「難しい」と言われる理由を整理していきます。

購入価格の高騰と利回りの低さ

新築分譲マンションの価格は全国的に高止まりしており、特に首都圏では、2024年の新築分譲マンションの平均価格が約7,820万円と、過去最高水準が続いています。

タワーマンションは、その中でもさらに高額な部類に入るため、

• 投資額は1戸で1億円前後
• 表面利回りはおおむね2～3％台

といった条件になるケースが多く、
「ローンを目一杯使って高利回りを狙う投資」とは真逆の世界です。

金利が低かった時代であればまだしも、金利上昇局面ではキャッシュフローが悪化しやすいため、

• 自己資金を厚めに入れられる富裕層向き
• 「高利回り」ではなく「資産の置き場所」としての投資

という性格がより強くなっています。

管理費・修繕積立金などランニングコスト

タワーマンションは、

• エレベーターが多基必要
• 共用部が広く、設備も多い
• 免震・制振構造など建物自体も大型・高機能

といった理由から、管理費・修繕積立金が一般的なマンションより高くなりがちです。

昨今は、人件費・建築資材の高騰により、全国的に修繕積立金の見直し・値上げが進んでいることも大きな懸念材料です。

購入時に想定していたキャッシュフローが、数年後の管理費値上げ・大規模修繕の負担増によって、
「気付いたら手残りがほとんどない」という事態になるケースもあり得ます。

金利上昇によるキャッシュフロー悪化リスク

変動金利が中心の日本でも、ここ数年は長期金利の上昇や金融政策の転換が話題になっており、将来的な金利上昇リスクは無視できません。

表面利回り2～3％台のタワマン投資で、

• フルローン
• 返済比率ギリギリ

という組み方をしてしまうと、金利が1％上がっただけでキャッシュフローが一気に苦しくなります。

インフレ局面で「不動産はインフレに強い」と言われる一方、
“低利回り×高額ローン”の組み合わせは、インフレ＋金利上昇に非常に弱い、という点は押さえておく必要があります。

災害・停電時の生活リスク

タワーマンションは耐震性や防災面にも配慮して建てられていますが、「高層ならではの弱点」もあります。

例えば、

• 地震・停電時のエレベーター停止
• 高層階ほど停電・断水時の生活インフラが止まりやすい
• 避難動線が長くなる

といった点は、居住者にとってはもちろん、オーナーにとっても賃貸付けの面で無視できません。

近年は、こうした災害リスクを踏まえ、「あえて中低層マンションを選ぶ層」も増えており、タワマン一択ではない時代になりつつあります。

投機マネー流入による価格の割高感

近年、都心タワーマンションの一部では、国内外の富裕層や投資家による
「投機的な購入」が増えた結果、実需（自分で住む人）の感覚からすると
明らかに割高な水準で価格が形成されているケースがあります。

• 高額でも買える富裕層・海外投資家が相場を押し上げる
• 居住目的ではなく“資産の置き場”として保有されることで空室が増える
• 夜になっても明かりがつかない“無人タワマン”がエリア全体の印象を悪化させる

こうした「実需と乖離した価格」で購入してしまうと、
出口（売却）局面で値下がりリスクを抱えやすくなります。
タワマン投資を検討する際は、
周辺の成約事例や賃料水準と比べて“割高過ぎないか”を冷静に確認することが重要です。

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税制改正でタワマン節税はどう変わった？

タワーマンション投資が一気に注目された大きな理由の1つが、相続税対策としての“タワマン節税”でした。

高層階のタワマンは、

• 市場価格（実勢価格）は眺望プレミアで高額
• 一方で、相続税評価額（固定資産税評価額ベース）は階数差が小さい

という構造があり、
「実勢価格に比べて極端に低い評価額で相続できる」
＝現金で持つより相続税を圧縮できる、というスキームが一般的でした。

しかし、この“タワマン節税”に対して、ついに税制改正が入りました。

令和6（2024）年1月1日以後に相続・遺贈・贈与で取得した「居住用の区分所有財産」（分譲マンション）については、国税庁が新たに定めた評価方法（個別通達）により、実勢価格との乖離が大きい場合には評価額が引き上げられる仕組みに変わりました。

ポイントをざっくり言うと、

• 高額・高層階ほど、相続税評価額が引き上げられやすい
• 実勢価格と評価額の差が極端に大きいケースは従来ほどの節税メリットが出にくい
• 逆に、標準的な価格帯のマンションでは大きな影響が出ないケースもある

つまり、「タワマンを買っておけば相続税対策になる」という時代は、ほぼ終わったと考えて良いでしょう。

今後は、

• 純粋に「投資として成立するか」
• 自分や家族が将来住む前提の“資産の置き場所”として意味があるか

といった観点でシビアに判断する必要があります。

タワーマンション投資で成功するポイント！

ここまでのメリット・デメリットを踏まえたうえで、2026年以降のタワマン投資で意識したいポイントを整理します。

長期保有前提の返済計画

タワマン投資は、短期売買で“抜く”投資ではなく、長期保有でじっくり回収していくスタイルが前提です。

そのため、

• 借入比率を下げ、自己資金を厚めに入れる
• 家賃下落・金利上昇・管理費値上げを見込んだシミュレーションをする
• 「家賃収入だけで返済をギリギリ賄う」ような組み方は避ける

といった工夫が欠かせません。

マーケット動向の冷静な分析

タワマンは、景気や金融環境の影響を受けやすい資産です。

・新築分譲価格の動向
・中古タワマンの成約単価の推移
・金利・金融政策の方向性

などを定期的にチェックし、
「いま自分が買おうとしている水準は割高なのか、許容範囲なのか」
を冷静に判断する必要があります。

ポートフォリオ全体での資産設計

タワマン投資は、単体の利回りだけを見ると、一般的なアパートや地方高利回り物件に比べて見劣りします。

その代わり、

• 都心一等地の優良資産を持てる
• 現金・株・他の不動産との分散投資ができる

といった意味合いが強く、「ポートフォリオ全体の安定性を高める1ピース」として位置づけるのが現実的です。

専門家・中立アドバイザーの活用

タワマン投資は、

• 物件価格が高額
• 税務・相続・ローン・管理組合など、検討すべき論点が多い

という意味で、「自力で全部判断する」のは難易度が高い投資です。

複数の不動産会社・ファイナンシャルプランナー・税理士など、中立的な立場の専門家の意見も聞きながら、冷静に判断することをおすすめします。

タワーマンション投資会社の選び方は？

不動産投資会社の多くは、サラリーマンや公務員向けに「都心ワンルーム投資」を中心に提案しており、タワマン投資を積極的に推している会社は多くありません。

そのため、タワマン投資を検討する際は、

• タワマンに限らず、区分マンション・アパート・戸建てなども含めて比較提案できる会社
• 自社の商品だけでなく、他社との比較・メリット・デメリットも説明してくれる会社
• 収益性だけでなく、家計・将来設計・相続まで含めた相談に乗ってくれる会社

といった視点で選びましょう。

関連ページ：不動産投資比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。

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タワーマンション投資に関するFAQ

[関連公式サイト]
マンション投資の動向をみる（経済産業省）
超高層マンション竣工戸数の推移（国土交通省）
タワマン売却：タワーマンション・高級マンションを売る
タワマンカーストとは

タワーマンション投資を検討するなら戦略設計が重要？

タワーマンション投資は、

• 立地・ブランド・共用施設を武器に、空室リスクを抑えやすい
• 都心一等地の“良質な実物資産”を持てる

という大きな魅力がある一方で、

• 購入価格の高騰と利回りの低さ
• 管理費・修繕積立金などランニングコストの高さ
• 金利上昇局面でのキャッシュフロー悪化リスク
• 2024年税制改正による“タワマン節税”の終焉

など、2026年ならではのシビアな現実を抱えています。

かつてのように、
「タワマン＝節税＆値上がりが期待できる“おいしい投資”」
といった構図は、もはや通用しません。

これからタワマン投資を検討するなら、

• まずは自分の資産全体の中で、どんな役割を持たせたいのか
• 高額ローンに頼らず、無理のない返済計画が組めるか
• 金利・税制・修繕費など「前提条件」が変わっても耐えられるか

といった視点から、冷静に判断していくことが何より重要です。

タワーマンション投資は、決して“悪い投資”ではありません。
ただし、「誰にでもおすすめできる万能な投資」ではないという点だけは、しっかり押さえておきましょう。