空き家は解体して更地で売るべき？古い家のまま売却するメリット、売り時・注意点

• 「誰も住んでいない実家、もういっそ更地にしてしまおうか…」
• 「でも、更地にすると固定資産税が上がるって聞いたけど、本当？」
• 「解体費用も高そうだし、何か補助金はないのかな…」

もしあなたが、そんな不安や疑問を抱えながら、放置された空き家の行末に頭を悩ませているなら、この記事がきっとお役に立ちます。

近年、全国で空き家が急増し、放置すれば景観の悪化、倒壊の危険、さらには害虫の発生など、地域住民に多大な迷惑をかけるだけでなく、所有者自身も思わぬ負担を強いられるケースが増えています。

その解決策の一つとして「更地化」が注目されていますが、そこには固定資産税の優遇措置の廃止という、見落としがちな大きな落とし穴があります。

本記事では、「空き家を更地にした場合の固定資産税が最大6倍になる」と言われるその仕組みを徹底解説し、その負担を安く抑えるための補助金の賢い利用タイミング、そして具体的な申請方法までを詳しくご紹介します。

• 「なぜ更地にすると税金が上がるの？」
• 「解体費用を抑えるための補助金って、どんなものがあるの？」
• 「失敗しない解体業者の選び方は？」

空き家を売却しやすくするため、あるいは新たな土地活用を検討するために更地化を選ぶことは、賢い選択肢の一つです。

しかし、適切な知識と準備がなければ、後で後悔することにもなりかねません。

あなたの空き家が、未来への資産となるよう、ぜひ最後までご一読ください。

参考ページ
以前、空き家を駐車場・コインパーキングにするには？という記事を紹介しました。
更地＋駐車場運営は、空き家対策の1つ、併せてご確認いただければと思います。

空き家の固定資産税”最大6倍”：所有物件の税金が大きく変わるケース（軽減1/6）

空き家の固定資産税が最大6倍のニュースが流れました。

昔から、「更地にすると固定資産税が高くなる」と言われています。

そもそも、人が住むための家が建てられている土地に対して固定資産税が軽減（1/6）されています。

空き家も、その軽減措置が取られています。

しかし、管理ができていない空き家(特定空き家)に認定されることで、この軽減措置が対象から外れることとなったわけです。

これまで、

• 家屋の倒壊の恐れ　保安上の危険
• 景観を損なっている
• 衛生上有害・周辺環境への悪影

等の空き家を特定空き家と認定し、自治体は勧告、場合によっては過料も課せられていました。

2023年12月の空家等対策特別措置法の改正によって、

• 1年以上住んでいない
• 管理が不十分

等、特定空家になる可能性のある空き家を管理不全空き家とという区分が新たに設置されました。

簡単にまとめれば、
”特定空き家”・”管理不全空き家”に認定されると”更地”同様の固定資産税になるというわけです。

この判断、なかなか難しいと思います。

空き家を更地にする場合、解体費用がかかります。

ただ、空き家を維持するにも、それなりの費用がかかります。

「特定空き家」とは？不動産の状態によっては指定される可能性

「特定空き家」とは、長期間にわたり人が住まず、使用もされていない建て物のことで、空き家とは異なります。

空家等対策の推進に関する特別措置法において、以下のいずれかの状態に該当する空き家を指します。

1. 住居としての使用がなく、かつ、10年以上空き家である。
2. 建築物が崩壊の危険性がある。
3. 衛生上または防災上、周辺の生活環境に著しい影響を及ぼすおそれがある。

簡単に説明すると、

• 草木でボーボーの空き家
• 窓ガラスや外壁などの修繕・補修が必要な空き家
• 不法投棄・ゴミが散らかっている空き家

回避するためには、管理が行き届いていることが前提となります。

参考ページ：空き家の固定資産税が6倍はいつから？

空き家にかかる費用と税金：古い建物や築年数によって変わる家の維持コストを解説

特定空き家を避けるためには、今まで以上にしっかり管理する必要があります。

空き家にかかるコストは、年間20万・30万円程度です。

• 固定資産税・都市計画税
• 水道代・電気代
• 火災保険料
• 空家見守り費用
• 草刈り・補修費用
• 交通費

特に、下の2つは、これまで以上に真剣に考えなくてはなりません。
・火災保険料
・空家見守り費用

火災保険料：空き家は高い？

空き家は、管理されていない家の扱いですので、契約を受けていない保険会社もあります。

ただ、火災のリスク、倒壊のリスク（自然災害）、第3者への迷惑行為・賠償責任のリスクがあるため、火災保険の加入は無視できません。

とはいえ、居住用物件とは判断されないため、火災保険料が高くなります。

空き家の見守りサービスとは？

空き家の見守りサービスは、
空き家の外観や内観の状況を確認するサービスです。

基本的に、見守りが中心です。

草刈り・窓ガラス交換や外壁修理などの補修は、基本プランに入っていません。

よって、何かあった時に依頼する業者選びも必要となります。

空き家を更地にするメリット・利点

割れ窓理論が良く例に出されます。

割れた窓ガラスが放置されていると、
人々は「この建物は誰も管理していない」「この地域では誰も注意を払っていない」と感じ、モラルが低下します。

その結果、他の窓ガラスも割られたり、落書きが増えたり、ゴミが不法投棄されたりするようになります。

さらに、そのような状況が続くと、地域全体の秩序が乱れ、凶悪犯罪も発生しやすくなると考えられています。

その意味で、空き家を更地にすることは、多くの場合、資産価値の向上や将来的な再開発の可能性を広げることができるメリットがあります。

更地にすることで、土地自体の利用の幅が広がり、新しい建築プロジェクトや事業用地としての利用が可能になります。

メリット：1.資産価値の向上と坪単価の高騰・土地の価値

空き家を更地にすることで、土地の資産価値を向上させることができます。

建物が古くなると不動産の価値は安くなりますが、更地にすることで土地本来の価値を引き出しやすくなります。

更地は新たな建築プロジェクトにも適しており、投資家や開発者にとって魅力的な選択肢となるため、土地の市場価値が高まる傾向にあります。

メリット：2.古い家の維持費・管理費用の削減と税金対策、安く抑える方法を解説！

空き家を更地にすることにより、建物の維持に必要なコストを削減できます。

建物が存在しないため、修繕費や保険料、税金などのコストが大幅に減少し、長期的に見て経済的な負担を軽減することが可能です。

特に老朽化した建物の場合、これらの維持費用は無視できない額に上ります。

メリット：3.住宅用地に転用する方法、建て替えを検討する人におすすめ

更地にすることで、物理的なスペースだけでなく、所有者の精神的な負担も軽減されます。

空き家の管理は時間と労力を要するため、それを解消することでより多くの自由と選択肢を手に入れることができます。

また、空き家が原因で発生するセキュリティリスクや社会的な問題も解消されるため、安心して他の投資や活動に集中できるようになります。

空き家を更地にするデメリット・リスク：計画的に進めないと損するケース、どうすればいい？

空き家を更地にする際には、いくつかのデメリットが伴います。

解体工事には高額な出費がかかるほか、騒音や振動などの環境問題を引き起こすことがあり、これが近隣住民とのトラブルにつながることも少なくありません。

また、土地を空き地にしてしまうと、再利用計画がない限り、その土地が長期間未利用の状態になる可能性があり、地域の景観を損ねる原因となることも考慮する必要があります。

デメリット：1.高額な解体費用・工事費用についての相談

空き家を更地にする際の大きなデメリットの一つは、解体工事にかかる高額なコストです。

解体費用は、建物の大きさ、構造、使用されている材料によって大きく異なりますが、特にアスベストやその他の有害物質の処理が必要な場合、さらにコストが上昇します。
これに加えて、廃材の適切な処理と処分にも費用が発生するため、総額が予想以上に高くなることが少なくありません。

デメリット：2.近隣住民とのトラブルと注意点

空き家を更地にする際には、解体工事に伴う騒音や振動が近隣住民の日常生活に影響を与えることがあります。

工事の騒音は、特に密集した住宅地では顕著な問題となり得るため、事前に十分な説明と配慮が必要です。

また、解体工事から発生する大量の廃材の処理にも高額なコストがかかり、これがさらにトラブルの原因となることもあります。

空き家解体（解体して更地）に補助金の活用は可能？

空き家問題は、国や自治体も頭を悩ませています。

住宅・土地統計調査（総務省）によれば、空き家の総数は、この20年で約１.5倍（576万戸→849万戸）に増加しています。

そのため、老朽危険空き家解体事業補助という形で、自治体によっては、助成しています。

申請条件として事前に「老朽危険空き家事前調査申請」が必要となります。

※事前に建物調査を受け，補助の対象となる特定空家に該当する場合に限り行うことができます。　
※ すでに施工業者と工事請負契約をしたり，工事に着手している場合は，対象となりません。

空き家の解体費用は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など、建物の構造によって解体費用は大きく異なります。
目安としては、
・木造住宅: 30坪で約90万円～150万円
・鉄骨造: 30坪で約150万円～210万円
・鉄筋コンクリート造: 30坪で約180万円～240万円

また、老朽化が進んでいる建物や、アスベストなどの有害物質が含まれている建物、解体以前に遺品整理・残置物撤去が必要な場合は、解体費用が高くなります。

まず、使いたい無料サービス：空き家解体の計画を始める方法

タウンライフ土地活用は、空いている更地や眠っている遊休地などの土地利用を提案するサイトです。

農地に限らず、変形地形の土地をどうにかしたい、税金対策でアパート経営をしたいなどのリクエストに施工会社・プラン提案・資料請求ができるサイトです。

業者ごとに考え方が違う空き家解体：相談する際のポイント

★不動産会社によっては、空き家はお荷物なので、取扱いをしていない場合があります。

★補助金を利用し、更地＋太陽光発電や駐車場等の提案してくれます。

★空き家再生に強みのある会社は、積極的に買取・リノベを施し、再生に力を入れています。

売却価格だけでも、100万円単位で開きがでるのが空き家です。

そのため補助金を利用した更地の見積もりはもちろん、空き家の買取依頼などバリエーション豊かに見積もりが取ることができます。

1社・2社の比較では、その違いに気づかず、後々、後悔してしまうことが多々あるため、土地再生に強みのある会社すべてに売却査定や活用プランを出してもらうのもおすすめです

今、判断しないと損するかも：空き家の管理費用や税金をどう削減するか【まま売る vs 更地にして売却】

★空き家を放っておいている方
★空き家をどうにかしたい
★相続はしたけど、正直、後悔している
★特定空き家に認定される前に売却したい方
そんな方は、売却の判断を真剣に考えることをおすすめします。

デメリットが増えるだけです。

固定資産税だけでも、毎年十数万円の垂れ流しになる計算です。

空き家は、通常の不動産と若干違うため、管理も面倒くさく売却も転売も容易ではありません。

ただ、解体することで、太陽光発電や物流倉庫等、企業や外資から、新しい需要も生まれています

 

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”タウンライフってどんな会社？”：空き家解体に関するサポートについて

「タウンライフ土地活用」はタウンライフ株式会社が運営しています。

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《参考サイト》
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東京都新宿区西新宿3丁目20番2号 東京オペラシティタワー40階
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関連ページ：空き家を売るなら・空き家売却の流れ

空き家を更地にする時のよくある質問：疑問・悩み・不安を解決、どうすればいいでしょう？

空き家を更地について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問：1.解体にかかる費用はどれくらいですか？売りたい物件の解体費用について

解体費用は物件の大きさや立地、建物の構造によって大きく異なりますが、一般的な一戸建て住宅で数十万円から数百万円が目安です。

よくある質問：2.自治体の補助金はどのようにして申請するのですか？住宅用地に変える方法、建て替えを検討する人へ

申請方法は自治体によって異なりますが、通常は市町村の公式ウェブサイトや役所で提供される情報に基づいて申請書を提出する必要があります。

事前の確認が重要です。

例えば
東京都空き家家財整理・解体促進事業

よくある質問：3.補助金を利用する際の注意点はありますか？計画的な申請の重要性

利用する際には、補助金の条件を満たしていることを確認し、必要な書類や許可を事前に揃えることが大切です。

また、補助金には申請期間が限られている場合が多いため、期限内に申請する必要があります。

よくある質問：4.家の解体後の更地を有効活用する方法は？

更地には様々な運用方法が考えられますが、例えば家庭菜園、駐車場、あるいは新たな建物の建設などが挙げられます。

地域の計画や法規制にも注意が必要です。

よくある質問：5.建物（戸建て）を更地にした後に売る場合の特例や納税・更地にして売却の税制は？

更地にした後に売却する場合、税金に関する特例や控除が適用されることがあります。

まず、売却した不動産が短期譲渡所得に該当する場合、所有期間が5年以内となり、税率が高くなるため注意が必要です。

一方、長期譲渡所得となる場合は、所有期間が5年以上となり、税率が低くなります。

さらに、3000万円特別控除の特例が適用される場合があります。

この特例では、売却による譲渡所得から最大3000万円を控除することができますが、条件を満たさない場合、特例は適用されません。

そのため、特例を利用するためには指定された条件を満たし、手続きを行わないと控除を受けることができないので、事前に確認を行いましょう。

適用される特例については、売却前に税務署や専門家に相談することをおすすめします。

空き家不動産・古家付き土地を更地に土地活用：記事まとめ

この記事では、放置された古い空き家の問題を防ぐための効果的な戦略として、解体して更地にする方法について詳しく解説しました。

築年数が古く、老朽化が進んだ物件でも、更地にして売却することで需要が高まり、古屋付き土地として売れにくいケースを避けられるメリットがあります。

解体費用は物件の構造や地域の基準によって異なりますが、補助金制度を利用すれば比較的やすい費用で実施できる場合もあります。

また、更地化した土地は購入希望者にとって利用用途がさまざまに広がり、住宅用地や駐車場、事業用地としても活用できる点が魅力です。

どのほうが経済的かは、築年数・立地・市場相場によって変わるため、迷った際は専門の不動産会社に相談して判断するのが安心です。

より詳しい情報や補助金の基準については、お住まいの市区町村の窓口や不動産会社にお問い合わせください。