築古不動産投資：築古戸建て投資は儲かる？ハイリスク？買ってOK？区分マンション投資と比較、利回り・購入時のポイント

• 「都心の不動産は高すぎて手が出ないし、地方や海外に目を向けるべきなのかな…？」
• 「でも、『築古戸建て投資』って聞くけど、『やめとけ』って言う人もいれば、『高利回り』って言う人もいて、結局どうなの？」

もしあなたが、そんな風に感じながら不動産投資の可能性を探しているなら、それはごく自然なことです。

最近の都心不動産価格の高騰で、投資の選択肢が限られているように感じるかもしれませんね。

そんな中で「築古不動産投資」という言葉を耳にしても、賛成派と反対派の意見が真っ二つに分かれるため、どちらを信じていいか迷ってしまうのは当然です。

• 「儲からない」
• 「危ない」
• 「ハイリスク」

といった反対意見に、心が揺れるかもしれません。

一方で、

• 「高利回り」
• 「リスク分散」
• 「ニッチな市場」

といった賛成意見も魅力的で、一体どちらが正しいのか、専門家ですら意見が分かれるほどです。

不動産投資に限らず、どんな投資にもリスクはつきもの。

しかし、そのリスクを正しく理解し、適切に対応することで、軽減したり、チャンスに変えたりすることが可能です。

この記事では、そんなあなたの疑問や不安に寄り添い、築古戸建て投資を検討しているあなたのために、その真実を徹底的に解説します。

• 築古戸建て投資のリアルなメリット・デメリットとは？
• 本当にハイリスクなのか？その回避方法は？
• 「儲かる人」と「向いていない人」、あなたはどちらのタイプ？
• 区分マンション投資と比較して、どんな違いがあるのか？
• 高利回りを目指すための購入時のポイントは？

同じ不動産投資家でも、築古戸建て投資家は独自の考え方や動き方をします。

この記事を読んで、あなた自身の立ち位置やリスクの把握、そしてその対応について、深く考えてみませんか？

築古不動産投資とは？基礎知識を理解する

築古不動産投資とは、一般的に築20年以上、場合によっては築30年以上の中古物件に投資して、賃貸収入や売却益を得る投資手法を指します。

新築物件に比べて購入価格が安く、利回りを高めやすい点が特徴です。

一方で、老朽化による修繕リスクや入居付けの難しさなど、特有のリスクも存在します。

そのため、築古投資を成功させるには、物件調査や収支計画の徹底が不可欠です。

築年数が古い物件に投資するとはどういうことか

築古物件への投資は、購入価格が抑えられている反面、建物の老朽化リスクを伴います。

例えば、水回りや屋根・外壁の劣化、配管・設備の更新が必要になるケースが多く、購入後に修繕費用がかさむ可能性があります。

また、築古物件は入居者ニーズに合わせたリフォームやリノベーションが必須となることもあります。

その分、工夫次第で物件価値を向上させ、高利回りを狙うことが可能です。

築古物件投資は「価格が安いから利益が出やすい」という単純な構図ではなく、物件状態の見極めとリノベ戦略が成功の鍵となります。

築古物件が選ばれる背景と市場動向

近年、築古物件が注目される背景にはいくつかの理由があります。

まず、新築物件は価格が高騰しており、特に都心部では利回りが低くなりやすい点が挙げられます。

その一方で、築古物件は購入コストが抑えられ、賃料設定次第で高い収益性を見込めます。

また、リノベーション市場の拡大により、古い物件でも現代の入居者ニーズに合わせて付加価値を高められる点も大きな魅力です。

さらに、少子高齢化や中古住宅流通の活性化といった社会的背景も、築古投資の市場を支えています。

例えば、都心部では中古マンションの流通量が増加しており、利回りと資産価値の両立を狙いやすくなっています。

このように、築古物件は単なる「古い物件」ではなく、戦略的に選ぶことで安定した収益源となる投資対象なのです。

築古戸建て:賃貸需要あり！築古関係なし！

そもそも不動産投資は、人に貸してはじめて家賃が発生するものです。

少子化もともない、人口が現状している日本。

特に地方の減少幅は年々広がっています。

確実にリスクと考えなくてはなりません。

築古戸建投資は、不確定要素が多い投資であることは間違いありません。

ただ、筆者は、だからこそ、逆手に取れるチャンスのある投資手法だと思っています。
*ある意味、ニッチビジネスとも考えられます。

人口減のエリアに、賃貸需要を期待するのは難しいでしょう。

しかし、築古戸建て投資は、”戸建て（一軒家）”という強みがあります。

• 家賃5万円の賃貸アパート
• 家賃5万円の一戸建て（一軒家）賃貸

特に地方の場合、一戸建てが好まれます。

家賃5万円のアパートに、

• セキュリティは皆無です。
• 壁の薄く・床鳴りや上階の足音は避けられません

もちろんペットを飼うのも難しいですし、お隣さんからの苦情にも気を遣いなら生活しなくてはなりません。

その点、一軒家は

• 部屋数がそれなりにあります
• 子供が多少うるさくても問題ありません
• ペットも飼えます
• 庭でBBQも可能です

さらに、一軒家に住むステイタスも加味され、入居者に逆に喜ばれます。

地方の築古不動産投資：物件選びのポイント

築古や物件価格の考え方は、人それぞれ違いがありますが、
私が考える指標として

*仮に
物件価格200万円（賃料5万円/月）だと表面利回り30%です
物件価格400万円（賃料5万円/月）だとしても表面利回り15%です

あくまでも私の投資ラインではありますが、一軒家（2階建て）の築40年程度の物件がそれになります。

築古不動産投資に関しては、都心など贅沢なエリアの物件は一切考えません。

田舎の戸建てだからこそ可能な不動産投資手法が、築古不動産投資です。
参考ページ：不動産投資　理想の利回りは？

1.物件選定

築古不動産投資において物件選定は最も基本的なステップです。

良好な立地は、長期的な賃貸需要を保証する要素となります。

交通の便が良く、生活施設が近い地域は特に需要が高いです。

また、地域の発展性も重要で、将来的に価値が上がる可能性がある場所を選ぶと良いでしょう。

2.融資の・適切な資金計画

融資の取得は築古物件の購入において大きな挑戦です。

金融機関は新しい物件への融資を好むため、築古物件への融資が難しい場合があります。

事前に融資の可能性や条件を確認し、計画的に資金を準備することが必要です。

3.リノベーションの計画

築古物件の魅力を引き出すためには、適切なリノベーションが必須です。

リノベーションは物件の価値を高め、賃貸市場での競争力を確保するための重要な手段です。

計画的に予算を設定し、専門家と協力しながら効率的なリノベーションを行うことが重要です。

4.運用戦略の策定

築古物件の運用戦略は、その物件の立地や特性によって大きく異なります。

例えば、観光地に位置する物件では民泊が、学生の多いエリアではシェアハウスが適している場合があります。

市場のニーズを理解し、柔軟に運用計画を立てることが成功の鍵です。

5.リスク管理

築古不動産投資は高い利益をもたらす可能性がありますが、同時に多くのリスクも伴います。

老朽化した建物の維持管理、賃貸市場の変動、法的な規制の変更など、多岐にわたるリスクを事前に評価し、適切な対策を講じることが必要です。

6.ネットワークの構築

不動産投資は情報が命です。

地域の不動産業者や他の投資家とのネットワークを構築することで、貴重な市場情報や投資機会を得ることができます。

不動産会社との関係を活用して、投資の成功率を高めることができます。

築古戸建て投資を行うメリット

都市部の不動産価格が高騰する中、地方の不動産投資が投資家の間で注目を集めています。

地方の不動産投資には、都市部とは異なる多くの魅力があります。

メリット：1.物件価格の手頃さ

地方都市や田舎の物件は、都市部に比べて物件価格が低い傾向にあります。

初心者や資金力の限られた投資家でも、一棟物のアパートやマンションを購入することが可能です。

低い物件価格なら、自己資金で投資をすることもリスクを分散させるためのポートフォリオの構築も容易にします。

*自己資本の目安、約20%・30%も物件価格が低ければ手が出しやすいということになります。

メリット：2.高い利回り

地方の物件は、都市部に比べて物件価格が低い一方で、賃料の下落幅は限定的です。

都市部に比べて利回りが高くなることが多いです。

特に、観光地や温泉地などの特定の地域では、シーズンに応じて高い賃料を設定することができる場合があります。

メリット：3.競合の少なさ

都市部の不動産投資市場は、多くの投資家が参入しているため、競争が激しいです。

一方、地方の不動産投資市場は、参入する投資家が限られているため、競合が少ないです。

良質な物件を独占的に取得するチャンスが増えます。

メリット：4.地域振興との連携

多くの地方都市や町村は、人口減少や地域の活性化を目指して、さまざまな地域振興策を打ち出しています。

投資家は、これらの地域振興策と連携することで、物件の運用やリノベーションを効果的におこなうことができます。

また、地域との協力関係を築くことで、安定した運用が期待できます。

メリット：5.多様な運用戦略

地方の不動産は、都市部とは異なる多様な運用戦略を採用することができます。

例えば、観光地では民泊や宿泊施設としての運用、田舎では移住者向けの賃貸住宅としての運用など、地域の特性やニーズに応じて柔軟な運用が可能です。

築古戸建て投資を行うデメリット・注意点

机上の計算で実現可能なのが、古家投資です。

ただ、メリットがある一方、特にデメリットとなるリスクを把握しておくことも大切です。

《築古戸建投資のリスク》
築古戸建投資は、多くの投資家が高利回りを求めて取り組む不動産投資の一つです。
しかし、その魅力的な利回りの背後には、多くのリスクが潜んでいます。

デメリット：1.建物の老朽化

築古物件は、新築物件に比べて経年劣化が進んでいるため、修繕やメンテナンスが必要になります。

特に、屋根や外壁、水回りなどの大きな修繕が必要になると、その費用は数百万円にも上ることがあります。

デメリット：2.賃貸需要の低下

築年数が古い物件は、新築物件や築浅物件に比べて、賃貸需要が低下する傾向があります。

特に、若い世代の入居者は、築古物件に対する抵抗感を持つことが多いため、空室率が上昇するリスクがあります。

デメリット：3.融資の制限

金融機関は、物件の築年数や耐用年数を考慮して、融資の可否や融資額を決定します。

築古物件の場合、融資の取得が難しくなることがあります。

特に、耐用年数が近づいている物件は、融資が受けられない場合が多いです。

デメリット：4.地震対策の不足・耐震性

日本は地震大国であり、築古物件は最新の耐震基準に適合していない場合が多いです。

大きな地震が発生した際、物件が倒壊するリスクが高まります。

また、耐震補強工事をおこなう場合、その費用は高額になることが多いです。

デメリット：5.法律・規制の変更

不動産投資に関する法律や規制は、時代の変化や社会の要請に応じて変わることがあります。

築古物件に関する新しい規制が導入された場合、投資家は追加の費用を負担する必要が出てくることがあります。

デメリット：6.賃貸需要

築古戸建て投資は、利回り20%を目指す投資です。

単純に5年で元が取れる計算です。

購入金額を少しでも抑えることが出来れば、それほど難しくない投資ですが注意することが複数あります。

【賃貸需要を把握する】

サラリーマンや公務員に人気の都心のワンルームマンション投資は、

• エリア選定（都心・首都圏）
• 駅近物件（7分以内）

を基本に空室リスクを考えます。

しかし、田舎になると求められる賃貸需要が変わります。

駅近である必要はありません。

”車文化”が基本です。

1家に2台、自家用車、”駐車場は必須（できれば2台分）”です。

よって、田んぼに囲まれた中に「ポツンと一軒家」でも問題ありません。

”一軒家”需要の高さから、近隣のアパートの入居率・空室率50%もあれば、投資物件に値すると判断できるレベルです。

デメリット：7.融資に影響を与える耐用年数の把握

【融資：耐用年数にご注意を】

築古戸建てに限らず、築古マンションもそうですが、一定の築年数を超えると融資が厳しくなります。

その1つの指標が耐用年数。

仮に300万円の融資であっても耐用年数オーバーの不動産には、銀行は難色を示します。

木造住宅の法定耐用年数は”22年”であるため、築22年以上の築古戸建て投資の場合は、

不動産購入代金の300万円は”キャッシュ”もしくは”日本政策金融公庫”からの借り入れを前提に頭に入れておくことが必要です。

デメリット：8.火災保険の必要性

築古戸建てにつきものなのが、

• 設備・経年劣化の故障
• 天災による破損

です。

そこで、活用できるのが火災保険です。

火災保険は、火災時だけの保険ではありません。

台風によって屋根・瓦が壊れたり・雨漏りしたり・・・
風災・落雷・雪災はもちろん盗難等も対象になります。

さらに

• シンクの水漏れ
• 給湯器の故障

なども火災保険の対象になりますし、エアコンの故障なども対象になる場合があります。

マンション投資の場合、修繕積立金・管理費がかかります。

集金額の値上げとなれば利回りに影響しますが、戸建て投資の場合はその心配ありません。

だからこそ、築古物件の戸建てに欠かせないのが火災保険なので、

保険加入に関して、そこまで保証を考えるか？

注意しておきたいところです。

デメリット：9.買ってはいけない戸建ても

築古戸建てということですので、完璧な家を求めるのは酷です。

そのため、ある程度の妥協のもとに不動産を購入するのですが、絶対購入しないほうがいい物件もあります。

1つ目が、傾いている家です。

構造上、問題がある建物（傾き・地盤沈下）がどんなに安くても、命にかかわる問題・それ以上の出費になるリスクをはらんでいます。

2つ目が、市街化調整区域の物件です。

市街化調整区域は市街化を抑制する地域（住宅や商業施設を建築できない（しない）地域）、要するに潰しが効かないエリアです。

旗竿地などは、安く購入し近隣の人に売却などの出口戦略がありますが、市街化調整区域の物件はお荷物になるケース・可能性があります。

自然死などの事故物件に関しては、値引き交渉において、強気に指値を入れることができるため、別段、避ける必要はありません。

安く購入し、家賃設定を下げれば賃貸需要に普通に乗ります。

ただ殺人事件や自殺などの事故物件は、若干避けた方がいいかもしれません。
*近隣住民にどう見られているか？確認が必要です。

築古戸建投資：こんな方におすすめ

サラリーマンのワンルームマンション投資は、このサイトでたくさん紹介しています。

投資スタイルが確立し多くの投資会社が推奨していることから、投資セミナーの3，4社行くことで基本的なノウハウ・知恵、大まかな流れを把握することが可能です。

そのため、

• 物件の選び方（2,500万円～3,000万円）
• 融資サポート
• 不動産購入
• 不動産管理（客付け・賃貸募集）
• 出口戦略（キャピタルゲイン）

将来・老後資金のための私的年金作りとして家賃はローンの返済に回し、家賃の集金や賃貸人（借り主）とのやり取りなどは、投資会社任せ（ほったらかし）で不動産オーナーになることが可能です。

忙しいサラリーマンや公務員に安心して運用できる投資が、都心のワンルームマンション投資です。

収益物件も需要の高い都心のワンルームマンションなの築古戸建てとは大きく違います。

対して築古戸建投資は、投資物件のエリアは地方都市です。

必ずしも、本人の居住している土地から近いとも限りません。

よって一般的に現地の不動産会社に管理をお願いしますが、コストカットを考えて自主管理も視野をおこなう人も少なくありません。

さらに、

• 1軒目をキャッシュ（現金）
• 家賃は4万円・5万円
• 利回り15％以上の投資

だからこそ、投資物件を複数持つことでリスク分散・資産形成が基本です。

• 300万円のキャッシュで築古物件を購入（ローンなし・抵当権設定なし）
• 1軒目の物件を担保に2軒目の投資
• 2年後に3軒目の購入
• 以後、毎年1・2軒購入

ビジネス目線で投資物件を増やしていく、ある程度の時間を割ける人におすすめなのが築古戸建投資です。

どんな投資でも各々手法があります。

株式投資を例に出すと、

• 短期売買で小さく差を拾っていく人
• 中期投資で値幅を大きくとる人
• 長期投資でゆっくり利が乗るを待つ人

さまざまです。

地方の築古不動産投資の場合、
扱う物件が特殊であるため、その投資に向いている人・向いていない人が、通常の投資以上にはっきりしているのも事実です。

1.キャッシュがある人

築古一戸建て投資、特に地方の一軒家投資は、空室等のリスクを考えて利回り少しでも高く設定することが１つのポイントとなります。

そのため、安い物件にターゲットを絞り
木造・築30年・350万円などの格安物件を投資物件として選定します。

ここで向いている人・向いていない人に振り分けられます。

築30年の物件に350万円の銀行・金融機関の融資は、融資が厳しいと言われている今でも受けられるでしょう。

ただ空室リスクを考えると、1戸目はキャッシュをおすすめしたいと思います。

古い家はトラブルがつきものです。

クズ物件も多々あります。

350万円で済まない場合もありますし、構造的な欠陥が見つかり、賃貸自体が難しくなる場合もあります。

さらにふたを開けてみると賃貸需要がない地域、家賃が思った通り入ってこない場合も考えなくてはなりません。

そのため、1戸目をキャッシュで購入することで

• 万が一失敗しても、大きな事故にはなりません。
• 2戸目は1戸目を担保に融資を受けられやすくなります。

キャッシュがある人に築古一戸建て投資をおすすめします。

貯金ゼロという人は、キャッシュフローの部分でリスクが高い投資と言えるかもしれません。

2.地道な人

地方の一軒家投資は、350万円の戸建てを購入し、年間60万円で賃貸（利回り17％）のイメージです。

都心のマンションであれば月10万円以上、一棟となれば数十万円/月のお金が動きますが、

地方の戸建てでは月額5万円が相場ですから、地道に2戸目、3戸目と増やしていく必要があります。

• 一室5万円の10部屋のアパートなら毎月家賃50万円。
• 一軒家の場合は10軒所有してやっと月額50万円です。

さらに一軒家は選び放題ではありませんし、結果的、エリアを集中して選ぶといっても10キロ、20キロは平気で離れてしまうのが築古戸建て投資です。

アパートの場合、集合住宅なので1か所に集約されていますが、

場所が離れていれば、対応する業者も変わりますから付き合う業者が増えます。

• 地道に物件を管理できる性格の人
• 人間の管理がしっかりできる人

が、一軒家投資家に向いている人といえるでしょう。

3.リフォーム・DIYが好きな人

古い家を安く購入後、賃貸運用する一戸建て投資ですから、削減できる箇所は少しでも削減・節約したいところです。

利回りや収益構造にも大きく影響がでるため、初期の出費は小額で抑えたいものです。

水回り、外壁や壁紙、畳などリフォーム工事は、基本的に業者にお願いしますが、自分でおこなう事で余分な経費を削減することができます。

間取り事態を変更するリノベーションも含まれます。

リフォーム・DIYが好きな人は、
そもそもリフォームを楽しんで行えますし、あわせて修理・補修箇所への気づきが入居率アップにつながります。

また、DIYの知識があれば、リフォーム費用も抑えられますし、
リフォーム会社とのやり取りで騙されたり、高く見積もられたりすることを回避できるでしょう。

4.欲のない人

最後に、欲のない人も挙げておきます。

不動産投資は融資条件にマッチすれば、投資家デビューは難しくありません。

しかし、戸建て・それも築古の場合

• １戸買っても家賃収入は少ない
• ２戸・３戸購入するたびに銀行等の金融機関と交渉が必要
• 確定申告・計上

等をしなくてはなりませんので、楽して家賃収入を得たいということであれば、一棟アパートの方が手間が少ないでしょう。

トラブルを楽しむくらいの気持ちで不動産投資を望める人におすすめしたいのが築古戸建て経営とも言えるでしょう。

築古戸建て投資の口コミ・評判 実際に不動産経営をしている投資家の体験談をご紹介

築古不動産投資・築古戸建て投資について、一番気になるのは、口コミや評判だと思います。

インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などをチェックしながら、実際に投資を行っている方の成功体験談・失敗体験談・怪しい業者などのクチコミを随時紹介していきます。

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築古戸建て投資のよくある質問

築古戸建て投資について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問：不動産投資を始めるにはどれくらいの資金が必要ですか？

物件の価格や立地、物件の種類によって異なりますが、築古物件では、数百万円から投資を開始できます。

よくある質問：不動産投資での融資を受ける際の注意点はなんですか？

融資の金利、返済期間、融資の上限額などの条件をしっかりと確認すること。

また、物件の収益性や自身の信用状況によって、融資の可否や条件が変わることがあります。

よくある質問：不動産投資の税金や税制優遇措置について教えてください。

不動産投資には、固定資産税や所得税がかかります。

しかし、リノベーションや新築などの投資を行った場合、税制優遇措置を受けることができる場合があります。

よくある質問：物件の管理や運営は自分でおこなうべきですか、それとも管理会社に任せるべきですか？

自身の知識や経験、時間的な余裕に応じて決めることが良いです。

管理会社に任せることで、専門的な運営やトラブル対応が期待できますが、管理費がかかります。

よくある質問：都心と地方、どちらの不動産投資がおすすめですか？

不動産投資は、その立地によって大きく特性やリターンが変わるものです。

特に、都心と地方では、投資のアプローチやリスク、メリットが大きく異なります。

よくある質問：サラリーマンにおすすめか？

築古一戸建て投資は、サラリーマンにオススメなのか？

戸建て投資を行っている大家さんには、自主管理を行っている人も少なくありません。

不動産管理会社を利用すれば、当たり前ですが手数料を取られます。

ちょっとした出費にもシビアに、そこまで削減するのが築古戸建て投資でもあります。

たまにトラブルが起こることを想定して仕事に落とし込んでいます。

築古戸建て投資：記事まとめ

築古戸建て・築古不動産投資に関して、リフォームにこだわらないといけないと思っている人も少なくありません。

もちろん、人が住めない状態では難しいですが、築30年であれば30年の姿・40年であれば40年の姿があります。

そのためリフォームにお金をかける部分はある程度決まっています。

≪外壁≫
外壁塗装は、確実に行っておきたいところです。

外壁がキレイだけで、築年数を超越することが可能です。

≪畳・床≫
畳や床に関しては、床を張り替えたり・畳の表替え（張替え）の必要はありません。
傷や汚れが目立つのであれば、畳の上からでもカーペットを敷く形で問題ありません。

その他、テクニックや知識（基礎知識）は、

• 年収・自己資金
• 投資スタイル
• 将来の目標（資産総額の希望）

によっても、若干変わります。

キャッシュがあれば、最初に3，4軒購入からスタートし、5年で”FIRE”を狙うことも難しくありません。

不動産相談なら まずは気軽に相談してみてください

そこで、イエベストの不動産投資相談なら、

投資のプロがおすすめする正しい不動産投資の始め方をアドバイスしてくれます。

築古戸建て投資に限らず、年収や融資枠によってはアパート経営・ビル投資まで、資産形成の最大化をベースに無料でコンサルティングしてくれます。

投資手法を比較できるので、もしよかったら相談・活用してみてください。

本記事は、ブログ的に築古一軒家の投資について、
少しハードルの高いですがチャレンジしてみてください。