築古戸建て投資は儲かる？ハイリスク？買ってOK？区分マンション投資と比較、利回り・購入時のポイント

• 「都心の不動産は高すぎて手が出ないし、地方や海外に目を向けるべきなのかな…？」
• 「でも、『築古戸建て投資』って聞くけど、『やめとけ』って言う人もいれば、『高利回り』って言う人もいて、結局どうなの？」

もしあなたが、そんな風に感じながら不動産投資の可能性を探しているなら、それはごく自然なことです。

最近の都心不動産価格の高騰で、投資の選択肢が限られているように感じるかもしれませんね。

そんな中で「築古不動産投資」という言葉を耳にしても、賛成派と反対派の意見が真っ二つに分かれるため、どちらを信じていいか迷ってしまうのは当然です。

• 「儲からない」
• 「危ない」
• 「ハイリスク」

といった反対意見に、心が揺れるかもしれません。

一方で、

• 「高利回り」
• 「リスク分散」
• 「ニッチな市場」

といった賛成意見も魅力的で、一体どちらが正しいのか、専門家ですら意見が分かれるほどです。

不動産投資に限らず、どんな投資にもリスクはつきもの。
しかし、そのリスクを正しく理解し、適切に対応することで、軽減したり、チャンスに変えたりすることが可能です。

この記事では、そんなあなたの疑問や不安に寄り添い、築古戸建て投資を検討しているあなたのために、その真実を徹底的に解説します。

• 築古戸建て投資のリアルなメリット・デメリットとは？
• 本当にハイリスクなのか？その回避方法は？
• 「儲かる人」と「向いていない人」、あなたはどちらのタイプ？
• 区分マンション投資と比較して、どんな違いがあるのか？
• 高利回りを目指すための購入時のポイントは？

同じ不動産投資家でも、築古戸建て投資家は独自の考え方や動き方をします。
この記事を読んで、あなた自身の立ち位置やリスクの把握、そしてその対応について、深く考えてみませんか？

築古不動産投資とは？基礎知識を理解する

築古不動産投資とは、一般的に築20年以上、場合によっては築30年以上の中古物件に投資して、賃貸収入や売却益を得る投資手法を指します。

新築物件に比べて購入価格が安く、利回りを高めやすい点が特徴です。
一方で、老朽化による修繕リスクや入居付けの難しさなど、特有のリスクも存在します。
そのため、築古投資を成功させるには、物件調査や収支計画の徹底が不可欠です。

築年数が古い物件に投資するとはどういうことか

築古物件への投資は、購入価格が抑えられている反面、建物の老朽化リスクを伴います。
例えば、水回りや屋根・外壁の劣化、配管・設備の更新が必要になるケースが多く、購入後に修繕費用がかさむ可能性があります。
また、築古物件は入居者ニーズに合わせたリフォームやリノベーションが必須となることもあります。
その分、工夫次第で物件価値を向上させ、高利回りを狙うことが可能です。

築古物件投資は「価格が安いから利益が出やすい」という単純な構図ではなく、物件状態の見極めとリノベ戦略が成功の鍵となります。

築古物件が選ばれる背景と市場動向

近年、築古物件が注目される背景にはいくつかの理由があります。
まず、新築物件は価格が高騰しており、特に都心部では利回りが低くなりやすい点が挙げられます。
その一方で、築古物件は購入コストが抑えられ、賃料設定次第で高い収益性を見込めます。
また、リノベーション市場の拡大により、古い物件でも現代の入居者ニーズに合わせて付加価値を高められる点も大きな魅力です。
さらに、少子高齢化や中古住宅流通の活性化といった社会的背景も、築古投資の市場を支えています。
このように、築古物件は単なる「古い物件」ではなく、戦略的に選ぶことで安定した収益源となる投資対象なのです。

築古戸建て：賃貸需要あり！築古関係なし！

そもそも不動産投資は、人に貸してはじめて家賃が発生するものです。
少子化もともない、人口が減少している日本。特に地方の減少幅は年々広がっています。

確実にリスクと考えなくてはなりません。

築古戸建投資は、不確定要素が多い投資であることは間違いありません。
ただ、筆者は、だからこそ、逆手に取れるチャンスのある投資手法だと思っています。
*ある意味、ニッチビジネスとも考えられます。

人口減のエリアに、賃貸需要を期待するのは難しいでしょう。
しかし、築古戸建て投資は、”戸建て（一軒家）”という強みがあります。

• 家賃5万円の賃貸アパート
• 家賃5万円の一戸建て（一軒家）賃貸

特に地方の場合、一戸建てが好まれます。
家賃5万円のアパートに、

• セキュリティは皆無です。
• 壁が薄く、床鳴りや上階の足音は避けられません

もちろんペットを飼うのも難しいですし、お隣さんからの苦情にも気を遣いながら生活しなくてはなりません。
その点、一軒家は

• 部屋数がそれなりにあります
• 子供が多少うるさくても問題ありません
• ペットも飼えます
• 庭でBBQも可能です

さらに、一軒家に住むステイタスも加味され、入居者に逆に喜ばれます。

地方の築古不動産投資：物件選びのポイント

築古や物件価格の考え方は、人それぞれ違いがありますが、私が考える指標として

*仮に 物件価格200万円（賃料5万円/月）だと表面利回り30%です。
物件価格400万円（賃料5万円/月）だとしても表面利回り15%です

あくまでも私の投資ラインではありますが、一軒家（2階建て）の築40年程度の物件がそれになります。
築古不動産投資に関しては、都心など贅沢なエリアの物件は一切考えません。
田舎の戸建てだからこそ可能な不動産投資手法が、築古不動産投資です。

参考ページ：不動産投資　理想の利回りは？

1. 物件選定

築古不動産投資において物件選定は最も基本的なステップです。
良好な立地は、長期的な賃貸需要を支える要素となります。
交通の便が良く、生活施設が近い地域は特に需要が高いです。
また、地域の発展性も重要で、将来的に価値が上がる可能性がある場所を選ぶと良いでしょう。

2. 融資・適切な資金計画

融資の取得は築古物件の購入において大きな挑戦です。
金融機関は新しい物件への融資を好むため、築古物件への融資が難しい場合があります。
事前に融資の可能性や条件を確認し、計画的に資金を準備することが必要です。

3. リノベーションの計画

築古物件の魅力を引き出すためには、適切なリノベーションが必須です。
計画的に予算を設定し、専門家と協力しながら効率的なリノベーションを行うことが重要です。

4. 運用戦略の策定

築古物件の運用戦略は、その物件の立地や特性によって大きく異なります。
観光地に位置する物件では民泊、学生の多いエリアではシェアハウスが適している場合があります。
市場のニーズを理解し、柔軟に運用計画を立てることが成功の鍵です。

5. リスク管理

築古不動産投資は高い利益をもたらす可能性がありますが、同時に多くのリスクも伴います。
老朽化した建物の維持管理、賃貸市場の変動、法的な規制の変更など、多岐にわたるリスクを事前に評価し、適切な対策を講じることが必要です。

6. ネットワークの構築

不動産投資は情報が命です。
地域の不動産業者や他の投資家とのネットワークを構築することで、貴重な市場情報や投資機会を得ることができます。
不動産会社との関係を活用して、投資の成功率を高めることができます。

築古戸建て投資を行うデメリット・注意点

机上の計算で実現可能なのが、古家投資です。
ただ、メリットがある一方、特にデメリットとなるリスクを把握しておくことも大切です。

《築古戸建投資のリスク》

デメリット：1. 建物の老朽化

築古物件は、新築物件に比べて経年劣化が進んでいるため、修繕やメンテナンスが必要になります。
特に、屋根や外壁、水回りなどの大きな修繕が必要になると、その費用は数百万円にも上ることがあります。

デメリット：2. 賃貸需要の低下

築年数が古い物件は、新築物件や築浅物件に比べて、賃貸需要が低下する傾向があります。
特に、若い世代の入居者は、築古物件に対する抵抗感を持つことが多いため、空室率が上昇するリスクがあります。

デメリット：3. 融資の制限

金融機関は、物件の築年数や耐用年数を考慮して、融資の可否や融資額を決定します。
築古物件の場合、融資の取得が難しくなることがあります。
特に、耐用年数が近づいている物件は、融資が受けられない場合が多いです。

デメリット：4. 地震対策の不足・耐震性

日本は地震大国であり、築古物件は最新の耐震基準に適合していない場合が多いです。
大きな地震が発生した際、物件が倒壊するリスクが高まります。
また、耐震補強工事をおこなう場合、その費用は高額になることが多いです。

デメリット：5. 法律・規制の変更

不動産投資に関する法律や規制は、時代の変化や社会の要請に応じて変わることがあります。
築古物件に関する新しい規制が導入された場合、投資家は追加の費用を負担する必要が出てくることがあります。

デメリット：6. 賃貸需要（地方ならではの見方）

築古戸建て投資は、利回り20%を目指す投資です。
単純に5年で元が取れる計算です。
購入金額を少しでも抑えることが出来れば、それほど難しくない投資ですが注意することが複数あります。

【賃貸需要を把握する】

サラリーマンや公務員に人気の都心のワンルームマンション投資は、

• エリア選定（都心・首都圏）
• 駅近物件（7分以内）

を基本に空室リスクを考えます。
しかし、田舎になると求められる賃貸需要が変わります。
駅近である必要はありません。車文化が基本です。

1家に2台、自家用車、駐車場は必須（できれば2台分）です。
よって、田んぼに囲まれた中に「ポツンと一軒家」でも問題ありません。

一軒家需要の高さから、近隣のアパートの入居率・空室率が厳しくても、投資対象として成立するケースがあります。

デメリット：7. 融資に影響を与える耐用年数の把握

【融資：耐用年数にご注意を】

築古戸建てに限らず、築古マンションもそうですが、一定の築年数を超えると融資が厳しくなります。
その1つの指標が耐用年数です。
木造住宅の法定耐用年数は22年であるため、築22年以上の築古戸建て投資の場合は、
購入代金はキャッシュ、もしくは日本政策金融公庫などを前提に頭に入れておくことが必要です。

デメリット：8. 火災保険の必要性

築古戸建てにつきものなのが、

• 設備・経年劣化の故障
• 天災による破損

です。そこで、活用できるのが火災保険です。
火災保険は、火災時だけの保険ではありません。
台風によって屋根・瓦が壊れたり・雨漏りしたり…
風災・落雷・雪災はもちろん盗難等も対象になります。

さらに、

• シンクの水漏れ
• 給湯器の故障

なども火災保険の対象になる場合がありますし、エアコンの故障なども対象になる場合があります。
マンション投資の場合、修繕積立金・管理費がかかります。
値上げとなれば利回りに影響しますが、戸建て投資の場合はその心配がありません。
だからこそ、築古物件の戸建てに欠かせないのが火災保険です。

デメリット：9. 買ってはいけない戸建ても

築古戸建てということですので、完璧な家を求めるのは酷です。
そのため、ある程度の妥協のもとに不動産を購入するのですが、絶対購入しないほうがいい物件もあります。

1つ目：傾いている家

構造上、問題がある建物（傾き・地盤沈下）は、どんなに安くても命にかかわる問題・それ以上の出費になるリスクをはらんでいます。

2つ目：市街化調整区域の物件

市街化調整区域は市街化を抑制する地域（住宅や商業施設を建築できない（しない）地域）で、潰しが効きにくいエリアです。
出口戦略でお荷物になるケースもあるため注意が必要です。

自然死などの事故物件に関しては、値引き交渉において強気に指値を入れることができるため、別段、避ける必要はありません。
安く購入し、家賃設定を下げれば賃貸需要に普通に乗ります。
ただ殺人事件や自殺などの事故物件は、若干避けた方がいいかもしれません。
*近隣住民にどう見られているか？確認が必要です。

関連ページ：0円物件投資

⇒0円物件投資
戸建ゼロ円ゲットセミナー、不動産投資のメリットデメリット、空家再生・無償譲渡・空き家購入活用方法・参加者同士の情報交換

⇒不動産投資の森
高利回りの未公開物件情報を限定公開、利回り30%以上の物件もあり

築古戸建て投資：記事まとめ

築古戸建て・築古不動産投資に関して、リフォームにこだわらないといけないと思っている人も少なくありません。
もちろん、人が住めない状態では難しいですが、築30年であれば30年の姿・40年であれば40年の姿があります。
そのためリフォームにお金をかける部分はある程度決まっています。

≪外壁≫
外壁塗装は、確実に行っておきたいところです。外壁がキレイだけで、築年数を超越することが可能です。

≪畳・床≫
畳や床に関しては、床を張り替えたり・畳の表替え（張替え）の必要はありません。
傷や汚れが目立つのであれば、畳の上からでもカーペットを敷く形で問題ありません。

その他、テクニックや知識（基礎知識）は、

• 年収・自己資金
• 投資スタイル
• 将来の目標（資産総額の希望）

によっても、若干変わります。
キャッシュがあれば、最初に3〜4軒購入からスタートし、5年でFIREを狙うことも難しくありません。

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