築古物件投資：築古戸建て投資は儲かる？ハイリスク？買ってOK？マンション投資と比較、不動産投資の利回り・購入時のポイント

 

築古戸建て投資

ここ最近の都心の不動産価格は高く、利回りの期待できない状況から、

• 地方の不動産投資
• 海外の不動産投資

に目が行きがちなのが今の不動産投資環境です。

ただ、
築古物件投資に関しては、賛成派・反対派で二分します。

反対派は、築古ちくふる戸建て（一軒家）の投資は

• やめとけ
• 儲からない
• 危ない
• ハイリスク

などの声が上がります。

そんな情報を耳にした人も少なくないでしょう。

賛成派は、

• 高利回り
• リスク分散
• ニッチ

などを強調しますし書籍でもたまに目にします。

素人に手が出しにくい投資という観点から専門家・不動産業者・関係者でも意見が分かれます。

不動産投資に限らず、投資全般的にリスクがあります。

立ち位置やリスクの把握とその対応によって、軽減することも判断することも可能です。

そこで、今回は築古戸建て投資を検討している方に

• 築古戸建投資のメリットとメリット
• リスクなのか？回避方法はあるのか？
• 築古戸建投資に向いてる人・向いていない人
• 築古物件投資とマンション投資との比較

を紹介します。

同じ不動産投資家でも築古戸建投資家は、考え方・動きが大きく違います。

地方の不動産投資の魅力とは？ 物件購入：戸建て・一棟アパート・マンション

都市部の不動産価格が高騰する中、地方の不動産投資が投資家の間で注目を集めています。

地方の不動産投資には、都市部とは異なる多くの魅力があります。

地方の不動産投資は、都市部とは異なる多くの魅力を持っています。
物件価格の手頃さや高い利回り、競合の少なさなど、多くのメリットがあります。
しかし、地方の不動産投資には、地域の特性やニーズを正確に把握する必要があります。
成功するためには、地域の情報収集やネットワークの構築、専門的な知識や経験が求められるため、初心者の方は専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

築古物件・築古戸建て投資の基本 築40年程度でもOK！融資・運用・リスク管理

築古物件投資・築古物件投資を簡単に紹介すると
築古の一軒家を購入し最低限の手を入れて賃貸する不動産投資手法です。

築古や物件価格の考え方は、人それぞれ違いがありますが、
私が考える指標として

*仮に
物件価格200万円（賃料5万円/月）だと表面利回り30%です
物件価格400万円（賃料5万円/月）だとしても表面利回り15%です

あくまでも私の投資ラインではありますが、一軒家（2階建て）の築40年程度の物件がそれになります。

築古物件投資に関しては、都心など贅沢なエリアの物件は一切考えません。

田舎の戸建てだからこそ可能な不動産投資手法が、築古物件投資です。
参考ページ：不動産投資　理想の利回りは？

物件選定のポイント 地域の不動産業者や他の投資家とのネットワーク

【築古戸建て運用の初心者ガイド】
ただ、成功するためには、基本的な知識や戦略が必要です。

1. 物件選定のポイント
   ☆立地
   交通の便や生活施設の近さは、賃貸需要を左右する重要な要素です。また、将来的な地域の発展性も考慮すると良いでしょう。
   ☆物件の状態
   築古物件は、経年劣化が進んでいることが多いので、修繕やリノベーションの必要性を確認することが重要です。
   ☆価格
   物件価格は、投資のリターンを大きく左右します。適正価格での取得を心がけましょう。
2. 融資の取得
   築古戸建ては、金融機関からの融資取得が難しい場合があります。
   事前に融資の可能性や条件を確認し、融資計画を立てることが重要です。
3. リノベーションの計画
   築古物件の魅力を最大限に引き出すためには、リノベーションが欠かせません。
   リノベーションの目的や予算、スケジュールを明確にし、専門家との協力を得ることで、効果的なリノベーションを実現しましょう。
4. 運用戦略の策定
   築古戸建ての運用戦略は、物件の特性や立地、目的に応じて柔軟に考える必要があります。
   例えば、観光地なら民泊、学生街ならシェアハウスといった具体的な運用方法を検討することができます。
5. リスク管理
   築古投資には、建物の老朽化や賃貸需要の低下などのリスクが伴います。
   これらのリスクを最小限に抑えるための対策を講じることが重要です。例えば、定期的なメンテナンスや、地域の賃貸市場の動向を把握することなどが挙げられます。
6. ネットワークの構築
   不動産投資は、情報やノウハウが非常に重要です。
   地域の不動産業者や他の投資家とのネットワークを構築することで、有益な情報を得ることができます。

築古戸建て投資のリスク・デメリット 最新の耐震基準・老朽化をどう考える？

机上の計算で実現可能なのが、古家投資です。

ただ、メリットがある一方、特にデメリットとなるリスクを把握しておくことも大切です。

《築古戸建投資のリスク》
築古戸建投資は、多くの投資家が高利回りを求めて取り組む不動産投資の一つです。
しかし、その魅力的な利回りの背後には、多くのリスクが潜んでいます。

そもそも不動産投資は、人に貸してはじめて家賃が発生するものです。

少子化も伴い、人口が現状している日本。

特に地方の減少幅は年々広がっています。

確実にリスクと考えなくてはなりません。

築古戸建投資は、不確定要素が多い投資であることは間違いありません。

ただ、筆者は、だからこそ、逆手に取れるチャンスのある投資手法だと思っています。
*ある意味、ニッチビジネスとも考えられます。

賃貸需要あり！築古関係なし！！ 地方の場合、一戸建てが好まれる理由

人口減のエリアに、賃貸需要を期待するのは難しいでしょう。

しかし、築古戸建て投資は、”戸建て（一軒家）”という強みがあります。

• 家賃5万円の賃貸アパート
• 家賃5万円の一戸建て（一軒家）賃貸

特に地方の場合、一戸建てが好まれます。

家賃5万円のアパートに、

• セキュリティは皆無です。
• 壁の薄く・床鳴りや上階の足音は避けられません

もちろんペットを飼うのも難しいですし、お隣さんからの苦情にも気を遣いなら生活しなくてはなりません。

その点、一軒家は

• 部屋数がそれなりにあります
• 子供が多少うるさくても問題ありません
• ペットも飼えます
• 庭でBBQも可能です

さらに、一軒家に住むステイタスも加味され、入居者に逆に喜ばれます。

築古であることはデメリットになりません。

一軒家に住みたいという需要は地方に行くほど高くなるのが現実です。

築古戸建投資に向いている人

サラリーマンのワンルームマンション投資は、このサイトでたくさん紹介しています。

投資スタイルが確立し多くの投資会社が推奨していることから、投資セミナーの3，4社行くことで基本的なノウハウ・知恵、大まかな流れを把握することが可能です。

そのため、

• 物件の選び方（2,500万円～3,000万円）
• 融資サポート
• 不動産購入
• 不動産管理（客付け・賃貸募集）
• 出口戦略（キャピタルゲイン）

将来・老後資金のための私的年金作りとして家賃はローンの返済に回し、家賃の集金や賃貸人（借り主）とのやり取りなどは、投資会社任せ（ほったらかし）で不動産オーナーになることが可能です。

忙しいサラリーマンや公務員に安心して運用できる投資が、都心のワンルームマンション投資です。

収益物件も需要の高い都心のワンルームマンションなの築古戸建てとは大きく違います。

対して築古戸建投資は、投資物件のエリアは地方都市です。

必ずしも、本人の居住している土地から近いとも限りません。

よって一般的に現地の不動産会社に管理をお願いしますが、コストカットを考えて自主管理も視野を行う人も少なくありません。

さらに、

• 1軒目をキャッシュ（現金）
• 家賃は4万円・5万円
• 利回り15％以上の投資

だからこそ、投資物件を複数持つことでリスク分散・資産形成が基本です。

• 300万円のキャッシュで築古物件を購入（ローンなし・抵当権設定なし）
• 1軒目の物件を担保に2軒目の投資
• 2年後に3軒目の購入
• 以後、毎年1・2軒購入

ビジネス目線で投資物件を増やしていく、ある程度の時間を割ける人におすすめなのが築古戸建投資です。

どんな投資でも各々手法があります。

株式投資を例に出すと、

• 短期売買で小さく差を拾っていく人
• 中期投資で値幅を大きくとる人
• 長期投資でゆっくり利が乗るを待つ人

様々です。

地方の築古物件投資の場合、
扱う物件が特殊であるため、その投資に向いている人・向いていない人が、通常の投資以上にはっきりしているのも事実です。

キャッシュがある人 失敗してもリスク・影響が少ない

築古一戸建て投資、特に地方の一軒家投資は、空室等のリスクを考えて利回り少しでも高く設定することが１つのポイントとなります。

そのため、安い物件にターゲットを絞り
木造・築30年・350万円などの格安物件を投資物件として選定します。

ここで向いている人・向いていない人に振り分けられます。

築30年の物件に350万円の銀行・金融機関の融資は、融資が厳しいと言われている今でも受けられるでしょう。

ただ空室リスクを考えると、1戸目はキャッシュをお勧めしたいと思います。

古い家はトラブルがつきものです。

クズ物件も多々あります。

350万円で済まない場合もありますし、構造的な欠陥が見つかり、賃貸自体が難しくなる場合もあります。

さらにふたを開けてみると賃貸需要がない地域、家賃が思った通り入ってこない場合も考えなくてはなりません。

そのため、1戸目をキャッシュで購入することで

• 万が一失敗しても、大きな事故にはなりません。
• 2戸目は1戸目を担保に融資を受けられやすくなります。

キャッシュがある人に築古一戸建て投資をおすすめします。

貯金ゼロという人は、キャッシュフローの部分でリスクが高い投資と言えるかもしれません。

地道な人

地方の一軒家投資は、350万円の戸建てを購入し、年間60万円で賃貸（利回り17％）のイメージです。

都心のマンションであれば月10万円以上、一棟となれば数十万円/月のお金が動きますが、

地方の戸建てでは月額5万円が相場ですから、地道に2戸目、3戸目と増やしていく必要があります。

• 一室5万円の10部屋のアパートなら毎月家賃50万円。
• 一軒家の場合は10軒所有してやっと月額50万円です。

さらに一軒家は選び放題ではありませんし、結果的、エリアを集中して選ぶといっても10キロ、20キロは平気で離れてしまうのが築古戸建て投資です。

アパートの場合、集合住宅なので1か所に集約されていますが、

場所が離れていれば、対応する業者も変わりますから付き合う業者が増えます。

• 地道に物件を管理できる性格の人
• 人間の管理がしっかりできる人

が、一軒家投資家に向いている人といえるでしょう。

リフォーム・DIYが好きな人

古い家を安く購入後、賃貸運用する一戸建て投資ですから、削減できる箇所は少しでも削減・節約したいところです。

利回りや収益構造にも大きく影響がでるため、初期の出費は小額で抑えたいものです。

水回り、外壁や壁紙、畳などリフォーム工事は、基本的に業者にお願いしますが、自分で行う事で余分な経費を削減することができます。

間取り事態を変更するリノベーションも含まれます。

リフォーム・DIYが好きな人は、
そもそもリフォームを楽しんで行えますし、併せて修理・補修箇所への気づきが入居率アップにつながります。

また、DIYの知識があれば、リフォーム費用も抑えられますし、
リフォーム会社とのやり取りで騙されたり、高く見積もられたりすることを回避できるでしょう。

サラリーマンにおすすめか？

築古一戸建て投資は、サラリーマンにオススメなのか？

戸建て投資を行っている大家さんには、自主管理を行っている人も少なくありません。

不動産管理会社を利用すれば、当たり前ですが手数料を取られます。

ちょっとした出費にもシビアに、そこまで削減するのが築古戸建て投資でもあります。

たまにトラブルが起こることを想定して仕事に落とし込んでいます。

欲のない人

最後に、欲のない人も挙げておきます。

不動産投資は融資条件にマッチすれば、投資家デビューは難しくありません。

しかし、戸建て・それも築古の場合

• １戸買っても家賃収入は少ない
• ２戸・３戸購入するたびに銀行等の金融機関と交渉が必要
• 確定申告・計上

等をしなくてはなりませんので、楽して家賃収入を得たいということであれば、一棟アパートの方が手間が少ないでしょう。

トラブルを楽しむくらいの気持ちで不動産投資を望める人におすすめしたいのが築古戸建て経営とも言えるでしょう。

築古戸建て投資の注意点

築古戸建て投資は、利回り20%を目指す投資です。

単純に5年で元が取れる計算です。

購入金額を少しでも抑えることが出来れば、それほど難しくない投資ですが注意することが複数あります。

【賃貸需要を把握する】

サラリーマンや公務員に人気の都心のワンルームマンション投資は、

• エリア選定（都心・首都圏）
• 駅近物件（7分以内）

を基本に空室リスクを考えます。

しかし、田舎になると求められる賃貸需要が変わります。

駅近である必要はありません。

”車文化”が基本です。

1家に2台、自家用車、”駐車場は必須（できれば2台分）”です。

よって、田んぼに囲まれた中に「ポツンと一軒家」でも問題ありません。

”一軒家”需要の高さから、近隣のアパートの入居率・空室率50%もあれば、投資物件に値すると判断できるレベルです。

【融資：耐用年数にご注意を】

築古戸建てに限らず、築古マンションもそうですが、一定の築年数を超えると融資が厳しくなります。

その1つの指標が耐用年数。

仮に300万円の融資であっても耐用年数オーバーの不動産には、銀行は難色を示します。

木造住宅の法定耐用年数は”22年”であるため、築22年以上の築古戸建て投資の場合は、

不動産購入代金の300万円は”キャッシュ”もしくは”日本政策金融公庫”からの借り入れを前提に頭に入れておくことが必要です。

【火災保険の重要性】

築古戸建てにつきものなのが、

• 設備・経年劣化の故障
• 天災による破損

です。

そこで、活用できるのが火災保険です。

火災保険は、火災時だけの保険ではありません。

台風によって屋根・瓦が壊れたり・雨漏りしたり・・・
風災・落雷・雪災はもちろん盗難等も対象になります。

更に

• シンクの水漏れ
• 給湯器の故障

なども火災保険の対象になりますし、エアコンの故障なども対象になる場合があります。

マンション投資の場合、修繕積立金・管理費がかかります。

集金額の値上げとなれば利回りに影響しますが、戸建て投資の場合はその心配ありません。

だからこそ、築古物件の戸建てに欠かせないのが火災保険なので、

保険加入に関して、そこまで保証を考えるか？

注意しておきたいところです。

買ってはいけない戸建てもあります 再建築が難しい地域・売却が難しいエリア

築古戸建てということですので、完璧な家を求めるのは酷です。

そのため、ある程度の妥協のもとに不動産を購入するのですが、絶対購入しないほうがいい物件もあります。

1つ目が、傾いている家です。

構造上、問題がある建物（傾き・地盤沈下）がどんなに安くても、命に係わる問題・それ以上の出費になるリスクをはらんでいます。

2つ目が、市街化調整区域の物件です。

市街化調整区域は市街化を抑制する地域（住宅や商業施設を建築できない（しない）地域）、要するに潰しが効かないエリアです。

旗竿地などは、安く購入し近隣の人に売却などの出口戦略がありますが、市街化調整区域の物件はお荷物になるケース・可能性があります。

自然死などの事故物件に関しては、値引き交渉において、強気に指値を入れることができるため、別段、避ける必要はありません。

安く購入し、家賃設定を下げれば賃貸需要に普通に乗ります。

ただ殺人事件や自殺などの事故物件は、若干避けた方がいいかもしれません。
*近隣住民にどう見られているか？確認が必要です。

築古戸建て投資の口コミ・評判 実際に不動産経営をしている投資家の体験談をご紹介

築古物件投資・築古戸建て投資について、一番気になるのは、口コミや評判だと思います。

インターネット、Googleクチコミ、SNS：X（旧Twitter）やInstagram、Facebook（ツィッターやインスタグラム、フェイスブック）などをチェックしながら、実際に投資を行っている方の成功体験談・失敗体験談・怪しい業者などのクチコミを随時紹介していきます。

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講師は不動産の専門家2名。会社員時代に5000万円の家賃収入を獲得した経験を持つ講師と、中小企業診断士の資格を持ち、収益率最大化の理論を確立した講師が、分かりやすく丁寧に解説します。
ポイントの1つは、自宅の近くの物件選び・自主管理

築古戸建て投資のよくある質問

築古戸建て投資について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

築古戸建て投資：記事まとめ

築古戸建て・築古物件投資に関して、リフォームにこだわらないといけないと思っている人も少なくありません。

もちろん、人が住めない状態では難しいですが、築30年であれば30年の姿・40年であれば40年の姿があります。

そのためリフォームにお金をかける部分はある程度決まっています。

≪外壁≫
外壁塗装は、確実に行っておきたいところです。

外壁がキレイだけで、築年数を超越することが可能です。

≪畳・床≫
畳や床に関しては、床を張り替えたり・畳の表替え（張替え）の必要はありません。
傷や汚れが目立つのであれば、畳の上からでもカーペットを敷く形で問題ありません。

その他、テクニックや知識（基礎知識）は、

• 年収・自己資金
• 投資スタイル
• 将来の目標（資産総額の希望）

によっても、若干変わります。

キャッシュがあれば、最初に3，4軒購入からスタートし、5年で”FIRE”を狙うことも難しくありません。

不動産相談なら まずは気軽に相談してみてください

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築古戸建て投資に限らず、年収や融資枠によってはアパート投資・ビル投資まで、資産形成の最大化をベースに無料でコンサルティングしてくれます。

投資手法を比較できるので、もしよかったら相談・活用してみてください。

本記事は、ブログ的に築古一軒家の投資について、
少しハードルの高いですがチャレンジしてみてください。