遠方の実家売却は何から始める？｜相続・税金、家を売る前に必ず確認すべきこと

• 「遠方にある実家、どうやって売却を進めたらいいんだろう？」
• 「相続したばかりの家だけど、売るには何から手をつければいいの？」
• 「相続人が複数いる場合、売却って複雑になるのかな…？」
• 「税金のこととか、知らないと損しそうで不安…」

実家の売却は、ただの不動産取引ではありません。
家族の思い出・相続・遠方対応・税金・名義…複数の論点が一気に押し寄せるからこそ、
「順番」を間違えると、時間もお金もムダになりやすいのが特徴です。

この記事では、「実家売却、何から始める？」という疑問に対し、2025年時点の最新制度も踏まえたうえで、迷わない手順を分かりやすく整理します。

【最重要】代理で査定・売却していい？結論を先に

1）査定依頼は、代理（子ども）でもOK

不動産会社への査定依頼は、所有者本人でなくても問題なく進められることが一般的です。
むしろ遠方の場合は、子どもが窓口になって相見積もりを取り、比較検討する流れが現実的です。

2）ただし「媒介契約・売買契約」は本人の意思確認が必要

一方で、不動産会社と正式に売却を任せる媒介契約や、買主と結ぶ売買契約は、
原則として所有者（相続人）の意思確認・本人確認が必要になります。
遠方の場合は、以下のいずれかで進めるのが一般的です。

• 委任状を用意して、子どもが手続きを代行する
• 不動産会社がオンライン面談や郵送で本人確認を行う
• 高齢で判断能力に不安がある場合は、成年後見等の検討が必要になることも

実家売却の前に、まず考えるべきこと

1. 家族・相続人との話し合いは必須

実家が共有名義だったり、相続人が複数いる場合、売却の意思を家族で揃えておかないと、
途中で止まることが珍しくありません。

• 誰が代表して進めるのか（窓口を一本化）
• 売却代金をどう分けるのか（遺産分割協議）
• 売るのか、貸すのか、残すのか（方針の合意）

遠方の家族がいるなら、オンライン会議で構いません。
「決めるべきこと」を先に決めるだけで、売却は一気にスムーズになります。

2. 相続登記（名義変更）が必要か確認する（2024年〜義務化）

相続した実家は、名義が故人のままだと売却できません。
また近年は相続登記が義務化され、「そのうちやろう」がリスクになっています。

• 名義人が誰か（登記簿で確認）
• 遺産分割協議が必要か
• 登記が間に合わない場合の対応（専門家相談）

書類集めが大変な場合は、司法書士に早めに相談すると最短で進みます。

3. 生前売却と相続後売却のメリット・デメリット

実家を売るタイミングは大きく2つあります。

• 生前売却：親の意思を反映しやすい／老後資金にできる
• 相続後売却：税制優遇（特例）の対象になり得る／手続きが増えやすい

税金の特例は条件が細かいので、該当しそうなら税理士へ確認するのが確実です。

4. 売却以外（賃貸・管理委託・空き家バンク）も視野に入れる

「古い家＝お荷物」と決めつける前に、選択肢を整理しましょう。
特に戸建ては、条件が合うと長期入居につながりやすい特徴もあります。

スムーズな実家売却のための「準備」

1. 実家の売却相場を知る（相見積もりが基本）

最初にやるべきは「いくらで売れるか」の把握です。
不動産の査定額は会社によって差が出るので、1社で決めず、複数社で比較が鉄則です。

2. 不用品処分・遺品整理を進める（内覧の印象が変わる）

物が残ったままだと、内覧で「狭い」「暗い」「管理が悪い」と見られやすくなります。
すっきり片付いているだけで、売却期間の短縮や価格交渉の防止につながることがあります。

3. リフォームやハウスクリーニングは必要？

結論、必須ではありません。
ただし築古は「第一印象」で損しがちなので、最小限の清掃・補修が効くケースは多いです。

• 水回りの簡易清掃（カビ・臭い対策）
• 壊れた箇所の応急修理（ドア・建具など）
• 庭・雑草の手入れ（放置感を消す）

大規模リフォームは費用対効果が合わない場合もあるため、必ず不動産会社と相談して判断しましょう。

実家売却の具体的な手順と流れ

1. 不動産会社に相談・査定を依頼する

遠方の実家売却ほど、「そのエリアに強い会社」を混ぜて相見積もりするのがおすすめです。
地元事情（需要・買主層・価格帯）を知っている会社は、売却の精度が上がりやすいです。

2. 不動産会社との媒介契約（3種類）

媒介契約には3種類あり、売却戦略や自由度が変わります。

契約の種類	依頼できる不動産会社数	自分で買主を見つける	レインズ登録	報告義務
一般媒介契約	複数	可能	任意	なし（※会社方針による）
専任媒介契約	1社	可能	義務	2週間に1回以上
専属専任媒介契約	1社	不可	義務	1週間に1回以上

参考記事：媒介契約とは？

3. 売却活動の開始（遠方の場合は“任せ方”が重要）

遠方売却でよくある悩みが「内覧の立ち会い」です。
現実的には、以下で解決できます。

• 不動産会社に鍵を預けて内覧対応を任せる
• 室内写真・動画を整備して、内覧回数を減らす
• 空き家管理サービスを併用して、劣化を防ぐ

4. 買主との売買契約

売買契約では、価格・引渡し時期・付帯設備・契約不適合責任など、重要事項が確定します。
不明点は必ずその場で確認し、曖昧なままサインしないことが大切です。

5. 決済・引き渡し

残代金を受領し、鍵と書類を引き渡して完了です。
所有権移転登記は司法書士が代行するのが一般的です。

実家売却でかかる費用と税金

1. 売却時にかかる主な費用

• 仲介手数料（上限：売却価格×3%＋6万円＋消費税が目安）
• 印紙税（売買契約書）
• 登記費用（抵当権抹消などがある場合）
• 必要に応じて：測量費・解体費・片付け費・簡易修繕費

2. 譲渡所得税（利益が出た場合の税金）

売却益（譲渡所得）が出た場合、税金がかかります。
計算イメージは以下です。

3. 知っておきたい税金の特例（2025年版の要点）

後悔しない、実家売却のためのポイントと注意点

1. 査定は必ず複数社で比較する

実家売却の失敗で多いのが、「最初の1社で決めた」「言われるがままに価格を下げた」です。
相見積もりは、価格だけでなく売り方の提案力も比較できます。

2. 空き家放置はリスクが増えている（固定資産税の注意）

空き家を放置すると、劣化・近隣トラブル・倒壊リスクだけでなく、制度面でもデメリットが大きくなっています。
売るまでの間も「管理」を意識しましょう。

• 草木・ゴミ・雨漏りは早めに対処
• ポスト放置・侵入リスクにも注意
• 必要なら空き家管理サービスも検討

3. 専門家（司法書士・税理士）の力を借りる

相続登記・遺産分割・税金特例は、素人判断が一番危険です。
「高く売る」以前に、「損しない」ために専門家は強い味方になります。

【判断表】売る・貸す・残す、どれが正解？

選択肢	向いているケース	注意点
売る	管理が難しい／現金化したい／相続人で揉めそう	名義・税金特例・片付けの段取りが重要
貸す	立地が良い／修繕が軽微／賃料が見込める	修繕費・管理会社選び・入居者対応が必要
残す	将来住む予定／親族が使う／思い入れが強い	固定資産税・劣化・管理不全リスクに注意

実家売却を成功させるために：記事まとめ

実家売却は「処分」ではなく、大切な資産を未来につなぐ選択です。
後悔しないために、最後にもう一度ポイントを整理します。

1. 順番が命：名義（相続登記）→ 家族合意 → 相場把握
2. 遠方は“任せ方”が鍵：地元に強い会社＋相見積もり
3. 税金特例は早めに確認：条件次第で手取りが大きく変わる

この記事が、あなたの実家売却を「迷い」ではなく「納得」で進める道しるべになれば幸いです。

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実家の売却を検討する際、まず知りたいのは「一体いくらで売れるのか？」という、本当の価値です。
不動産の査定額は会社によって差が出るため、1社だけで決めるのは危険です。

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