レインズ非公開で不動産売却は可能?掲載義務のないのは一般媒介契約。一般的にはレインズ掲載がおすすめ!

マンション売却 レインズに載せない マンション売却・不動産売却
2024年7月:不動産ニュース

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レインズに載せず(非公開)に不動産売却

郵送・ポスティングで、

  • 「売却のお手伝いをします!」
  • 「査定しませんか?」
  • 「2LDK:50平米、5000万円の物件を探している人がいます」
  • 「今なら仲介手数料”半額”キャンペーン」

など、家の売却・マンション売却を始めると他の不動産会社からオファーの連絡が来ます。

要するに、不動産売却中であることが不動産業者にバレバレだということです。

では、なぜ不動産会社から郵送・連絡が届くのか?

その理由は、レインズに掲載されているからです。

レインズとは、不動産会社専用の不動産検索サイトです。

では、
レインズへの掲載を拒否することができるのか?
未公開物件として売却をすすめることは可能か?

結論から言えば、YESです。

ただ、レインズの存在はデメリットだけでなくメリットも多くあります。

今回は、

  • レインズの必要性
  • レインズ未公開物件のメリット・デメリット
  • レインズに載せずに不動産売却をする方法

を紹介します。

レインズとは?

「レインズ」とは、日本の不動産業界で使用される、不動産物件情報の共有システムのことを指します。
正式名称は「不動産流通システム」で、全国の不動産業者が加盟しており、物件情報を共有することができるネットワークシステムです。

目的
レインズは、不動産業者間での物件情報の共有を目的としています。
これにより、物件の売買や賃貸のマッチングを効率的に行うことができます。
内容
加盟している不動産業者は、自社で取り扱っている物件情報をレインズに登録することができます。
また、他の業者が登録した物件情報も閲覧することができます。
利用者
主に不動産業者が利用しています。
一般の消費者は直接アクセスすることはできませんが、不動産業者を通じて間接的に利用することができます。

レインズのメリット

物件情報の豊富さ
多くの不動産業者が加盟しているため、非常に多くの物件情報を一元的に閲覧することができます。
効率的なマッチング
物件の売買や賃貸のマッチングを迅速に行うことができます。
情報の更新速度
新しい物件情報や変更情報がリアルタイムで更新されるため、最新の情報を得ることができます。
信頼性
加盟している不動産業者は、一定の基準を満たしているため、情報の信頼性が高いと言えます。

レインズのデメリット

一般の消費者の直接アクセス不可
一般の消費者はレインズに直接アクセスすることはできず、不動産業者を通じて情報を得る必要があります。
情報の偏り
すべての不動産業者がレインズに加盟しているわけではないため、加盟していない業者の物件情報は得られません。
情報の過多
あまりにも多くの物件情報があるため、目的の物件を探す際には適切なフィルタリングが必要です。

レインズは、不動産業界における大きな情報共有ツールとして、多くの業者に利用されています。

しかし、最終的な物件選びや取引に際しては、信頼できる不動産業者とのコンサルティングが不可欠です。

レインズに載せずに不動産売却は可能?

不動産売却における媒介契約

中古マンション・家の売却に関して、
基本的に、売却できればどんな売り方をしてもかまいません。

不動産会社との媒介契約においても、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

正直、売れればどのような契約でも構いません。

ただ、家・マンション売却を成功させるためには不動産会社との付き合いが非常に重要あることは間違いありません。

そのため、媒介契約は無視できない契約です。

以前も紹介しましたが

  • 媒介契約のあるマンション
  • 媒介契約のないマンション

この2つを比較した場合、
絶対的に、媒介契約のあるマンションを積極的に売ります。

それは、売買締結時の仲介手数料が両手になるからです。

  • 媒介契約がない場合
    買主からだけの3%の仲介手数料
  • 媒介契約がある場合
    売主(3%)+買主(3%)からの6%の仲介手数料
仮に1億円の物件であれば、

  • 媒介契約がない場合
    買主からの3%の仲介手数料:300万円
  • 媒介契約がある場合
    売主+買主からの6%の仲介手数料:600万円
  • この差は歴然だと思います。

    要するに、
    不動産会社の営業マンは、媒介契約の締結の有無で仕事の質が大きく変わってくるのです。

    レインズ未公開物件として不動産売却は可能?

    不動産売却において、不動産会社の営業マンのサポートなしは進みません。

    少なからず、媒介契約を結んでおけば、

    • 不動産会社が持っている顧客
    • 近隣マンションの内覧者
    • 同等のマンション購入希望者

    不動産会社が保有している顧客に対して、自宅マンションを紹介してくれます。

    ただ、10社も20社も媒介契約を結んでいいのか?

    15社と媒介契約を行うと15社が”レインズ”に登録します。

    レインズやスーモに、自宅マンションが15か所掲載されているのは、なんとなく不自然に見えると思いませんか?

    冒頭で紹介した他の不動産会社から、更に連絡がきます。

    不動産のプロからも、
    怪しい物件に見られてしまう可能性が出てきます。

    では、レインズに載せずに不動産売却は可能?
    • 未公開物件:レインズに載せずに不動産売却は可能なのか?
    • スーモやアットホームなどのポータルサイトの掲載を制限できるか?

    そこで、媒介契約とレインズ掲載の関係を、更に細かく確認してみましょう。

    レインズ(REINS・不動産流通標準情報:REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)への登録は、

    • 専任媒介契約
    • 専属専任媒介契約

    は義務付けられています。

    レインズへの掲載に関しては、

    • 一般媒介契約(レインズの掲載義務なし)
    • 専任媒介契約(7日間以内にレインズに登録)
    • 専属専任媒介契約(5日間以内にレインズに登録)

    *休日は除く
    *登録完了後に指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならないことになっています。
    関連ページ:媒介契約とは?

    となっています。

    一般媒介契約は、レインズへの掲載の義務がありませんのでレインズに載せずに不動産売却は可能ということになります。

    また、一般媒介契約の契約時には、広告形態も自由に決められます。

    媒介契約の契約書において、
    広告掲載

    • 自社のホームページ
    • スーモやアットホームなどのポータルサイト

    などへの掲載の有無を決定できます。

    よって、一般媒介契約であれば、
    ・レインズへの登録を拒否
    ・ポータルサイトへの広告の掲載を拒否
    制限することが可能(未公開物件)です。

    非公開物件:レインズに掲載しないマンション売却

    《今回のテーマ》
    現状、媒介契約を結び、不動産売却を行っているけど、他社とも契約し不動産売却の幅を広げたい。

    ただし追加する不動産会社は媒介契約はするけど、

    • レインズへの掲載はしない
    • スーモ・アットホームなどの不動産ポータルサイトへの掲載はしない

    レインズ上・ネット上には掲載しない・表に出ない形(未公開物件)で売却活動を行う方法は可能か?

    出来ないことはない!

    これが答えです。

    レインズ掲載のデメリット

    「レインズ(REINS)」とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
    「Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)」の英語の頭文字を並べて名付けられ、組織の通称にもなっています。 レインズは設立以来、一貫して利用の拡大が続いており、日常生活で水道、電気、ガスが欠かせないように、不動産取引を行なううえでなくてはならないインフラ(基盤)となっています。

    • (公財)東日本不動産流通機構(東日本レインズ)
      北海道・青森県・岩手県・宮城県・秋田県・山形県・福島県・
      茨城県・栃木県・群馬県・埼玉県・千葉県・東京都・神奈川県・
      新潟県・山梨県・長野県
    • (公社)中部圏不動産流通機構(中部レインズ)
      富山県・石川県・福井県・岐阜県・静岡県・愛知県・三重県
    • (公社)近畿圏不動産流通機構(近畿レインズ)
      滋賀県・京都府・大阪府・兵庫県・奈良県・和歌山県
    • (公社)西日本不動産流通機構(西日本レインズ)
      鳥取県・島根県・岡山県・広島県・山口県・徳島県・香川県・
      愛媛県・高知県・福岡県・佐賀県・長崎県・熊本県・大分県・
      宮崎県・鹿児島県・沖縄県

    《レインズ掲載のメリット》

    レインズは不動産売却時、業者間での情報共有の役割を果たしています。

    売り物件の情報を公開することで、より多くの人に周知され、その結果、内覧につながります。

    小さな不動産会社や広告予算が少ない不動産会社は、
    スーモ・アットホームなどのポータルサイトへの掲載が難しく、レインズに掲載し他の不動産会社からお問い合わせを待つという会社もあります。

    《レインズ掲載のデメリット》

    たとえば、3社と一般媒介契約をすれば、レインズには3社が掲載します。

    媒介契約をした不動産会社には、ライバルが4社であることが一目瞭然です。

    ライバルは多くなればなるほどモチベーションが下がります。

    また、5社と媒介契約をしているのであれば、このオーナー(売主)は、連絡すれば一般媒介契約を結んでくれるのではないか?

    っとも思われてしまい、営業の郵送が頻繁になります。

    レインズへの掲載では、仲介手数料の相談として
    本来、売主から入る仲介手数料:3%の半分を、買主を紹介する不動産会社へ折半(1.5%)サービスなど、不動産同士の共有の場にもなっています。

    物件を探している顧客へ、売り物件情報がスーモなどに掲載される前に紹介できることで、不動産屋の威厳を保てるという部分もあります。

    《総括》気になることもまとめました

    なぜレインズに登録しないのか?

    レインズ非登録・未公開の理由は様々です。プライバシーの確保、特定の業者との直接取引を望む場合、または独自の販売戦略を持っている場合などが考えられます。

    レインズに登録しない場合、売却までの期間はどれくらいかかるのか?

    売却期間は物件の立地、状態、価格など多くの要因に依存します。レインズを利用しない場合、情報の露出が少なくなるため、売却までの期間が長くなる可能性があります。

    レインズを利用しない場合の売却のメリットは何か?

    主なメリットとして、プライバシーの保護や、特定の業者との直接取引をスムーズに行える点が挙げられます。

    レインズに登録しない場合、どのような方法で買主を見つけるのか?

    自社サイトの利用、新聞や雑誌への広告掲載、オープンハウスの開催など、様々な方法で買主を探すことが可能です。

    レインズ非利用時の仲介手数料は、通常と変わるのか?

    通常、レインズの利用有無に関わらず、仲介手数料は変わりません。ただし、業者との個別の取り決めによっては異なる場合もあります。

    直接取引(個人間取引)を検討しているが、必要な手続きや注意点は?

    直接取引の場合、専門的な知識や経験が求められます。契約書の作成や税務処理など、専門家のアドバイスやサポートを受けることをおすすめします。

    補足
    ちなみに、レインズへの登録なしであれば、個人間取引で行うことも可能です。

    • 直接取引
      売主と買主が直接交渉して取引を行う方法。仲介業者を介さないため、仲介手数料を節約できる可能性がありますが、契約内容や手続きに関する知識が必要です。
    • 個人でオープンハウス
      物件を公開し、興味を持った人々を招待して直接物件を見せる方法。これにより、興味を持った人と直接交渉することができます。
    • 広告やSNSを利用
      自らの物件を新聞や雑誌、インターネットなどで広告する方法。また、SNSを活用して物件情報を拡散することも可能です。

    レインズに掲載しない不動産売却:まとめ

    今回は、ちょっと特別な条件下

  • レインズに掲載せずに不動産売却
  • ポータルサイトに掲載せずに不動産売却
  • を紹介しました。

    知り合いの不動産会社にお願いはしているけど、
    その他、未公開物件としてたくさんの不動産会社にもお願いしたいという時は、
    レインズに掲載しない・ポータルサイトに掲載しないという選択肢は可能です。

    最後に、今回の方法ですが、

    • 急がず高値売却を考えている方

    には特におすすめです。

    • 別に急いで売却を考えていない人
    • 希望の値段で購入したいという人がいれば売却したいという人

    不動産会社との媒介契約の数が、質の高い購入希望者の内覧の可能性を高めてくれるかもしれません。

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