レインズ非公開で不動産売却は可能?掲載義務のないのは一般媒介契約。一般的にはレインズ掲載がおすすめ!

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マンション売却 レインズに載せない 不動産売却
2024年:不動産ニュース

不動産価格高騰は、
バブル期を越えるほど勢いのあるのが今の不動産市況です。


参考:新築マンション平均価格

さらに、住宅ローン金利上昇傾向で、審査にも影響が出ているため、サラリーマンや公務員の不動産購入は、今後更に難しくなっていきそうです。

よって、現状、都内の不動産は投資目的で海外投資家、富裕層のマネーゲームになりつつあります。
投資家は、購入意欲が高い反面、見切りも早いため、不動産動向を大きく動かす要因にもなります。

それに併せて、増税傾向、中東情勢・ウクライナ戦争・資源高・インフレ、台湾有事・・

昨年8月には、日経平均が激下げ、
・8月5日、一時4600円超下落
・物価高騰で生活にも影響
・そして石破政権、増税・利上げ・・・・
近年稀に見るネガティブ要素も無視できません。

現状、不動産を所有している方は、大きな財産のその行く末を、定期的に判断したいところです。

特に、投資家がターゲットにしない、築古駅から遠い低層階の物件を所有している方は
株価を定期的にチェックするように、家の価値をチェックした方がいいのが今です。

 

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レインズに載せず(非公開)に不動産売却

郵送・ポスティングで、

  • 「売却のお手伝いをします!」
  • 「査定しませんか?」
  • 「2LDK:50平米、5000万円の物件を探している人がいます」
  • 「今なら仲介手数料”半額”キャンペーン」

など、家の売却・マンション売却を始めると他の不動産会社からオファーの連絡が来ます。

要するに、不動産売却中であることが不動産業者にバレバレだということです。

では、なぜ不動産会社から郵送・連絡が届くのか?

その理由は、レインズに掲載されているからです。

レインズとは、不動産会社専用の不動産検索サイトです。

では、
レインズへの掲載を拒否することができるのか?
未公開物件として売却をすすめることは可能か?

結論から言えば、YESです。

ただ、レインズの存在はデメリットだけでなくメリットも多くあります。

今回は、

  • レインズの必要性
  • レインズ未公開物件のメリット・デメリット
  • レインズに載せずに不動産売却をする方法

を紹介します。

レインズとは?

「レインズ」とは、日本の不動産業界で使用される、不動産物件情報の共有システムのことを指します。
正式名称は「不動産流通システム」で、全国の不動産業者が加盟しており、物件情報を共有することができるネットワークシステムです。

目的
レインズは、不動産業者間での物件情報の共有を目的としています。
物件の売買や賃貸のマッチングを効率的におこなうことができます。
内容
加盟している不動産業者は、自社で取り扱っている物件情報をレインズに登録することができます。
また、他の業者が登録した物件情報も閲覧することができます。
利用者
主に不動産業者が利用しています。
一般の消費者は直接アクセスすることはできませんが、不動産業者を通じて間接的に利用することができます。

レインズに登録するメリット

レインズ(Real Estate Information Network System)は、不動産情報を一元的に扱う日本のシステムです。

不動産業者間で物件情報が共有されるこのネットワークを通じて、購入者や賃借人は多様な物件から選択することが可能になります

。レインズに登録することのメリットは多岐にわたり、不動産市場における効率性、情報のアクセス性、信頼性を向上させます。

レインズのメリット:物件情報の豊富さ

レインズには多数の不動産業者が加盟しており、その結果、膨大な数の物件情報がシステムに登録されています。

利用者は住宅、商業施設、土地など、幅広いカテゴリの中から希望に合った物件を簡単に見つけることができます。

また、全国各地の物件がカバーされているため、地域を限定せずに検索が可能です。

この豊富な物件情報は、特に多様な選択肢を求める購入希望者や賃借人にとって大きなメリットとなります。

レインズのメリット:効率的なマッチング

レインズのシステムを利用することで、物件の売買や賃貸のプロセスが大幅に効率化されます。

購入希望者や賃借人のニーズに応じた物件を迅速にマッチングできるため、時間と労力の節約が可能です。

また、不動産業者は顧客の要望に合わせて適切な物件を提案しやすくなり、取引の成功率を高めることができます。

この迅速なマッチングプロセスは、市場全体の流動性を高め、より多くの人々にとっての利便性を提供します。

レインズのメリット:情報の更新速度

レインズに登録された物件情報は、リアルタイムで更新されます。

利用者は常に最新の情報を手に入れることができ、市場の動向をリアルタイムで把握することが可能です。

新しい物件の登録や価格変更、売買状況の更新などが瞬時に反映されるため、情報が古くなるリスクを最小限に抑えることができます。

このタイムリーな情報提供は、特に競争の激しい市場において、有利な判断を下すために不可欠です。

レインズのメリット:信頼性

レインズに加盟している不動産業者は、国が定める一定の基準を満たしている必要があります。

提供される情報の信頼性が保証され、利用者は安心して物件情報を利用することができます。

加盟業者は適切な許認可を受け、定期的な監査を通じてその資格を維持する必要があるため、不正や誤情報のリスクが軽減されます。

この高い信頼性は、不動産取引におけるリスクを減少させ、すべての関係者にとって安全な取引環境を提供します。

レインズに登録するデメリット

レインズ(Real Estate Information Network System)は、多くの不動産業者と消費者に利益を提供する一方で、いくつかのデメリットも存在します。

これらのデメリットを理解することは、レインズを利用する際の期待を適切に設定し、最も効果的な利用方法を見極めるために重要です。

レインズのデメリット:一般の消費者の直接アクセス不可

レインズは、不動産業者専用のネットワークであるため、一般の消費者は直接アクセスすることができません。

これは、物件情報を得るために必ず不動産業者を介さなければならないことを意味します。

消費者にとっては、このプロセスが時間がかかる可能性があり、自らで迅速に情報を検索し、比較することができないため不便と感じることがあります。

レインズのデメリット:情報の偏り

レインズには多くの不動産業者が参加していますが、すべての業者が加盟しているわけではありません。

加盟していない業者の物件情報を得ることができないため、市場の全体像を把握する上での情報の偏りが発生します。

特定の地域や特定のタイプの物件に関しては、レインズを通じて得られる情報が不完全である可能性があり、投資や購入の決定に影響を及ぼすことがあります。

レインズのデメリット:情報の過多

レインズでは膨大な数の物件情報が提供されますが、これが逆にデメリットとなることもあります。

情報が過多であるため、特定のニーズに合った物件を見つけるためには、詳細なフィルタリングや精査が必要となります。

これには時間と労力がかかるため、効率的に情報を処理するためのスキルやツールが求められます。

また、情報の質にばらつきがある場合、重要な情報を見逃すリスクもあり、慎重な検討が必要です。

レインズに載せずに不動産売却は可能?

レインズ未公開物件として不動産売却は可能?

不動産売却において、不動産会社の営業マンのサポートなしは進みません。

少なからず、媒介契約を結んでおけば、

  • 不動産会社が持っている顧客
  • 近隣マンションの内覧者
  • 同等のマンション購入希望者

不動産会社が保有している顧客に対して、自宅マンションを紹介してくれます。

ただ、10社も20社も媒介契約を結んでいいのか?

15社と媒介契約をおこなうと15社が”レインズ”に登録します。

レインズやスーモに、自宅マンションが15か所掲載されているのは、なんとなく不自然に見えると思いませんか?

冒頭で紹介した他の不動産会社から、更に連絡がきます。

媒介契約によるレインズ掲載の有無

では、レインズに載せずに不動産売却は可能?
  • 未公開物件:レインズに載せずに不動産売却は可能なのか?
  • スーモやアットホームなどのポータルサイトの掲載を制限できるか?

そこで、媒介契約とレインズ掲載の関係を、更に細かく確認してみましょう。

レインズ(REINS・不動産流通標準情報:REAL ESTATE INFORMATION NETWORK SYSTEM)への登録は、

  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

は義務付けられています。

レインズへの掲載に関しては、

  • 一般媒介契約(レインズの掲載義務なし)
  • 専任媒介契約(7日間以内にレインズに登録)
  • 専属専任媒介契約(5日間以内にレインズに登録)

*休日は除く
*登録完了後に指定流通機構から発行される登録済証を遅滞なく、依頼者に引き渡さなければならないことになっています。
関連ページ:媒介契約とは?

となっています。

一般媒介契約は、レインズへの掲載の義務がありませんのでレインズに載せずに不動産売却は可能ということになります。

また、一般媒介契約の契約時には、広告形態も自由に決められます。

媒介契約の契約書において、
広告掲載

  • 自社のホームページ
  • スーモやアットホームなどのポータルサイト

などへの掲載の有無を決定できます。

一般媒介契約であれば、レインズへ非掲載可能

よって、一般媒介契約であれば、
・レインズへの登録を拒否
・ポータルサイトへの広告の掲載を拒否
制限することが可能(未公開物件)です。

非公開物件:レインズに掲載しないマンション売却

《今回のテーマ》
現状、媒介契約を結び、不動産売却を行っているけど、他社とも契約し不動産売却の幅を広げたい。

ただし追加する不動産会社は媒介契約はするけど、

  • レインズへの掲載はしない
  • スーモ・アットホームなどの不動産ポータルサイトへの掲載はしない

レインズ上・ネット上には掲載しない・表に出ない形(未公開物件)で売却活動をおこなう方法は可能か?

出来ないことはない!

これが答えです。

媒介契約の不動産会社の関係

中古マンション・家の売却に関して、
基本的に、売却できればどんな売り方をしてもかまいません。

不動産会社との媒介契約においても、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

正直、売れればどのような契約でも構いません。

ただ、家・マンション売却を成功させるためには不動産会社との付き合いが非常に重要あることは間違いありません。

そのため、媒介契約は無視できない契約です。

以前も紹介しましたが

  • 媒介契約のあるマンション
  • 媒介契約のないマンション

この2つを比較した場合、
絶対的に、媒介契約のあるマンションを積極的に売ります。

それは、売買締結時の仲介手数料が両手になるからです。

  • 媒介契約がない場合
    買主からだけの3%の仲介手数料
  • 媒介契約がある場合
    売り主(3%)+買主(3%)からの6%の仲介手数料
仮に1億円の物件であれば、

  • 媒介契約がない場合
    買主からの3%の仲介手数料:300万円
  • 媒介契約がある場合
    売り主+買主からの6%の仲介手数料:600万円
  • この差は歴然だと思います。

    要するに、
    不動産会社の営業マンは、媒介契約の締結の有無で仕事の質が大きく変わってくるのです。

    レインズに関するよくある質問を解説

    レインズについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを公式サイトから抜粋しご紹介します。

    よくある質問詳細はコチラ

    レインズに掲載しない不動産売却:記事まとめ

    今回は、ちょっと特別な条件下

  • レインズに掲載せずに不動産売却
  • ポータルサイトに掲載せずに不動産売却
  • を紹介しました。

    知り合いの不動産会社にお願いはしているけど、
    その他、未公開物件としてたくさんの不動産会社にもお願いしたいという時は、
    レインズに掲載しない・ポータルサイトに掲載しないという選択肢は可能です。

    最後に、今回の方法ですが、

    • 急がず高値売却を考えている方

    には特におすすめです。

    • 別に急いで売却を考えていない人
    • 希望の値段で購入したいという人がいれば売却したいという人

    不動産会社との媒介契約の数が、質の高い購入希望者の内覧の可能性を高めてくれるかもしれません。

    不動産査定サイトの口コミ・評判
    家・マンションを売るならどこがいい?大手不動産会社と一括不動産査定サイト