マンションの寿命:物理的寿命は”117年”と国土交通省が公表!?築30年も新しい・若い物件?!50年当たり前時代?

マンションの寿命マンションの寿命

【加筆】
中古マンションが5ヵ月連続で上昇 築46年でも“億ション” というニュースを見ました。

2021年9月の中古マンションの平均価格は、首都圏で4305万円となり5ヵ月連続の上昇となりました。
これまで販売の中心は、築10~20年といった物件でしたが、最近は築50年以上の物件も売れていて、いわゆる“億ション”も誕生しているとのことです。

以前、野村不動産のリノベーション事業を紹介しました。
野村不動産が築35年のマンションをリノベーションして、近隣の高級新築マンション並みの価格(坪単価650万円)で販売する、リノベーション事業を本格的にはじめるというもの。

今回のニュースは、
東京文京区にあるマンション。1975年に建設された築46年、4LDK、101平方メートルのリノベーション物件。
地上14階建ての11階と高層階に位置し、窓からは東京スカイツリー、上野恩賜公園が一望できる点も魅力。
もともと押し入れだった空間は、作業机を備えた小部屋に改造しテレワーク需要に対応しました。
価格は9980万円と高額ですが、需要はあると見込んでいます。
出典:Yahoo
とのこと。

ひと昔前は、築30年は古い、築50年は考えられないというイメージでしたが、
そのイメージも徐々に打破されていきそうです。
マンションの建て替えは「区分所有者数の5分の4以上」かつ「議決権の5分の4以上」の賛成が必要ですから、かなりのハードルですし・・・。
【追記:終】

このページは、マンションの寿命についてまとめたページです。

  • 築50年のマンション時代が来るかもしれない・・・。
  • 築25年のマンションを安く買い叩いてリフォームしたほうがお得なのでは?

など、最後まで読んでいただき、参考にしてもらえればと思います。

マンションの寿命

  • 築30年のマンションのイメージは古い?
  • 築30年のマンションはあぶない?

今でも、それらのイメージが強いと思います。

しかし 、これからその考え方は変わるように思います。

特に都心は、開発できる土地が減ってきています。

また、建て替えは一人二人の意向で実現するものではありません。

と考えたとき、古いマンションの耐久性や寿命は大丈夫なのか?
気になるところです。

そこで、今回は、マンションの寿命・耐久年数について深堀りしたいと思います。

マンションの寿命ってどれくらい?

不動産・マンションを語る上で、専門的な用語として”耐用年数”というものがあります。

建物の耐用年数は以下です。

構造・用途耐用年数
(賃貸用)
木造22年
木骨モルタル造20年
鉄骨鉄筋コンクリート造
鉄筋コンクリート造
47年
れんが造・石造・ブロック造38

耐用年数とは

耐用年数は減価償却のために定められた年数のことを言うもので、会計上、税務申告・確定申告時の費用計上するための法律で定められた計算期間みたいなものです。

なので、マンションや家だけでなく、様々なものに耐用年数は設定されています。

身近なもので

  • パソコンの耐用年数は4年
  • ベッドの耐用年数は8年
  • テレビの耐用年数は5年

などにも設定されています。

マンション 寿命

耐用年数は家・マンションの寿命ではない

ただ、この耐用年数はあくまでも、
不動産投資など収益を得ている人の経費・費用計上に関わるもので、
自宅として居住している人には関係ありません。

じゃぁ、家の寿命はどうなってるの?

パソコンだってテレビだって、使おうと思えばずっと使えます。

壊れたら修理をすれば、また、使えるようになります。

マンションの寿命:国土交通省

マンションの寿命を国土交通省が出している資料がありました。

鉄筋コンクリート造建物の減耗度調査に基づく物理的寿命の推定
実際の建物の減耗度調査のうえ、建物の減耗度と実際の使用年数との関係から、鉄筋コンクリ-ト造建物の物理的寿命を117年と推定
飯塚裕(1979)「建築の維持管理」鹿島出版会
参考:国土交通省

マンションは一生もの??

平均寿命を大きく上回る、物理的寿命を117年ということは、マンションは一生ものと言えなくはありません。

海外では、200年・300年の家はたくさんあります。

別に名のあるお屋敷というわけではありません。

長い時間をかけ、メンテナンスを施しながら、家を育てて価値を高めていく考えがそれです。

代々受け継ぐのが家への考え方でもあります。

マンション 耐久性

日本の場合、地震のリスクが・・・

海外と日本の大きさ違いは、やはり地震のリスクでしょう。

ただ、1981年に建築基準法が改正され、新耐震基準が設けられました。

これにより耐震性能の高い建物が義務付けられたため、震度6・7レベルの大規模地震においても倒壊、崩壊しないとされています。

もちろん破損はするでしょうし、倒壊はしないけど住める状態ではなくなるかもしれません。

しかし 、1981年以降の物件であれば、それなりに保障されていると考えていいでしょう。

付け加えれば、制振構造・免震構造のマンションを選ぶことでよりリスク軽減とも言えるでしょう。

マンションの寿命が80年だとすると・・・

国土交通省の推定寿命”117年”を百歩譲って100年、千歩譲って80年だとしても、築30年なんてまだまだ若い!とも言えなくもありません。

もちろん、純粋に築30年のマンションは
その時代の最先端のものだとしても今では・・・

  • 古い
  • 汚い
  • 設備の老朽化
  • 間取りが狭い・おかしい

など、というものは事実です。

しかし 、固定観念が強すぎるのも現実ではないでしょうか?

一昔前、60歳はおじいちゃんでした。
今どうでしょう?
そろそろ、不動産の考え方も柔軟に考える時期に来ているのかもしれません。

今回の場合、
マンションの構造的に、安全性が担保されているということであれば、

リフォームで、

  • 室内をきれいにできます
  • 設備を一新できます
  • 間取りを変えることができます

大掛かりでなく、居住しながら小さくリフォームしていくことも可能です。

問題は大規模修繕工事

築年数の考え方は、ある程度融通が利くようになっていくかもしれません。

しかし、物件の構造は、マンションによって様々です。

  • 小規模な修繕工事を重ねていたマンション
  • 大規模修繕工事のみのマンション

では、構造部分の瑕疵は変わってくるでしょう。

コンクリートのヒビから水が入り、構造部分である鉄骨の強度が落ちているかもしれません。

また、1回目の大規模修繕工事より2回目の大規模修繕工事の方がお金がかかります。
50年ともなれば、3回目、4回目と繰り返されていきます。

修繕積立金が上手に積みあがっていけるか?

また、マンション居住者の意思がバラバラになれば、廃墟の道をたどる可能性すらありますのでご注意を。

修繕積立金が高い!でも安いマンションのほうが危ないかも?大規模修繕工事の積立金不足の可能性も
マンションを買うなら少しでも安く買いたい。 どうせ払うのであれば管理費や修繕積立金は安いほうがいい。 みんながみんな裕福でお金に困っていないわけではないため、安く済ませたいと思う人の方が多いでしょう。 ただ、修繕積...

築20年・30年のマンションを買うなら

となれば、今、なんとなく嫌われがちな築20年・30年のマンションは十分そのターゲットとなるでしょう。

新耐震基準の1981年(昭和56)以降の物件ならOK(寿命関係なし)ということを視野に入れる時代がきてもおかしくありません。

理由は何と言っても値段。
同じ地域の新築マンションの半分以下で購入が可能です。
新築相場5000万の地域の築25年の物件を値切って2000万円で購入し、リフォームに300万円掛けるという選択肢はアリだと思います。

リフォームとなれば、

  • 自分のイメージする家にアレンジが可能です。
  • 最先端の機器や設備を入れることもできます。

半額の金額でマンションを持つことができれば御の字でしょう。

マンションの耐久年数

立地や永住を考える

ただ、頭に入れておかないといけないことがいくつかあります。

  • 物件選び
  • 立地

です。

当たり前と思われるかもしれませんが、
物件選びをおろそかにできません。

マンション購入を考えている友人(40代・独身女性)の話:独身女性のマンション購入
最近、久しぶりに昔からの知り合い女性とランチしたときの話。 マンションの買い時なのか? 住宅ローンはどうなのか? どの場所を選んだほうがいいか? 出口戦略はどう考えるか? 友人は、40代・独身女性の...

物件選び

新築や築浅のマンションとは違いますので、

  • そのマンションがどのように管理されているのか?
  • 現状、どのような問題を抱えているのか?

に見なくてはいけません。

もちろん、完璧な管理状況に越したことはありませんが、多少の不具合が起きていることもあるでしょう。

その線引きをしっかりし見極めることは古いマンションだからこそ、必須と言えるでしょう。

また、老後のことを考えて、エレベーターがないといけないなど長い目を見た生活スタイルをイメージしたいところです。

立地

立地もここで詳しく言う必要はないかもしれません。

ただ、長い間この地で暮らすことをベースに購入しますので、

  • 坂が多い
  • 階段を通らないといけない
  • スーパーまで遠い
  • 病院や公共施設が遠い
  • 駅まで遠い

など、現状のライフスタイル、老後のライフスタイル両面から物件選択同様に考えたいところです。

マンションの寿命:まとめ

家の寿命は、管理の状況・立地によっても変わりますが、自己責任なので判断が難しいかもしれません。

ただ、マンションの寿命は長くなっているのは事実です。

不動産会社と言っても

  • 不動産開発会社(デベロッパー)
  • 不動産販売代理会社
  • 不動産仲介会社(賃貸)
  • 不動産管理会社

などありますが、
壊しては開発の循環で成り立っています。

よって長い間、開発が滞ることは許されません。

それでなくても、日本の人口は減少傾向、首都圏に人口集中傾向ということで、商圏が小さくなっている状況を考えると、このあたりの企業側のイメージ戦略も起こるでしょうね。

戦後、急速に発展した日本では都心部に人が住めなくなり、郊外に居住できるベットタウン・衛星都市を作りました。

その時代、その時代、トレンドが変わりますが、長寿国日本、今後も平均寿命が延びていく傾向から、早めに資産を形成する流れは起きそうですし、そうなると築年数の考え方・リフォームの考え方が変わってくるかもしれませんね。

ちなみに、賃貸運用・不動産投資には、古いマンションは向きません。
あくまでも、居住用としての話になりますのであしからず。

タイトルとURLをコピーしました