専任媒介契約を解除したい・変更したい!媒介契約の中途解除は可能?一般媒介契約への移行について

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媒介契約 解除

  • 専任媒介契約を解除したい!
  • 媒介契約の中途解除は可能なの?

不動産売却中でなかなか先に進まない場合、いろいろな問題点が見えてきます。

  • 内覧時の部屋の説明が乏しい担当者
  • 購入希望者からの質問に即返答できない担当者
  • この人に任せっきりでいいのか疑問

こんなことを感じたら、即専任媒介を解除、変更を考えましょう。

不動産売却は、購入希望者との出会いだけでなく、
不動産担当者(営業マン)との出会いがすべてと言って間違いありません。

新人が担当になったリ、セールスの下手な営業員につかまってしまったら、早く売れたものも一向に売れません。

要するに、不動産担当者との出会いを重要視することで、スムーズに売却が進むわけです。

不動産売却時、一括査定サイトで相場を確認するのは非常に便利ですが、
本気で売却を進めるのであれば、その後の不動産売却エージェントの活用で質の高い売却活動も1つのポイントです。

今回は、

  • 専任媒介契約を解除していいのか?
  • 媒介契約の中途解除は可能?

について、紹介します。

  • 専任媒介契約・専属専任媒介契約は、正当な理由がない限り契約途中での解除はできません。
  • 一般媒介契約は、途中解除が可能です。

専任媒介契約を解除:事例

長年、住んでいるマイホームは思い出が詰まっているため、どうしても自己評価を高くする傾向があります。

そのため、不動産業者と媒介契約<(媒介契約書:宅地建物取引業法第34条の2第1項)をする場合でも、

一番高い金額を査定した業者に決めがちです。

これが、悪魔のスパイラルの始まりです。

不動産はなかなか売れず・・・。
値下げしても売れず・・・。
更に値下げ・・・。

そもそも市場より著しく高い販売価格が設定されていれば、お問い合わせ自体も期待できません。

その結果、営業マンから販売価格を下げることを提案されます。

  • 希望していた価格で売れない
  • 価格の値下げ
  • 無駄な時間であった

売主自身も、初めて市場の反応の厳しさ、不動産売却の難しさを痛感します。

そして、仲介業者に対して不満、不信感が募りだし、業者変更が徐々に頭に浮かんできます。

業者選びの基本

不動産会社(業者)・営業マン・不動産売却エージェント選びは、金額(査定額)だけではなく、販売スケジュールや売却プランを細かく聞いて、売却のイメージを鮮明にすることから始まります。

≪専任媒介契約を解除した友人の深い話≫

マンション売却は、
買い手と売り手の一期一会:一生に一度の出会いとも言えます。

買い主を紹介してくれる不動産会社の担当者だからこそ、そこに売り主と不動産会社との人間関係・信頼関係は不可欠です。

そこで筆者が、
友人から聞いて納得した話を紹介します。

マンション売却の流れは、

  • ①不動産一括査定サイト登録
  • ②不動産担当者との打ち合わせ
  • ③専任媒介契約
  • ④不動産売却告知
  • ⑤購入者の内見
  • ⑥仮予約
  • ⑦本契約

ですが、
この中の”②マンション担当者との打ち合わせ”を深堀すると

  • 自宅マンションの出張査定
  • 不動産会社の紹介
  • マンション売却の流れの説明

初めて、担当者に会い室内を見てもらい不動産仲介の実績など会社の紹介を受けたのち、

  • 1社に絞る専任媒介契約
  • 複数社にお願いする一般媒介契約

をするわけですが、私の友人は、意気投合した営業マンと専任媒介契約で、マンション売却を始めました。

なかなか売れない

販売を開始し、2ヶ月経ったタイミングで少し売却金額をさげました。

この辺はよくある話です。

しかし、
初めて会った時のやる気は、ただただ調子が良かっただけということに気づき、

半年(6か月)たっても、申し込み・契約までは至らず、更新のタイミングで専任媒介契約を辞める意思決定をしました。

ということで、複数の担当者にお願いする一般媒介契約に変更しました。

彼の場合は専任媒介契約だったので、6か月たった2回目の媒介契約更新時に変更したわけです。

そこで彼は、3社の不動産会社と一般媒介契約を交わしました。

  • 1社目は、もともとの営業マン
  • 2社目は、以前打ち合わせした営業マン
    この期間に、1件内覧のお客様を送客してくれたとのこと
  • 3社目は、新たに一括査定サイトを活用し、納得のいった営業マン

とのこと。

筆者の不動産売却時の話ですが、
媒介契約を行う前の初期の打ち合わせで、

  • 「すぐ売れそうですね」
  • 「強気の金額でも内覧の申し込みは容易だと思います」

など、調子のいいことを言っていた営業マンがいました。

媒介契約は行いませんでしたが、そこまで、大口をたたいておきながら、1件も内覧客の送客がありませんでした。

もちろん、媒介契約に至らなかったということで意図的に外されたとも考えられます。
しかし、あの時の姿勢と実際の行動の乖離には、トホホ・・・・という感じでした。

媒介契約は解除できる?違約金は?

一般媒介契約は何社くらいがいいのか?

これに関して、答えはありません。

筆者の個人的な考えになるのですが、1社でも多くの不動産会社とお付き合いするのがいいと思っています。

ちなみに、
不動産担当者の本心は以下です。

  • 専任媒介を取りたい
  • 一般媒介であればライバル会社は少ない方がいい

よって、こう言うでしょう。

専任媒介契約であれば、

  • 管理が簡単です
  • 専任なので注力して営業活動を行えます。
一般媒介契約だと

  • 窓口が増えるので、内見の調整を都度行わなくてはならないので大変です。
  • 不動産サイト(スーモ・アットホーム等)に、同じマンションの情報がたくさん載ってしまいます
  • 仮に一般媒介であれば、2,3社に絞ったほうがいいです。

などなど。

個人的な都合で、専任媒介契約を進めてきます。

一般媒介契約の場合、
窓口が増えることで内見の調整など面倒になるというイメージがありますが、
そもそも内見がない以上、売買成立に至りません。

1件でも多くの内見予約を取ることも売却が早く決まるポイントの1つです。

【ポイント】
大手の不動産サイト(スーモ等)に登録されていないとしても、
近隣の同等のマンションにお問い合わせがあれば、必然的にあなたのマンションも比較対象になります。

問題はその時、近隣のマンションのお問い合わせを受けた不動産会社が、
あなたのマンションと媒介契約あるか?ないか?です。

  • 一般媒介契約があれば、買主・売主からの仲介手数料が入ります。
  • 一般媒介契約がなければ、買主だけしか仲介手数料は入りません。

もし、媒介契約があれば、
「こちらのマンションの内見してはどうでしょうか?」
っと紹介してくれるでしょう。

付け加えれば、
問い合わせがあったマンションと媒介契約がなく、あなたのマンションと媒介契約があれば、確実に、あなたのマンションをゴリ押ししてくれるのが裏事情です。

そのことを考えただけでも、
一般媒介契約は、1社でも多くの不動産会社と結んでおくことを悪くないでしょう。

誠実に遂行する義務に違反した

専任媒介契約(専属専任媒介契約)であっても、誠実に遂行する義務に違反した場合は、3か月の契約期間外での媒介契約の解除が可能です。

  • 専任媒介契約は解除できる!
  • 媒介契約の解除は費用がかかるの?
  • 専属専任媒介契約書の解約について
  • 媒介契約の正しい解除方法
各種書式申請届出書等 | 東京都宅建協会 全宅保証協会東京本部
東京都宅建協会の不動産業・宅建業の開業者を対象にした支援サイトです。ハトマークでおなじみの宅建協会が不動産業の開業希望者を力強くバックアップします。

専任媒介契約の解除からの一般媒介契約へ

一般媒介契約は、媒介契約の中でかなり緩い契約です。

複数の会社と契約できるだけでなく、

  • 契約期間の縛りはなし!
  • レインズへの掲載義務はなし!

です。

よって、本命の不動産会社以外に、
とりあえず一般媒介契約を結ぶ場合は、

  • レインズへの契約は認めない
  • 大手不動産サイトへの契約は認めない
  • 自社サイトへの掲載はOK

という形も可能です。
参考サイト:一般媒介契約と専任媒介契約:どちらが高く売れるか?

よくある質問:まとめ

専任媒介契約を途中で解除することは可能ですか?

可能ですが、契約書に記載されている条件や手続きを遵守する必要があります。

契約を解除する際のペナルティや違約金は発生しますか?

契約書に違約金やペナルティに関する条項が記載されている場合、発生する可能性があります。

契約解除の手続きはどのように行うのですか?

通常、書面による通知を行う必要があります。詳細は契約書を参照してください。

業者が契約内容を守っていない場合、解除は容易になりますか?

業者が契約違反をしている場合、正当な理由として契約解除が容易になることが多いです。

契約期間中に物件が売却・賃貸されなかった場合、自動的に契約は解除されますか?

自動的に解除されるわけではありません。契約期間終了後、更新しない場合は終了します。

契約解除後、別の業者との契約をすぐに結ぶことは可能ですか?

はい、契約解除後は別の業者との契約を結ぶことが可能です。

実績のある不動産会社の見分け方

家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。

特に、重要なことは、

  • 家を高く売る方法はあるのか?
  • 高額売却を実現するにはどうすればいいのか?

先に結論を言えば、

  1. 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
  2. 査定額以上に高ってくれる不動産会社

この2つです。

不動産査定を行うと、
その営業エリアの社員が担当営業マンになりますが、
新人なのか?
有能なベテラン社員なのか?
会ってみるまで分かりません。

要するに、当たりハズレが発生します。
印象のいい担当者なら大丈夫というものでもありません。

・家が高く売れない!
・早く売れない!
これら口コミを目にしますが、その象徴です。

そこで、不動産売却エージェントの力を借り、綿密な計画を立てたいところです。

ソニーグループ:SREホールディングス株式会社(SRE Holdings Corporation:東証プライム上場企業:証券コード2980)が運営するSRE不動産です。

専属エージェントの仲介

SRE不動産は専属のエージェントを配することで、質の高いレベルの営業マンが担当に付きます。

高く早く売るためのアイデアと丁寧かつスピード感のある対応が特徴ですので、不動産売却における最適解を期待できます。

  • 不動産の価値を確認・市場調査
  • 売却プラン・戦略の策定
  • 買主への購入後の資産シミュレーション提案

ただ売るのではなく、購入後のイメージ・メリットを買主へ提案まで気をつかい、希望価格を上回る売却の実現を目指します。

売却方法にも特徴

多くの不動産会社は、仲介手数料を独り占めするために情報開示を最小限にします。

・売主からも
・買主からも
両方から仲介手数料が欲しい!!

目の前に購入希望者がいても、他社の紹介の場合、仲介手数料は半分になってしまいます。

これを業界用語で両手取引・囲い込みなどと言いますが、不動産業界の悪しきしきたりが当たり前のように行われています。

補足:囲い込みが行われていても、売主からは分からず、証拠もつかめないため、非常に残念な営業マンの悪行です。

対して、SRE不動産は、
売主の不動産に関する情報を、制限することなく他の仲介会社に広く紹介し、広告掲載量の最大化に努めています。

これにより、流通市場に広くいきわたり、購入検討者の目に触れる機会が最大化されます。

販路が他社を超越

販路が他社を超越

  • 買主までフォロー、徹底した売却戦略
  • 物件情報の告知の最大化

高額売却を実現しているSRE不動産の強みが理解してもらえたと思います。

この売却方法が、高額売却を実現するプロセスです。

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2024年6月:不動産ニュース

参考:新築マンション平均価格新築マンションの平均価格は
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NISAをやっている、株式投資に興味がある・・・。
マイホームは立派な資産です、それも人生で一番借金をして購入した・・・。

不動産の価値が高いということは、高く売れるだけではありません。

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②不動産を担保に借入する

不動産の価値が高ければ高いほど、担保価値が上がります。

住宅ローンに限らず、融資においても低金利が続いているため、不動産を担保に借入を行うことも可能です。

投資に回してさらに増やすことも、子供の教育、事業資金など用途は自由なので、借り入れを検討している方は試してみてください。
参考ページ:不動産担保融資比較

不動産投資を考える

老後の資金作りは人それぞれです。
ただ、銀行預金は金利が低く、株式投資は原資が必要です。

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不動産査定もこのタイミングに

冒頭で紹介している通り、ここ15年で不動産価格は大きく上昇しています。

とはいえ、
・住宅ローン金利上昇”確実”
・”増税”傾向
・自民党政権の弱体化、政権交代・・悪夢の・・
・光熱費・資源高・インフレ(物価上昇)
・中東情勢”不安”、ウクライナ戦争
・台湾有事・南北関係・・
など近年稀に見るネガティブ要素が発生しています

家の価値を定期的に確認していますか?
1年前より、もしかしたら100万円以上、上がっているかもしれません。
お住いのエリアは上がってる?

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イエウールは日本全国”2300社”を超える不動産会社が登録され、月間2万8000人以上が利用する人気のサイトです。

イエウールの口コミを確認すると、

・想像して以上に、高い査定額でした。

・購入した時より、かなり高い査定額でした。

など、多数寄せられています。

一部を画像にまとめると、↓の感じです。

思ってたより、高い!

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東証スタンダード市場に上場している株式会社Speeeが運営しているので安心して利用できますし、全国津々浦々(都心も田舎も)のエリアに対応しているのもおすすめポイントです。

是非、今のあなたの家の立ち位置を確認してみてください。

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