媒介契約 解除
- 専任媒介契約を解除したい！
- 媒介契約の中途解除は可能なの？
不動産売却中でなかなか先に進まない場合、いろいろな問題点が見えてきます。
- 内覧時の部屋の説明が乏しい担当者
- 購入希望者からの質問に即返答できない担当者
- この人に任せっきりでいいのか疑問
こんなことを感じたら、即専任媒介を解除、変更を考えましょう。
不動産売却は、購入希望者との出会いだけでなく、
不動産担当者（営業マン）との出会いがすべてと言って間違いありません。
新人が担当になったリ、セールスの下手な営業員につかまってしまったら、早く売れたものも一向に売れません。
要するに、不動産担当者との出会いを重要視することで、スムーズに売却が進むわけです。
本気で売却を進めるのであれば、その後の不動産売却エージェントの活用で質の高い売却活動も1つのポイントです。
今回は、
- 専任媒介契約を解除していいのか？
- 媒介契約の中途解除は可能？
について、紹介します。
- 専任媒介契約・専属専任媒介契約は、正当な理由がない限り契約途中での解除はできません。
- 一般媒介契約は、途中解除が可能です。
専任媒介契約を解除：事例
長年、住んでいるマイホームは思い出が詰まっているため、どうしても自己評価を高くする傾向があります。
そのため、不動産業者と媒介契約<（媒介契約書：宅地建物取引業法第34条の2第1項）をする場合でも、
一番高い金額を査定した業者に決めがちです。
これが、悪魔のスパイラルの始まりです。
不動産はなかなか売れず・・・。
値下げしても売れず・・・。
更に値下げ・・・。
そもそも市場より著しく高い販売価格が設定されていれば、お問い合わせ自体も期待できません。
その結果、営業マンから販売価格を下げることを提案されます。
- 希望していた価格で売れない
- 価格の値下げ
- 無駄な時間であった
売主自身も、初めて市場の反応の厳しさ、不動産売却の難しさを痛感します。
そして、仲介業者に対して不満、不信感が募りだし、業者変更が徐々に頭に浮かんできます。
業者選びの基本
不動産会社（業者）・営業マン・不動産売却エージェント選びは、金額（査定額）だけではなく、販売スケジュールや売却プランを細かく聞いて、売却のイメージを鮮明にすることから始まります。
≪専任媒介契約を解除した友人の深い話≫
マンション売却は、
買い手と売り手の一期一会：一生に一度の出会いとも言えます。
買い主を紹介してくれる不動産会社の担当者だからこそ、そこに売り主と不動産会社との人間関係・信頼関係は不可欠です。
そこで筆者が、
友人から聞いて納得した話を紹介します。
マンション売却の流れは、
- ①不動産一括査定サイト登録
- ②不動産担当者との打ち合わせ
- ③専任媒介契約
- ④不動産売却告知
- ⑤購入者の内見
- ⑥仮予約
- ⑦本契約
ですが、
この中の”②マンション担当者との打ち合わせ”を深堀すると
- 自宅マンションの出張査定
- 不動産会社の紹介
- マンション売却の流れの説明
初めて、担当者に会い室内を見てもらい不動産仲介の実績など会社の紹介を受けたのち、
- 1社に絞る専任媒介契約
- 複数社にお願いする一般媒介契約
をするわけですが、私の友人は、意気投合した営業マンと専任媒介契約で、マンション売却を始めました。
なかなか売れない
販売を開始し、2ヶ月経ったタイミングで少し売却金額をさげました。
この辺はよくある話です。
しかし、
初めて会った時のやる気は、ただただ調子が良かっただけということに気づき、
半年（6か月）たっても、申し込み・契約までは至らず、更新のタイミングで専任媒介契約を辞める意思決定をしました。
ということで、複数の担当者にお願いする一般媒介契約に変更しました。
彼の場合は専任媒介契約だったので、6か月たった2回目の媒介契約更新時に変更したわけです。
そこで彼は、3社の不動産会社と一般媒介契約を交わしました。
- 1社目は、もともとの営業マン
- 2社目は、以前打ち合わせした営業マン
この期間に、1件内覧のお客様を送客してくれたとのこと - 3社目は、新たに一括査定サイトを活用し、納得のいった営業マン
とのこと。
媒介契約を行う前の初期の打ち合わせで、
- 「すぐ売れそうですね」
- 「強気の金額でも内覧の申し込みは容易だと思います」
など、調子のいいことを言っていた営業マンがいました。
媒介契約は行いませんでしたが、そこまで、大口をたたいておきながら、1件も内覧客の送客がありませんでした。
もちろん、媒介契約に至らなかったということで意図的に外されたとも考えられます。
しかし、あの時の姿勢と実際の行動の乖離には、トホホ・・・・という感じでした。
これに関して、答えはありません。
筆者の個人的な考えになるのですが、1社でも多くの不動産会社とお付き合いするのがいいと思っています。
不動産担当者の本心は以下です。
- 専任媒介を取りたい
- 一般媒介であればライバル会社は少ない方がいい
よって、こう言うでしょう。
- 管理が簡単です
- 専任なので注力して営業活動を行えます。
- 窓口が増えるので、内見の調整を都度行わなくてはならないので大変です。
- 不動産サイト（スーモ・アットホーム等）に、同じマンションの情報がたくさん載ってしまいます
- 仮に一般媒介であれば、2，3社に絞ったほうがいいです。
などなど。
個人的な都合で、専任媒介契約を進めてきます。
窓口が増えることで内見の調整など面倒になるというイメージがありますが、
そもそも内見がない以上、売買成立に至りません。
1件でも多くの内見予約を取ることも売却が早く決まるポイントの１つです。
大手の不動産サイト（スーモ等）に登録されていないとしても、
近隣の同等のマンションにお問い合わせがあれば、必然的にあなたのマンションも比較対象になります。
問題はその時、近隣のマンションのお問い合わせを受けた不動産会社が、
あなたのマンションと媒介契約あるか？ないか？です。
- 一般媒介契約があれば、買主・売主からの仲介手数料が入ります。
- 一般媒介契約がなければ、買主だけしか仲介手数料は入りません。
もし、媒介契約があれば、
「こちらのマンションの内見してはどうでしょうか？」
っと紹介してくれるでしょう。
付け加えれば、
問い合わせがあったマンションと媒介契約がなく、あなたのマンションと媒介契約があれば、確実に、あなたのマンションをゴリ押ししてくれるのが裏事情です。
そのことを考えただけでも、
一般媒介契約は、1社でも多くの不動産会社と結んでおくことを悪くないでしょう。
誠実に遂行する義務に違反した
専任媒介契約（専属専任媒介契約）であっても、誠実に遂行する義務に違反した場合は、3か月の契約期間外での媒介契約の解除が可能です。
- 専任媒介契約は解除できる！
- 媒介契約の解除は費用がかかるの？
- 専属専任媒介契約書の解約について
- 媒介契約の正しい解除方法
専任媒介契約の解除からの一般媒介契約へ
一般媒介契約は、媒介契約の中でかなり緩い契約です。
複数の会社と契約できるだけでなく、
- 契約期間の縛りはなし！
- レインズへの掲載義務はなし！
です。
よって、本命の不動産会社以外に、
とりあえず一般媒介契約を結ぶ場合は、
- レインズへの契約は認めない
- 大手不動産サイトへの契約は認めない
- 自社サイトへの掲載はOK
という形も可能です。
参考サイト：一般媒介契約と専任媒介契約：どちらが高く売れるか？
よくある質問：まとめ
可能ですが、契約書に記載されている条件や手続きを遵守する必要があります。
契約書に違約金やペナルティに関する条項が記載されている場合、発生する可能性があります。
通常、書面による通知を行う必要があります。詳細は契約書を参照してください。
業者が契約違反をしている場合、正当な理由として契約解除が容易になることが多いです。
自動的に解除されるわけではありません。契約期間終了後、更新しない場合は終了します。
はい、契約解除後は別の業者との契約を結ぶことが可能です。
家の査定は、
不動産会社選びがポイントです。
特に、重要なことは、
- 家を高く売る方法はあるのか？
- 高額売却を実現するにはどうすればいいのか？
先に結論を言えば、
- 明確な売却プランをもって売却活動を行っている不動産会社
- 査定額以上に高ってくれる不動産会社
この２つです。
そこで、
査定額以上に売却を目指すことに力を入れているソニーグループのSRE不動産をおすすめします。
ソニーグループの技術力を集結したAI査定を導入することで、
人の意思が入ることなく、エリア分析・高額売却を実現する売却プランの策定を行っています。
売却に特化した専門エージェント制を取っているため、
新人の営業マンが担当になることはありません。
《実績》
他社で査定額5,000万円の部屋を
5,500万円台で成約
また、想定以上のスピードで成約でき、売主視点で考えてくださる売却方法、そしてエージェントの力量に大変満足しています。
特に、
・オーバーローンが心配な方
・金利上昇の心配のある方
・このタイミングで高額売却を考えている方
は、
無料で利用・相談できますし、AI査定（1分登録）を活用してみてください。
【60秒で登録できる理由】
公式サイトのお問い合わせは質問形式になっており、
- TOPページの”まずは無料でご相談ください”をクリック
- 物件情報・査定依頼を選択
- 最後に、名前と連絡先を入力
これだけです。
SRE不動産は、AI査定後も
専任のエージェントが、悩みや相談、リスク回避まで相談に乗ってくれます。
最近は、変動金利の動きも相談したい内容の１つだと思います。
お住まいの地域の査定額を確認できる
不動産市況は、日々動きがあります。
エリアごとに、査定額も変わります。
| 北海道・東北 | 北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県 |
| 関東 | 東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県、栃木県 |
| 中部 | 新潟県、富山県、石川県、福井県、山梨県、長野県、岐阜県、静岡県、愛知県 |
| 関西 | 大阪府、兵庫県、京都府、三重県、滋賀県、奈良県、和歌山県 |
| 中国・四国 | 鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、香川県、徳島県、愛媛県、高知県 |
| 九州・沖縄 | 福岡県、佐賀県、長崎県、熊本県、宮崎県、大分県、鹿児島県、沖縄県 |
＼ ６０秒入力・内緒で査定OK ／
東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、大阪府、兵庫県、京都府、奈良県です。