再建築不可物件の告知義務で悩んでいませんか？家を売るなら知っておくべき「買取」という出口戦略

「まさか、うちの家が再建築不可だったなんて…」

相続した実家や、長年住んできた家を売ろうとしたとき――
不動産会社から突然、

「この家は再建築不可物件です」

と言われて、頭が真っ白になる方は少なくありません。

• 「再建築不可って、もう売れないってこと…？」
• 「告知義務があるって言われたけど、何をどこまで伝えるの？」
• 「仲介は無理？買取しかない？損しない出口はどれ？」

でも、安心してください。
再建築不可物件でも、売却する方法はあります。
大切なのは、“告知義務で揉めない”ことと、“最適な売り方（仲介/買取/改善）を選ぶ”ことです。

再建築不可物件とは？まずは「接道義務」を押さえる

再建築不可物件とは、いま建っている家を壊しても、新しく建て替えができない土地のことです。
原因の多くは、建築基準法の「接道義務」（道路に一定以上接していないと建てられないルール）を満たしていないことです。

この状態だと、老朽化して住めなくなっても建て替えができず、一般の買主から敬遠されやすくなります。
だからこそ、売却では告知義務が重要になります。

再建築不可になる主な原因（よくあるパターン）

• 接道義務を満たしていない
  幅4m以上の道路に2m以上接していない（古い住宅密集地で多い）
• 前面道路が「建築基準法上の道路」扱いになっていない
  見た目は道路でも、法的に“道路”認定されていないケース
• 私道で、通行・掘削承諾が取れない
  私道の所有者が不明／共有で合意が取れないなど
• セットバック未実施
  道路幅が狭く、後退（セットバック）しないと建て替えできない
• 袋地（無道路地）・路地状敷地
  都市部で土地が細分化され、接道条件を満たしにくい

最重要：再建築不可物件の「告知義務」｜揉める人の共通点

告知義務とは、売主が物件の欠陥・不利益情報を買主へ正確に伝える義務です。
これを怠ると、売却後に「聞いてない」「話が違う」となり、契約解除や損害賠償に発展する可能性があります。

再建築不可で「必ず」告知すべき情報

• 再建築不可である事実（理由もセットで）
  例：接道義務未達、前面道路が法定道路ではない、私道承諾が取れない等
• 私道の権利関係
  通行権の有無、掘削承諾、維持管理費、所有者、共有状況など
• 建物の不具合（物理的瑕疵）
  雨漏り、シロアリ、傾き、腐食、越境など
• 近隣トラブル
  境界・通行・騒音など、取引判断に影響するもの

ポイントは、口頭だけでなく「物件状況報告書」等の書面で残すこと。
売主の“自衛”になります。

再建築不可でも売れる理由｜買う人は「一般層」ではない

「再建築不可＝売れない」と思われがちですが、実際は買う人が違うだけです。
再建築不可を買う層は、以下のような“目的買い”が中心です。

• 投資家：賃貸運用・リノベ転売・民泊ではなく長期賃貸
• リフォーム前提の実需：建て替え不要で住めるならOK
• 隣地所有者：土地を広げたい（接道改善の材料）
• 事業者：倉庫・事務所・作業場など用途が合う

つまり、“一般の仲介市場”で不利でも、“別の市場”では動くということです。
ここを理解すると、売却戦略がズレません。

売却方法は3つ｜仲介/買取/再建築可にして売る（比較表）

再建築不可の売却は、基本的にこの3択です。
「どれが正解か」は、あなたの状況（急ぎ/価格/手間/トラブル回避）で決まります。

再建築不可の売却価格（相場）の考え方｜何で決まる？

再建築不可の価格は、「再建築不可だから安い」で終わりではありません。
実務では、“使い道がどこまであるか”で決まります。

価格を左右する要素（チェック表）

つまり、「仲介で粘る」より「正しい市場に当てる（買取含む）」方が、結果的に手残りが増えるケースもあります。

売る前に役所で確認すべきチェックリスト（これで失敗が減る）

再建築不可は、不動産会社の説明だけで判断すると危険です。
可能なら、自治体の建築指導課などで、最低限このあたりを確認すると安心です。

• 前面道路は建築基準法上の道路か？（道路種別の確認）
• 接道義務（2m以上）を満たすか？
• セットバックの必要があるか？
• 建築基準法第43条但し書きの適用余地（可能性の有無だけでも）
• 私道の通行・掘削承諾の必要性

ここが整理できると、告知内容もブレず、トラブルが減り、査定も正確になります。

「買取」が再建築不可に強い理由｜告知義務トラブルを減らす

再建築不可物件において、買取が強い最大の理由は、買主が不動産のプロであり、リスクを織り込んだ上で買うからです。

買取の主なメリット

• 売却が早い：買主探し不要で、現金化が速い
• 現状のまま売れる：リフォーム・解体・残置物対応も相談しやすい
• 告知義務トラブルが起きにくい：評価前提がプロ仕様
• 仲介手数料が不要：手残りが見えやすい

もちろん、仲介より価格が下がる傾向はあります。
ただし、仲介で長期化→値下げ→維持費負担…となるなら、結果的に買取の方が合理的なケースも多いです。

買取業者の選び方｜失敗しない「比較軸」

再建築不可の買取は、業者によって条件が大きく変わります。
比較は「価格」だけでなく、取引条件まで見てください。

• 契約不適合責任：免責の可否／範囲
• 測量・境界確定：費用負担はどちらか
• 残置物：処分負担の有無（そのままOKか）
• 私道承諾の整理：業者が動けるか
• 決済スピード：いつ現金化できるか

最適解は「1社だけに聞かない」こと。
同じ物件でも、得意な会社に当たると条件が変わるため、複数査定で比較が安全です。

よくある質問（Q&A）

Q. 再建築不可を再建築可にする方法はありますか？

可能性はありますが、時間・費用・近隣交渉が必要です。代表例は以下です。

• 隣地の一部取得：接道条件を満たす
• セットバック：道路後退で条件を満たす
• 第43条但し書き許可：行政の個別許可を検討

Q. 旗竿地は再建築不可ですか？

旗竿地＝再建築不可ではありません。
竿部分が道路に2m以上接し、道路が法定道路なら再建築できるケースもあります。
ただし、私道・幅員不足・道路認定などで再建築不可になる例もあるため、個別確認が必要です。

まとめ：再建築不可の売却は「正しい手順」と「出口戦略」で決まる

再建築不可物件は、放置すると固定資産税・維持費・老朽化リスクが増え、精神的負担も大きくなります。
一方で、ポイントを押さえれば、トラブルなく売却し、早期解決は十分可能です。

• 売却方法は「仲介/買取/再建築可にして売る」の3つ
• 告知義務は「書面で残す」ほど強い
• 価格は“使い道”で決まる（要素分解が重要）
• 役所確認でブレが減り、査定が正確になる
• 買取は比較軸で選ぶ（価格だけ見ない）

「売れない」と諦める前に、まずは“条件の良い出口”を把握することが最短ルートです。

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