事故物件の見分け方と調べる方法｜知らずに購入・賃貸しないためのリスク回避術（大島てる・不動産会社）

「この物件、もしかして事故物件じゃないかな…」

そんな不安を感じたことはありませんか？

賃貸でも購入でも、“知らずに住んでから気づく”のは避けたいですよね。

見た目がきれいでも、過去に何かあった部屋かどうかは、外からではわかりません。

最近では、SNSや口コミをきっかけに「契約後に事故物件だと知った」というケースも増えています。

けれど、調べ方を知っていれば、誰でもリスクを事前に回避することができます。

本記事では、事故物件の定義や告知義務のルールから、実際に確認できる「大島てる」などのサイトの使い方、登記簿・不動産会社への確認方法まで、初心者でもすぐ実践できる調べ方をわかりやすく紹介します。

さらに、「避けるだけでなく、知った上でどう活かすか」という視点にも触れています。

事故物件という言葉に過度な恐怖を感じる必要はありません。

大切なのは、“正しく知ること”と“判断する基準を持つこと”。

「知らなかった」ではなく、「調べて納得して選ぶ」。
その一歩を踏み出すために、この記事があなたの安心と納得のきっかけになれば幸いです。

事故物件とは？まず知っておきたい基礎知識

「事故物件」という言葉を耳にしたことがあっても、その正確な定義を理解している人は意外と少ないかもしれません。

一般的に事故物件とは、過去に人の死亡や事件・火災・自殺などが発生した物件を指します。

こうした事実がある場合、購入・賃貸時に心理的な抵抗を感じる人が多く、これを「心理的瑕疵（しんりてきかし）」と呼びます。

ただし、すべての死亡事故が告知義務の対象になるわけではなく、自然死や病死の場合は説明不要とされることもあります。

そのため、何が「事故物件」に該当するのかはケースによって異なり、国土交通省のガイドラインや判例を参考に判断されるのが一般的です。

事故物件の定義と「心理的瑕疵物件」との違い

事故物件と心理的瑕疵物件の違いを理解することは、不動産取引で非常に重要です。

事故物件とは、自殺・殺人・火災など、物理的または心理的に入居者に不安を与える事件・事故が発生した物件を指します。

一方、心理的瑕疵物件とは、外見的な損傷はないものの、過去の出来事により入居希望者が心理的抵抗を感じる物件のことです。

例えば、自殺や殺人事件があった部屋は多くの場合、心理的瑕疵物件に分類されます。

ただし、時間の経過や新たな入居者の有無などによって、取引時に“告知義務”がなくなる場合もあります。

法律上、「事故物件」と「心理的瑕疵物件」は明確に区別されていないため、実際の判断は宅地建物取引業者や裁判例に基づいて行われます。

どんなケースが「事故物件」に該当するのか（自殺、殺人、火災、自然死など）

事故物件に該当する代表的なケースには、自殺・殺人・火災・孤独死（自然死）があります。

中でも、自殺や殺人事件は心理的影響が大きく、買主や借主が取引をためらう要因となるため「心理的瑕疵」として扱われます。

一方、火災の場合は、建物の構造や安全性に損傷があれば「物的瑕疵」として修繕義務が発生します。

また、自然死であっても長期間発見されずに腐敗が進行した場合などは、心理的瑕疵とみなされることがあります。

このように、事故物件かどうかの判断は、事故の内容・発生時期・影響範囲によって異なり、明確な線引きは存在しません。

不動産会社に課せられる“告知義務”とは？

不動産会社には、事故物件に関する「告知義務」が課せられています。

これは宅地建物取引業法第47条に基づき、重要事項説明書で過去の事故や心理的瑕疵を買主・借主に伝える法的義務です。

ただし、その範囲には限度があり、すべての事故を無期限に告知しなければならないわけではありません。

国土交通省のガイドラインでは、「他殺・自殺などの人の死に関する事案は、発生から概ね3年以内であれば告知すべき」とされています。

また、自然死や老衰による死亡は、原則として告知義務の対象外です。

それでも、契約後に「知らなかった」と後悔しないためには、不動産会社だけでなく、自治体のデータベースや近隣住民への聞き込みなど、自らも情報を確認することが大切です。

事故物件を調べる主な方法【賃貸・購入前の確認ポイント】

事故物件を避けるためには、「契約前の情報収集」が何より大切です。

見た目が新しくても、過去に事件や事故があった物件は意外と多く存在します。

最近では、インターネット上で手軽に履歴を調べられるサービスも増えており、事前に確認しておくことで後悔を防ぐことができます。

本記事では、「大島てる」などの事故物件検索サイトの使い方から、不動産会社への質問方法、近隣住民への聞き取りまで、信頼性の高い調べ方を紹介します。

事故物件の見分け方と調べる方法：大島てる・不動産会社以外には？

1.「大島てる」で事故履歴を調べる（使い方・注意点）

事故物件を調べるうえで代表的な情報公開サイトが「大島てる」です。

ユーザー投稿型のデータベースで、全国の事故履歴を地図上で検索でき、住所・建物名・地域名で物件特定が可能です。

視覚的に確認しやすい点が特徴ですが、あくまで投稿者による情報であり、正確性には限界があります。

そのため、「大島てる」だけに頼るのではなく、ニュース報道や自治体の公開資料と照らし合わせることが大切です。

また、削除依頼や誤情報の修正には時間がかかる場合もあるため、最終的な判断は複数の情報源を比較して行うと安心です。

2.不動産会社・管理会社に具体的な質問で直接確認する

事故物件かどうかを最も正確に知る方法は、不動産会社や管理会社に直接確認することです。

宅地建物取引業法に基づき、不動産会社には「告知義務」があり、過去の事件・事故などの心理的瑕疵がある場合は、重要事項説明書で説明しなければなりません。

質問する際は「この物件で過去に事件・事故・死亡はありましたか？」と具体的に尋ねることが重要です。

担当者が曖昧な回答をする場合や、説明を避ける態度を取る場合は、他社に相談したり契約を保留にする判断も必要です。不安を感じたときは、契約前に現地調査を行うのも有効です。

3.Google検索（Googleマップ）・SNSで住所を調べてみる

近年では、Google検索やX（旧Twitter）、InstagramなどのSNS検索も効果的です。

事件報道や口コミなど、公式情報では得られない「現場の声」から事故の有無を把握できることがあります。

また、Googleマップのストリートビュー機能を活用すれば、過去の外観や物件名を確認できます。

建物名が頻繁に変更されている場合、事故履歴や管理体制の変化を示している可能性もあります。

こうした調査により、インターネット情報だけでは見えないリスクを早期に察知できます。

4.近隣住民や管理人へのヒアリングも有効

近隣住民や管理人への聞き取り調査も非常に有効です。

長年住んでいる人ほど地域の事情に詳しく、過去の事件やトラブルを把握している場合があります。

ただし、個人の記憶に頼る情報であるため、誤解や偏見が含まれることもあります。

聞く際は、「以前この建物で何かあったと聞いたのですが」と丁寧に質問し、事実確認を重ねることがポイントです。

現地でのコミュニケーションは、インターネット検索では得られない“生の情報”を得る貴重な手段です。

5.近隣調査サービス”トナリスク”を確認する

物件を検討する際、インターネット上の情報だけではわからないのが「近隣トラブル」や「住環境のリアルな雰囲気」です。

そこで活用できるのが、近隣調査サービス「トナリスク」です。

トナリスクは、専門の調査員が現地に足を運び、住民の評判・騒音・ゴミ出しマナー・治安・過去のトラブル有無などを独自にリサーチして報告してくれるサービスです。

SNSや口コミでは得られない“実際の生活環境”を把握できるため、事故物件だけでなく「住みづらい物件」も避けやすくなる点が大きな特徴です。

購入・賃貸前にトナリスクを利用すれば、表面上は問題がなくても、後から後悔するリスクを減らすことができます。

特に遠方の物件や初めての地域で住まいを探す際には、プロによる客観的な調査が心強い味方となります。

事故物件を避けたい人が気をつけるべきサイン

事故物件を完全に避けるには、「契約前の見抜き力」が重要です。

見た目がきれいで価格が魅力的でも、相場より極端に安い・説明があいまい・内見時に違和感があるといったサインには注意が必要です。

不動産会社には告知義務（宅地建物取引業法）がありますが、その範囲は限定的で、すべての事故が説明されるわけではありません。

つまり、「安いのには理由がある」ケースを自分で見抜けるかどうかが、安心した契約の分かれ道になります。

ここでは、事故物件の可能性を見極めるための具体的なチェックポイントを紹介します。

家賃や売却価格が相場より極端に安い

まず注目すべきサインは、家賃や売却価格が周辺相場と比べて極端に安い場合です。

一般的に不動産の価格は立地・築年数・設備状況などの査定基準で決まりますが、明らかに市場価格より低い場合は、心理的瑕疵を抱えている可能性があります。

• 「前の入居者が短期間で退去した」
• 「事故や事件の履歴がある」

など、宅地建物取引業法に基づく告知義務の対象となるケースもあるため注意が必要です。

気になる場合は、不動産査定サイトや国土交通省の取引価格情報などで比較確認を行うと安心です。

リフォーム・リノベーション直後の物件

新築同様に見えるのに、リフォームやリノベーション直後に売り出された物件も注意すべきポイントです。

見た目がきれいでも、原状回復や防臭処理によって過去の事故の痕跡を隠しているケースがあります。

特に、心理的瑕疵物件の場合、改装後に再販売されることが多く、買主が気づきにくい特徴があります。

契約前にはリフォーム履歴の開示を求めることが有効です。

不動産会社は重要事項説明書で過去の修繕履歴や工事内容を説明する義務があるため、細かく確認しましょう。

内見時に不自然な修繕跡や異臭がある

内見は、事故物件を見抜くための最も実践的な方法です。

壁や床に不自然な修繕跡や色ムラがある場合、事故後の補修が行われた可能性があります。

加えて、芳香剤の匂いが強い、またはカビ臭・薬品臭が残る場合は、防臭処理で臭いを隠しているケースも考えられます。

内見チェックリストを用意し、現地調査で気になる箇所を写真に残しておくことが重要です。

判断に迷う場合は、第三者のホームインスペクター（住宅診断士）に相談することで、より客観的な評価が得られます。

不動産担当者からの不自然な説明・情報の曖昧さがある

最後に、不動産会社や担当営業の説明態度にも注意しましょう。

質問に対して明確な回答を避けたり、「そうした情報はわかりません」と説明責任を果たさない場合は要警戒です。

宅地建物取引業法では、心理的瑕疵に関する事項を含めた重要事項説明が義務付けられています。

納得できるまで質問し、不安を残したまま契約を進めないことが、事故物件を避ける最も確実な方法です。

もし事故物件だった場合の確認・対応方法

契約後に「実は事故物件だった」と判明した場合、多くの人が驚きや不安を感じます。

ですが、焦ってはいけません。

法律上の救済措置や再活用の方法を正しく理解すれば、冷静に対処できます。

事故物件は、発生した事実を隠して販売・賃貸されていた場合、宅地建物取引業法や民法に基づく契約解除・損害賠償の対象となることがあります。

また、オーナーや投資家の立場でも、リフォームや告知の工夫による再活用で、資産価値を取り戻すことも可能です。

契約後に事故物件と判明した場合の法的対応（契約解除・損害賠償）

契約後に事故物件であることが発覚した場合、まず検討すべきは契約解除と損害賠償請求です。

売買契約の場合、民法第570条の契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）が適用され、買主は契約の目的を達せないと判断されるとき、解除または損害賠償を請求できます。

一方、賃貸契約では「宅地建物取引業法」に基づく重要事項説明義務違反が認められれば、借主は契約の解除や賃料減額を求めることも可能です。

ただし、告知の範囲や心理的瑕疵の程度には個別判断が必要なため、専門の弁護士や不動産相談窓口に相談するのが現実的な対応です。

オーナー・投資家としての再活用の選択肢（リフォーム・告知の工夫など）

所有者や投資家の立場では、「事故物件＝資産価値ゼロ」ではありません。

リフォームや再設計による価値再生が有効で、内装を一新したり、共用部を改善することで印象を大きく変えることができます。

また、広告や賃貸募集の際に「心理的瑕疵あり」と明記し、誠実な告知と価格調整を行えば、入居者に納得感を与えられます。

再活用時は、再販価値やリフォーム費用を考慮した再活用戦略を立てることがポイントです。

専門の不動産会社に相談し、賃貸か売却かを判断するのも有効です。

心理的瑕疵をどう説明すべきか（投資・賃貸の観点から）

心理的瑕疵とは、過去の事件・事故によって入居者が心理的抵抗を感じる状態を指します。

オーナー側には、告知義務と同時に「どこまで説明すべきか」という線引きが求められます。

国土交通省のガイドラインでは、他殺・自殺などは発生から概ね3年以内であれば告知対象とされていますが、自然死などは原則対象外です。

入居希望者に説明する際は、「発生時期」「概要」「その後の対応（リフォーム済など）」を簡潔に伝えることが大切です。

誠実な説明は、信頼を得ながら長期的な賃貸経営を安定化させる最も効果的な方法です。

まとめ｜“知らなかった”を防ぐための調べ方を身につけよう

事故物件を避ける核心は「情報の非対称」を解消することにあります。

情報公開サイト・報道・公的データを突き合わせ、現地調査と内見で一次情報を補完してください。

不安が残るときは、宅地建物取引業法に基づく告知義務の範囲と説明根拠を担当者へ文書で求めると、取引リスクを大きく抑えられます。

リスクは「知る」ことで回避できる

まずは物件名や住所で横断検索し、過去の事故報道や裁判例の有無を確認します。

売買契約でも賃貸契約でも、履歴が見つかったら日付・場所の一致を必ず照合しましょう。

次に、重要事項説明書で「心理的瑕疵の有無」「いつ・どこで・何が起きたか」の記載をチェックします。

疑義があれば根拠資料の提示を依頼し、回答はメールで残すと後日の保全に有効です。

調査＋確認＋質問、この3ステップが安心の鍵

手順はシンプルです。

①検索・現地での調査、②不動産会社の説明と書面の確認、③不足点を具体的に質問の順で進めます。

実務では

• 「この部屋で死亡・事件・火災の発生はありますか」
• 「発生日と対応内容は」

と要件事実を分けて聞くのがコツです。

回答が曖昧なら契約を急がず、第三者（弁護士や宅建士）へ相談して判断を固めてください。