旧耐震基準のマンション売却：リスクが多い旧耐震基準マンションの売却の裏技・ポイント、問題は購入者の住宅ローン融資？

• 「古いマンションを売りたいけど、旧耐震基準だからきっと大変だろうな…」
• 「なかなか買い手が見つからないって聞くし、正直不安でしかない…」

同じ古いマンションでも、「旧耐震基準」と「新耐震基準」では、売却の難易度が大きく異なります。

旧耐震基準のマンション売却は、確かにハードルが高いと感じるかもしれません。

特に、マンションに求められているポイントを見誤ると、厳しい売却活動になってしまうことも…。

実は、私も以前、旧耐震基準のマンションを投資用に取得しようとしたとき、融資の難しさを痛感しました。

購入希望者が見つかっても、住宅ローンの融資が問題になるケースも少なくないからです。

今回の記事では、そんな旧耐震基準マンションの売却を成功させるための「裏技」や「ポイント」を紹介します。

• 筆者のリアルな体験談から学ぶ、売却活動の具体的な厳しさ
• 実際に旧耐震基準マンションを売却した方の生の声（口コミ）

など、旧耐震基準マンション売却に特化した情報をお届けします。

そんなあなたの不安に寄り添い、具体的な解決策を提示します。

もう「難しい」と諦める必要はありません。

この情報を武器に、あなたの旧耐震基準マンション売却を成功させましょう！

旧耐震基準マンションとは、新耐震基準適用：1981年（昭和56年）6月1日以前のマンションとなります。

新耐震基準は、震度6強～7程度の揺れでも倒壊しないを前提としています。

旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでも倒壊しない、仮に破損しても補修することが可能という基準で設定されているものです。

細かい話をすれば、
この1981年6月1日以降に建築確認申請を受けたマンションということなので、
1981年6月1日以降に竣工（築年月日）されたマンションではありません。

建築確認から竣工まで1年以上かかりますから、1981年6月2日竣工のマンションは完全に旧耐震基準マンションと言えるかもしれません。

よって1982年・1983年・1984年のマンションは、
建築確認を取った後に工期がずれて竣工が遅くなったマンションもありますので、新耐震基準でない場合もあります。

旧耐震基準のマンション売却が難しい理由

そんな旧耐震基準マンションの売却ですが、なかなか難しい状況であることは間違いありません。

ただ、旧耐震基準マンションの地震に弱いから人気がない！

というわけではありません。

そもそも世界に誇れる日本建築はです。

っと問われると、
取り壊さなくてはならないレベルの倒壊は一握りにも満たなく、新耐震の建物が大丈夫だったかというと同等程度の割合で被害を受けています。

マンション、一軒家、アパートなど、

軽量鉄骨、RC造（鉄筋コンクリート造）、木造など構造の違いがありますし、

構造以前に地盤の良し悪しもあるので、旧耐震・新耐震比較にならないかもしれませんが、少なくとも日本の建築技術から旧耐震だからと言って地震に弱いとは言い切れないでしょう。

旧耐震自体、古いマンションですからそもそも人気があるとはいえません。

地震大国でもある日本、
その観点で言えば、

• 旧耐震基準マンション
• 新耐震基準マンション

で比較すれば、やはり新耐震を選ばれるでしょうし、1981年（昭和56年）のマンションが１つの基準となるのです。

築30年は古いマンションというイメージが強いですが、
そもそも、築30年のマンションは新耐震基準マンションです。

新耐震の築30年でも十分安く購入できるわけですから、
買主自体がスーモ・アットホームなどで物件を検索する場合、選択肢として35年以上にチェックをすることは稀と言えるでしょう。

売却が難しい理由：リフォーム費用の負担

旧耐震基準のマンションを新耐震基準に適合させるためには、大規模な耐震改修工事が必要です。

この工事には多額の費用がかかり、その費用を売却価格に上乗せすることは難しい場合があります。

そのため、売り手はリフォーム費用を負担しなければならず、経済的な負担が大きくなります。

売却が難しい理由：買い手の選択肢の多さ

近年、新築マンションやリノベーションマンションなど、耐震性に優れた物件が多数供給されています。

購入希望者には多くの選択肢があるため、わざわざ耐震性に不安のある旧耐震基準のマンションを選ぶ必要性は低いと言えます。

売却が難しい理由：心理的な抵抗感

購入希望者は、心理的にも旧耐震基準のマンションに抵抗感を抱くことがあります。

「古い建物は不安」「地震が怖い」といった心理的な要因も、売却を難しくする要因の一つです。

売却が難しい理由：住宅ローン審査の厳しさ

金融機関は、融資の際、担保価値を重視します。

旧耐震基準のマンションは、担保価値が低いと判断されることが多く、住宅ローンの審査が厳しくなります。

昨今、安くマンションを購入しリノベーションをおこなう人が増えています。

ただ、住宅ローンの融資という壁が立ちはだかります。

住宅ローンを組む場合、銀行など金融機関の審査を受けるわけですが、

審査においてネックとなるのが

• 築年数
• 旧耐震
• 耐用年数

です。

金融機関によっては、旧耐震基準マンションへの融資を扱わない銀行さえあります。

新耐震であっても、築30年のマンションであれば、耐用年数は17年（47年-30年）になりますから、

住宅ローンの返済期間自体、35年を組むことは難しくなる場合もあります。

不動産投資の融資はさらに厳しい

実際、筆者が体験した経験ですが、

おもしろい旧耐震の区分マンションを紹介され、立地も利回りもいいので前のめりになりました。

即銀行に融資の相談をしたところ、

• 《A社：地銀》
  A社には、借入額の半分くらいの預金があるため、少しは融通を聞いてもらえるかと思っていましたが門前払いでした。
• 《B社》
  B社の場合、金利が想定より高く、返済期間10年でした
• 《C社：メガバンク》
  C社は、借入額の倍の預金がありますが、旧耐震基準のマンション・建物ということで門前払いでした。
  *即他の銀行に預金を移しましたｗｗｗ

もちろん金融機関によっては、
旧耐震基準のマンションだろうが、保証金的にある程度預金を入れる形で優遇してくれる銀行もあるかもしれませんが、昨今の不動産投資における銀行の不正によって、どの銀行も慎重になっているのを肌で実感しました。

旧耐震基準マンションを高く早く売却する方法

都心のマンションは、旧耐震でも立地から売り方によってはスムーズに売却することは可能ですが、

あらかじめ買主目線に立ってシミュレーションをしておきたいところです。

買主は、旧耐震基準のマンション購入に対して、

• 住宅ローン融資
• 住宅ローン控除
• 管理費・修繕積立金
• 大規模修繕工事の実績・予定
• 事故物件の有無

などいろいろな側面から購入を考えます。

売り主は、このいくつものハードルを想定しながら、

• 販売方法
• 販売価格
• 営業トーク

を煮つめていきたいところです。

1.安易に不動産会社を選ばない

通常の中古マンション売却であれば、
一括査定サイトを活用し相性の会う営業マンに売却をお願いすればいいのですが、

旧耐震基準マンションの時は、状況に応じて不動産会社選び・営業マン選択を考える必要があります。

また、室内のアレンジを検討したいところです。

2.不動産売却エージェントの活用も

不動産会社の営業マンに仲介をお願いするのと同時に、不動産売却エージェントの選択もおすすめします。

会社の意向に縛られ、片手取引だけでなく両手取引も考え天秤にかけるのが不動産会社の営業マンです。

対して、不動産売却エージェントは、売却のために売り主に寄り添ったポジションに位置します。

また、不動産会社の営業マンは会社から選任された担当者なので、会社の評判が良くても担当者が有能なのかは別の話です。
ベテラン・新人、誰が来るのか出会うまでは分かりません。

対して、不動産売却エージェントは売り主が選定可能です。

タクシエ（TAQSIE）は、
三菱地所リアルエステートサービスは中立的な立場に立ち、各不動産会社のエース級エージェント、約350名の中から売却条件にぴったりな人をマッチングするサービスです。
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3.不動産買取も選択肢に

旧耐震基準マンションは事故物件とは言いませんが、訳あり物件の部類に入ります。

そのため、仲介での売却ではなかなか難しく、不動産買取会社も選択肢に入れたいところです。

旧耐震基準マンションかつ事故物件であっても、買取してくれるので、まずは、相談だけでもしてみるのもおすすめです。

• 訳あり物件買取プロ
  共有持分・再建築不可・事故物件・借地など訳あり物件を買取りに強い訳あり物件買取プロ
• ラクウル
  事故物件買取、共有持ち分物件売却、旧耐震・築古物件買取等の訳アリ不動産買取専門店

旧耐震基準のマンション売却のよくある質問

旧耐震基準のマンション売却について疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&A紹介します。

旧耐震基準マンション売却：記事まとめ

旧耐震基準マンション売却は難しい反面、チャンスも兼ね備えています。

マンションの管理組合の判断によっては、
耐震補強する体力のあるマンションもありますし、それ以上に好立地に建っているマンションもあります。

建て替えに関してのリスクは少なからずありますが、
容積率に余裕があるマンションであれば、建て替えによって大きなメリットが生まれるでしょう。

銀行の後押しがイマイチなだけに、うまくいきそうな展開が破談になるのも旧耐震基準マンションですから、不動産会社の営業マンの能力が問われる物件と言ってもいいでしょう。