元本保証の不動産クラウドファンディングはあるの？
元本割れのリスクをどう考えればいいの？
元本毀損リスクが低い不動産クラウドファンディング
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「不動産投資に興味はあるけど、失敗するのが怖い・・」
そんな風に思っている方も多いのではないでしょうか。
不動産投資市場において、その存在感を増しているのが「不動産クラウドファンディング」です。
従来の不動産投資に比べて少額からの参入が可能となり、より多くの人がアクセスできるようになりました。
結論を先に言えば、不動産クラウドファンディングは、元本保証されていません。
*投資商品における元本保証は出資法により禁じられています。「必ずもうかるなども」
しかし、近年では、元本割れのリスクを軽減するための仕組みを取り入れたスキーム・サービスも登場しています。
本記事では、不動産クラウドファンディングにおける「元本保証」をキーワードに、元本毀損・元本割れのリスクを低減するための具体的な対策、元本割れのリスクが低い不動産クラウドファンディング会社について解説していきます。
不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて、不特定多数の人から少額ずつ資金を集め、不動産投資をおこなう仕組みのことです。
従来の大規模な不動産投資と異なり、少額から投資できるため、手軽に不動産投資を体験できます。
不動産クラウドファンディングの仕組み
プロジェクトの募集
不動産会社などが、マンション開発や収益物件の購入など、具体的な不動産投資プロジェクトを企画し、クラウドファンディングプラットフォーム上で募集します。
資金調達
投資家（あなた）は、募集されたプロジェクトの中から、投資したい案件を選び、インターネット上で出資します。
不動産投資の実行
集まった資金をもとに、不動産会社などが実際に不動産を購入したり、開発を行ったりします。
収益の分配
不動産から得られる家賃収入や売却益などが、投資家へ配当金として分配されます。
引用：COZUCHI（コヅチ）
不動産クラウドファンディングの元本割れとは？
不動産クラウドファンディングは、魅力的な投資手段として注目を集めていますが、同時にリスクも伴います。そのリスクの一つに「元本割れ」があります。
元本割れとは？
元本割れとは、投資した金額よりも回収できる金額が少なくなることを指し、投資における避けられないリスクの一つです。
そのため、投資をおこなう際には、元本割れのリスクを理解し、リスク管理戦略をしっかりと立てることが重要です。
元本割れのリスクを把握し、適切な投資選択をすることが、長期的な資産形成において極めて重要とされています。
なぜ元本割れが起こるのか？起こる原因・ケースは？
不動産クラウドファンディングは、複数の投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入・運用する仕組みです。
不動産の価格変動や、賃料収入の減少など、様々な要因によって、投資した資金が全額回収できなくなる可能性があります。
元本保証が難しい理由として、以下の点が挙げられます。
元本割れが起こる原因：不動産価格の変動（キャピタルゲインに影響）
不動産市場は経済状況や地域情勢の変化により価格が上下します。
特に、不況時や供給過多の状況では、購入時の価格よりも低く売却せざるを得ない場合があり、これが元本割れを引き起こす原因となります。
元本割れが起こる原因：空室リスク（インカムゲインに影響）
賃貸物件の場合、長期間にわたって入居者が見つからない空室状態が続くと、予定していた賃料収入が得られず、投資の収益性が損なわれます。
投資全体のパフォーマンスが低下し、元本割れに繋がることがあります。
元本割れが起こる原因：想定外の修繕費
不動産投資では時折、予期せぬ大規模修繕が必要になることがあります。
予算を超える出費が発生し、投資収益が圧迫されるため、元本割れのリスクが高まります。
元本割れが起こる原因：金利など市場環境の変化
金利の上昇や競合物件の増加など、市場環境の変動も不動産価値に大きな影響を及ぼします。
例えば、金利が上がると返済額に影響します、また不動産の購入コストが増えれば、価値が下がることがあります。
また、近隣の新規開発プロジェクトによって既存物件が価値を失うこともあります。
元本割れ・元本毀損リスクを抑える不動産クラウドファンディングの特徴
不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始められる魅力的な手段ですが、元本割れ・元本毀損リスクがつきまといます。
このリスクを最小限に抑えるために、多くのプラットフォームが様々なリスクヘッジ策を導入しています。
その中でも、
①優先劣後方式の採用
②マスターリース契約
③豊富な知識と経験を持つ専門家・専門性の高い運営
特に重要な3つの仕組みについて詳しく解説します。
元本割れのリスクを抑える優先劣後方式
優先劣後方式は、投資家の損失を最小限に抑えるための代表的な仕組みです。
投資家が出資する際に、優先的に償還される「優先出資」と、損失が発生した場合に最初に吸収される「劣後出資」に分かれます。
優先部分を保有する投資家は、劣後部分を保有する投資家よりも優先して配当等を受け取る権利を持つ仕組みです。
引用：らくたま
事業者が経営難に陥った場合でも、優先出資者は優先的に資金を回収できる可能性が高くなります。
よって、投資家の元本が守られる可能性・信用力も高まります。
優先劣後方式の割合の読み解き方
優先劣後方式が採用されているからといって、常にリスクが完全に回避されるわけではありません。
優先劣後方式の割合を解釈する際には、各投資家グループへの配分比率とそれに伴うリスク・リターンのバランスを理解することが重要です。
優先劣後比率は、クラファン会社・ファンドによって様々です。
例えば、優先出資比率が90%（投資家）、劣後出資比率が10%（事業者）の場合、
損失が10%以内であれば劣後出資者が全損を負担し、優先出資者の元本は保護されます。
しかし、損失が10%を超えると、劣後出資だけではカバーできず、優先出資者の元本にも影響が及ぶ可能性があります。
その意味では、劣後出資比率が高い（30%等）のファンドを選択も1つのリスク回避策になります。
元本割れのリスクを抑えるマスターリース契約
マスターリース契約(特定賃貸借契約)は、事業者が物件を直接借り上げることで、安定的な収入源を確保する仕組みです。
賃料の安定した流入を確保するためにマスターリース（サブリース）契約を結んでいます。
引用：トモタク
空室リスクや賃料減額リスクを事業者が負うため、投資家の収入が安定します。
また、事業者は物件の管理や運営を担うため、投資家は手間をかけずに不動産投資をおこなうことができます。
元本割れのリスクを抑える豊富な知識と経験を持つ専門家・専門性の高い運営
不動産投資は専門性の高い分野です。
豊富な知識と経験を持つ専門家が運営に携わることで、適切な物件選定やリスク管理をおこなうことができます。
データ分析やシミュレーションなどを活用し、科学的な根拠に基づいた投資判断を行い、また、定期的な市場調査や物件のメンテナンスなど、専門性の高い運営体制が整っていることが重要です。
しかし、これらの仕組みが万全であることを保証するものではありません。
投資をおこなう際には、以下の点にも注意しましょう。
元本割れのリスクが低い不動産クラウドファンディング会社の選び方
不動産クラウドファンディング市場において、元本割れのリスクが低い会社を選ぶことは投資家にとって非常に重要です。
元本割れのリスクが低い不動産クラウドファンディング会社を選ぶ際には、次の三つの要素を考慮することが重要です。
不動産クラウドファンディング会社の選び方：優先劣後方式の採用状況
優先劣後方式は、上記で紹介した通り、事業者が損失を被った場合に、まず事業者の出資分（劣後出資）から損失を補填し、その後で投資家の出資分（優先出資）から補填する仕組みです。
投資家の元本が優先的に保護されるため、元本割れのリスクを低減できます。
注意点として優先劣後方式を採用しているからといって、絶対に元本割れしないわけではありません。
事業の規模や内容によっては、優先出資部分にも損失が及ぶ可能性があります。
不動産クラウドファンディング会社の選び方：事業者の実績
長期にわたる事業者の実績と市場での評価は、その事業者が投資リスクを適切に管理し、安定した収益を生み出してきたかの証拠です。
過去のファンド実績（元本割れゼロ）、財務状況などを確認することが重要です。
不動産クラウドファンディング会社の選び方：投資対象の不動産
投資対象となる不動産の質と地理的な位置も重要です。
不動産の種類（住宅、商業施設、オフィスビルなど）、地域の経済状況、不動産市場の将来性などが投資の成功に大きく影響します。
高品質で市場価値の高い不動産への投資は、リスクを低減します。
元本割れのリスクが低い不動産クラウドファンディング会社
元本割れのリスクが比較的低く、実績も豊富な不動産クラウドファンディング会社として、
今回は、過去のファンドで元本割れゼロ、優先出資比率が高い、物件選びに強みがるサービスをベースに、COZUCHI（コヅチ）・ちょこっと不動産・らくたま・トモタク・REEZIN(リーズイン)の5社を紹介します。
*各社の情報収集・分析をもとに日々更新していきます。
30～50％の劣後出資割合で元本割れリスクを軽減：ちょこっと不動産
「ちょこっと不動産」は、不動産クラウドファンディング市場でその透明性と効率的な投資案件選定で知られています。
特に30～50％の劣後出資割合を採用しており、これによって事業者自身が高いリスクを負担することで投資家の資金の安全性を高めています。
劣後出資者が大きな損失を負担することにより、投資家は比較的安全な環境で資金を運用できるため、元本割れのリスクが大幅に低減されます。
また、運営チームの豊富な経験と専門知識が、安定した収益の確保と資産価値の維持に寄与しています。
・優先劣後方式の優先出資割合を50%に抑えたファンド
・劣後出資割合67％（過去最高の劣後出資割合）のファンドを発売
など
優先劣後方式の劣後出資割合を高め、優先出資割合を抑えて、安全性を高めています。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社 良栄 |
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿6丁目14-1 新宿グリーンタワービル18F |
| 公式サイト | https://chokotto-fudousan.jp/ |
設立以来元本割れゼロ：COZUCHI(コヅチ)
COZUCHI（コヅチ）は、不動産クラウドファンディングの分野で革新的なアプローチを提供する会社で、その独自の投資戦略で注目を集めています。
設立以来、一度も元本割れ（元本毀損0回）することなく、投資家の資金を保全しています。
※2024年9月末時点の累計投資額
この成功の背景には、特に仕入れに力を入れている点があります。
COZUCHIは、権利関係が複雑で、金融機関からの融資を受けにくい不動産を安価に仕入れることで高いリターンを実現しています。
これらの物件は一般的に市場で敬遠されがちですが、COZUCHIはそのポテンシャルを見極め、投資家に有利な条件で資金を運用しています。
また、多様な不動産プロジェクトにわたる資金調達と運用により、リスクを分散し、安定した収益を提供しています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | LAETOLI株式会社 |
| 所在地 | 〒107-0062 東京都港区南青山2-26-1 D-LIFEPLACE南青山2階 |
| 公式サイト | https://cozuchi.com/ |
高い劣後出資比率60％も：らくたま
らくたまは、全てではありませんが、劣後出資比率”60%”など、高水準のファンドも提供されています。
らくたま13号（門前仲町②）を例に出すと
・想定利回り(年利)：5.0%
・高い劣後出資比率60％
・運用期間：182日
事業者が大きなリスクを負う代わりに、投資家への還元率を高めることを目指した仕組みです。
運営するフロンティアグループは、15年に渡り1000件以上の都心マンションやオフィスビル等の不動産について調査・分析して、物件を再生するリノベーションに強みがあります。
古い物件（安い）に新たな価値（高く）を見出し、持続可能な社会の実現に貢献している点もあるのが「らくたま」ファンドの大きな特徴です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社フロンティアグループ |
| 所在地 | 東京都千代田区外神田五丁目2番5号 |
| 公式サイト | https://rakutama.jp/ |
優先劣後⽅式の劣後出資割合（40%）、元本割れリスクを軽減：REEZIN(リーズイン)
REEZIN（リーズイン）も優先劣後方式を採用しており、劣後出資割合が”40%”と設定（優先劣後比率 60:40）されていることから優先出資者の安全性を高めています。
運用物件は、運営会社の自社管理によって入居者募集・賃貸管理、建物メンテナンスまで一元管理していることから入居率”99％”、高い資産性を維持します。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社新成トラスト |
| 所在地 | 大阪府大阪市中央区道修町1丁目6番7号ＪＭＦビル北浜01 10階 |
| 公式サイト | https://reezin-funding.jp/ |
マスターリース＋信託銀行を利用した資金管理：トモタク
「トモタク」は、不動産投資のアクセスを広げるために特化したクラウドファンディングプラットフォームです。
特に、マスターリース（サブリース）契約を採用しており、これにより投資物件の賃料収入の安定性と予測可能性が高まります。
物件を一括で借り上げ、それを個別に転貸することで、投資家は空室リスクや賃料の変動リスクを大幅に減少させることができます。
また、信託銀行を通じた分別管理を行っており、投資家の資金が安全に管理され、透明性の高い運用が保証されています。
トモタクは投資家に対して信頼性の高いサービスを提供し、不動産投資の新たな可能性を開いています。
*ちなみに、優先劣後システムは劣後出資10％です
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社イーダブルジー E.W.G Co., Ltd. |
| 所在地 | 〒106-0032 東京都港区六本木7-4-1 スマイリービル6F・7F |
| 公式サイト | URL:https://www.tomotaqu.com/ |
不動産クラウドファンディングの元本保証：記事まとめ
不動産クラウドファンディングにおける元本保証の概念は、多くの投資家にとって重要な判断基準の一つです。
投資家は投資した本金が保護されるのであれば、安心感を持つことができます。
しかしながら、不動産クラウドファンディングの多くは元本非保証型であり、市場の変動やプロジェクトの不成功により投資額が減少するリスクを負います。
投資家は、高いリターンを求めることと元本の安全を確保することのバランスを考慮し、自身のリスク許容度に応じて投資選択を行う必要があります。