不動産クラウドファンディングで元本割れが起こる原因

不動産クラウドファンディング　元本割れ

近年注目を集めている不動産クラウドファンディング。

少額から不動産投資に参加できる手軽さから、多くの投資家から注目されています。

不動産クラウドファンディングは、不動産会社などが開発する不動産プロジェクトに、不特定多数の投資家から資金を集める仕組みです。

従来の大規模な不動産投資とは異なり、少額から投資できる点が大きな特徴です。

しかし、投資である以上、リスクも存在し、時には元本割れが発生することもあります。

今回の記事では、不動産クラウドファンディングで元本割れが起こる原因に焦点を当て、投資家が遭遇する可能性のあるリスクを詳しく解説していきます。

不動産クラウドファンディングとは何か

不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて、不特定多数の投資家から資金を集め、その資金で不動産を購入・開発する仕組みです。

従来の大規模な不動産投資とは異なり、少額から投資できる点が大きな特徴です。

不動産クラウドファンディングの仕組み

プロジェクトの企画
不動産会社などが、収益が見込める不動産プロジェクトを企画します。
（例：新築マンションの開発、既存ビルのリノベーションなど）

資金調達
企画されたプロジェクトの情報が、不動産クラウドファンディングのプラットフォームに掲載されます。
投資家はその情報を見て、投資したいプロジェクトを選び、資金を出資します。

不動産の開発・運用
集まった資金で、企画された不動産の開発や購入が行われます。

収益の分配
完成した不動産から得られる家賃収入や売却益などが、投資家に分配されます。

参照：FUNDROP

不動産クラウドファンディングで元本割れの原因とその対策”4選”

元本割れとは、投資した本来の金額（元本）よりも少ない額のみを回収することを指し、結果的に損失が発生する状況です。

不動産クラウドファンディングに限らず、株式、債券、不動産投資などさまざまな資産クラスにおいて発生する可能性があります。

元本割れが生じる主な原因は、
市場価値の下落、投資対象の価値の減少、不測の経済的変動、運用ミスなどがあります。

特に、市場の不確実性が高い場合や予測不能な経済変動があった場合に元本割れのリスクが顕著になります。

元本割れが発生する原因：1.プロジェクトの失敗

元本割れが発生する原因の一つに、プロジェクトの失敗があります。

これには主に、開発計画の遅延や建設費の増加などが含まれます。

たとえば、予定していた開発計画が規制変更、資材の価格上昇、施工業者の問題などにより遅延すると、投資の回収時期が遅れ、資金繰りに影響を及ぼすことがあります。

また、建設費が予算を超えて増加すると、当初の収益計画が成立しなくなり、元本割れに至ることがあります。

もう一つの要因として、完成した物件の入居率が予測よりも低い場合が挙げられます。

市場環境の変化や競合物件の影響で予定通りの家賃収入が得られない場合、投資した資金の回収が困難になり、最終的に投資額を回収できない状態に陥ることがあります。

元本割れが発生する原因：2.不動産市場の変動

元本割れが発生する主な原因の一つとして、不動産市場の変動があります。

特に、不動産バブルが崩壊したり、景気が後退すると、不動産価格が急激に下落することがあります。

例えば、経済全体の不況が始まると、投資家や消費者の信頼が低下し、不動産への投資意欲が減退します。

その結果、供給過多となり価格が下落し、不動産を所有している投資家は購入価格より低い価格でしか売却できない状況に陥る可能性があります。

元本割れが発生する原因：3.運営会社の経営破綻

元本割れが発生する原因の三つ目として、運営会社の経営破綻が挙げられます。

投資プロジェクトを管理している運営会社が財務危機に陥り倒産すると、その会社が管理していた資産やプロジェクトが凍結され、投資家への収益分配が停止する可能性があります。

不動産プロジェクトの場合、運営会社が倒産すると、その物件の管理や運営が中断されるため、投資家は投資した元本を回収できず、最悪の場合、資金全額を失うリスクに直面することになります。

元本割れが発生する原因：4.プロジェクトの遅延または中止

元本割れが発生する原因として、プロジェクトの遅延や中止が大きく影響します。

特に不動産開発プロジェクトにおいては、建設遅延が発生すると予定通りの家賃収入や売却益を得ることができず、投資の回収が遅れることになります。

例えば、許可の遅れ、資材の供給問題、施工上のトラブルなどが建設遅延の一因です。

さらに、経済環境の悪化や投資家の撤退によってプロジェクトが中止になるケースもあります。

これにより、投資家は投じた資本をまったく回収できない、もしくは予定していた収益よりもずっと少ない額しか回収できない状況に陥ることがあります。

不動産クラウドファンディングの元本割れ以外のリスクも確認

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始められる魅力的な投資手法ですが、元本割れ以外にもさまざまなリスクがともないます。

元本割れ以外のリスク・注意点：元本保証がない

不動産クラウドファンディングは、銀行預金のように元本が保証されているわけではありません。

投資した資金は、不動産プロジェクトに投資されるため、プロジェクトの成功はもちろん、不動産市場の変動など、さまざまな要因によって元本が減少し、最悪の場合、全額を失う可能性があります。

元本割れ以外のリスク・注意点：中途解約ができない

多くの不動産クラウドファンディングでは、投資期間が設定されており、その期間中は原則として中途解約ができません。

これは、プロジェクトの安定的な運営を図るため、また、他の投資家の権利を保護するためです。

そのため、急な資金が必要になった場合でも、すぐに投資資金を引き出すことができないというリスクがあります。

元本割れ以外のリスク・注意点：流動性のリスク

不動産は、株式や債券と比較して流動性が低い資産です。

不動産クラウドファンディングも同様で、投資した資金をすぐに現金化することは困難です。

不動産の売却には時間がかかることや、市場の状況によって売却価格が変動することなどが原因です。

そのため、投資期間中に急な資金が必要になった場合、満足のいく価格で売却できない可能性があります。

不動産クラウドファンディングにおける元本割れ・失敗しない3つリスク対策

以前、「不動産クラウドファンディングは儲からない」と言われる記事をアップしました。

そこで、元本割れのリスクや流動性の低さなど、注意すべき点が数多く紹介し、あわせてリスク対策も紹介しました。

効果的なリスク管理は、クラウドファンディング会社やファンドの選定から始まります。

市場の変動やプロジェクトの遅延、運営会社の経営状態など、多角的にリスクを評価し、慎重に投資先を選ぶことが重要です。

元本割れのリスク対策：1.事業者の信頼性を確認

元本割れのリスクを回避するためには、事業者の信頼性の確認が不可欠です。

投資を検討する際には、事業者の過去の実績、市場での評判、財務状態を詳細に調べることが推奨されます。

具体的には、事業者が過去に手がけたプロジェクトの成功率、投資家からのフィードバック、外部評価機関からのレーティングなどを確認しましょう。

また、事業者が公開している財務報告書を分析して、その財務健全性や運営の透明性を評価することも重要です。

元本割れのリスク対策：2.優先劣後出資制度のファンドに投資

優先劣後出資制度を採用しているファンドは、リスクが低い投資を優先し、万が一の損失時に劣後出資者から損失を補填する仕組みがあります。

優先劣後出資制度とは、投資家が出資する資金を優先劣後の2つに分ける仕組みです。

優先出資は、物件売却の際に最初に返済されるため、比較的安全な投資と言えます。

一方、劣後出資は、優先出資が全額返済された後に残った資金から配分されるため、高い利回りが期待できる一方、元本割れのリスクも高まります。

参考：らくたま

元本割れのリスク対策：3.分散投資

分散投資は不動産クラウドファンディングにおける元本割れのリスクを軽減する有効な戦略です。

投資を異なる不動産の種類、地域、事業者に分けることにより、特定の市場やプロジェクトに対する依存度を低下させます。

例えば、住宅、商業施設、オフィスビルなどさまざまなタイプの不動産に投資することで、一つのセグメントで不振があったとしても、他のセグメントのパフォーマンスが損失を補う可能性があります。

また、国内外の異なる地域に分散して投資することで、地域固有の経済的変動や法規制のリスクを分散します。

さらに、複数の事業者が運営するプロジェクトに資本を分けることで、一つの事業者が問題を抱えた場合の影響を限定することができます。

元本割れリスクを抑える優先劣後出資構造が形成されている不動産クラウドファンディング会社

不動産クラウドファンディング市場において、優先劣後出資構造を導入している会社やファンドは、投資家にとって魅力的な選択肢を提供します。

優先出資者は低いリスクと安定したリターンを求めることができ、一方で劣後出資者は高リスクを負う代わりに高リターンを期待できる構造となっています。

そこで、優先劣後出資構造が形成されている不動産クラウドファンディング会社を紹介します。

不動産クラウドファンディング会社選びのポイント

不動産クラウドファンディングは、その手軽さで多くの投資家に注目されていますが、ファンドの選択肢が限られているため、高額投資や多角的な資金運用には制約があります。

このため、特定の投資チャンスを逃さないように、事前に複数のプラットフォームに会員登録を行っておくことが賢明です。

また、最近は10万円程度で参加できるファンドも増えており、これらの会社では一口の投資額や平均利回りを比較することが可能です。

会員登録にはマイナンバーカードなどの身分証明書が必要となる場合が多いので、複数の登録を一度に済ませることで手間を省くことができます

そこで、平均利回り・1口の投資額を比較できる形で紹介します。

参考ページ：不動産クラウドファンディング比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産ファンド・クラファンを紹介してきました。

不動産クラウドファンディングの元本割れに関するよくある質問

不動産クラウドファンディングの元本割れについて疑問・悩み・不安においてよくある質問・Q&Aを紹介します。

よくある質問詳細はコチラ  

関連ページ：不動産クラウドファンディングとの比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産ファンド・クラファンを紹介してきました。

不動産クラウドファンディングで元本割れしないために：記事まとめ

不動産クラウドファンディングにおける元本割れは、投資のリスクの一つとして常に意識する必要があります。

この記事では、元本割れが発生する主な原因、それを防ぐためのリスク対策、そして投資を行う際の注意点について詳しく解説しました。

元本割れを避けるためには、事業者の信頼性の確認、分散投資、ファンドの慎重な選定が重要です。

また、市場の動向を常に監視し、柔軟に対応することも必要です。

不動産クラウドファンディングは、リスクを適切に管理することで、老後資金の形成やその他の長期的な財務目標達成に役立つ有望な投資手段となり得ます。

この記事が、皆さんの不動産クラウドファンディングへの理解を深め、賢い投資判断を支援する一助となれば幸いです。

不動産クラウドファンディングの商品レビュー