現物不動産投資 vs 不動産クラウドファンディング どっちがお得？【メリット・デメリットを徹底解説】

現物不動産投資 vs 不動産クラウドファンディング

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不動産投資に興味がある方なら、一度は考えたことがあるのではないでしょうか？

少額から始められる不動産クラウドファンディングや、安定収入が期待できる現物不動産投資など、魅力的な投資方法が数多く存在します。

しかし、それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを選ぶべきか迷ってしまう方も多いでしょう。

本記事では、現物不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いを詳しく解説し、それぞれのメリット・デメリットを比較することで、あなたにぴったりの投資方法を見つけるお手伝いをします。

不動産投資を始める前に、ぜひ参考にしてみてください。

現物不動産投資とクラウドファンディングの利回りの違い、気になりませんか？

現物の不動産投資で利回り”5%”出すのが難しいのに、不動産クラウドファンディングだと10%って何？

不動産クラファンの6カ月の短期で利回り”8%”って、逆に何かのリスクがあるんじゃん？

金融機関から融資してマンション投資を行うより、クラファンの方が楽にお金増えるんじゃん？

疑問に思って人も少なくないと思います。

不動産クラウドファンディングの利回りが高い理由

不動産クラウドファンディングも現物の不動産投資も、

物件を購入（所有）し、

・インカムゲイン（家賃収入）

・キャピタルゲイン（売却益）

を得るというモデルに、それほど違いはありません。

しかし、お金の用意の仕方に大きな違いがあります。

・現物の不動産投資は、金融機関（主に銀行）から融資を受けます。

・不動産クラウドファンディングは、投資家からお金を集めます。

現物不動産投資の場合、金融機関は、プレーヤーと不動産に厳しい審査が入ります。
年収・会社規模・勤続年数・購入不動産の価値・・・。

購入する不動産の価値・権利関係など現在の立ち位置を厳しく調査し、少しでも不安がある場合、融資してくれません。

逆に、不動産クラウドファンディング会社は、金融機関から排除されるような物件を安く入手しファンドを設定します。

例えば、
・権利関係が複雑な物件（共有名義）
・法定耐用年数が超過している物件
・構造（耐震性等）に問題がある物件
・法規制の対象となる物件
などになります。

不動産売買市場からすれば、手が付けられにく安く売買されている物件がそれです。

しかし、その立ち位置も、
・共有名義不動産を単独名義に変更
・耐震補強・リフォーム
・接道義務（セットバック等）のクリア
などを施すことで通常のルートに乗ります。

不動産クラウドファンディング会社は、このような再生可能な安い物件をファンドに組み込みながら、高利回りを実現しているという訳です。

逆を言えば、
・リスクのある不動産投資をプロにお願いする不動産クラウドファンディング

・ある程度のリスクを排除し、融資を受けレバレッジを効かせてできるのが現物不動産投資

とも言えるでしょう。

それでは、両者の違いを一般的な側面から比較していきたいと思います。

現物不動産投資とは

不動産投資は、さまざまな形態で行うことができますが、特に「現物不動産投資」と「不動産クラウドファンディング」は、そのアプローチにおいて大きな違いがあります。

そこで、それぞれの方法の特徴を掘り下げ、どのようなメリットとデメリットがあるのかを具体的に比較していきます。

両者の理解を深めることで、自分の資金状況や投資目的に最適な選択をする手助けとなると思います。

現物不動産投資の特徴

現物不動産投資とは、実際に不動産を購入し、それを運用することで収益を得る投資方法です。

一棟マンション、区分マンション、戸建てなど、様々な種類の不動産を購入し、家賃収入を得たり、将来的な売却益を狙ったりします。

現物不動産投資の特徴：直接的な資産所有

現物不動産投資では、投資家が物件を直接所有します。

資産形成の過程を具体的に把握し、実感することができます。

具体的な物件を持つことで、市場価値の変動や物件の状態を直接管理できるため、投資のコントロールがしやすいといえます。

現物不動産投資の特徴：安定的な収入源

家賃収入は比較的安定しており、経済的な波に強い特徴があります。

定期的な収入は、老後の資金や他の投資の再投資に利用することができ、安定したキャッシュフローを提供します。

現物不動産投資の特徴：レバレッジ効果

銀行などから融資を活用して不動産投資を行うことで、少ない自己資金から大きな物件を購入し、その収益を拡大することが可能です。

投資効率を大幅に高めることができます。

現物不動産投資の特徴：長期的な視点

不動産は、長期的に保有することで、資産価値の増加が見込まれます。

市場の成熟や地域の発展によって不動産価値が向上することが多く、時間を味方につけた投資戦略が可能です。

現物不動産投資の特徴：管理の必要性

不動産投資には、入退去の管理、定期的な修繕、賃貸契約の更新など、継続的な管理が必要です。

これらの管理作業は手間とコストがかかりますが、適切に行うことで物件の価値を保ち、良好な収益を維持することができます。

現物不動産投資のメリット・デメリット

現物不動産投資は、安定した収入と資産形成という魅力的な側面を持つ一方で、高額な初期費用や、空室リスク、市場変動リスクなど、注意すべき点も多々あります。

投資を決める際は、メリットだけでなく、デメリットについても十分に理解し、慎重に検討することが重要です。

現物不動産投資のメリット：1.安定した収入源

現物不動産投資の最も大きな魅力の一つが、安定した家賃収入です。

一度物件を購入し、入居者さえ確保できれば、毎月安定した収入を得ることができます。

この収入は、生活費の足しになるだけでなく、老後の資金やさらなる投資への原資としても活用できます。

特に、都市部の一等地にある物件であれば、空室リスクが低く、安定した収入が期待できます。

現物不動産投資のメリット：2.安定した収入源

不動産は、適切な立地や建物であれば、長期的に見て資産価値が上昇する可能性が高い傾向です。

特に、都市開発が進んでいる地域や、交通の便が良い場所にある物件は、将来的な値上がりが見込めます。

この資産価値の上昇は、売却益として得られるだけでなく、相続の際の財産としても有効活用できます。

現物不動産投資のメリット：3. インフレヘッジ・物価上昇に強い資産

インフレとは、物価が上昇する現象のことです。

インフレになると、お金の価値が下がり、貯蓄しているお金の実質的な価値が減ってしまうというリスクがあります。

しかし、不動産は、物価上昇率に合わせて家賃収入も上昇する傾向があるため、インフレによる資産価値の目減りを防ぐ効果があります。

現物不動産投資のメリット：4. 税制上の優遇：節税効果も期待できる

不動産投資には、所得税法上の優遇措置がいくつか存在します。

例えば、不動産所得に対する経費の控除や、固定資産税の軽減などがあります。

これらの優遇措置を活用することで、節税効果が期待できます。

また、相続においても、現預金より現物不動産の方が、相続税対策になります。

現物不動産投資のデメリット：1. 空室リスク・収入が途絶える可能性

入居者がいない期間が発生すると、家賃収入が途絶えてしまい、ローン返済や固定資産税などの費用を支払うことができなくなるリスクがあります。

特に、経済状況が悪化したり、物件の立地条件が悪かったりする場合には、空室リスクが高まる可能性があります。

現物不動産投資のデメリット：2. 管理の手間・手間と時間がかかる

不動産投資は、物件の購入だけでなく、その後の管理も非常に重要です。

家賃の回収、入退去の手続き、修繕、トラブル対応など、様々な管理業務が発生します。

これらの業務を自分で行うか、不動産管理会社に委託するかは、投資規模や自身の時間的な余裕によって異なります。

現物不動産投資のデメリット：3. 市場変動のリスク：価格が下落する可能性

不動産の価格は、経済状況や地域の開発状況など、様々な要因によって変動します。

景気後退や過剰供給などにより、物件価格が下落するリスクも存在します。

特に、リーマンショックのような大きな経済ショックが発生した場合には、大きな損失が出る可能性もあります。

現物不動産投資の種類

一棟マンション投資: 一棟まるごと購入する投資方法です。大規模な資金が必要ですが、安定した収入が見込めます。
区分マンション投資: マンションの一室を購入する投資方法です。少額から始められるのが魅力ですが、管理組合の規約に縛られる場合があります。
戸建て投資: 一戸建て住宅を購入し、賃貸に出す投資方法です。少人数の入居者を対象とするため、きめ細かい管理が必要となります。

関連ページ：不動産投資比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産投資会社・サービスを紹介してきました。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、インターネットを介して不特定多数の投資家から少額の資金を集め、不動産プロジェクトに投資する方法です。

個々の投資家は、大規模な不動産投資に直接参加することなく、小規模な金額で不動産市場にアクセスすることができます

不動産クラウドファンディングの仕組みを詳しく説明すると

引用；ヤマワケエステート

①プロジェクトの企画
まず、不動産会社やデベロッパーが投資に適した不動産プロジェクトを市場分析、収益性の評価をもとに企画します。

②資金調達
企画されたプロジェクトは、不動産クラウドファンディングプラットフォームに掲載されます。

投資家はプラットフォームを通じて、プロジェクトに資金を出資します。

多くの投資家から資金を集めることが可能になります。

③不動産の購入・開発
集められた資金は、対象不動産の購入や開発に用いられます。

これには建設費、リノベーション費用、または既存不動産の改善費用が含まれます。

収益の分配
プロジェクトから得られた収益（家賃収入や不動産の売却益）は、出資比率に応じて投資家に分配されます。

投資家は自分の出資額に比例するリターンを得ることができます。

このように不動産クラウドファンディングは、一般的な不動産投資に比べて、参入障壁が低く多くの人々が不動産投資に参加する機会を提供しています。

不動産クラウドファンディングのメリット・デメリット

不動産クラウドファンディングは、少額から不動産投資を始めたい人にとっては魅力的な選択肢の一つです。

しかし、元本保証ではないことや、流動性が低いことなど、リスクもともないます。

投資を検討する際は、メリットとデメリットを十分に理解し、自分の投資目標やリスク許容度に合わせて慎重に判断することが重要です。

不動産クラウドファンディングのメリット：少額から投資できる・敷居の低い不動産投資

従来の不動産投資では、一棟マンションを購入するなど、多額の資金が必要でした。

しかし、不動産クラウドファンディングでは、数万円から投資できるケースが多く、少額の資金で不動産投資を体験できる点が魅力です。

不動産投資への参入障壁が大幅に低くなり、初心者でも気軽に始められるようになりました。

不動産クラウドファンディングのメリット：2. 分散投資：リスクを分散し安定性を高める

複数のプロジェクトに分散投資することで、一つのプロジェクトの失敗によるリスクを分散することができます。

例えば、あるプロジェクトが失敗に終わったとしても、他のプロジェクトが成功していれば、全体の損失を最小限に抑えることができます。

不動産クラウドファンディングのメリット：3. 専門家のノウハウを活用：安心の投資

不動産クラウドファンディングでは、プロの不動産会社がプロジェクトを企画・運営します。

そのため、不動産に関する専門的な知識や経験がなくても、安心して投資することができます。

不動産会社は、物件の選定、市場分析、リスク管理など、投資家にとって重要な業務を代行してくれます。

不動産クラウドファンディングのメリット：4. 手続きが簡単：手軽に始められる

インターネットを通じて簡単に投資手続きが行えるため、手間がかからず、気軽に始められる点が魅力です。

証券会社に口座開設したり、不動産会社に足を運んだりする必要がないため、忙しい人でも時間を有効活用できます。

不動産クラウドファンディングのデメリット：1. 元本保証ではない：投資のリスクを理解する

不動産クラウドファンディングは、株式投資と同様に元本保証ではありません。

プロジェクトが失敗した場合には、投資した元本が全額戻ってこない可能性があります。

また、想定していた収益が得られない場合もあります。

不動産クラウドファンディングのデメリット：2. 流動性が低い：すぐに換金できない

一般的に、不動産投資は流動性が低い資産です。

不動産クラウドファンディングも同様で、投資した資金をすぐに現金化することは難しい場合が多いです。

プロジェクトの期間中に解約は原則できず、クーリングオフ期間を過ぎると解約はできません。

不動産クラウドファンディングのデメリット：3. コントロールが難しい：専門家に任せる

不動産の管理や運営は、プラットフォーム運営会社や不動産会社が行うため、投資家は直接物件に関わることはできません。

そのため、物件の状況や投資先の経営状況を細かく把握することが難しく、コントロールすることができません。

関連ページ：不動産クラウドファンディングとの比較

これまでにも、このサイトで複数の不動産ファンド・クラファンを紹介してきました。

現物不動産投資 vs 不動産クラウドファンディングの比較表

現物不動産投資とクラウドファンディング大きな違い：現金・融資限度額

現物不動産投資は、誰もが行える投資ではありません。

基本的には金融機関からの融資が必要となります。

そのため、融資審査に通ることが、現物不動産投資を行うための前提条件と言えるでしょう。

融資審査では、以下のような点が厳しく審査されます。

・収入: 安定した収入があるか
・資産: 自己資金の有無や他の借入状況
・信用情報: 過去の借入状況や支払い履歴
・健康体：過去の病歴や現在の健康状態・持病
・年齢：20代～40代
融資審査に通らなければ、高額な不動産を購入することが難しく、現物不動産投資の実行が困難になります。

現物不動産投資とクラウドファンディング：共通のリスク管理

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングでは、空室リスクの管理手法としてマスターリースやサブリースが活用されることがあります。

不動産クラウドファンディングにおけるマスターリースとは？

マスターリースとは、投資家のリスクを軽減するために賃料保証を提供する仕組みです。

不動産の管理会社が物件の全ての賃料収入を保証し、たとえ入居者が賃料滞納をしたり契約を解除したりしても、投資家には毎月一定の賃料が保証されます。

これにより、賃料の滞納や空室リスクを気にすることなく、安定した分配金の受け取りを期待できます。

ただし、この方式が採用されるかは、ファンドによって異なりますので、投資の際にはファンドの詳細情報を確認することが重要です。

現物不動産投資におけるサブリースとは？

サブリース（家賃保証契約）とは、空室リスクを回避する手段の一つとして、マンション投資・アパート経営者（オーナー）の家賃を保障するサービスです。

不動産オーナーは、サブリース会社から、賃貸物件の入居の有無（空室状態でも）に関わらず賃料を受け取れる仕組みです。

サブリース業者は、不動産オーナーから賃貸物件を借り上げ、転貸する形で客付・家賃収入を得ます。

現物不動産投資とクラウドファンディング大きな違い：大きな違いと優先劣後システム

不動産クラウドファンディングにおいて、「優先劣後」は、投資家の資金を守るための仕組みの一つです。

★優先出資: 投資家が出資した資金のうち、最初に返済される部分です。
★劣後出資: 優先出資の後、返済される部分で、通常は事業者が出資する部分です。

引用：らくたま

投資を行う際、物件の運用期間中や売却時に損失が発生しても、その損失は劣後出資者である運営会社が負担します。

そのため、投資者の出資元本への影響はなく、より安心して投資を行うことが可能です。

現物不動産投資と不動産クラウドファンディング：どちらに適してる？

現物不動産投資と不動産クラウドファンディング、選択する投資方法は、個々の資金、リスク許容度、管理への関与意欲によって異なります。

現物不動産投資は、大規模な資金と不動産管理への関与が可能な投資家に適しています。

これには高い初期投資が必要ですが、物理的な資産を持つことで価値増加や家賃収入を得ることができます。

一方、不動産クラウドファンディングは、少額から始められ、特定の物件や管理作業に直接関与せずに済むため、忙しい投資家や初心者に適しています。

投資分散も容易で、小さい額でも多様なプロジェクトに参加できるため、リスクを分散しながら不動産市場への露出を持つことができます。

現物不動産投資に適している人：銀行融資が可能な場合

現物不動産投資は、高額な初期費用が必要になるため、銀行融資が不可欠です。

融資を受けるためには、一定の収入や安定した職業などが求められます。

年収

銀行は貸付のリスクを低減したいため、安定した高い年収がある人を好ましい借り手と見なします。

年収が高いほど、大規模な物件投資のための融資を受けやすくなります。

大手または安定した企業に勤務している人

銀行は個人の職業安定性も重視するため、大企業や公的機関に勤務する人、あるいは安定した業界の企業に長く勤めている人に対して、より有利な融資条件を提供することが多いです。

健康状態が良好な人

融資の際には、借り手の健康状態（団信影響する場合も）も考慮されることがあります。

健康問題が少ないと、長期間にわたる返済能力が維持できると見なされるため、融資審査に有利です。

年齢（20代～40代）

銀行融資は返済期間が長くなることが多いため、通常、若い人から中高年までの間で融資が可能です。

高齢すぎると返済期間中の収入の見通しが悪化するため不利になることがあります。

現物不動産投資に適している人：安定した収入を得たい

物件からの家賃収入は他の多くの投資と比較しても安定しており、退職後の収入源や収入の補足としても適しています。

特に、経済的な安定を求める方には理想的な選択肢です。

現物不動産投資に適している人：長期的な資産形成を目指したい

不動産投資は時間を味方につける投資で、物件価値の自然な増加や改善を通じて資産価値を高めることができます。

長期的な視野で投資を考えている方に適しています。

現物不動産投資に適している人：不動産に関する知識や経験がある

物件の選定や管理、市場の理解が必要で、これらの知識が投資の成功に直結します。

不動産業界の経験者や、学んで実践を積みたい方には良い機会です。

現物不動産投資に適している人：自分で物件を管理したい

物件管理は時間と労力を要しますが、直接管理することでコスト削減や効率的な運用が可能です。

自分で手を動かして投資をコントロールしたい方には魅力的です。

不動産クラウドファンディングに適している人：少額から不動産投資を始めたい

伝統的な不動産投資は高額な初期投資が必要ですが、不動産クラウドファンディングを利用することで、数万円から数十万円といった比較的小規模な金額で投資を開始できます。

資金の少ない初心者や学生も手軽に不動産投資の世界に足を踏み入れることができます。

不動産クラウドファンディングに適している人：リスクを分散したい

不動産クラウドファンディングプラットフォームは多くの物件を提供しており、投資家は異なる地域、異なる種類の不動産プロジェクトに投資を分散させることができます。

一つの物件や市場の不況に左右されるリスクを減少させることが可能です。

不動産クラウドファンディングに適している人：不動産に関する知識が少ない

不動産クラウドファンディングプラットフォームは専門家によって選定された物件を提供しているため、投資家は不動産の専門知識がなくても安心して投資することができます。

プラットフォームが投資先の選定、管理、収益の分配を行うため、学習曲線も低くなります。

現物不動産投資 vs 不動産クラウドファンディング：記事まとめ

現物不動産投資と不動産クラウドファンディングは、それぞれ独自のメリットとデメリットを持ち合わせています。

現物不動産投資は直接物件を所有し、安定した収入と資産価値の長期的な増加を目指すものですが、大きな初期投資と管理の手間が必要です。

一方、不動産クラウドファンディングは少額から始めることができ、プロの管理により手間をかけずに分散投資が可能ですが、流動性が低く元本保証がない点に注意が必要です。